A lei que tentou controlar as rendas na região espanhola da Catalunha baixou globalmente os preços em 5%, mas o efeito concentrou-se nas casas mais caras e houve um “aumento significativo” das mais baratas, segundo um estudo.

No caso das casas mais baratas, a lei catalã, que entrou em vigor em setembro de 2020, “atuou em sentido contrário ao procurado“, conclui um estudo da escola de negócios ESADE Business School, com sede em Barcelona.

O estudo foi divulgado este mês e pretendeu avaliar o efeito de uma lei que esteve em vigor entre setembro de 2020 e abril de 2022, quando uma decisão do Tribunal Constitucional a considerou parcialmente ilegal, por colidir com as competências das regiões autónomas espanholas.

A lei estabeleceu limites de preços para renovação de contratos de arrendamento ou novos contratos.

Neste último caso, o preço do arrendamento de uma casa não podia ser superior ao do contrato anterior, se tivesse sido feito nos cinco anos precedentes.

A regra contemplava exceções, relacionadas com os rendimentos de inquilino e proprietário, obras na casa ou um ano de construção recente.

A lei aplicou-se em “áreas de mercado tenso”, em municípios com mais de 20 mil habitantes e em, pelo menos, uma destas situações: aumento das rendas três pontos acima da inflação nos cinco anos anteriores; aumento médio das rendas superior ao do conjunto da região; mais de 30% do rendimento das famílias, em média, destinado a pagar a casa; mais de 30% do rendimento de pessoas com menos 35 anos de idade destinado à renda.

Os investigadores do ESADE alertam que o impacto da lei pode ter sido influenciado pela pandemia e pelo curto período de tempo em vigor (um ano e meio), mas acrescentam que as conclusões são semelhantes às detetadas noutras cidades, como Berlim, em que foram adotadas regras parecidas.

Segundo o estudo, nas casas com preços muito baixos das zonas abrangidas pela lei, as rendas subiram 12,7% contra um aumento de 6,9% nos outros municípios.

No caso de casas com preço baixo, o aumento foi de 9,4%, face aos 6,4% nas áreas sem impacto da lei.

Já nas casas com preços médios-baixos, o aumento foi quase igual nas duas situações (6,6% e 6,7%) e o efeito foi o oposto nos níveis seguintes, ou seja, quando as rendas são mais caras.

Assim, casas com rendas médias-altas aumentaram 3,8% nos municípios abrangidos pela lei e 8,1% nos restantes e casas com preços altos subiram 0,6% no primeiro caso e 7,4% no segundo.

No caso das casas com rendas muito altas, os preços caíram mesmo em 2,9% nos municípios abrangidos e aumentaram 6,5% nos restantes.

“A par com este menor preço”, houve uma descida da oferta, traduzida numa diminuição de 10% no número de contratos assinados que se concentrou, sobretudo, no segmento das casas mais caras, segundo o estudo da ESADE Business School.

Perante estas conclusões e “a evidência de outros locais”, os autores do estudo dizem que leis como esta podem ter como efeito “aumentar os preços e passar casas do arrendamento para a venda, apenas acessíveis a famílias com maiores rendimentos”; reduzir a construção futura “por falta de incentivos”; “deslocar a procura para zonas ou cidades limítrofes, onde sobem os preços” e “baixar a qualidade média dos imóveis porque os melhores não se colocam para arrendamento”.

Os investigadores destacam, por outro lado, “um alto grau de incumprimento” da lei, como aconteceu noutras cidades, onde acabaram por nascer “mercados negros paralelos”.

Dada esta evidência, pensamos que os problemas dos altos preços de arrendamento se devem mais a um problema de oferta”, afirmam os investigadores, que recomendam um aumento da oferta através de parcerias público-privadas que, por exemplo, fixem uma percentagem mínima de casas que num empreendimento têm de ser destinadas ao arrendamento, incentivos fiscais para os senhorios e melhoria da “segurança jurídica” dos proprietários.

Os autores do estudo sublinham que, a nível internacional, “os peritos coincidem no aumento da oferta de casas para arrendar, principalmente a oferta pública, mas também a privada, como solução para o problema”.

Espanha (como Portugal) tem “um dos menores parques de casas públicas” no mercado de arrendamento da União Europeia, 0,9 casas por cada 100 habitantes, quando nos Países Baixos são 12,5 casas e na Áustria chegam às 10,3 por 100 habitantes, segundo referido no estudo.

Estas não são medidas milagrosas, nem seguramente têm um impacto imediato, mas são eficazes”, defendem os autores que, “em termos de urgência habitacional, para aumentar da forma mais rápida possível o parque de casas em arrendamento social”, sugerem a possibilidade de o Estado assumir o direito de alugar temporariamente pacotes de habitações que pertencem a grandes proprietários e fundos de investimento.

“Este mecanismo poderia estruturar-se de forma análoga a um subsídio ao arrendamento, mas sem o risco de transferir toda ou parte do apoio para os proprietários”, afirmam.