O Governo divulgou o documento com as medidas para a habitação, indicando que a consulta pública será até ao dia 10 de março de 2023.

“O envio de participações, no âmbito da presente consulta pública, faz-se exclusivamente pelo portal ConsultaLEX (consultalex.gov.pt) e pressupõe a inscrição na plataforma dos cidadãos, empresas ou associações”, esclarece em comunicado.

Arrendamento coercivo, Estado a comprar casas e limites às rendas e alojamento local. O novo pacote de habitação em 27 perguntas

O Governo quer levar a Conselho de Ministros os diplomas subjacentes a este conjunto de medidas a 16 de março. E esta segunda-feira, 20 de fevereiro, divulga um documento de 29 páginas no qual explica um pouco cada uma das medidas. O programa será discutido, segundo o Ministério da Habitação, a 3 de março com o Conselho Nacional de Habitação pela ministra da tutela, Marina Gonçalves.

Aumentar a oferta de imóveis para habitação

• Converter o uso de imóveis de comércio ou serviço em uso habitacional. Uma medida que visa possibilitar a conversão automática do uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação, sem necessidade de rever planos de ordenamento do território ou as licenças de habitação, desde que a custo controlados.
• Disponibilizar imóveis do Estado em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação. É uma parceria do Estado com privados e cooperativas para que os solos e edifícios públicos sejam construídos, reconvertidos ou reabilitados para arrendamento acessível. Será para isso feito um concurso para estabelecer a modalidade da promoção. Os imóveis serão afetados aos privados ou cooperativas através de cedência do direito de superfícies por um máximo de 90 anos.

Simplificar processos de licenciamento

• Licenciar com termo de responsabilidade dos projetistas. O termo de responsabilidade dos autores dos projetos é suficiente para o “cumprimento das normas legais e regulamentares”. Segundo o documento do Governo, “estabelece-se ainda o princípio da responsabilidade solidária entre autores de projeto, promotores e construtores”.
• Juros de mora por incumprimento dos prazos de licenciamento. Com o termo de responsabilidade e a emissão de pareceres, “sempre que viável”, a ser efetuada por conferência procedimental, quando houver deslize de prazos “dos atos devidos” poderá haver juros de mora. No entanto, na explicação desta medida, no documento em consulta pública, fala-se apenas de “atos devido de forma célere” e em tempo devido, não se concretizando calendarização. O pagamento de juros é feito, primeiro, através do desconto das taxas que tenha de liquidar. Se exceder, então o “particular passará a ter um crédito fiscal em sede de IRS ou IRC”. O Governo acrescenta ainda que “a entidade pública responsável pelo atraso, terá, no ano seguinte, uma redução da verba correspondente àquele crédito fiscal, através da dedução aos montantes que tenha direito em sede de transferência do Orçamento do Estado”.

Aumentar casas para arrendamento

• Estado arrenda para subarrendar. O Estado propõe o arrendamento “voluntário” de imóveis a privados, nomeadamente devolutos. Depois subarrenda esse imóvel, considerando uma taxa de esforço máxima de 35% do agregado. O IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) paga as rendas ao senhorio e garante que a habitação é entregue “nas mesmas condições em que a recebeu”. Neste caso, conforme o Observador já tinha noticiado, o IHRU e o senhorio “estabelecerá livremente o preço de renda mensal desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda, por tipologia e concelho de localização do imóvel, aplicáveis ao programa de apoio ao arrendamento”. Se o preço estiver dentro dos limites, o senhorio tem benefício fiscal. Os contratos têm em regra a duração mínima de cinco anos, “renováveis por igual período”, no entanto num documento com perguntas e respostas o Governo especifica que “as partes podem estipular uma duração diferente, nunca inferior a 3 anos”. No valor para subarrendar o preço é fixado pelo IHRU e “deve corresponder a uma taxa de esforço máxima de 35% do rendimento médio mensal do agregado habitacional”. A atribuição de imóveis é feita por sorteio. Mas aqui há uma novidade: serão prioritários os jovens até aos 35 anos, famílias monoparentais e famílias com quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou período homólogo do ano anterior. Segundo já tinha sido revelado, são elegíveis os agregados cujo rendimento anual bruto máximo seja igual ou inferior ao 6.º escalão do IRS; os agregados de duas pessoas com rendimento bruto igual ao inferior ao 6.º escalão acrescido de 10 mil euros; os agregados de mais de 2 pessoas também nesse escalão acrescido de 10 mil e de 5 mil por cada pessoal além das duas.
• Arrendamento obrigatório de casas devolutas. Não se aplica a casas de férias, de emigrantes ou de pessoas deslocadas por razões de saúde e profissionais ou formativas ou ainda a casas cujos proprietários estão num lar ou cuidados permanentes. A desocupação “pressupõe a inexistência de contratos de fornecimento de água, luz e gás, ou, ainda que existam, pressupõe limites de consumos. Para além destes indícios, a câmara municipal pode fazer uma vistoria ao imóvel e verificar que o mesmo não está a ser ocupado”, especifica o Executivo. O Governo assume que o dever de dar uso aos imóveis já está consagrado na lei (lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo). O Governo explica que a ideia é, primeiro, dar a oportunidade ao proprietário para fazer um contrato de arrendamento com o IHRU, mas caso não queira “será dado um prazo formal para dar uso ao imóvel”, só depois disso haverá o arrendamento compulsivo. Ainda não é revelado o período que será dado. António Costa já tinha dito que haverá um tempo de “x” anos.

Arrendamento compulsivo causa “urticária” a uns e, para outros, “peca por tardio”. E será constitucional?

• Criar balcão único de arrendamento. Este balcão pretende “simplificar procedimentos, harmonizar e melhorar o funcionamento destes mecanismos”.
• Garantia de pagamento aos senhorios após três meses de incumprimento. O Estado avalia a situação do arrendatário e poderá cobrar a dívida pelos meios legais ou caso se verifique carência de meios será articulado com a segurança social o apoio à família, com vista a uma “alternativa habitacional estável”. Não são dados mais pormenores sobre o mecanismo, que passa por retirar do balcão nacional de arrendamento as situações de incumprimento que tenham origem “numa causa socialmente atendível”. Este mecanismo implica que o senhorio dê entrada do pedido de despejo no Balcão do Arrendamento, garante o Governo.
• Isenção de IRS sobre mais-valias na venda ao Estado e municípios. Para fomentar a venda de imóveis ao Estado e câmaras as mais-valias a existirem sobre as vendas ficarão livre de impostos. Não são especificados em que casos o Estado pode comprar imóveis e em que condições.
• Financiamento aos municípios para obras coercivas. As câmaras já podem fazer obras compulsórias em imóveis privados. Agora é lançada uma linha de 150 milhões para essas obras. “Pretende-se garantir que os municípios não necessitam de canalizar capitais próprios para executarem estas obras, sendo a amortização do empréstimo efetuada ou através do pagamento da dívida pelo proprietário (responsável pela execução das obras, ao abrigo do dever de conservação que sobre ele impende), ou através dos rendimentos gerados pelo imóvel, por via do arrendamento celebrado”.
• Para alargar a oferta de arrendamento acessível, o estado criou um conjunto de incentivos fiscais: Taxa de 6% de IVA para Empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis maioritariamente afetas ao Programa de Apoio ao Arrendamento (pelo menos 70 % afetos a PAA); Isenção de IMT na aquisição para reabilitação se após a reabilitação for afeta a PAA; Isenção de IMI por 3 anos após aquisição, construção ou reabilitação para PAA, prorrogável por mais 5 anos.
• Para alargar a oferta no arrendamento, o Governo define um novo enquadramento fiscal para senhorios.
• 
• Linha de crédito bonificado de 250 milhões para privados construírem casas para arrendamento acessível, mas têm de se manter nesse regime durante 25 anos. Os municípios ficam, depois, com direito de preferência.

Alojamento local limitado

• Transferência de alojamento local para habitação. Estas transições vão beneficiar de uma isenção para rendimentos prediais até 2030, desde que o imóvel passe de alojamento local para arrendamento habitacional e o estabelecimento de alojamento local tenha sido registado até 31 de dezembro de 2022 e que faça um contrato de arrendamento até final de 2024.
• Contribuição extraordinária sobre alojamento local. Já tinha sido divulgado e ainda não se revela mais sobre esta taxa.
• As novas licenças de alojamento local ficam suspensas em todo o país, exceto em zonas rurais, com um critério que ainda será definido.
• As atuais licenças de alojamento local serão reapreciadas em 2030, e a partir daí de cinco em cinco anos. A renovação não é automática.
• A transmissão de imóveis de alojamento local implica que deixem de ter licença;
• Já tinham uma palavra a dizer e agora estende-se a possibilidade de os condomínios porem termo às licenças emitidas sem a sua aprovação;
• As juntas de freguesia terão mais competências e obrigações de fiscalização.

Associação do Alojamento Local em Portugal diz que Governo quer acabar com o setor

Fim dos vistos Gold

• Não podem ser atribuídos novos vistos gold;
• A renovação dos vistos já atribuídos será a cada dois anos. E só acontecerá se o imóvel estiver alocado a residência própria e permanente do proprietário ou descendente, ou se for objeto de contrato de arrendamento para habitação própria ou permanente por pelo menos 5 anos;
• A concessão de vistos para efeitos especiais continuam a ser possível.

Rendas para novos contratos e contratos mais antigos

• As rendas nos novos contratos terão um fator de estabilização. Nos imóveis que tenham estado arrendados nos últimos cinco anos, a renda dos novos contratos não pode ultrapassar os 2% face à renda anterior, podendo acrescer a esse valor as atualizações automáticas dos três anos anteriores — se os mesmos ainda não tiverem sido aplicados. O valor de referência para 2023 é a taxa de 5,43% e não os 2% que resultou a atualização das rendas pela norma travão do Governo.

Proprietários e inquilinos são duas faces da moeda. Nenhum se satisfaz com uma subida das rendas de 5,43%

• As rendas dos contratos anteriores a 1990 têm estado congeladas. E assim manter-se-ão para “os inquilinos cujo rendimento anual bruto corrigido seja inferior a cinco vezes a retribuição mínima nacional anual ou inquilinos cuja idade seja superior a 65 anos ou que tenham deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%”. Estes não transitam para o novo regime, “mantendo os seus contratos nas condições atuais”. Nestes casos, aos senhorios é dada isenção total dos rendimentos prediais em sede de IRS e de IMI. Será dada “uma compensação ao senhorio, a regulamentar, pelo não aumento de rendas”.

Proteger as famílias no crédito à habitação e nas rendas

• O Governo propõe isentar de mais-valias a venda de imóveis do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, caso o dinheiro seja destinado “à amortização de crédito à habitação própria e permanente do próprio ou descendentes”;
• Os bancos têm de ter uma oferta de taxa fixa no crédito à habitação;
• Apoio na subida da taxa de juro do crédito à habitação. Haverá uma bonificação temporária em 2023 do encargo com juros nos créditos à habitação até um limite anual de 1,5 IAS (720 euros) que será calculado em função da taxa de esforço. Se esta for entre 36% e 50% o apoio é igual a 50% da diferença do indexante atual e o limiar de 3% ou se superior o limiar usado na avaliação de stress do banco. Para uma taxa de esforço igual ou superior a 50%, o apoio é igual a 50% da diferença entre o indexante atual e o limiar de 3%. Este apoio só será concedido para crédito à habitação própria e permanente celebrado até 31 de dezembro de 2022 e com um montante em dívida inferior a 200 mil euros. Além de que só será dado a famílias com rendimentos até ao sexto escalão do IRS com as referidas taxas de esforço. Nas perguntas e respostas esclarecesse que “será o banco a fazer as contas e a reduzir aquilo que é debitado aso clientes na prestação mensal. O Estado irá depois ressarcir o banco dessa diferença”.
• Também as famílias que enfrentem dificuldade no pagamento de rendas vai haver um apoio. Com contratos de arrendamento feitos até dezembro de 2022, os apoios para pagar as rendas vão ser possíveis para agregados com taxas de esforço superiores a 35% até ao sexto escalão do IRS, cuja renda esteja nos limites do Porta 65. O Governo diz, agora, que para efeitos de aferição da renda máxima admitida considera-se que um agregado de uma ou duas pessoas estará num T2; um agregado de 3 pessoas num T3; um agregado de quatro a seis pessoas num T4; e acima de sete num T5. Mas há outra novidade. O apoio será concedido por períodos de 12 meses, podendo ser renovado até ao limite máximo de 60 meses (5 anos). O apoio máximo é de 200 euros, mas vai diminuindo, já que corresponderá à diferença entre a taxa de esforço real e a final de 35% no primeiro ano; de 40% entre 13 e 36 meses; e 45% entre os 37 e 60 meses.
• O Porta 65 vai ter um sucedâneo para as famílias em situação de maior vulnerabilidade, independentemente da idade. O apoio terá condições iguais ao Porta 65 mas tem prazo máximo de 60 meses e designa-se Porta 65+.

(notícia atualizada com alguns esclarecimentos dados pelo Governo nas perguntas e respostas publicadas na segunda-feira, dia 20 de fevereiro)