Não está provado que a construção de mais habitação esteja relacionada com a criação de mais território urbano, a partir da reclassificação do terreno rústico. De acordo com Helena Roseta, cerca de 50% do solo urbano não está edificado. Ainda que não seja todo para edificar, a arquiteta e ex-autarca defende que a administração pública tem instrumentos para aumentar a disponibilização deste solo urbano para a construção de habitação. E avisa que a fórmula prevista no diploma do Governo para definir o preço moderado da construção para nova habitação vai resultar em subidas de preços na maioria dos concelhos.

Helena Roseta foi uma das intervenientes num conjunto de audições promovidas pelas comissões parlamentares de Poder Local e Coesão Territorial e de Economia e Obras Públicas que, entre terça e quarta-feira, chamaram ao debate sobre as alterações à lei dos solos várias partes interessadas e especialistas nesta atividade. Por iniciativa do Bloco de Esquerda foram ouvidas a Associação Nacional de Municípios de Portugal na terça-feira e esta quarta-feira a Zero (Associação Sistema Terrestre Sustentável) e a Rede H, para além de Helena Roseta.

Nas respostas à deputada do Bloco de Esquerda Joana Mortágua, Roseta citou um estudo realizado a partir de dados do INE, segundo o qual a fórmula prevista no diploma aprovado pelo Governo para fixar um preço moderado de construção, um dos critérios que permite a passagem do solo rústico ao urbano, vai fazer subir o preço médio das casas para um patamar ainda mais alto em grande parte dos municípios.

O estudo citado pela ex-autarca e antiga deputada foi elaborado pelo arquiteto e investigador da Faculdade de Arquitetura da Universidade do Porto, Aitor Varea Oreo, e versa sobre o impacto do conceito de valor moderado tal como está definido no decreto-lei que altera o regime jurídico de ordenamento do território.

O decreto-lei estabelece que a reclassificação dos solos de rústicos para urbanos possa avançar desde que um mínimo de 70% da área total de construção nos terrenos tenha como destino a construção de habitação pública ou de “valor moderado”. O diploma considera habitação de valor moderado quando o preço do metro quadrado (m2) de área bruta privativa não ultrapassa o valor da mediana do preço de venda por m2 de habitação para o território nacional ou, se for superior, 125% do valor da mediana de preço de venda por m2 de habitação para o concelho da localização do imóvel, até ao máximo de 225% do valor da mediana nacional.

O estudo conclui que a aplicação do valor moderado descrito vai ter como resultado a autorização de construção para habitações que fiquem entre as 25% mais caras entre 233 municípios, na medida em que o valor moderado definido pelo Governo ultrapassa o terceiro quartil. Em 45 dos outros 67 concelhos o valor moderado está mais próximo do terceiro quartil do que da mediana.

“Não sei se o Governo fez estudos” para chegar a este critério, mas “era interessante saber como inventaram esta fórmula”, afirmou Helena Roseta, que lembrou ainda que em três dos concelhos com maior pressão imobiliária, esta alteração à lei dos solos não se aplica porque já são todos urbanos — Lisboa, Porto e Amadora não têm solos rústicos.

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Este estudo é elaborado a partir de publicações do INE sobre a evolução do valor mediano das vendas por m2 nos últimos 12 meses por localização geográfica — conhecido com base semestral — e sobre as vendas por m2 de alojamentos familiares por localização e quartis com dados do ano de 2023. E está disponível n’O Contador, portal especializado sobre a habitação lançado por Helena Roseta, Varea Oro e Sílvia Jorge.

Helena Roseta alertou ainda para a necessidade de saber quem são os consultores externos do Governo quando faz diplomas, bem como das autarquias, porque, no caso desta lei, está previsto o recurso a consultores externos por parte das câmaras para analisar a eventual reclassificação dos terrenos rústicos em urbanísticos, que passa a poder ser feita por deliberação municipal.

A ex-autarca considerou ainda que a melhor forma de combater o risco de corrupção nos processos de decisão do Estado é a “transparência” nas decisões, nos dados e na discussão pública, antes das decisões políticas serem tomadas. E diz que quer o atual diploma do Governo quer o simplex urbanístico aprovado pelo anterior Executivo socialista, foram aprovados em “tempos mortos” — o simplex com o Governo em gestão e este diploma entre o Natal e o Ano Novo “para ver se passa”, sem discussão nem transparência.

O decreto que altera o regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT) foi publicado a 30 de dezembro e será objeto de apreciação parlamentar por iniciativa dos partidos à esquerda do Governo. O PS, garantiu a deputada Maria Begonha, não irá aprovar a atual versão do diploma. O partido já anunciou que vai propor alterações ao decreto.

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Já a deputada social-democrata e também arquiteta, Margarida Saavedra, procurou desmontar alguns dos argumentos usados por Helena Roseta, destacando por exemplo que dentro do espaço urbano há áreas em que é proibido construir qualquer edificação — como o parque de Monsanto — ou onde o valor patrimonial impede uma maior requalificação urbana — nos casos de Sintra e Évora. “O pressuposto de que toda a área urbana é suscetível de ser construida é falso”.

Para Helena Roseta, uma das grandes fragilidades do diploma é mesmo a de acabar com a necessidade de fundamentação e, defende, esse princípio devia estar consagrado porque se trata de um mecanismo excecional. Dito isto, Helena Roseta admite até que o diploma do Governo pode ser útil em algumas áreas do país, desde que seja bem fundamentado e que se prove que não há alternativa em terrenos já urbanos. Mas, sublinhou: “o solo não é igual em todo o território”.

Para além do risco de impacto na subida dos preços, Helena Roseta defende que a possibilidade de alteração dos regimes de RAN e REN (reserva agrícola e reserva ecológica nacional) para aumentar os solos disponíveis à edificação deve ser mais bem fundamentada. Isto porque estes regimes não se limitam a salvaguardar os solos pelo seu potencial agrícola ou por questões de conservação, visam também proteger a sustentabilidade do solo, nomeadamente na prevenção de fenómenos como a erosão, alterações climáticas e incêndios.

E considera que há na lei já instrumentos legais que podem ser usados como alternativas à classificação de solos para incentivar a construção de habitação e, sobretudo a disponibilização no mercado de casas construídas, mas vazias, nomeadamente o agravamento do IMI, que é um instrumento muito pouco usado pelas câmaras.

Com uma longa carreira como arquiteta e política, Helena Roseta foi presidente da Câmara de Cascais e presidente da assembleia municipal de Lisboa e, como lembrou, fundadora da Associação Nacional de Municípios, para além de deputada do PSD e PS e deputada da assembleia constituinte, o que a levou a comparar-se a uma espécie de “canal História”.