Os hóspedes procuram casas melhores por um menor preço. Os anfitriões temem possíveis quedas nas receitas e, consequentemente, no valor que chega às suas contas no final de cada mês. O Airbnb tenta agradar aos dois, enquanto o mundo lhe aperta o cerco. De Florença a Nova Iorque, várias são as cidades do mundo que começaram a combater as plataformas de arrendamento de curta duração.

É preciso “colocar a casa em ordem”. Quem o diz é Brian Chesky, o CEO do Airbnb, que alerta para a necessidade de “ter a certeza de que os anúncios [das casas disponíveis] são ótimos” e de que é oferecido “um bom atendimento ao cliente”. Só depois, quando essa base estiver cimentada, será possível “voltar a criar coisas novas e interessantes”. Isto porque, acredita, a plataforma da empresa que ajudou a fundar em 2008 foi desenhada para um modelo de negócio “muito mais pequeno”, que, entretanto, “cresceu de forma alucinante”.

Usando uma metáfora precisa: é como se nunca tivéssemos construído totalmente a base. Tínhamos uma casa e ela tinha quatro pilares quando precisávamos que tivesse 10″, afirma, em entrevista à Bloomberg, que foi publicada no início do mês.

Embora a necessidade de arrumar a casa tenha sido expressa, os últimos resultados financeiros apresentados — referentes ao segundo trimestre deste ano — foram classificados como “sólidos”, com uma receita de 2,5 mil milhões de dólares (valor que aumentou 18% em comparação com o período homólogo) que demonstra “a forte e contínua procura por viagens”.

Em páginas que sobressaem por serem cor-de-rosa, o relatório destaca também o “anúncio mais popular de sempre” do Airbnb, que conta com “mais de 250 milhões de impressões nas redes socais” desde que foi revelado. Trata-se da “Casa dos Sonhos da Barbie” em Malibu, nos EUA, que foi possível arrendar durante um período de tempo limitado para assinalar a estreia do filme da boneca da Mattel.

Airbnbust: o “colapso do Airbnb é real”?

É a palavra utilizada online para falar sobre um possível colapso: Airbnbust, uma junção de Airbnb com falhanço. O fim das restrições contra a Covid-19 fez aumentar as viagens e as receitas dos proprietários, contudo, no ano passado, receios com o futuro começaram a atingir a plataforma. Os anfitriões, indica o Business Insider, queixam-se do abrandamento nas reservas, da queda nas receitas e da forte concorrência.

Há uns meses, no verão, foram publicados nas redes sociais dados da empresa AllTheRooms (que fornece análises ao mercado de arrendamento de curta duração) que mostravam uma queda das receitas por reserva disponível entre maio de 2022 e 2023. Nick Gerli, CEO da Reventure Consulting, consultora especializada em mercado imobiliário nos Estados Unidos, partilhou a estimativa no X para sustentar o seu argumento de que “o colapso do Airbnb é real” e que existirá uma “onda de vendas forçadas” por parte de determinados proprietários ainda este ano.

Nesse post, Nick Gerli afirmou que, nos Estados Unidos, a oferta de imóveis nas plataformas como Airbnb e Vrbo ultrapassa o número de casas disponíveis para venda: um milhão contra 570 mil, o que poderá criar uma “enorme queda no preço das casas se os proprietários do Airbnb em dificuldades decidirem vender”. No entender deste gestor, quem entrou na plataforma antes da Covid-19, com hipotecas mais baratas e que têm agora mais experiência, podem estar “menos inclinados a vender”. O mesmo não acontecerá com os “novatos”.

The Airbnb collapse is real.

Revenues are down nearly 50% in cities like Phoenix and Austin.

Watch out for a wave of forced selling from Airbnb owners later this year in the areas hit hardest by the revenue collapse. pic.twitter.com/xjGkj7bFC5

— Nick Gerli (@nickgerli1) June 27, 2023

A publicação de Nick Gerli ficou viral, com mais de 50 mil gostos e milhares de comentários. Em resposta, o Airbnb considerou que os dados apresentados não eram “consistentes” com os seus, indicando que os números do primeiro trimestre do ano (os únicos disponíveis à época) mostravam um crescimento de 19% nas noites e nas reservas de experiências. As informações disponíveis no relatório do segundo período de três meses de 2023 indicam que “as noites e as experiências” reservadas foram mais de 115 milhões, um crescimento de 11% face ao período homólogo.

As cidades que combatem as plataformas de arrendamento de curta duração

O mundo tem vindo a apertar o cerco e a combater as plataformas de arrendamento de curta duração. Barcelona foi a primeira cidade europeia a proibir o arrendamento de quartos privados por um curto espaço de tempo. Dois anos depois, foi a vez de Viena anunciar que, a partir do verão de 2024, os proprietários vão ficar limitados a disponibilizar casas a turistas por um período máximo de 90 dias por ano.

A restrição que a capital da Áustria vai impor já existe em Paris e Amesterdão. Na capital francesa o limite é de 120 dias e na capital dos Países Baixos é de 30 noites por ano. À lista juntou-se recentemente Florença, que proibiu novos arrendamentos de curta duração em plataformas como o Airbnb no seu centro histórico. O jornal The Guardian escreve que as regras da cidade italiana contemplam a oferta de três anos de benefícios fiscais aos proprietários de alojamentos locais que decidirem mudar para arrendamentos de longa duração.

Fora da Europa, os holofotes têm estado virados para Nova Iorque, que em 2009 representava cerca de 80% do negócio do Airbnb. Desde o passado dia 5 de setembro, a Local Law 18 obriga os anfitriões a registaram-se legalmente para poderem arrendar casas. Porém, é proibido que o façam por períodos inferiores a 30 dias. Os arrendamentos de curta duração apenas são permitidos para quartos, mas com regras específicas. Segundo o USA Today, o proprietário tem de estar alojado no mesmo imóvel e não pode ter mais de dois hóspedes em simultâneo. Para cobrarem as taxas associadas às estadas, as plataformas devem verificar se o registo do anfitrião foi aprovado pela autarquia da cidade norte-americana.

Nova Iorque espera que, com as regras mais apertadas, os anfitriões comecem a arrendar os seus imóveis durante mais tempo a residentes, para ajudar a aliviar — embora ainda não seja possível perceber com que rapidez — a crescente escassez de habitação. O Airbnb tentou impedir a entrada em vigor da nova legislação, chegando a processar a cidade, mas a justiça norte-americana considerou que as restrições são “inteiramente racionais”.

A empresa acredita que o arrendamento de casas durante um curto espaço de tempo ajuda a contribuir para a economia de Nova Iorque, especialmente nas regiões com poucos hotéis. Com as medidas impostas em setembro, “a cidade está a enviar uma mensagem clara a milhões de potenciais visitantes”, que passam a ter menos opções de alojamento: “Não são bem-vindos”, ataca Theo Yedinsky, diretor de política global do Airbnb.

Ao contrário de Yedinsky, o CEO do Airbnb concentra-se em arranjar possíveis soluções para Nova Iorque. Brian Chesky acredita que as experiências, como a possibilidade de adquirir visitas guiadas ou sessões fotográficas em pontos turísticos, são o caminho a seguir. “Há muitas oportunidades [na cidade]”, afirma.

A revista Wired, que noticia que os proprietários estão a recorrer a redes sociais (como o Facebook) e a sites menos conhecidos (como o Houfy) para anunciar imóveis para arrendar por menos de 30 dias, avança que é esperado um aumento dos preços dos hotéis, que vai acompanhar a subida da procura por alojamentos, que não Airbnb, em Nova Iorque.

O que tem sido feito em Portugal?

O pacote de medidas Mais Habitação suspendeu a emissão de novas licenças para alojamento local, incluindo plataformas de arrendamento de curta duração como o Airbnb, com exceção nas zonas rurais e regiões autónomas. Os registos desses alojamentos passaram a ser válidos por cinco anos, podendo ser renovados por períodos iguais.

Quando o pacote ainda estava em consulta pública, o Airbnb emitiu um comunicado onde pedia ao Governo para “não incluir o homesharing nas restrições, em reconhecimento ao apoio vital que este rendimento proporciona às famílias locais e ao facto de esta atividade não ter impacto na oferta de habitação”. Embora afirmasse reconhecer “os desafios históricos da habitação e do turismo em Portugal”, a empresa partilhava “preocupações sobre os impactos negativos do programa Mais Habitação — especialmente junto das famílias locais para as quais o alojamento é um meio de subsistência”.

Limite ao alojamento local, mudanças fiscais, arrendamento coercivo e a sobrevivência dos vistos gold. O que vai mudar na habitação?

Apesar das críticas, o Mais Habitação foi aprovado e entrou em vigor a 7 de outubro. Sem dados disponíveis para o mês que ainda decorre, a empresa AirDNA, que fornece informações sobre arrendamentos de curta duração, indica que em setembro houve em Portugal uma redução dos anúncios disponíveis em plataformas como Airbnb e Vrbo, com exceção do Porto, face a 2019. “Uma razão pela qual a oferta é menor do que em 2019 é devido aos regulamentos já existentes relativamente ao alojamento local em Portugal”, explica a firma. Em Portugal, o número de anúncios diminuiu 2% face ao último setembro antes da chegada da Covid-19. Em Lisboa, em particular, regista-se uma descida de 25% face a 2019.

A AirDNA acredita que “muitas propriedades deixaram o mercado de arrendamento de curto prazo quando as fronteiras fecharam em 2020 e, sem terem uma licença, a oferta não conseguiu crescer de forma rápida quando a procura regressou”. Nessa altura, foi possível perceber um “maior crescimento em zonas mais rurais e turísticas como o Algarve, enquanto as cidades demoraram muito mais tempo a recuperar da pandemia, uma vez que eram vistas como sendo inseguras”.

Em comparação com o ano passado, o número de anúncios disponíveis em Portugal (no geral), Lisboa e Porto, aumentou 14%, 15% e 17%, respetivamente. Este mês de setembro, Portugal tinha 104.487 anúncios de imóveis para arrendar no Airbnb e no seu concorrente, o Vrbo, com pelo menos um dia disponível para reserva. Desse total, 88% são anúncios de apartamentos ou casas inteiras em vez de quartos privados.

Quanto à ocupação, segundo a AirDNA, regista-se um crescimento em todas as regiões face a 2019 (Portugal e Lisboa com mais 8%, o Porto com um aumento de 6%). O mesmo acontece face ao período homólogo, com exceção para a capital portuguesa, onde se registou uma queda de cerca de 2% (86,3% este setembro contra 88,4% nesse mês no ano passado).

Contactados pelo Observador para perceber se o pacote Mais Habitação já teve impacto na atividade desde que entrou em vigor e para darem dados quanto ao número de imóveis disponíveis para arrendar e ao número de hóspedes e anfitriões, o Vrbo não respondeu e o Airbnb disse não poder revelar essas informações.

O recurso lançado pelo Vrbo — que há muito era pedido ao Airbnb

O Vrbo foi fundado muito antes do Airbnb — em 1995 — mas não conseguiu, até ao momento, alcançar a liderança do mercado. Há quatro anos, com um rebranding, a empresa, que é detida pelo grupo Expedia, passou a ser considerada, por algumas publicações online como o Gear Patrol (que escreve sobre produtos), como uma forte candidata ao primeiro lugar do setor.

Neste momento, o fator que mais diferencia as duas plataformas é um programa de fidelização, há muito pedido pelos utilizadores de apps de arrendamento de curta duração. O Airbnb não tem, o Vrbo lançou um em julho. O One Key ‘recompensa’ aqueles que utilizam as três empresas do grupo Expedia: Vrbo, Expedia e Hotels.com. Desta forma, quem reserva voos pela Expedia recebe uma percentagem desse valor para utilizar na redução do preço de uma estada. Um hóspede que reserve uma estada de cinco noites no Vrbo obtém o estatuto prata, que inclui vantagens como descontos de 15% em determinadas propriedades da Hotels.com.

O The Wall Street Journal considera que este programa pode colocar pressão sobre o Airbnb, que anunciou algo parecido em 2018, mas que acabou por nunca lançar. E não estará para breve. Em maio, o CEO Brian Chesky mostrou não ser adepto desse tipo de oferta: “Sempre acreditei que o melhor programa de fidelização são as pessoas que gostam do produto e, se gostam do produto, voltam.”

As novidades e o pedido para que “os preços mudem”

Preços acessíveis, fiabilidade e apoio adequado aos clientes. São os três pilares que o Airbnb acredita que, conjugados, resultam num “serviço realmente de excelência”. Mas o processo não é fácil. “Quanto maior és, mais esforço leva para aumentar a qualidade”, afirma Brian Chesky, que aproveita a entrevista à Bloomberg para enviar uma mensagem que pode ser entendida como um pedido aos anfitriões.

O CEO do Airbnb considera que quanto mais acessíveis forem os preços dos imóveis, mais reservas a plataforma consegue. “Queremos que os preços mudem e sejam mais competitivos face aos hotéis — isso é muito importante”, nota, afirmando que os preços das reservas dos hotéis subiram 10% em 2022 enquanto os dos Airbnb com apenas um quarto baixaram 1%. “Quando os nossos anfitriões oferecem melhores negócios, tendem a ganhar mais dinheiro.”

No entender de Chesky, a solução pode passar por um recurso que a plataforma já oferece aos anfitriões para que “comparem os preços dos seus anúncios com os de outros na sua vizinhança”. “Embora não tenhamos uma comparação com hotéis, incentivamos [os proprietários] a procurar as tarifas de hotéis na sua área apenas para que tenham uma noção daquilo que os viajantes estão a obter noutras plataformas”, acrescenta.

Além desta, ao longo dos últimos meses, o Airbnb anunciou várias novidades para modernizar a plataforma, como a possibilidade de os utilizadores arrendarem apenas quartos e não casas inteiras, uma pesquisa com novos filtros para descobrir, por exemplo, se os anfitriões aceitam animais de estimação e ainda um novo sistema de verificação de anúncios para detetar os falsos e reduzir o número de chamadas para o serviço de apoio ao cliente.