A torneira do crédito à habitação mantém-se aberta: os bancos estão a emprestar mais de 500 milhões de euros por mês para a compra de casa desde que 2017 começou. Todavia, do ponto de vista das finanças pessoais, os créditos não são todos iguais.

Embora a Euribor a 12 meses, a principal referência para os empréstimos para compra de casa, tenha estabilizado em torno de -0,18% nas últimas semanas, a concorrência dos bancos está a espremer os spreads, as margens que cobram sobre a Euribor.

Entre os clientes mais jovens, o Banco CTT arrasou nas simulações realizadas junto da banca. No primeiro caso, de uma jovem que precisa de 107 mil euros para comprar um apartamento por 135 mil euros, o banco dos Correios reduziu o spread para 1,4%, baixando o encargo mensal para 306,27 euros. Se a mesma jovem tivesse contratado o crédito mais económico há oito meses, estaria agora a pagar 317,63 euros no Bankinter com as taxas de juro atuais.

A seguir ao Banco CTT, o Bankinter continua na lista dos mais económicos, a par do Abanca, a instituição espanhola que tem sucursais em Braga, Lisboa, Porto e Viana do Castelo.

Ao escolher o Banco CTT, a jovem gasta 149.817 euros ao longo dos 40 anos do financiamento, assumindo a manutenção das taxas de juro. No Santander Totta, que tem a proposta menos económica, teria um encargo de 223.058 euros, quase 50% superior.

No segundo caso simulado, de um casal que precisa de 100 mil euros durante 30 anos para comprar uma apartamento por 150 mil euros, o Banco CTT mantém-se como o mais económico, oferecendo um spread também de 1,4%. Em pouco mais de dois anos, o spread para esta família caiu 1,25 pontos percentuais. Em junho de 2015, o spread da proposta mais económica, do Banco BPI, era de 2,65%.

Embora seja importante, não decida qual o crédito mais económico apenas pelo spread. A taxa anual efetiva revista (TAER) é o melhor indicador para comparar propostas de empréstimos, porque reflete todos os custos bancários ligados ao financiamento, incluindo prémios de seguros e comissões de abertura, de dossiê, de avaliação e de processamento de prestações.

A superioridade da TAER na avaliação de empréstimos fica clara no terceiro caso simulado pelo Observador, em que um casal fica a pagar um empréstimo de 100 mil euros entre os 60 e os 75 anos. Nestas idades, o custo do seguro de vida é decisivo nos encargos mensais do crédito. Por exemplo, apesar de o Banco CTT propor o spread mais baixo, de 1,3%, e de a Caixa Geral de Depósitos apontar para 2%, os clientes bancários teriam mais encargos no banco postal ao longo dos 15 anos, porque o custo dos seguros de vida seria 33% mais elevado. No Banco CTT, o seguro de vida é da Mapfre e, na CGD, da Fidelidade.

Neste terceiro caso, o Bankinter tem a solução mais económica. Além de um spread de 1,6%, o seguro de vida da sucursal portuguesa da espanhola Bankinter Seguros de Vida fica 40% mais barato do que o do Banco CTT e 20% do que o da CGD. Na UCI, a especialista em crédito à habitação que nasceu da parceria entre o espanhol Santander e o francês BNP Paribas, os clientes mais seniores beneficiam do facto de o seguro de vida não ser cobrado a partir dos 70 anos.

O encargo do seguro de vida na UCI, contratado na Cardif Assurance Vie, soma 16.881 euros ao longo do crédito. No Novo Banco, que recorre à GNB Seguros de Vida, é o mais alto: de 45.822 euros.

Ainda vale a pena a taxa fixa?

Embora os créditos de taxa indexada ainda sejam os mais populares entre os portugueses, três em cada oito empréstimos para comprar casa contratados neste ano têm taxa fixa. Porém, à medida que as taxas swap sobem no mercado monetário europeu, menos atraentes ficam os financiamentos de taxa fixa. A swap, que indica a taxa fixa a que os bancos estão dispostos a trocar por uma Euribor a seis meses, são a referência para estas dívidas.

A grande vantagem da taxa fixa é saber exatamente quanto se paga todos os meses, em vez de ficar à mercê do humor dos mercados. É, todavia, mais vantajoso constituir financiamento de taxa fixa por prazos mais longos, porque é menos provável que haja grandes subidas na Euribor no curto prazo. Aliás, os operadores do mercado monetário não esperam que a Euribor a três meses deixe de ser negativa antes de março de 2020.

A grande desvantagem da taxa fixa é haver pouca concorrência, em particular nos prazos mais longos. Apenas três instituições financeiras permitem fazer simulações na Internet com taxa fixa a 30 anos. A UCI é a mais económica no segundo caso simulado pelo Observador, de um casal que precisa de 100 mil euros durante 30 anos para comprar uma apartamento por 150 mil euros, mas, desta vez, recorrendo a taxa fixa. Esse casal poderia ficar descansado com um encargo mensal de 451,33 euros, independentemente do nível da Euribor.

O encargo mensal do crédito de taxa fixa da UCI é 89,90 euros superior aos encargos no primeiro mês do crédito de taxa indexada do Banco CTT para o mesmo casal. No entanto, a opção por taxa fixa ficaria mais económica ao longo do empréstimo se a Euribor a 12 meses, que serve como referência no crédito de taxa indexada, ficar, em média, acima de 1,66% nas próximas três décadas. É um valor que não se regista desde fevereiro de 2012.

Faça as suas simulações. Saiba onde

Procurámos as soluções de crédito à habitação nos bancos e noutras instituições financeiras a operar em Portugal que têm simuladores operacionais nos seus portais. Encontrámos 15 instituições disponíveis. Estes são os spreads previstos nos seus preçários para crédito à habitação própria permanente no regime geral:

• Abanca: spreads de 1,20% a 2,75%,
• ActivoBank: spreads de 1,25% a 3,00%,
• Banco Best: spreads de 1,50% a 5,80%,
• Banco BPI: spreads de 1,75% a 4,55%,
• Banco CTT: spreads de 1,30% a 3,25%,
• Bankinter: spreads de 1,25% a 3,70%,
• Caixa Geral de Depósitos: spreads de 1,75% a 5,30%,
• Crédito Agrícola: spreads de 1,50% a 2,85%,
• EuroBic: spreads de 1,65% a 3,95%,
• Millennium bcp: spreads de 1,25% a 3,00%,
• Montepio: spreads de 1,55% a 3,50%,
• Novo Banco: spreads de 1,50% a 5,80%,
• Novo Banco dos Açores: spreads de 1,50% a 5,80%,
• Santander Totta: spreads de 1,15% a 3,90%,
• UCI: spreads de 1,75% a 3,00%.

Além dos que têm simuladores na Internet, há outras 12 instituições que preveem conceder empréstimos para a compra de casa. Estes são os spreads previstos nos seus preçários:

• Atlântico Europa: spreads de 1,50% a 7,50%,
• Banco de Investimento Global: spreads de 2,75% a 5,00%,
• Banco Popular: spreads de 1,25% a 3,00%,
• Banco Português de Gestão: spreads de 1,00% a 9,00%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Mafra: spreads de 4,00% a 6,00%,
• Caixa de Crédito da Chamusca: spreads de 2,25% a 5,00%,
• Caixa Agrícola de Bombarral: spreads de 1,25% a 7,00%,
• Caixa de Crédito de Leiria: spreads de 3,412% a 4,55%,
• Caixa Agrícola de Torres Vedras: spreads de 3,00% a 5,50%,
• Crédito Agrícola dos Açores: spreads de 3,00% a 6,00%,
• Caixa Económica da Misericórdia de Angra do Heroísmo: spreads de 2,00% a 6,00%,
• Deutsche Bank: spreads de 1,50% a 3,50%.

Desde que o Observador revelou que a Caixa Agrícola de Bombarral tinha o spread mais baixo do mercado (0,5% em fevereiro passado), os responsáveis da instituição reviram a margem mínima para 1,25%. Agora, o banco com o spread mais baixo no seu preçário é o Banco Português de Gestão, com 1%.