Rádio Observador

Crédito à Habitação

Quer comprar casa? Vá ao BPI ou à Caixa. Evite o Millennium bcp e o Barclays

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Os bancos estão a baixar os “spreads” dos empréstimos, mas a descida não é geral. Descubra os que menos cobram em três fases da vida: início da carreira, crescimento da família e antes da reforma.

AFP/Getty Images

Desde fevereiro de 2014 que as taxas de juro dos créditos à habitação estão em queda. A redução das taxas Euribor é a principal justificação, mas alguns bancos estão também a rever os spreads, as margens que adicionam aos indexantes para calcular as prestações mensais.

As reduções dos spreads são progressivas. “Em abril ou maio deveremos atualizar a grelha” de spreads, tinha alertado uma colaboradora do Banif ao Observador em março no artigo “Crédito à habitação. Preparado para lutar contra “spreads” de 6%?” O movimento confirmou-se e o Banif agora posiciona-se a meio de tabela de spreads da banca portuguesa e não nos últimos lugares, como em março.

“O Banco Santander Totta reduziu novamente o spread de crédito à habitação, disponibilizando spreads a partir de 1,79%”, comunicou a instituição financeira em maio. Entretanto, o Novo Banco baixou a margem mínima para 1,95%.

Para tomar o pulso ao mercado, o Observador fez uma ronda junto dos bancos com simuladores funcionais nos seus sítios de Internet. Banco BPI e Caixa Geral de Depósitos são os que mais se aproximam do topo nas três simulações de casos hipotéticos. Barclays e o Millennium bcp são os que ficam no fundo. Se tiver tempo apenas para simular junto de três bancos, vá também ao Banco BIC.

O Santander Totta é o principal ausente nas simulações. O seu simulador não está a funcionar há pelo menos três dias.

[Atualização a 19 de junho de 2015 10h30: O Santander Totta alertou o Observador para outro simulador. Acrescentámos novas simulações aos dois primeiros quadros. Excluímos o Santander Totta do terceiro quadro por não incluir seguros de vida para clientes a partir de 60 anos.]

Para começar a vida
Uma jovem de 25 anos deseja comprar um apartamento T1 no centro do Porto por 135 mil euros. Os seus pais ajudam com 28 mil euros, por isso necessita de financiamento para os restantes 107 mil euros. A duração do crédito é de 40 anos. Os seus rendimentos mensais líquidos são de mil euros. Está disposta a domiciliar o vencimento, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos. O Barclays não concede crédito nestas condições e a UCI não estende os prazos até 40 anos.
Banco Encargo mensal
(primeiro mês)
Indexante + spread TAER
Crédito Agrícola 379,57€ Euribor 6 meses + 2,57% 3,108%
Banco BIC 392,39€ Euribor 6 meses + 2,80% 3,330%
Caixa Geral de Depósitos 394,38€ Euribor 6 meses + 2,75% 3,403%
Banco BPI 403,28€ Euribor 6 meses + 2,95% 3,524%
Santander Totta 394,58€ Euribor 12 meses + 2,60%* 3,542%
Banif 419,83€ Euribor 6 meses + 3,25% 3,758%
Montepio 427,69€ Euribor 6 meses + 3,25% 3,936%
Novo Banco 445,18€ Euribor 12 meses + 3,30% 4,198%
Millennium bcp 512,24€ Euribor 6 meses + 4,50% 5,220%
Fonte: simuladores dos bancos. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. *Passa a 2,80% após primeiros 5 anos. 17 e 19 de junho de 2015

O Crédito Agrícola posiciona-se na liderança para fornecer financiamento hipotecário aos mais jovens. A simulação junto desta instituição para um crédito de 107 mil euros a 40 anos aponta para uma taxa anual efetiva revista (TAER) de 3,108%.

A TAER é o melhor indicador para comparar propostas de empréstimos, porque reflete todos os custos bancários ligados ao financiamento, incluindo prémios de seguros e comissões de abertura, de dossiê, de avaliação e de processamento de prestações.

Expandir a vida
Como estão à espera do primeiro filho, o casal de 35 anos quer vender o seu T1 e comprar um T2 em Lisboa. O preço do novo apartamento é de 150 mil euros, mas, depois de amortizarem o crédito anterior, terão 50 mil euros com a venda do T1. Por isso, necessitam de um financiamento de 100 mil euros durante 30 anos. Os rendimentos mensais líquidos do casal somam 2.500 euros. Estão dispostos a domiciliar os vencimentos, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos.
Banco Encargo mensal
(primeiro mês)
Indexante + spread TAER
Banco BPI 431,95€ Euribor 6 meses + 2,65% 3,490%
UCI 435,78€ Euribor 6 meses + 2,50% 3,509%
Caixa Geral de Depósitos 445,65€ Euribor 6 meses + 2,75% 3,594%
Banif 444,05€ Euribor 6 meses + 2,75% 3,672%
Crédito Agrícola 433,93€ Euribor 6 meses + 2,47% 3,745%
Banco BIC 441,21€ Euribor 6 meses + 2,70% 3,763%
Santander Totta 445,40€ Euribor 12 meses + 2,60%* 4,007%
Montepio 474,89€ Euribor 6 meses + 3,25% 4,432%
Novo Banco 482,71€ Euribor 12 meses + 3,10% 4,630%
Millennium bcp 525,04€ Euribor 6 meses + 4,00% 5,437%
Barclays 559,03€ Euribor 6 meses + 4,90% 5,915%
Fonte: Simuladores dos bancos. Encargo mensal da prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. *Passa a 2,80% após primeiros 5 anos. 17 e 19 de junho de 2015

Neste caso e no seguinte, as comparações não são lineares, porque, regra geral, os simuladores não são claros sobre as coberturas dos seguros de vida. Alguns bancos exigem que ambos os clientes tenham um seguro de vida que cubra 100% do capital em dívida, outros a cobertura é de 50% para cada um e alguns simulam que apenas um dos membros do casal precisa de cobertura a 100%. O Novo Banco é o único que permite fazer a opção no decorrer da simulação.

A Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) indica o spread mais baixo para um casal de 35 anos que queira comprar uma casa de 150 mil euros recorrendo ao endividamento em 100 mil euros, mas o peso dos prémios de seguros empurram-na para a segunda posição, a seguir ao Banco BPI.

Preparar a reforma
Este casal de 60 anos está a pensar na aposentação. Comprará uma moradia na Zambujeira do Mar por 250 mil euros, recorrendo a 100 mil euros de financiamento bancário por 15 anos. Os rendimentos mensais líquidos do casal somam 3.000 euros. Estão dispostos a domiciliar os vencimentos, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos. O Barclays não concede o crédito por a soma da idade e do prazo ultrapassar 70 anos. O Santander Totta não simula com seguros de vida a partir dos 60 anos.
Banco Encargo mensal
(primeiro mês)
Indexante + spread TAER
Caixa Geral de Depósitos 914,82€ Euribor 6 meses + 2,25% 5,304%
Banco BPI 824,76€ Euribor 6 meses + 2,55% 5,761%
Banco BIC 895,26€ Euribor 6 meses + 2,60% 6,714%
Banif 913,74€ Euribor 6 meses + 2,75% 7,418%
Montepio 934,22€ Euribor 6 meses + 2,95% 7,727%
UCI 884,66€ Euribor 6 meses + 2,50% 7,992%
Crédito Agrícola 1.033,18€ Euribor 6 meses + 2,27% 8,371%
Novo Banco 991,06€ Euribor 12 meses + 2,95% 9,192%
Millennium bcp 1.051,16€ Euribor 6 meses + 3,50% 9,902%
Fonte: Simuladores dos bancos. Encargo mensal da prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. 18 de junho de 2015

A Caixa Geral de Depósitos propõe o spread mais baixo entre todas as simulações efetuadas pelo Observador nos três casos hipotéticos. O casal de 60 anos que solicite 100 mil euros para comprar uma moradia de 250 mil euros conseguirá um spread de 2,25%. Mesmo assim, é o Banco BPI quem tem os encargos mensais menores: a Caixa tem seguros mais caros e cobra comissões mensais de processamento.

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