“Durante demasiado tempo, admitiu-se um sistema em que o mesmo projeto, ou o mesmo procedimento, pudesse ter leituras diferentes consoante o município” e isso, afirma a secretária de Estado da Habitação, era “uma situação insustentável“. Patrícia Gonçalves Costa garante que o novo regime jurídico do urbanismo, que entra em vigor nesta quinta-feira, 1 de outubro, traz uma “clarificação” de várias situações que o Simplex lançado pelo governo PS não cuidou de definir com clareza. E todos os municípios terão de cumprir as novas regras que são, diz a responsável, “um pacto de confiança” com quem constrói.

Em declarações ao Observador, a secretária de Estado da Habitação salienta que “a reforma do RJUE é um pacto de confiança entre todos os intervenientes do processo urbanístico” e “é o resultado de anos de experiência acumulada, de problemas identificados no terreno, de soluções testadas e de caminhos que precisavam de clarificação“.

A nova legislação, que deveria ter entrado em vigor no início de agosto (mas foi adiada para dar mais tempo às câmaras para se prepararem), é o resultado de um processo em que “todo o setor foi envolvido: os municípios, as ordens profissionais, as associações, os técnicos e as entidades públicas e privadas”. Patrícia Gonçalves Costa advoga que “para aumentar a oferta de habitação, o procedimento conta – e muito – porque, quando o procedimento atrasa, a entrega da casa também se atrasa e a vida das pessoas fica em suspenso”.

“Quebra-se a confiança e, com licenciamentos morosos, o custo aumenta, com consequências reais”, afirma Patrícia Gonçalves Costa. “O novo RJUE foi desenhado para ser um instrumento ao serviço da resposta que o país exige: um regime que acelera o que é simples, que dá segurança ao investimento e que reserva energia para o que realmente precisa de escrutínio”, acrescenta a secretária de Estado.

A partir desta quinta-feira, afirma a responsável, “todos terão de cumprir — no Porto ou em Faro, em Vimioso ou em Borba”. “Todos devem saber falar a mesma linguagem e ter um olhar único sobre o procedimento”, remata.

Ministro tinha prometido evitar “procedimentos dilatórios” das câmaras

Quando, há pouco mais de um ano, o ministro Miguel Pinto Luz apresentou a intenção de avançar com uma revisão deste regime jurídico, afirmou aos jornalistas que, “como toda a gente sabe”, existe no licenciamento da construção “um poder discricionário nas câmaras, que por vezes demoram cinco anos a decidir alguma coisa, metem coisas ‘na gaveta‘, ao passo que outras são aprovadas muito rapidamente. Qual é o critério?“, perguntava.

Para dar mais “higiene” a estes processos e evitar os “procedimentos dilatórios” que por vezes existem, o ministro anunciou nessa altura, em setembro de 2025, o que se viria a transformar no decreto-lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que faz uma revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) da forma como foi legislado pelo governo socialista – o pacote que ficou como conhecido por Simplex, lançado em 2024.

Tal como o Simplex de 2024, este novo pacote (já conhecido como “o Simplex de 2026″) surge com a promessa de revolucionar o modo como se constroem (e se reabilitam) casas em Portugal. E é uma das principais mudanças (não-fiscais) introduzidas pelo Governo para tentar dar resposta à falta de habitação no país, sobretudo nos centros urbanos.

A grande alteração passa pela dispensa de várias das autorizações que eram, até agora, exigidas pelas câmaras municipais para se poder iniciar uma obra. Mudam-se os procedimentos de licenciamento e os mecanismos de “comunicação prévia” (e de “informação prévia”), introduzem-se novas regras para os títulos urbanísticos e reduzem-se alguns dos atos de apreciação por parte das câmaras municipais.

A intenção é “flexibilizar procedimentos, agilizar prazos, clarificar conceitos, assegurar a existência de títulos juridicamente seguros e disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia dos interessados”, afirma o Governo no preâmbulo do decreto-lei. Em termos simples, a nova legislação dá passos importantes no sentido de uma lógica de maior responsabilização do lado quem quer construir (obrigando as câmaras a serem mais rápidas na análise dos processos).

Comunicação prévia à câmara… e obra avança

Uma das principais alterações está na definição das operações urbanísticas que podem ser realizadas através da chamada “comunicação prévia“. Este é um procedimento urbanístico que permite ao proprietário ou promotor, em muitas situações, iniciar uma dada obra sem ter de esperar por uma decisão expressa por parte da câmara municipal – basta que comunique a intenção de avançar com a obra, juntando-lhe os projetos, os termos de responsabilidade e mais alguns elementos exigidos.

Depois de se pagar as taxas e os encargos devidos, pode-se iniciar a obra sem ficar à espera de um despacho de aprovação da câmara. Na nova legislação lê-se que a “comunicação prévia deve integrar uma efetiva assunção de responsabilidade por parte do interessado – quer pela entrega dos elementos instrutórios necessários, quer pelo cumprimento integral das normas legais e regulamentares aplicáveis à operação, sem necessidade de afetação de recursos humanos dos municípios para a mera verificação documental prévia em sede de saneamento”.

Em termos simples, a mudança não equivale a dizer, simplesmente, que “a construção de casas novas passa a ser por comunicação prévia”. O que muda é que determinadas construções novas, quando inseridas em contextos urbanísticos suficientemente definidos, passam a poder seguir esse procedimento (que já existe há muito mas, agora, passa a poder existir em mais situações).

Entre os casos abrangidos estão determinadas obras de construção, alteração ou ampliação realizadas em áreas onde os instrumentos de gestão territorial já definem os principais parâmetros da operação. O regime inclui, por exemplo, determinadas obras em áreas abrangidas por planos de pormenor, unidades de execução ou operações de loteamento.

Por outro lado, “o Simplex 2026 vem reduzir significativamente o prazo de que os órgãos municipais dispõem para exercer o controlo sucessivo da conformidade legal e regulamentar dos projetos e demais elementos instrutórios: de 10 anos (no regime anterior) para apenas um ano, contado da data de pagamento das taxas e demais encargos devidos ou, se posterior, da data do início da utilização do edifício ou fração”, explica Sara de Almeida Barroso, sócia de urbanismo da CMS Portugal.

Em setembro de 2025, quando apresentou a intenção de avançar com estas alterações, o ministro Miguel Pinto Luz, que tutela a área da habitação, explicou porque é que era intenção do Governo acabar com o anterior prazo – que era de 10 anos e passa para 12 meses. “Quem constrói não pode estar 10 anos apertado no pescoço a pensar ‘será que eu fiz tudo bem? Será que está tudo de acordo?’“, indicou.

A jurista da CMS Portugal assinala que é nesta janela temporal (de um ano) que a “câmara municipal pode declarar a ineptidão da comunicação prévia e inviabilizar a execução da operação, caso detete incumprimentos das normas aplicáveis”.

“Findo este prazo, subsiste, todavia, o exercício, a todo o tempo, dos poderes gerais de fiscalização administrativa, destinados a verificar a conformidade da obra com os projetos submetidos, o que, na prática, mantém uma vigilância permanente quanto à correspondência entre o executado e o projetado, ainda que sem a possibilidade de, após aquele prazo de um ano, se questionar a própria admissibilidade da comunicação prévia”, ressalva Sara de Almeida Barroso.

Títulos urbanísticos passam a ser um conjunto de documentos

O novo RJUE altera, também, a forma como são tituladas as operações urbanísticas. Em vez de depender de um único documento emitido pela câmara municipal, o título passa a resultar de um conjunto de elementos que permite identificar a operação e comprovar a legitimidade para a executar.

No caso do licenciamento, o título é constituído pelo comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos, pelo último requerimento apresentado, devidamente preenchido e contendo a síntese da operação urbanística, e pela notificação do deferimento. Se houver deferimento tácito, é utilizado o comprovativo da submissão.

Já na comunicação prévia, o título resulta do modelo de comunicação devidamente preenchido, do comprovativo da sua submissão e do comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos.

A lei estabelece, ainda, expressamente, que é da responsabilidade do interessado o correto preenchimento e instrução dos requerimentos e comunicações apresentados. “O título assim constituído deve ser aceite como elemento probatório bastante da legitimidade para a execução da operação urbanística e para os demais efeitos legais, incluindo no campo das transações imobiliárias”, afirma Sara de Almeida Barroso, Sócia de Urbanismo da CMS Portugal.

Licenciamento passa a ter prazos por etapas

Outra mudança importante, na área dos licenciamentos, é o abandono do modelo de prazos globais associado, entre outros fatores, à dimensão das operações. O novo regime recupera prazos intercalares, associados às diferentes fases do procedimento. No licenciamento de obras de edificação, por exemplo, a apreciação do projeto de arquitetura passa a ter um prazo uniforme de 30 dias.

Para a decisão final de licenciamento, os prazos passam a variar consoante o tipo de operação: 20 dias para obras de edificação, 30 dias para obras de urbanização e 45 dias para operações de loteamento.

Mantém-se, em determinadas situações, o mecanismo do deferimento tácito: se a autoridade não decidir dentro do prazo legal, o pedido pode considerar-se aprovado nos termos previstos no RJUE.

O diploma permite, porém, a prorrogação dos prazos em situações de especial complexidade da operação urbanística, dentro das condições previstas na lei.

Pedidos de Informação Prévia (PIP) também passam a ter maior força

A figura do Pedido de Informação Prévia (PIP) também é reforçada como instrumento para saber antecipadamente se determinada operação urbanística pode ser realizada e em que condições.

Uma informação prévia favorável passa a ter uma função mais clara de estabilização da posição do interessado: vincula as entidades intervenientes, pode dispensar novas consultas externas e, quando reúna todos os elementos exigidos pela lei, pode permitir que a operação fique isenta de licença ou de comunicação prévia.

Os prazos também mudam. Nos PIP simples, a decisão deve ser tomada em 15 dias úteis após a fase de saneamento. Nos PIP qualificados, o prazo é de 45 dias para operações de loteamento e de 30 dias para as restantes operações. São prazos que estão definidos em detalhe no artigo 16º. da legislação.

Mantém-se a possibilidade de deferimento tácito nos termos previstos no novo regime.

Edifícios antigos. Refazer todo o interior sem pedir autorização

O objetivo global da legislação é “encurtar prazos que, até agora, se arrastavam frequentemente por meses ou até anos“, considera outra firma de advogados NFS, sediada no Porto. Na leitura dos juristas desta firma, o “impacto mais sentido no dia-a-dia deverá surgir, provavelmente, na recuperação de edifícios antigos, sobretudo nos centros históricos das cidades”.

A partir de 1 de outubro, “será possível refazer todo o interior de um edifício, incluindo elementos estruturais, sem pedir qualquer autorização à câmara, sendo apenas necessário apresentar uma informação de início de trabalhos, desde que a fachada se mantenha exatamente como está”. Em rigor, há limites: uma reconstrução que aumente a área ou o volume do edifício deixa de caber nessa definição (de reconstrução) e passa a ser tratada como uma ampliação, ficando sujeita ao procedimento correspondente.

Todas estas obras continuam, além disso, sujeitas às normas legais e regulamentares aplicáveis e podem ser fiscalizadas posteriormente pela câmara.

A NFS salienta, contudo, que “esta liberdade tem, no entanto, limites bem definidos: se a obra aumentar a área ou a altura do edifício em relação ao que já existia, deixa de contar como uma simples recuperação, e volta a ser necessário pedir autorização prévia, o mesmo se aplicando quando o que foi construído não corresponde ao que tinha sido inicialmente comunicado à câmara”.

Decisões urbanísticas passam a ter um prazo para ser anuladas por nulidade

O novo RJUE introduz, ainda, uma alteração relevante nas regras relativas à nulidade das decisões urbanísticas, procurando limitar no tempo a possibilidade de uma licença ou uma informação prévia favorável ser posta em causa por esse motivo.

A partir da entrada em vigor do novo regime, o órgão que emitiu um ato ou deliberação de deferimento de uma licença ou de uma informação prévia dispõe, em regra, de três anos para declarar a sua nulidade. O mesmo prazo de três anos aplica-se ao direito de propor as ações previstas no RJUE, incluindo a ação popular.

Existem exceções, nomeadamente para situações relativas a monumentos nacionais e respetivas zonas de proteção. Quando os factos que determinaram a nulidade constituam crime, o prazo pode ser mais longo, correspondendo ao prazo de prescrição do crime em causa.

As novas regras de caducidade dos prazos aplicam-se também a situações jurídicas já constituídas. Em regra, os novos prazos começam a contar a partir da entrada em vigor do Simplex 2026, salvo quando, pela legislação anterior, o prazo terminasse mais cedo.

O diploma estabelece ainda que, quando esteja em causa uma ação judicial contra um ato de licenciamento ou uma decisão favorável de informação prévia por motivos que possam determinar a sua nulidade, a citação do titular da licença ou da informação prévia não impede, por si só, o prosseguimento dos trabalhos. O Ministério Público pode, contudo, pedir ao tribunal a adoção de medidas cautelares.

O que acontece com os processos que já estão nas câmaras?

A entrada em vigor do novo regime não significa que todos os processos passem automaticamente para as novas regras.

O decreto-lei n.º 108/2026 determina que as alterações se aplicam aos procedimentos iniciados depois de 1 de outubro e também aos procedimentos anteriores que, nessa data, ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar.

Para os restantes processos, mantém-se, em regra, o regime aplicável à data em que foram iniciados, sem prejuízo das regras específicas previstas no diploma para determinadas matérias.

A reforma entra, assim, em vigor a 1 de outubro com alterações que abrangem desde a forma de apresentar um pedido de obras até à intervenção das câmaras municipais, aos prazos de decisão e às regras aplicáveis à execução e fiscalização das operações urbanísticas.

Apreciação dos projetos de arquitetura é limitada

Outra alteração, explicada no artigo 20.º, diz respeito àquilo que a câmara municipal pode apreciar no projeto de arquitetura.

Nos pedidos de licenciamento abrangidos pelo regime, a análise incide sobre matérias como a conformidade com os planos territoriais, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, o uso proposto, o aspeto exterior e a inserção urbana e paisagística — nos termos definidos pelo RJUE — e a adequação e capacidade das infraestruturas.

A lei determina que declarações de responsabilidade dos autores dos projetos constituem garantia suficiente do cumprimento das normas aplicáveis relativamente a determinados aspetos, excluindo a sua apreciação prévia, salvo nas situações previstas no próprio diploma.

A Ordem dos Arquitetos já veio avisar que estão em causa “novas regras, novos prazos, novos procedimentos e novos modelos documentais que poderão gerar falhas técnicas e operacionais, sobretudo durante o período de transição”.

A Ordem recomenda, portanto, um “especial cuidado na adaptação e implementação das plataformas digitais de submissão e tramitação dos processos urbanísticos” e sugere a criação de uma comissão de acompanhamento “permanente e em tempo real, envolvendo os diferentes intervenientes no processo de implementação da nova lei”, que possa acompanhar e monitorizar a aplicação das novas regras.

Surge uma nova figura para a utilização dos edifícios

O Simplex (de 2024) tinha eliminado, em muitas situações, a necessidade de uma autorização de utilização emitida pela câmara. O novo diploma mantém a ideia de eliminar esse antigo ato administrativo, mas recupera algum controlo municipal através de dois mecanismos diferentes.

Quando a utilização resulta de uma operação que já passou por licenciamento, comunicação prévia ou determinado tipo de informação prévia favorável, basta uma comunicação prévia de utilização. O edifício pode ser utilizado após a sua apresentação, acompanhada dos elementos exigidos e de um termo de responsabilidade que ateste a conformidade da obra.

Nos restantes casos, passa a existir uma comunicação prévia com prazo. Aqui, a câmara pode analisar a situação e realizar uma vistoria antes de a utilização produzir plenamente os seus efeitos. É, portanto, um regresso parcial da intervenção municipal na fase de utilização, mas sem recuperar a antiga autorização de utilização nos mesmos moldes.

Painéis solares e substituição de janelas também isentos de controlo prévio

A instalação de determinados equipamentos para produção de energia renovável também fica abrangida pelo regime de isenção de controlo prévio. A lei inclui painéis solares fotovoltaicos associados à edificação principal, desde que respeitem os limites definidos no RJUE, bem como determinados geradores eólicos, unidades de armazenamento de energia e coletores solares térmicos.

O artigo 6.º-A (nº1, alínea g) considera como “obras de escassa relevância urbanística” a instalação de painéis solares fotovoltaicos associados à edificação principal, geradores eólicos, unidades de armazenamento de energia e coletores solares térmicos para aquecimento de águas sanitárias.

Também a substituição de caixilhos por outros que promovam a eficiência energética pode ficar isenta, desde que sejam mantidas a geometria e a relação volumétrica dos diferentes componentes da caixilharia e seja assegurado um acabamento exterior idêntico ao original (alínea j). Esta possibilidade é prevista, inclusivamente, para imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação, nas condições estabelecidas na lei.

Porém, a lei prevê limites concretos. No caso dos painéis solares, não podem exceder a área de cobertura do edifício e a altura deste em um metro. Para os geradores eólicos, o limite é quatro metros acima da altura do edifício, com raio máximo do equipamento de 1,5 metros. As unidades de armazenamento e os coletores solares térmicos têm de respeitar os limites previstos para os painéis e o depósito/unidade de armazenamento deve estar ocultado.

No mesmo dia 1 de outubro, muda o Código dos Contratos Públicos

A 1 de outubro entra ainda em vigor uma alteração ao Código dos Contratos Públicos, com impacto na contratação de empreitadas de obras públicas.

Entre as alterações está o aumento dos limites para a escolha de procedimentos. Nas situações abrangidas pelo artigo 19.º do Código dos Contratos Públicos, passa a ser possível recorrer à consulta prévia quando o valor estimado do contrato for inferior a um milhão de euros e ao ajuste direto quando o valor estimado for inferior a 150 mil euros.

O novo diploma introduz, também, alterações às regras de contratação pública, incluindo um regime de flexibilização do concurso público e uma nova modalidade de consulta prévia especial.

Algumas alterações relativas à modificação objetiva dos contratos e à resolução alternativa de litígios aplicam-se igualmente a procedimentos que já estejam em curso e a contratos que estejam em execução à data de entrada em vigor.

Embora sejam duas matérias legislativas diferentes, a expectativa do Governo é que, em conjunto, estas reformas contribuam para reduzir entraves administrativos e criar condições mais favoráveis à concretização de projetos, incluindo os projetos de habitação, embora incidam sobre fases diferentes do processo de desenvolvimento e construção.