As rendas até 2.300 euros apoiadas no IRS dos senhorios e a dedução fiscal maior para os inquilinos concentraram as atenções na quinta-feira, entre as medidas decididas pelo conselho de ministros. Mesmo na área do estímulo à construção (a valores “moderados”), o foco esteve no IVA a 6%, pelo que poucas atenções sobraram para as alterações profundas que o Governo quer fazer no regime jurídico da urbanização e edificação – mais conhecido pela sigla RJUE – que ainda há dois anos foi drasticamente modificado com o chamado “Simplex urbanístico”. Para Pinto Luz, há que simplificar o simplex.
No comunicado do conselho de ministros desta quinta-feira, confirma-se que o Governo vai entregar uma “proposta de lei de autorização legislativa” sobre este tema – ou seja, quer-se a autorização da Assembleia da República para produzir legislação que irá alterar o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE). Este é um processo que, ainda mais com a iminente negociação orçamental, deverá demorar mais alguns meses a produzir efeitos – e até pode nem sair do papel, se a Assembleia da República não der ao Governo a autorização de que precisa para avançar com a legislação efetiva.
O principal objetivo é acelerar o licenciamento, para que a promoção (privada) ganhe ritmo, explicou a secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, que, ao lado do ministro das Infraestruturas e Habitação apresentou a um pequeno grupo de jornalistas as linhas gerais do anteprojeto legislativo em que o Governo está a trabalhar. Miguel Pinto Luz resumiu tudo numa palavra: a ideia é trazer mais “higiene” para o processo de licenciamento camarário – sendo certo que, na opinião do ex-vice-presidente da câmara de Cascais, uma boa parte do problema dos atrasos no licenciamento não está nas câmaras mas, sim, no Estado central.
Um dos pontos principais onde o Governo quer fazer mudanças é na chamada “comunicação prévia“, que tem sido – desde o Simplex urbanístico – um procedimento que “gerou alguma confusão” nas câmaras municipais sobre a forma como lidar com essa questão. Agora, indicou a secretária de Estado, o Governo quer “deixar mais claro que a comunicação prévia é entendida mais uniformemente” como uma comunicação ao município onde o promotor fica responsável pelo cumprimento das normas urbanísticas.
Na prática, o que vai mudar, se os planos forem aprovados, é que poderá ser possível iniciar uma obra em cerca de uma semana, sem estar à espera (muito tempo) da câmara. “A ideia é que se consiga começar a construir em oito dias, porque o promotor comunica, faz a auto-liquidação das taxas e avança para a construção”, referiu Patrícia Gonçalves Costa, argumentando que o conceito do “deferimento tácito” não trouxe à construção o impulso que o Simplex (de 2023) lhe quis dar.
A lei atual já prevê esse deferimento tácito – em que as câmaras têm um prazo para responder mas, na ausência de resposta, presume-se uma aprovação. Mas, muitas vezes, “as câmaras conseguem na mesma meter os projetos na gaveta, desde logo porque não emitindo a guia [para o pagamento das taxas], o processo podia não avançar”, afirmou Pinto Luz. “Claro que indo para tribunal… [a pessoa pode ter razão], mas está a ver o que é ir para tribunal por uma coisa destas?”, questionou.
Câmaras passam a ter apenas um ano para avaliar obra (depois de feita)
Outra mudança potencialmente importante é que o município, a partir do momento em que recebe a documentação e a comunicação, pode avançar para a sua análise do processo. Mas passa a ter apenas um ano, e não os atuais 10 anos, para verificar o cumprimento do projeto.
O momento-zero desses 12 meses é quando a casa acabou de ser construída e está pronta a utilizar, explicou a secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, sublinhando que isso não impede que as “câmaras, em qualquer momento, fiscalizem aquilo que está edificado no território”.
Mas quer-se eliminar um prazo pós-construção que é, na ótica deste Governo, demasiado longo. “Quem constrói não pode estar 10 anos apertado no pescoço a pensar ‘será que eu fiz tudo bem? Será que está tudo de acordo?’, indicou Miguel Pinto Luz. O ministro sublinhou que a câmara, na prática, tem dois ou três anos para fiscalizar porque não tem de esperar que a obra fique terminada (o tal momento-zero) para “acompanhar” o que está a ser feito (e construir demora entre um a dois anos, tipicamente).
▲ Patrícia Gonçalves Costa diz que o Governo fez uma "grande auscultação" a quem está no terreno.
DIOGO VENTURA/OBSERVADOR
E até que ponto é que as câmaras vão conseguir acompanhar, nessa nova realidade que o Governo quer instaurar? O governante reconheceu que as câmaras vão ter de se “adaptar” a essa nova realidade, mas “o contrato de confiança entre os privados e quem decide tem de ser restabelecido”.
Isto porque, diz Pinto Luz, neste momento existe, “como toda a gente sabe, um poder discricionário nas câmaras, que por vezes demoram cinco anos a decidir alguma coisa, metem coisas ‘na gaveta’, ao passo que outras são aprovadas muito rapidamente… Qual é o critério?”. No novo enquadramento, caso seja aprovado, passa a haver mais “higiene” nestes processos e deixa de haver “procedimentos dilatórios” por parte das câmaras, referiu o ministro.
Em entrevista ao jornal Eco, publicada nesta sexta-feira, Miguel Pinto Luz deu a entender que a governação de António Costa, que apresentou o chamado “Simplex Urbanístico” em 2023, falhou porque caiu na “análise simplista de que o problema [dos atrasos nos licenciamentos] está nas câmaras municipais”.
O ministro, que antes de ir para o Governo era autarca, considera que essa é uma perceção “injusta“. “Um grande culpado dos atrasos dos licenciamentos em Portugal é o Estado Central – são processos de licenciamento que entram nas câmaras e, depois, os pareceres de várias entidades do Estado Central não correspondem à velocidade de licenciamento que queríamos”, explicou, dando como exemplos a Agência Portuguesa do Ambiente (APA), o Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas (ICNF), “entre outros, [como] as comissões de coordenação”.
Governo diz ter feito “grande auscultação” a quem está no terreno
Depois de uma “grande auscultação” a quem está no terreno, o Governo indicou nesse encontro com jornalistas, na quinta-feira, que vai querer, também, “assegurar os títulos, que são uma garantia que a banca precisa e que os notários precisam”.
“Desenhámos um requerimento diferente, em que no requerimento há uma síntese da operação urbanística, que deve ser preenchida pelo arquiteto (com todos os parâmetros urbanísticos identificados e com todos os pareceres que estão anexos ao processo) e este documento viabiliza o deferimento tácito – cuja definição é outro problema que temos que é a forma de contabilizar [o tempo] do deferimento tácito”, referiu Patrícia Gonçalves Costa.
A secretária de Estado disse que “este requerimento, passado o tempo que a câmara tem para se pronunciar, a par do pagamento (auto-liquidação) das taxas, serve de título para avançar para a obra”. Em teoria, “hoje em dia, o deferimento tácito já existe mas ele, muitas vezes, não se conseguia consubstanciar desde logo porque [o construtor] não conseguia avançar para qualquer pagamento” das taxas, explicou a responsável.
O objetivo da proposta legislativa será, também, “disciplinar procedimentos administrativos“, referiu a secretária de Estado da Habitação. Um exemplo: nos pedidos dos pareceres das entidades externas “não há um momento definido para quando é que a câmara devia fazer a recolha dos pareceres das entidades externas – e agora fica definido que esse momento tem de ser o âmbito do saneamento liminar”.
“Logo aí, vamos ganhar tempo na decisão da câmara”, refere a responsável.
O que é o "saneamento liminar"?
↓ Mostrar
↑ Esconder
Em termos simples, o “saneamento liminar” numa câmara municipal é uma primeira verificação feita logo no início de um processo administrativo (por exemplo, um pedido de licença de obras, uma reclamação ou um requerimento).
Na prática, quando o processo dá entrada, os serviços da câmara fazem logo uma primeira análise para ver se está tudo em ordem — se estão entregues os documentos necessários, se está dentro do prazo, se a pessoa que apresenta tem legitimidade para o fazer, etc.
Se faltarem coisas básicas ou houver um erro evidente, o processo pode ser logo corrigido, convidando o interessado a completar (por exemplo, entregar uma planta em falta). Mas se for algo impossível de corrigir (como um pedido manifestamente ilegal), pode até ser recusado de imediato, sem avançar para a fase seguinte.
Ou seja, é uma espécie de “filtro inicial” que serve para evitar que processos mal instruídos ou inviáveis ocupem tempo e recursos da câmara.
O anteprojeto legislativo também se debruça sobre o tema da chamada “audiência prévia”. O que está em causa são os casos em que há um Pedido de Informação Prévia (PIP). Isso é uma espécie de pergunta que é feita à câmara por um promotor ou construtor particular. Em termos simples: “‘posso construir um determinado prédio de tal maneira”?
No fundo, o promotor faz uma pergunta à câmara que é, basicamente, uma pergunta de sim ou não. Mas em caso de haver um problema, a câmara passa a ter de “definir criteriosamente” em que é que aquela proposta teria de ser reformulada. “Esta [falta de] disciplina da audiência prévia era uma das razões pelas quais os processos estavam eternamente num bate-bola entre câmara e promotor (ou particular)”.
Por outro lado, há a intenção de se antecipar o pedido (e a anexação ao processo) dos pareceres relevantes. “Se estivermos a fazer uma creche ou um lar, há pareceres que têm a ver com a atividade e não têm nada a ver com a implementação no terreno, e esses pareceres passam a fazer parte da instrução do processo”, referiu a secretária de Estado, acrescentando que “em momento algum um arquiteto da câmara deve ter de se pronunciar sobre a área da sala ou do recreio está correta, ou outra coisa, isto deve vir à cabeça para acelerar o processo”.
Vai-se, ainda, tentar “clarificar conceitos”, por exemplo alguns que estão relacionados com as obras de reconstrução/reabilitação. “Um aspeto em torno do qual existem muitas dúvidas e muita discricionariedade na interpretação pelos municípios é na reconstrução das fachadas”, afirmou Patrícia Gonçalves Costa, adiantando que no anteprojeto se “clarificou que estão isentas de controlo prévio se se reconstruir aquilo que era o ‘antecedente válido’, com pequenas alterações desde que não aumentem a volumetria”.
Sem dar mais detalhes, nesta fase, o Governo adianta no comunicado do conselho de ministros que as várias alterações a propor irão “simplifica(r) procedimentos e agiliza(r) os prazos de licenciamentos, permitindo prazos mais curtos para se dar início a obras de construção de habitação”.
Por outro lado, o plano do Governo “garante, ainda, uma adequação da legislação urbanística à realidade dos agentes que interagem no processo, considerando que deve ser acautelada a estabilidade e o equilíbrio entre os direitos dos particulares e a capacidade de resposta efetiva dos municípios”.
Várias entidades, incluindo a Associação Municipal de Municípios, vão ser ouvidas – entre consultas obrigatórias e não obrigatórias – indicou Miguel Pinto Luz, sem especificar quais.
Quanto a prazos, “só depois da negociação do Orçamento é que este tema poderá ser votado – e será, sublinhe-se, a autorização legislativa. “Se até ao final do ano tivermos a autorização legislativa, acreditamos que no primeiro trimestre do próximo ano poderemos ter o processo concluído“, disse o ministro. “Mas não depende de nós portanto não vamos comprometer-nos, até porque pode ser chumbada e vem tudo por terra…”, rematou.
