Portugal enfrenta hoje uma crise estrutural de habitação, cujo impacto ultrapassa largamente o setor imobiliário: condiciona o crescimento económico, fragiliza a coesão social e limita a capacidade de o país atrair e reter talento. O Orçamento do Estado para 2026 procura responder a esta realidade com um conjunto de medidas que, embora relevantes, só produzirão impacto se forem acompanhadas por execução, previsibilidade e modernização da máquina pública.

Segundo o INE, Portugal concluiu 28.494 fogos em 2024, o valor mais elevado da última década. Este número demonstra que o país tem capacidade para produzir mais habitação, mas também evidencia uma insuficiência estrutural: a oferta continua aquém das necessidades, mantendo a pressão sobre os preços e as rendas. Não é um problema de capacidade técnica; é um problema de contexto, processos e incentivos.

A redução do IVA para 6% na construção destinada ao arrendamento acessível, que aguarda regulamentação, pode ser decisiva. Uma descida desta magnitude reduz os custos globais dos projetos entre 12% e 15%, tornando viáveis operações que hoje se encontram suspensas. Contudo, esta medida só será eficaz se for acompanhada de estabilidade fiscal, condição indispensável para decisões de investimento no setor imobiliário.

A reforma dos processos de licenciamento é igualmente central. Em muitas autarquias, o tempo médio de análise ultrapassa os 18 meses. Se o governo conseguir reduzir estes prazos de 30% a 40%, como tem afirmado, o impacto será imediato: mais previsibilidade, mais investimento e mais obra iniciada. Mas esta reforma não deve ser apenas administrativa, deve ser tecnológica.

Num país que discute inteligência artificial, automação e interoperabilidade digital, continua a ser extraordinariamente difícil acompanhar em tempo real o estado de um licenciamento, submeter um projeto integralmente online ou prever prazos de decisão. A verdade é que não existe hoje qualquer limitação tecnológica que impeça Portugal de ter um sistema de licenciamento totalmente digital, transparente e rastreável. Ferramentas de workflow, validação automática de requisitos e integração com sistemas de cadastro e finanças públicas permitiriam acelerar processos e, ao mesmo tempo, trazer transparência ao que hoje é opaco. Digitalizar não significa apenas acelerar. Significa garantir confiança, eliminar arbitrariedade e assegurar um tratamento uniforme na totalidade do território nacional. Se não modernizarmos este processo, qualquer medida de incentivo à construção será sempre limitada pelo funil do licenciamento.

Há também outra dimensão que raramente entra no debate público, mas que é essencial para combater a especulação e equilibrar o mercado: o acesso à informação. Vivemos numa era de transformação digital acelerada, onde a inteligência artificial permite analisar milhões de dados em segundos. No entanto, em Portugal, é ainda muito difícil aceder de forma simples, clara e pública aos valores reais das transações imobiliárias. Esta assimetria de informação não serve o Estado, não serve o mercado e não serve o consumidor.

Um sistema público de informação imobiliária, com dados de transação fidedignos e acessíveis devidamente anonimizados permitiria decisões mais informadas, maior transparência e comportamentos mais racionais por parte de compradores, vendedores e investidores. Aqui, um MLS nacional (Multiple Listing Service), desenvolvido em parceria entre o setor privado e o Estado, poderia desempenhar um papel transformador. O MLS não é apenas uma base de dados: é um ecossistema de transparência e confiança, onde cada transação é registada e onde o consumidor tem finalmente acesso ao que é essencial: informação fiável. Sem dados, há especulação; com dados, há equilíbrio.

Mas a resposta à crise passa também pela mobilização do stock existente. Segundo os Censos de 2021 do INE, Portugal tem 723.215 alojamentos vagos (cerca de 12% do parque habitacional). Estimativas do IHRU e de entidades independentes indicam que aproximadamente 250 mil estão em boas condições de habitabilidade. Mesmo um cenário conservador, em que apenas 5% deste universo regressa ao mercado nos próximos anos, significaria 35 mil casas adicionais, ou cerca de 7 mil por ano. É importante esclarecer: estes 7 mil fogos não substituem a necessidade de nova construção; complementam-na. Construção nova e reativação de devolutos são mecanismos distintos, mas ambos fundamentais para restaurar o equilíbrio.

É com base nestes dados públicos e num racional económico transparente que podemos delinear três cenários possíveis para o período 2026–2030.

Num cenário otimista, com execução plena das medidas e modernização administrativa, Portugal poderá atingir 35 mil a 40 mil fogos novos por ano, aos quais se juntarão cerca de 7 mil devolutos reintroduzidos anualmente.

Num cenário intermédio, marcado por execução parcial, burocracia persistente e adesão moderada dos proprietários, a produção deverá estabilizar entre 28 mil e 32 mil fogos anuais.

Num cenário pessimista, onde nada muda estruturalmente, continuaremos entre 22 mil e 26 mil fogos anuais, mantendo o ciclo de inacessibilidade que penaliza famílias e trava o desenvolvimento económico.

A crise da habitação em Portugal não se resolve apenas com tijolo, mas também com dados, tecnologia, transparência, eficiência pública e estabilidade regulatória. O OE2026 pode ser o início dessa mudança, mas só o será se tivermos coragem política e capacidade institucional para transformar intenção em execução.

Se Portugal aproveitar esta oportunidade, poderemos finalmente entrar numa década marcada por uma oferta mais abundante, por preços mais equilibrados e por uma relação mais justa entre o Estado, o mercado e o cidadão. Se a desperdiçarmos, o custo será pago por toda uma geração.

A habitação é a base da vida; e nenhum país pode prosperar quando falha nesse fundamento.