As manifestações pela habitação voltaram às ruas e grande parte do debate público inicial concentrou-se na atuação policial sobre os manifestantes. É importante esclarecer o que aconteceu. Mas seria lamentável que a discussão ficasse por aí. Porque aquilo que levou milhares de pessoas à rua permanece. A habitação é hoje, provavelmente, o principal problema económico e social do país. Só não há mais manifestações e conflitualidade pois o nosso Estado de bem-estar, ao contrário de outros, assenta ainda nas estruturas familiares. Já aqui escrevi, há alguns anos, que estávamos perante uma bomba-relógio. Infelizmente, ela não foi desarmadilhada.

Os números falam por si. Portugal é o país da União Europeia onde mais tem aumentado o índice de preço da habitação.  Entre junho de 2025 e 2026, ocupamos o lugar cimeiro com um aumento de 16,5%  (ver aqui dados do EUROSTAT). A renda mediana dos novos contratos celebrados segue também uma trajetória aceleradamente ascendente, crescendo no mesmo período homólogo de um ano  10,7% (INE), sendo que na grande Lisboa, Madeira, Setúbal, Algarve e Porto os aumentos são superiores.  Mas mais importante que as estatísticas são as consequências sociais. Muitos jovens, mesmo quando trabalham, continuam em casa dos pais não porque queiram, mas porque não conseguem pagar uma renda nem adquirir casa (ver aqui os dados). Para jovens provenientes de famílias desfavorecidas, e crescentemente da classe média, surge outra desigualdade: podem ter qualificações para entrar numa universidade em Lisboa, Porto ou Coimbra, mas não condições económicas para a frequentar, porque não conseguem pagar um quarto. Adiar a autonomia significa também adiar decisões fundamentais da vida. Dificilmente será indiferente para a formação de família e para a natalidade que dois jovens, mesmo empregados, não consigam encontrar uma casa onde iniciar uma vida em comum. Os dados que dispomos sobre a situação dos jovens e do mercado de habitação indiciam uma situação de emergência nacional e de uma grave situação de injustiça intergeracional que se tem agravado e que urge ser corrigida.

A primeira coisa que devemos reconhecer é que não existe uma medida mágica para resolver o problema. O mercado habitacional resulta do encontro de uma oferta relativamente rígida, sobretudo no curto prazo, com diferentes procuras que competem entre si. A oferta resulta de duas dimensões diferentes. Por um lado da variação do stock habitacional existente, por outro da disposição, ou não, dos proprietários colocarem as suas casas no mercado (seja para venda ou arrendamento).  A procura tem variadas dimensões:   habitação própria permanente, arrendamento de longa duração, turismo (alojamento local, hotelaria, etc.), segundas habitações, escritórios, investimento imobiliário e procura de residentes estrangeiros com capacidade aquisitiva superior à da generalidade dos portugueses. Oferta e procura são muito influenciadas pelas políticas públicas.

É por isso necessário atuar sobre a oferta, mas também sobre os diferentes tipos de procura. Aumentar a construção, acelerar licenciamentos e disponibilizar solos urbanos é importante. Mas é igualmente necessário decidir que utilizações da habitação queremos incentivar. Uma política pública de habitação deve privilegiar claramente a residência permanente e os contratos de média e longa duração, quer através do arrendamento, quer através da aquisição de habitação própria. Faz assim sentido que a tributação dos rendimentos prediais favoreça contratos mais longos, dando simultaneamente maior estabilidade aos inquilinos e desejavelmente tratando com simetria inquilinos e senhorios. Algo que deveria ser reforçado em sede de IRS. Faz também sentido isentar a tributação de mais valias resultantes de venda de casa quando se quer reinvestir numa casa de uma cooperativa de habitação, como tem sido defendido publicamente e como é proposto em projetos-leina Assembleia da República.

Há depois uma questão distributiva quase ausente do debate. Justifica-se discutir seriamente a dimensão dos limites da dedução à coleta em IRS dos encargos com habitação permanente, articulada com apoios às famílias que não pagam IRS. Na habitação, não basta olhar para o rendimento. É preciso considerar também o esforço que as famílias suportam para satisfazer uma necessidade básica.

Nada disto será resolvido numa legislatura. E aqui reside talvez o problema principal. A política de habitação tem sido excessivamente volátil: um Governo cria incentivos, outro altera-os, um restringe o alojamento local, outro liberaliza-o. Proprietários, inquilinos, investidores e municípios precisam do contrário: alguma previsibilidade. Sendo este um problema para pelo menos uma década, justificava-se um amplo debate nacional, envolvendo especialistas de várias áreas, municípios, associações de proprietários e inquilinos e partidos políticos. Não é necessário consenso sobre tudo. Mas seria desejável algum consenso sobre aquilo que não deve mudar cada vez que muda o Governo.

No Orçamento do Estado para 2027, há sobretudo medidas de continuidade. O programa Habitação está agora orçamentado em cerca de 2 mil milhões de euros, incluindo verbas para aumento da oferta pública e reabilitação do património do IHRU, acesso à habitação e apoio ao arrendamento e simplificação dos licenciamentos. Há uma continuidade de medidas: Programa de Apoio de Acesso à Habitação (1º direito); Medidas de Apoio à Habitação a Custos Acessíveis. Mantêm-se apoios aos jovens como o Porta 65  e aumenta a dedução em IRS das rendas para 1000 euros. Do lado da oferta privada, mantém uma tributação reduzida para rendas “moderadas” e aplica-se IVA de 6% às empreitadas abrangidas pelo novo regime. Para os jovens mantêm-se as isenções de IMT e Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação e o Governo anuncia a continuidade da garantia pública ao crédito à habitação.  Mais do que continuar ou reforçar medidas era importante fazer uma avaliação quer da sua execução financeira quer do seu verdadeiro impacto económico e social (sobre a Nova Estratégia para a Habitação vale a pena ler a opinião de Vera Barros).

Reconhecer o que continua a ser feito não dispensa perguntar se existe uma verdadeira estratégia e se as medidas são suficientes para enfrentar uma crise desta dimensão. Parece-me que não. Há, pelo menos, quatro aspetos que deveriam estar mais claros. O primeiro é o financiamento para além do PRR. Antes do mais talvez fazer um balanço de quais os principais constrangimentos na execução do PRR, nomeadamente ao nível do IHRU e sua relação com as autarquias. Qual é a arquitetura financeira e o modelo de governação global da política de habitação após o PRR? Quanto virá anualmente do Orçamento do Estado, quanto poderá vir de empréstimos do BEI e do Banco de Fomento e quanto de outros instrumentos europeus a partir de 2028. E que parte será assegurada pelas autarquias? Numa política que necessariamente atravessará várias legislaturas, e quando se discute o novo orçamento europeu (QFP 2028-34), deveríamos conseguir responder de forma simples a estas perguntas.

Segundo, deveria existir um verdadeiro programa orçamental transversal para a habitação, aliás como previsto na lei de enquadramento orçamental. Uma política desta importância não cabe nas fronteiras administrativas do Ministério de Infraestruturas e Habitação (MIH). Envolve finanças, habitação, ordenamento do território, política social, fiscalidade e autarquias. Um programa transversal permitiria saber quanto gasta efetivamente o Estado em habitação, através de que organismos, com que instrumentos e procurando atingir que objetivos.

Terceiro, é necessário colocar as autarquias no centro desta política. Construir habitação pública ou acessível, disponibilizar solos, reabilitar património, licenciar construção e conhecer as necessidades habitacionais são áreas em que os municípios têm, ou deveriam ter, um papel essencial. Eles aparecem em vários dos instrumentos existentes, inclusivamente no financiamento do BEI. O que falta é tornar muito mais clara a articulação institucional e financeira entre Estado e autarquias: quem financia o quê, quem executa e que resultados são contratualizados.

Finalmente, faltam metas que permitam avaliar os resultados no final de 2027.  Uma verdadeira orçamentação por programas deveria permitir estabelecer uma ligação simples: objetivo, indicadores adequados, metas anuais, dotação orçamental e organismo responsável. Quantos fogos habitacionais serão disponibilizados por intervenção pública? Quantos e qual o valor global dos contratos que se espera beneficiem dos incentivos fiscais para o arrendamento acessível? Quantos fogos com obra concluída (construção, aquisição e reabilitação)? O Relatório do OE2027 (p.227), refere estes e outros indicadores e os respetivos envelopes financeiros, mas não as metas. Não basta dizer o que se vai fazer. É preciso dizer quais os resultados que se pretende alcançar.

A crise da habitação não será resolvida pelo Estado contra o mercado, nem pelo mercado dispensando o Estado e as autarquias locais. Precisa de mais oferta privada, maior oferta pública e cooperativa, incentivos corretamente desenhados e regulação adequada das diferentes procuras. Mas precisa sobretudo de muito mais ambição e recursos, uma estratégia para uma década, estabilidade política, financiamento previsível e resultados avaliáveis. Já que os governos (PS primeiro e AD agora) não submetem previamente as suas estratégias de habitação ao escrutínio público, talvez seja o tempo dos stakeholders da sociedade civil o promoverem.

As manifestações são apenas um sinal. Podemos discutir a atuação da polícia durante alguns dias. A crise que coloca as pessoas na rua ficará connosco durante muitos anos. É sobre ela que o país deveria estar a estudar, a discutir e a resolver.