O paradoxo aparente

Notícias recentes têm referido estudos em que o preço das casas sobe mais em zonas de maior aumento de construção. À primeira vista, soa a um contrassenso económico: se a oferta aumenta, o preço deveria baixar. Esta aparente contradição é o ponto de partida para o que deve ser uma análise mais profunda do que realmente move o mercado habitacional em Portugal. A explicação, longe de ser um mistério, reside numa força económica muito simples e poderosa: a procura. E, neste momento, a procura é uma maré que levanta todos os barcos, até os que ainda estão no estaleiro.

O mito do “excesso” de construção

É tentador olhar para um bairro cheio de gruas e concluir que o problema dos preços é causado por um surto construtivo desenfreado. No entanto, esta visão ignora o contexto mais amplo. A realidade é que Portugal emergiu de uma década de subinvestimento crónico em construção nova. Dizer que a construção aumentou 95% num ano pode ser verdade, mas é erróneo. O défice habitacional acumulado é enorme, fruto de uma tempestade perfeita entre a crise financeira de 2008, regulação apertada e inconstante, e falta de financiamento.

O que vemos hoje não é um “excesso”, mas sim o retomar de uma prática necessária face a anos de seca construtiva. As zonas com mais construção são, precisamente, as que registam maior dinamismo económico, mais emprego, melhores infraestruturas e, consequentemente, uma atração populacional mais forte. A construção não está a causar o aumento de preços; está a responder ao mercado. O problema é que a resposta, por mais vigorosa que pareça, está a correr atrás de um comboio que não para de acelerar: a procura.

A Procura: um gigante com muita fome

A procura é composta por várias facetas que, em conjunto, criam uma pressão insustentável sobre o mercado.

A procura interna está mais forte. Gerações de portugueses adiaram a saída da casa dos pais ou a compra da primeira casa. Agora, com o mercado de trabalho mais estável (apesar dos salários baixos), esta procura reprimida está a ser libertada.

Ainda que menos vigorosa do que há uns anos, também assistimos à pressão do turismo e Alojamento Local (AL). O sucesso do turismo transformou milhares de habitações em unidades de curta-duração, retirando-as do mercado de arrendamento e venda de longa duração. Isto absorveu alguma da oferta, especialmente nos centros urbanos.

O imobiliário é ainda, e para todos os efeitos, um investimento seguro. Num contexto de incerteza global e baixos juros (até recentemente), o imobiliário manteve-se um refúgio seguro para poupanças, tanto de portugueses como de estrangeiros. Apesar da maioria dos imóveis (de investimento) se converter em oferta no mercado de arrendamento, a flutuação e a inconstância de políticas fiscais e de arrendamento vão afugentando investidores de disponibilizarem mais casas para esta finalidade.

Os programas de Regime de Residentes Não-Habituais e Vistos Gold, embora revistos, atraíram um fluxo significativo de investidores e reformados com alto poder de compra, segmentando uma parte do mercado para um nível de preços superior.

Quando juntamos estes ingredientes, percebemos por que razão a construção, mesmo num ritmo mais elevado, não consegue arrefecer os preços. A procura aumenta a um ritmo ainda mais vertiginoso. As zonas que mais valorizam são as mais procuradas, e é natural que os investidores (nacionais e internacionais) concentrem aí os seus esforços de construção. A “culpa” não está no investimento em si, que é necessário, mas no desequilíbrio colossal entre a oferta disponível e a procura total.

Soluções para além de “construir, construir, construir”

Se apenas construirmos mais do mesmo corremos o risco de criar cidades de guetos de luxo ao lado de desertos de acessibilidade. A solução tem de ser multifacetada e inteligente; tem de passar por recuperar o património existente. Portugal tem um parque habitacional envelhecido e milhares de edifícios devolutos no coração das cidades. Urge criar incentivos governamentais fortes e desburocratizar os processos para a sua recuperação. Reabilitar é, frequentemente, mais rápido, sustentável e menos dispendioso do que construir do zero, além de revitalizar o tecido urbano.

A solução passa também por diversificar a oferta, com políticas como a de 1/3+1/3+1/3: o mercado não pode servir apenas o segmento de luxo. As políticas públicas devem fomentar a construção para todas as classes de rendimento. Uma abordagem interessante poderia ser o modelo 1/3+1/3+1/3 em novos empreendimentos de média/grande dimensão, com incentivos para que 1/3 da área seja destinada a habitação acessível (com preços controlados), 1/3 a preços de mercado intermédios, e 1/3 ao segmento superior. Isto evitaria a segregação social e garantiria que o crescimento beneficia todos.

Por último e não menos importante, a solução para a habitação passa também pela mobilidade e urbanismo. O grande desafio é permitir que se viva de forma conveniente e a menos de 30 minutos do local de trabalho, através de uma rede pública de transportes eficiente, mesmo residindo na periferia (atualmente isto não acontece mesmo para quem vive e trabalha no centro de cidades como Lisboa ou Porto). Isto exige um investimento massivo em transportes públicos eficientes, rápidos e frequentes – mais metro, mais comboios, mais corredores de autocarro dedicados. Se a mobilidade for excelente, a “periferia” deixa de ser periférica e o leque de opções habitacionais acessíveis expande-se dramaticamente.

Do cimento às conexões

O debate não pode continuar centrado na falsa dicotomia entre “construir muito” versus “construir pouco”. O cerne da questão é para quem e onde se constrói, e como se integra a nova habitação num ecossistema urbano funcional e inclusivo.

A verdade inconveniente é que, por mais que se construa, se a procura continuar a ser alimentada por fatores externos desproporcionais, e se não facilitarmos a vida a quem opta por viver fora dos epicentros mais caros, os preços manterão a sua trajetória ascendente. A solução passa por uma estratégia coordenada – recuperar o que temos, diversificar o que construímos e, acima de tudo, conectar de forma eficiente onde vivemos. Só assim transformaremos o cimento em comunidades verdadeiramente habitáveis.