A crise da habitação é profunda, sentida nas grandes cidades e até nas regiões do interior, afetando jovens, famílias e investidores. Mas há um erro persistente quando se pretende identificar as suas causas: culpar o mercado quando, na verdade, este está impedido de funcionar corretamente. Em vez de remover obstáculos à construção, reabilitação e arrendamento, o Estado português optou por políticas que distorcem incentivos, travam o investimento e criam uma escassez artificial. Esta abordagem – ideológica, estatizante e ineficiente – não resolve a crise. Agrava-a.
Um dos erros mais nocivos da política de habitação em Portugal tem sido a imposição de limites artificiais às rendas sob o pretexto de promover a “acessibilidade”. O Programa de Arrendamento Acessível oferece benefícios fiscais a senhorios dispostos a praticar rendas inferiores aos valores de mercado; no entanto, os limites impostos para aceder ao programa – desajustados da realidade do custo de oportunidade – tornam-no pouco atrativo. Em Lisboa, por exemplo, desde 2019 foram celebrados menos de 2 000 contratos ao abrigo do programa, num universo de dezenas de milhares de habitações disponíveis. A maioria dos proprietários opta por manter-se fora do regime, preferindo outras formas de arrendamento mais rentáveis ou menos burocráticas.
A isto somou-se, em 2023, uma medida excecional do pacote “Mais Habitação”, que congelou a atualização anual de certas rendas em apenas 2%, apesar de a inflação real ter sido muito superior. A consequência foi uma redução da rentabilidade do arrendamento tradicional e, portanto, uma migração para o mercado do alojamento turístico (Airbnb) e para o arrendamento informal ou de curta duração, onde não se enfrentam restrições legais nem riscos acrescidos.
Segundo a Confidencial Imobiliário, o número de casas disponíveis para arrendar em Lisboa caiu 30% em 2023 face ao ano anterior. Ou seja, quanto mais o Estado tenta controlar os preços, menos casas há para arrendar — e mais se agrava o problema da habitação.
Outro fator estrutural da crise da habitação em Portugal é a extrema burocracia urbanística. Construir nova habitação, reabilitar edifícios ou até mudar o uso de um imóvel exige uma peregrinação legal e administrativa que afasta até investidores mais persistentes. O regime dos Planos Diretores Municipais – que tem como principal legislação a conhecida popularmente como “Lei dos Solos” – é rígido e está desatualizado, tornando quase impossível expandir zonas urbanas ou reconverter terrenos de forma eficiente.
Ao mesmo tempo, o Regime Jurídico de Urbanização e Edificação – que estabelece o regime procedimental da urbanização e edificação – exige um conjunto de pareceres (meio ambiente, património, infraestruturas, etc.) e licenças que atrasam a aprovação de projetos. Soma-se a isso a rigidez normativa, com padrões mínimos (como a altura, área, estacionamento…), que não se adaptam às necessidades do mercado, bem como as normas de técnicas, de segurança e de acessibilidade, que elevam os custos de construção e, consequentemente, desincentivam projetos de habitação mais barata.
Os números confirmam: um inquérito da imobiliária “Imovendo”, realizado em 2023, revela que 57,8% dos portugueses esperaram um ano ou mais pela aprovação de uma licença de construção. Adicionalmente, os relatos do setor apontam tempos médios de licenciamento entre três e cinco meses para projetos simples e de seis a doze meses para projetos mais complexos – o que evidencia uma burocracia que sacrifica viabilidade financeira para promotores privados e travam a eficácia do setor público.
Em relação aos fundos públicos para a habitação, o Tribunal de Contas mostra que, em 2023, de um total orçamentado de 492 milhões de euros, apenas foram executados 303 milhões – menos de dois terços, deixando 38% por aplicar. O resultado é um bloqueio estrutural: a burocracia encarece e atrasa projetos, e os fundos não chegam a produzir o impacto desejado e tanto o setor público como o privado mantendo a oferta escassa e dificultando respostas à crise da habitação.
O terceiro fator que impede a recuperação do mercado habitacional é a insegurança jurídica associada ao arrendamento e a fiscalidade hostil ao investimento imobiliário. Durante a pandemia foi imposta uma moratória de despejos que, para além de suspender incumprimentos relacionados com a COVID-19, teve um efeito retroativo, abrangendo assim contratos que já estavam em incumprimento antes da crise sanitária. Muitos senhorios ficaram durante anos sem receber rendas, sem poder reaver os seus imóveis e ou executar despejos de forma eficaz. Além disso, como já se referiu, a introdução de um limite ao aumento anual de certas rendas, (2%) , reforça esta insegurança jurídica e leva os senhorios a questionarem a real rentabilidade de colocar o seu imóvel no mercado de arrendamento. A este cenário soma-se o peso fiscal: IRS, IMI, Imposto do Selo e AIMI – para aqueles imóveis de valor superior a 600.000 euros – reduzem a rentabilidade do arrendamento, causando assim uma redução da oferta de habitação disponível.
Em síntese, o problema da habitação não resulta de um único fator, mas sim de um conjunto de bloqueios institucionais, fiscais e jurídicos que dificultam tanto a construção de habitação como o funcionamento saudável do mercado de arrendamento.
As consequências fazem-se sentir nos mais jovens e nas famílias de rendimentos médios, que enfrentam preços incomportáveis. Ao mesmo tempo o investimento imobiliário afasta-se ou concentra-se em segmentos de luxo, deixando descoberto o mercado acessível.
A solução da crise da habitação passa pela redução da burocracia ligada à construção e por uma menor intervenção do Estado no mercado de arrendamento urbano. Em primeiro lugar, é fundamental eliminar quaisquer limites no preço de arrendamento do imóvel, nomeadamente a indexação da atualização anual a 2% nos casos em que estabelece o pacote “Mais Habitação”.
Seguidamente, será necessária uma nova alteração na “Lei dos solos”, já que a reforma de 2024 apenas introduziu uma flexibilização limitada, mantendo um forte dirigismo estatal e excesso de burocracia. Na prática, ao reservar grande parte do solo reclassificado para programas de habitação controlada, a reforma pode ter o efeito contrário ao pretendido: criar uma dualidade de mercado (setor público barato versus setor privado caro), sem um verdadeiro aumento da oferta livre. Para corrigir a distorção, seria necessário ir mais longe: disponibilizar mais solo urbanizável (não apenas contiguo), simplificar drasticamente o RJUE (menos licenças, mais comunicações prévias) e eliminar quotas e dirigismos no destino do solo reclassificado. Só assim a lei de oferta e procura poderá atuar de forma eficaz, promovendo uma descida natural dos preços da habitação.
Por outro lado, para resolver a insegurança jurídica vinculada ao arrendamento, é fundamental restabelecer a previsibilidade contratual. A moratória de despejos durante a pandemia – ao ter efeitos retroativos e impedir os senhorios de reaver os seus imóveis durante anos – mostrou como as alterações legais ad hoc minam a confiança no mercado. Para impedir situações semelhantes, deveria ser consagrado um princípio de intangibilidade dos contratos em vigor, garantindo que o Estado não pode, de forma retroativa, modificar ou suspender as obrigações assumidas. Da mesma forma, a imposição de limites administrativos à atualização das rendas (como teto de 2% anual do pacote “Mais Habitação”) dever ser eliminada: cabe ao contrato, e não á lei, definir as condições de ajuste. Assim, o arrendamento deixaria de ser visto como um investimento de risco, incentivando mais proprietários a colocar imóveis no mercado. Por último, é necessária uma modificação da fiscalidade aplicável ao mercado do arrendamento; atualmente, a acumulação de impostos – IRS aplicado rendimentos imobiliários, IMI, AIMI e Imposto do Selo – reduz consideravelmente a rentabilidade dos senhorios, afastando investimento nacional e estrangeiro. Um modelo mais eficiente deveria passar por uma tributação simples e estável, com redução das taxas aplicáveis ao arrendamento habitacional e a eliminação de impostos como o IMI e o AIMI. Esta mudança permitiria que mais proprietários colocassem imóveis no mercado, aumentando a oferta e, por via da concorrência, contribuindo para a redução dos preços. Portanto, em vez de penalizar quem investe, o Estado deveria incentivar a canalização de capital para a habitação, criando um ecossistema fiscal previsível e favorável ao investimento privado.
Em última análise, a crise da habitação em Portugal não resulta da ganância dos proprietários nem da “maldade” dos investidores privados, mas sim do excesso de intervenção estatal que estrangula a oferta e distorce os incentivos. Enquanto se continuar a acreditar que o Estado atua como um “pai salvador” que regula o preço, controla rendas e decide onde e como se deve construir, a habitação continuará cara e escassa. A verdadeira solução só será encontrada quando os portugueses entenderem que o problema não está no mercado, mas na sua ausência. Só quando os cidadãos deixarem de culpar os senhorios, construtores e investidores, e apontarem o dedo ao Estado que bloqueia a concorrência e a liberdade contratual, haverá espaço político para a realização de reformas estruturais que devolvam a vida ao mercado de arrendamento e à construção. Até lá, continuaremos reféns de políticas que prometem acessibilidade, mas apenas produzem escassez. Porque, enquanto o Estado continuar a ser o arquiteto de todo o mercado, continuaremos a viver num edifício mal desenhado: com paredes tortas, portas fechadas e cada vez menos espaço para morar.
