Nos últimos anos, o mercado de residências seniores tem atraído a atenção de investidores e fundos especializados, tornando-se um segmento de grande relevância no setor imobiliário. A caminho da segunda metade de 2024, é oportuno refletir sobre as tendências emergentes e as dinâmicas de mercado que irão moldar o futuro deste setor, crucial para a nossa sociedade. Novos fundos dedicados a ativos de saúde têm surgido recentemente, demonstrando que há capital disponível no mercado europeu para investimentos em residências seniores. Mas a velocidade de cruzeiro ainda não foi atingida.
Embora desafios como altos custos de construção e incertezas políticas persistam, as tendências demográficas e o foco crescente em critérios ESG apresentam oportunidades para investimentos estratégicos. Torna-se assim imperativo que os investidores e stakeholders reconheçam e se preparem para estas dinâmicas, considerando os seguintes insights:
Evolução Demográfica: Um impulso incontornável
A demografia europeia, com um aumento significativo da população idosa, especialmente acima dos 80 anos, é um dos principais motores destes potenciais investimentos. Em países como Itália, Portugal e Alemanha, a proporção de idosos é alarmante, e espera-se que continue a crescer até ao final do século. Este envelhecimento populacional não só sublinha a importância estratégica de investir em residências seniores, como também coloca pressão sobre a oferta disponível, que atualmente está longe de atender às necessidades futuras.
Em Portugal, a procura por residências seniores está a aumentar devido ao envelhecimento da população. A proporção de pessoas com mais de 80 anos subiu para 6,8% em 2023 e espera-se que atinja 12,7% até 2050. O país conta com mais de 2.570 unidades de cuidados de saúde, oferecendo aproximadamente 104.700 camas, que não dão resposta à elevada procura.
Taxa de Equipamento: Uma realidade discrepante
A taxa de equipamento, que mede a proporção de camas em residências seniores em relação à população com mais de 80 anos, varia significativamente pela Europa. Itália apresenta a taxa mais baixa, com apenas 10%, enquanto a Bélgica lidera com 23%. Portugal está perto da média europeia, com 15%. Apesar das estruturas familiares tradicionais ainda terem um papel relevante em alguns países, existe uma crescente procura por soluções alternativas para a população envelhecida.
ESG: Um pilar fundamental
Os critérios Ambientais, Sociais e de Governança (ESG) continuam a ser fundamentais na formação dos mercados de saúde. Os investidores estão cada vez mais alinhados com atividades sustentáveis, e ativos que não cumpram os padrões ESG serão penalizados. A implementação de padrões ESG em residências seniores é crucial para garantir um ambiente saudável e seguro para os idosos. Certificações como BREEAM e KPIs em torno da gestão de resíduos, biodiversidade e risco climático estão a tornar-se mais comuns.
Yields Prime: Os sinais de estabilização
Poucas transações no setor da saúde foram registadas nos últimos anos em Portugal, resultando numa falta de informação suficiente relacionada com yields prime para este setor antes de 2021. Com base na atividade mais recente do mercado de saúde, as yields prime aumentaram para 5,75% em 2023, estando esta subida alinhada com o aumento geral das yields prime no imobiliário comercial, com escritórios a atingir 5% e o comércio de rua 4,75%.
As perspetivas para 2024 sugerem uma estabilização na segunda metade do ano, com uma maior diferença entre as taxas de juro e as yields prime de saúde.
Expetativas para 2024: Um otimisto cauteloso
A abordagem cautelosa dos investidores, particularmente no sul da Europa, resultou numa redução acentuada no volume de transações em 2023. Em Portugal, apenas três transações foram registadas, refletindo a situação económica adversa caracterizada por altos custos de construção, aumento dos rendimentos e instabilidades políticas. Apesar disso, a possibilidade de uma recuperação na segunda metade de 2024, impulsionada por uma diminuição nas taxas de juro chave do Banco Central Europeu (BCE), traz um otimismo cauteloso para o setor. Espera-se, também, que a estabilização das yields prime e a melhoria das condições económicas proporcionem um cenário mais favorável para o investimento no setor.
