Entrou em vigor, no início de 2024, o diploma que pretende simplificar os processos de licenciamento, o novo Simplex Urbanístico. Em nome da simplificação urbanística, o legislador foi audaz apresentando novas regras que representam uma rutura relativamente ao enquadramento legislativo dos últimos anos e a uma prática administrativa com décadas.

Apesar de este Decreto-Lei prometer reformar e simplificar os licenciamentos urbanos em Portugal, já se nota o seu impacto no mercado? Reconhecemos que a simplificação urbanística traz potenciais benefícios para o mercado de crédito imobiliário nacional e, nessa medida, para as empresas que nele atuam. Contudo, este movimento ousado do legislador português para desburocratizar, simplificar as exigências legais e agilizar os processos de licenciamento urbanístico – e, assim, contribuir para uma maior oferta de habitação em Portugal – deve ser encarado com moderação.

Para que exista um verdadeiro dinamismo no mercado, é necessário que os bancos estejam na disposição de financiar imóveis sem documentos, designadamente a licença de utilização e a ficha técnica de habitação. Apesar de o novo pacote legislativo ter dispensado a apresentação destes documentos, entre outros, e alterado diversos procedimentos que até agora eram necessários para a formalização de um contrato de compra e venda de habitação, isto não significa necessariamente que quem compra ou que quem financia tenha abdicado dos mesmos.

Para muitos, essa documentação é uma garantia do que se está a comprar ou a financiar. Recorde-se que a celebração de um contrato de crédito, incluindo crédito à habitação ou crédito hipotecário, está sempre dependente da vontade das partes envolvidas. Isto significa que, apesar de poderem dispensar a apresentação destes documentos, as instituições de crédito não são obrigadas a celebrar contratos de crédito sem este procedimento, da mesma maneira que quem compra está no seu direito de exigir esta documentação ao vendedor.

Esta prática tem sido testemunhada nos processos de intermediação de crédito que temos acompanhado. A verdade é que a maioria dos bancos continua a solicitar a mesma documentação que era exigida antes da entrada em vigor do Simplex Urbanístico. É expectável, no entanto, que, com o tempo, as instituições financeiras deem sinal de maior abertura relativamente a estas alterações, ampliando o alcance e efeitos das mudanças introduzidas.

Em suma, se ainda é cedo para acertar no prognóstico sobre o real impacto desta medida, existe pelo menos uma certeza: a simplificação urbanística deve ser acompanhada de um caminho de exigência, de forma que se possa exercer, com um rigoroso controlo de riscos, a autonomia que esta reforma veio proporcionar.