Esta é a história do dia da Rádio Observador: as casas fantasma perdidas nas heranças. Vamos imaginar que este é o som de uma porta a fechar, a porta de uma casa onde, a partir de agora, ninguém vai entrar, ninguém vai lá morar. Esta casa está fechada porque foi herdada por um conjunto de pessoas que, por alguma razão, não vai conseguir chegar a um entendimento sobre a partilha da casa. E assim ela vai ficar, por tempo indeterminado, vazia, sem ninguém. Esta casa que estamos a imaginar existe na realidade multiplicada milhares de vezes. Às vezes, basta um só herdeiro entre vários para impedir que se venda ou modifique o património. De tal forma, que o governo quer tomar medidas para resolver o problema das heranças indivisas.

Permitir que se possa acelerar o aproveitamento ou a venda de um certo imóvel e que isso possa acontecer sem que um possa bloquear esse processo.

Este era o ministro Leitão Amaro. Eu hoje vou voltar a conversar com o Edgar Caetano, jornalista de economia do Observador, que esteve ontem na conferência de imprensa onde o governo anunciou aquilo que quer fazer. Ele vai explicar-nos, afinal, que problema é este e de que forma é que resolvê-lo ajuda a resolver a crise da habitação em Portugal. Eu sou o Pedro Benevides e esta é a história do dia de sexta-feira, 13 de março. Olá, Edgar, mais uma vez.

Obrigado. Estou mais vezes contigo do que com a minha mulher esta semana.

E com os nossos ouvintes também, deste podcast. Edgar, eu falava há pouco de uma casa imaginária que tinha as portas encerradas e que nós não sabíamos quando é que essas portas iam abrir. Na verdade, não é uma casa imaginária, isto existe mesmo.

Antes fosse. Não é nada imaginária. De facto, temos um grande número de casas que estão nessa situação em Portugal. Ninguém consegue contabilizá-las de forma muito científica, não é muito fácil. Não sei se te recordas, mas em 2023, o INE estimou que havia 723 mil casas vazias em Portugal. Cerca de 150 mil só na zona de Lisboa. Sendo certo que provavelmente quase metade dessas casas vazias estavam no mercado, ou seja, estavam disponíveis para venda ou para arrendamento, a outra metade destas 700 mil estavam vagas por outros motivos. Nós perguntamos ao INE o que são outros motivos e até que ponto é que, por exemplo, o fenômeno das heranças indivisas e das partilhas familiares complexas podem ter uma preponderância aqui. Eles não conseguem desagregar esse valor, mas nós sabemos que são várias centenas de milhares.

Portanto, centenas de milhares de casas que estão vazias, que ninguém as ocupa, ninguém dorme lá, ninguém vive lá, porque em muitos casos, há um problema de heranças indivisas. Vamos, se calhar, começar já por aqui. O que é exatamente uma herança indivisa?

Uma herança indivisa é, por exemplo, o dinheiro é divisível, porque se tu herdas 100 mil euros, tu e teu irmão, podem dividir. Uma casa não se pode partir a meio, ou um terreno é mais complexo, mas uma casa não se pode partir a meio. Daí ser uma herança indivisa, é uma partilha que tem que ser feita para que cada um dos herdeiros tenha direito àquilo que herdou.

E, portanto, basicamente, o que acontece é que, por várias razões, os herdeiros não se entendem, não fazem a partilha e essa casa fica vazia e ninguém toca nela.

É incrível. Há de haver milhares de explicações. Podem ser agrupadas em três ou quatro principais. De facto, as relações difíceis, às vezes, entre os herdeiros é uma das explicações. Outras vezes, as pessoas emigraram pra França, para os Estados Unidos, ninguém sabe se eles estão vivos, se estão mortos. Eu há uns anos até entrevistei uma pessoa aqui no Observador que era especializada em encontrar essas pessoas, e às vezes encontrava herdeiros em Buenos Aires.

Uma espécie de investigador de herdeiros.

Foi quando escrevi esse texto. E então, de facto, às vezes há casos de situações em que as pessoas não precisam, simplesmente, ou então sabem que aquilo estando parado está a valorizar na mesma, ou então simplesmente não conseguem chegar a um acordo. Depois há um outro efeito que é também causado e provocado pelo facto de termos tido uma política de rendas congeladas, ou seja, décadas em que as casas se foram deteriorando, em que as casas foram perdendo capacidade pra serem habitadas e como as rendas eram baixíssimas, 15 euros, 30 euros, os proprietários nunca podiam manter as casas cuidadas e em condições. Quando, depois, por exemplo, esse proprietário morre, deixa pra os filhos e os filhos não têm recursos pra estar a fazer obras ali e, portanto, até podem ter uma ótima relação entre eles, mas não têm capacidade e os bancos não emprestam pra fazer esse tipo de situações.

Portanto, a casa fica ali, ninguém pega, há um problema de habitação e a casa está lá.

Às vezes são prédios inteiros.

Prédios inteiros. Tu, no teu texto no Observador, dás o exemplo, não de um prédio, mas de uma casa. Queres nos contar um bocadinho como é que é essa casa, o que aconteceu, por que ela está naquele estado?

Sim, sabes que eu foquei-me numa casa que é no centro histórico de Oeiras, que é uma zona que tem as suas particularidades, porque a certa altura Oeiras era longe da cidade. Havia ali muitas casas de veraneio. Quando foi o fenômeno dos retornados, até havia ali questões de que era preciso ocupar essas casas de veraneio, senão vinham os retornados e podiam ocupá-las. Eu obviamente não tenho memória disso, nem sequer era vivo, mas já me contaram essas histórias. Mas neste caso é uma casa que teve um incêndio já há mais de 10 anos, cerca de 15. Teve um incêndio, estava na altura arrendada E desde então é uma casa de dois andares com espaço para albergar uma grande família, se for preciso. É numa zona de grande intensidade de procura. Qualquer pessoa ou muita gente dava um rim para poder viver naquele sítio, fazendo a expressão, obviamente. E a casa está vazia desde então. E neste caso em particular, pelo que me explicaram, já houve tentativas de fazer alguma coisa daquilo, nomeadamente por parte da autarquia, que tentou comprar a casa para fazer uma coisa que tem feito muito naquela zona, que é arrendamento jovem, ou seja, compram as casas, fazem as obras e depois põem lá jovens a viver com custos controlados. Até falámos. Faltava a assinatura de 1% da herança. Ou seja, conseguiram reunir todos os 30 e tal herdeiros.

Portanto, havia 30 e tal herdeiros.

Sim, havia ali uma pessoa que tinha 1% e faltava. Há mecanismos para até fazer expropriação, mas neste caso não se avançou para isso, não quer dizer que não se avance um dia.

E portanto, neste momento é possível que uma pessoa, num conjunto de 30 herdeiros, vamos imaginar, porque as famílias são grandes.

Sim, não é nada raro isso, pelo contrário.

Que uma só pessoa possa bloquear todo o processo.

Sim, e é isso que o governo na conferência de imprensa que deu na quinta-feira e nas medidas que apresentou e que vai discutir com os partidos, essa é a grande prioridade. De alguma forma, eles não explicam muito bem, vão tornar estes processos mais céleres e evitar que haja uma pessoa que diga: "Não, eu não vendo. E portanto, como eu não vendo, ninguém vende." Porque é isso que acontece. Se tu herdas uma herança, tens uma herança que é indivisa, pode haver iniciativa de três ou quatro herdeiros para vender. Se houver um que diz que não quer vender ou que acha que aquilo vale o triplo do que vale na realidade.

O processo fica bloqueado.

Fica bloqueado. Alguns herdeiros dizem assim: "Eu pra mim quero X, agora vocês entendam-se." Ou seja, isto existe. E a casa fica parada, numa altura em que é necessário haver casas e, portanto, o direito à propriedade é uma coisa sagrada, concordo com isso. E o governo também sublinha que haverá sempre tribunais envolvidos e não vai ser com expropriações, nem nada disso, mas é difícil perceber como, porque se vai continuar a passar por tribunais, o problema atual é esse. As coisas param é no tribunal.

Os sinais que temos tido da Justiça é exatamente isso, ou seja, processos que se arrastam durante muitos anos. Portanto, ainda falta perceber exatamente o que o governo vai fazer em concreto para resolver este problema, sendo que sinalizou que isto é uma questão imoral e que, portanto, tinha de se resolver. Agora, eu mantenho-me com dúvidas. Por exemplo, se tu és herdeiro de uma casa, mesmo que tu não queiras fazer nada com ela, tu tens de pagar determinados impostos, por exemplo, IMI. Por que as pessoas preferem manter-se nessa situação em vez de resolverem o problema?

Às vezes não conseguem resolver o problema. Às vezes não têm recursos para resolver o problema.

Mas quando conseguem e preferem estar a pagar?

Quando conseguem, falaste do IMI, essa altura passou há poucos anos, noutro contexto político, agravou-se o IMI das casas devolutas. A questão é que se tu sobes o IMI em mais 100 € por ano, na mesma que seja, que não chega a isso, na maioria desses casos, possivelmente. Isso dividido por 50 herdeiros, é por causa de cada herdeiro pagar mais 4 € por ano que vai sentir o incentivo pra finalmente juntar-se com os outros irmãos e primos e resolver aquilo.

O que tu estás a dizer é que basicamente são 20 herdeiros.

Fica diluído.

É tão diluído que também não é por aí que a coisa se vai fazer.

Sim, e nos casos em que não são famílias com muitas posses, estás a cobrar mais IMI, mas as pessoas que têm a casa e que não são proprietárias únicas, portanto, têm outros proprietários, é uma herança indivisa. Às vezes essas pessoas podem não ter recursos para avançar com as obras, que seria necessário para poder arrendar a casa, por exemplo, mas também se estás ainda a aumentar os impostos, ainda menos recursos elas vão ter pra fazer isso. Claro que tem sempre a alternativa de vender, mas se há um que não deixa vender, ficamos num impasse. E é isso que não pode acontecer.

Isto às vezes, ouvindo-te a falar, dá a ideia de que isto é mesmo um problema muito complexo, que é por onde quer que tu vás para tentar resolvê-lo, acabas por abrir outros problemas. Portanto, estamos muito curiosos para ver que medidas é que, em concreto, o governo vai avançar e vai concretizar. Agora, só para as pessoas terem uma ideia, tu já deste aí um número com uma dimensão bastante grande, que é o número de casas que estão vazias, basicamente em Portugal, uma estimativa daquilo que existe.

Sim, essa estimativa é através dos censos de 2021. Portanto, é mais do que uma amostra, é feito mesmo com os censos.

O que eu quero dizer é a estimativa no sentido em que estamos em 2026 e, portanto, neste momento não conseguimos ainda saber exatamente em concreto quantas é que estão, mas é um número muito grande. Para as pessoas terem noção, vamos imaginar que as medidas que o governo avançava iriam resolver este problema, ou pelo menos parte deste problema, o problema das heranças indivisas, em particular. Isto seria suficiente para resolver de forma considerável o problema da habitação em Portugal?

Ajudaria muito, porque repara, o governo deu alguns números das suas próprias estimativas de 250 mil casas que estão prontas pra habitar e que não estão no mercado. Estamos aqui a excluir aquelas que estão com anúncios pra arrendamento e venda.

Isso já seria uma ajuda grande.

Duzentas e cinquenta mil casas. Assumindo que em cada uma pode viver em média uma família, uma família jovem, multiplica por três ou por quatro, seja o que for.

Sim.

Depois disseram que a estimativa deles também, eu penso que eles se baseiam em dados de um estudo feito pelo IRU, que além destas 250 mil, há 130 mil que não estão propriamente em bom estado de conservação, mas com obras passariam a estar. Portanto, já estamos a falar de mais de 400 mil, se as minhas contas estiverem certas. 400 mil casas é muita casa.

E dá para muita gente morar.

E há outro fator, que tem a ver que isto não é só casas e prédios, também temos que lembrar dos terrenos. O governo estima que há 3,4 milhões de terrenos, registos matriciais de terrenos, de quem não se sabe quem são os donos, de quem não se sabe se as pessoas cuidam ou se não cuidam. E estamos a falar de 3,4 milhões de terrenos. Claro que pode haver um terreno que é do tamanho desta sala. Isso existe nas finanças. Mas ainda assim, em termos de número, não da área, mas em termos de número, é um terço dos terrenos que existem em Portugal, segundo o ministro Rui Talamares. E portanto, se se diz que parte do problema da habitação é os custos da construção, uma parte desses custos é impostos e os governos também têm feito um esforço nesse sentido. A outra parte que também entra para o custo, certamente, é o custo do terreno. A gente sabe isso, nomeadamente alguém que queira fazer uma autoconstrução.

E a verdade é que eles estão aí, mas estão em terra de ninguém.

E depois tem outro problema, chegamos ao verão e temos incêndios nesses terrenos, muitas vezes.

Todo um outro problema. Lá dizia eu que quando olhávamos para as soluções destes problemas, aparecia sempre outro.

Sem dúvida.

Edgar, muito obrigado.

Muito obrigado, Pedro.

Eu conversei com o jornalista de economia do Observador, o Edgar Caetano, sobre um problema que o governo quer resolver, um de vários. Ontem foram apresentados três diplomas e entre as medidas anunciadas está, por exemplo, uma revisão das regras do arrendamento, que poderá acelerar despejos em caso de incumprimento do pagamento de rendas. O objetivo é colocar mais casas no mercado e para arrendamento. O governo quer ouvir os partidos com assento parlamentar e diz que desejavelmente isso pode acontecer já na próxima semana. Hoje é o dia em que os militantes do PS começam a escolher o secretário-geral. Eu vou dar spoiler, vai ganhar José Luís Carneiro, que é o único candidato. No Sporting também há eleições no sábado, mais de 75 mil sócios podem votar. E aqui há concorrência. Para além de Frederico Varandas, também é candidato à presidência Bruno Sá. E já que falamos de eleitos, no domingo são conhecidos os vencedores dos Óscares de Hollywood. Esta foi a história do dia. A sonoplastia é da Mariana Sousa Aguiar, a música do genérico do João Ribeiro. Eu sou o Pedro Benevides. Bom fim de semana.