Olá, sejam bem-vindos a mais um episódio. No de hoje vamos trazer um tema que eu nunca trouxe aqui ao podcast. Já falamos várias vezes sobre literacia financeira, sobre investimentos também, mas neste caso vamos falar uma vertente dos investimentos, que é o mercado imobiliário. Eu trouxe aqui o João Zoio, que é uma pessoa que eu já acompanho há muitos anos e, "fun fact", foi a pessoa com a qual eu assisti mais conteúdo no YouTube na altura e que me fez começar a investir no mercado da bolsa, portanto, ações e ETFs. Foi com ele que eu aprendi praticamente tudo aquilo que eu sei. Portanto, quando me pedem recomendações de pessoas a seguir sobre finanças pessoais, eu recomendo sempre o João. Mas para além de ele falar muito da parte das finanças pessoais e dos investimentos no mercado da bolsa, ele é pró no mercado imobiliário. Para mim, é o que tem melhor conteúdo à volta disto em Portugal. E portanto, trouxe-o aqui porque eu estou nesta fase. Eu nunca investi no mercado imobiliário, nunca comprei uma casa, mas este ano, já partilhei convosco, é um dos meus grandes objetivos. Portanto, estou agora a começar este processo e queria falar sobre isto, tirar todas as minhas dúvidas. Isto é quase como se fosse um one a one para quem quer comprar ou se interessa por começar a perceber mais sobre o mercado imobiliário. Portanto, eu espero muito que vocês gostem. Eu tirei todas as dúvidas que eu tinha e também fiz várias perguntas que eu sei que provavelmente quem nunca entrou no processo não está a par. Tentei mesmo desconstruir aqui várias coisas com o João e ele é ótimo a tornar as coisas complicadas, simples. Portanto, eu espero muito que este episódio seja útil, quer estejam nesta fase ou só queiram ter mais informação sobre isto para o futuro. Vamos passar ao episódio. Não é fácil, eu sei, mas amiga, faz parte. Encontramo-nos domingo à ordem do costume. Conheci também no YouTube há muitos anos, principalmente pela parte das ações, ETFs. Foi a partir dos teus vídeos que eu comecei também a mexer nesse sentido. E mercado imobiliário é uma coisa que eu nunca investi. Estou agora a dar estes pequenos passos e quero comprar uma casa este ano. E por isso mesmo é que também é um tema que tenho interesse em trazer aqui hoje para explorar um bocadinho disso, porque eu não tenho muito conhecimento. E vamos falar também para pessoas que provavelmente não conhecem nada sobre isto.

Boa.

São jovens que se calhar ambicionam comprar este ano ou para o ano e já querem começar a ter algum tipo de informação sobre isso, mas que neste momento estão um bocadinho a zeros.

Ok.

Portanto, da forma como tu acabas por comunicar no YouTube, eu lembro que vi um vídeo teu que era: como comprar a primeira casa em 2025, acho eu.

Sim, isso é o guia mais evergreen que existe no YouTube sobre como comprar casa.

E tens depois um que é como avaliar melhor as propostas de crédito. Eu acho que esses dois vídeos são ótimos.

Obrigado.

E é um bocadinho essa vibe que eu quero trazer para aqui para quem não está mesmo por dentro deste tema, ficar com algumas luzes, digamos. Mas antes de entrarmos aí, em que estado é que nós estamos em termos de literacia financeira imobiliária em Portugal? Achas que nós devíamos aprender sobre isto na escola?

Se eu acho que nós devíamos aprender isto na escola? Eu diria que a literacia financeira e o imobiliário como um todo são temas que abrangem imensas verticais, desde fiscalidade, desde análise financeira, desde a parte processual mais burocrática, portanto, há imensa coisa. Se devíamos aprender sobre tudo, eu diria que não e que há espaços para o fazer, mas acho que devia nos ser dado o mínimo essencial para percebermos aquilo com que nos vamos cruzar na vida. Sei lá, por exemplo, como analisar uma proposta de crédito. Como é que alguém descobre isso sem ser na escola? Como é que compara uma proposta A com uma proposta B? Por que fazer um crédito de habitação faz sentido e tipicamente um crédito automóvel ou um crédito pessoal, ou qualquer outro tipo de crédito com uma taxa de juro muito mais elevada, à partida não faz. Como é que uma pessoa escolhe a sua casa ou o que deve ter em consideração? Se calhar isso já seria um bocado nicho, mas diria que uma base era superimportante que houvesse.

E também gerir as tuas próprias finanças.

Sim.

Também é um bom ponto que acho que não cobrimos de todo na escola. Pelo menos eu venho de Economia. Por exemplo, agora vejo as propostas dos bancos e consigo perceber. Consigo ter noção de quais são os termos que estão ali a falar. Mas eu imagino pessoas que não têm nada desse background por trás, deve ser tudo chinês, não é?

É, olha, mais assustador é, por exemplo, tive uma conversa agora há relativamente pouco tempo com a minha mãe, que é uma senhora de 60 e poucos anos, e sinto que a maior parte das pessoas como ela, numa situação em que à partida não dominam imenso o tema do dinheiro, das suas finanças pessoais, o que quer que seja, são superinfluenciadas por prestadores de serviços, por exemplo, agências nos bancos, as pessoas que lá trabalham, ou qualquer outro tipo de coisa assim do gênero, a dizer: "Olha, eu acho que devia fazer assim". E sem grande capacidade crítica e de análise, há imensa probabilidade de pessoas num estado mais vulnerável, de um ponto de vista de conhecimento, como a minha mãe, dizerem: "Ok, está tudo bem, vamos a isso". E as pessoas normalmente podem não ter as melhores intenções para este tipo de audiência, e serem cometidos erros que são bué tristes.

Sim, mas não têm o conhecimento suficiente, não é?

Exato.

Para ela se calhar ouvir alguém a falar que percebe muito mais que ela, aquela pessoa é a pessoa mais inteligente da sala.

Exato.

Vou acreditar nela, não é?

Ya.

Não, por isso é que eu acho que faz muito falta as bases.

Sim, era isso. Diria o mínimo essencial para: será que esta pessoa que está à minha frente me está a transmitir aquilo que faz sentido para mim? Será que tem os meus melhores interesses em mente? Esta base e esta base, e aquilo que ela me está a dizer não vai bem ao encontro daquilo que eu sei. Se calhar, desconfio. Acho que isso era essencial.

E tu tendo a escola de imobiliário, como é que se chama?

Academia de Imobiliário.

Tu acabas por também ver em que estado é que está um bocadinho da população jovem em termos de literacia. Tu achas que nós já estamos mais interessados e com mais vontade?

Com interesse, garantidamente. Com conhecimento suficiente para as coisas mais básicas, como analisar propostas, como comprar uma casa, a maior parte das pessoas não sabe nada. E é superassustador, porque estas decisões são tomadas todos os dias, mesmo por quem não sabe nada.

Perfeito.

Algumas serão certas, obviamente, outras serão erradas, mas a isso falta imenso.

E para isso estás cá tu, não é?

Dou o meu melhor.

E bem. A que é que achas que se deve esta crise da habitação em Portugal?

A que é que se deve a crise da habitação? Tens todo um conjunto de fatores que estão em jogo para criar esta desigualdade. Diria que, não querendo simplificar o problema, tens duas principais vertentes, que é, por um lado, uma falta de oferta gritante, e digo oferta no sentido em que há casas vazias em Portugal, mas em centros urbanos bem conectados com infraestrutura, com trabalho, com bons transportes públicos, onde seja apetecível viver, não há imensa oferta. E para além de não haver imensa oferta, não há a possibilidade de que essa oferta expanda. Poderia expandir, sei lá, através de reabilitação urbana, porque podem haver até casas disponíveis, mas não estão num estado onde a maioria das pessoas gostaria de viver. Então não é bem oferta que tu possas ter em consideração. E então isso resolver-se-ia com mais reabilitação urbana, para a qual não há incentivos, é burocrática, é morosa. Portanto, há todo um conjunto de fatores que desincentivam essa atividade. E depois, nova construção, como há uma grande concentração nos centros urbanos, obviamente, quem tem terrenos, que são particulares, pessoas-

Inflacionam os preços

...inflacionam os preços, como a maior parte das pessoas faria. Ou seja, se eu tenho um terreno numa zona que cada vez mais é apetecível, e sei que muita gente quer ir para ali viver, à partida vou precificar o meu ativo o mais alto possível. Isso, na minha ótica, portanto, este lado, resolver-se-ia com melhores transportes públicos, uma dispersão do centro. Ou seja, se fosse igual, de um ponto de vista de comodidade, viver em Mafra ou em Vila Franca de Xira, ou na Nazaré, para alguém que vive em Lisboa, haveria uma dispersão gigantesca de oferta habitacional.

Mas achas que só os transportes iam resolver isso?

Melhores transportes, mais linhas, mais sítios. No fundo, tirar as pessoas de Lisboa, do Porto, dos grandes centros urbanos para as periferias, para que haja uma maior oferta de terrenos e assim, naturalmente, os preços baixam. E tornar zonas mais conectadas, mais apetecíveis de viver.

E dinamizar essas próprias áreas, ou seja, também conseguires ter a tua vida de comunidade fora do centro.

Exatamente. E mais do que isso, até poderíamos, por exemplo, criar postos de trabalho fora dos centros. Toda a administração pública está concentrada nos grandes centros urbanos. Mas por quê? Por que que, por exemplo, a Autoridade Tributária ou todos os ministérios que existem têm de estar no centro da cidade ao par espaço?

Porque é onde estão as pessoas neste momento.

Exato, porque não temos bons transportes.

Mas um problema gera outro. Como é que saímos daqui?

É super um problema, é tipo uma pescadinha de rabo na boca. Mas por um lado, seria, na minha opinião, isso, obviamente, com imensos outros fatores em jogo. Isto do lado da oferta. Do lado da procura, tens cada vez mais pessoas em Portugal, de todo tipo de classes sociais, que estão todas a competir pelos mesmos recursos, pelos mesmos sítios onde querem viver. E isso faz com que, obviamente, alguma coisa aqui tenha de acontecer. Ou os preços sobem, ou se constrói mais, ou há mais casas, ou há mais zonas onde as pessoas querem comprar casas, ou há mais trabalhos fora das mesmas zonas. Lá está, eu tenho aqui um rebuçado, tenho 20 pessoas que querem este rebuçado, quem der mais pelo rebuçado vai ficar com o rebuçado em última instância. Portanto, ou se dá mais rebuçados, ou se tem menos pessoas. E pelas características de Portugal, por ser Portugal e, em particular, as zonas que têm infraestrutura.

Lisboa e Porto, essencialmente.

Toda a zona do litoral onde é apetecível viver, onde há infraestrutura, portanto, linhas de comboio, onde há serviços, hospitais, educação.

E como é que vês isto evoluir nos próximos tempos?

Com muitos maus olhos.

A sério?

Sim. Eu acho que, genuinamente, no curto/médio prazo, e digo, por exemplo, a cinco, 10 anos, sinto que é um problema que não se resolve Não se resolve, porque o que seria necessário acontecer em conjunto para que os preços das casas baixassem? Era alguma destas situações: ou haver menos pessoas a querer vir para Portugal, isso aconteceria se nos metêssemos numa guerra.

Limitasse a entrada.

Mas mesmo as pessoas que já cá estão, ou seja, é um problema que já existe. E está tudo bem, eu não estou a dizer que é bom ou que é mau, estou só a dizer, estes são os factos. Portanto, ou a comida deixa de ser boa, ou nós portugueses deixamos de ser um povo acolhedor, ou o clima passa a ser mau, isso do lado da procura, do lado da oferta. Ou se constrói mais do que alguma vez se construiu. 80% do nosso parque habitacional foi construído antes de 1980, que é fascinante. Ou há uma melhoria gigantesca nos transportes, que faz com que as pessoas deixem de querer estar todas no mesmo sítio, ou vem novamente uma pandemia que nos relembra que não precisamos estar todos nas mesmas localizações, porque num sistema completamente desequilibrado entre a procura e a oferta, o que tenderá a acontecer é cada vez os preços se tornarem mais altos.

E acho que vai ser uma subida constante nos próximos cinco anos.

E tu dizes: "Não, mas tem de haver um limite." Basta olhar para Manhattan, para Paris, para o centro de Amesterdão. Ou se cria uma infraestrutura que permita às pessoas viver em Haarlem, por exemplo, na Holanda, e que é mais ou menos igual a viver em Amesterdão, porque chega-se lá tão rápido e é tão cómodo. Ou tornamo-nos Manhattan e as pessoas têm de se conformar com o facto de: "Ok, vivo em New Jersey, ou vivo em Brooklyn, ou vivo em Upstate New York e tenho de ter um caminho gigante para os meus sítios de frequência diária."

Ou então não compro uma casa e arrendo um quarto e partilho casa até aos meus 35 anos.

Que tendencialmente também será cada vez mais caro, porque há mais procura e há menos oferta cada dia que passa. Portanto, é um problema superestrutural que eu não vejo com bons olhos e sinto pena por mim, pela minha geração, pelas gerações que vêm a seguir, porque foi uma quantidade de decisões e de inação ao longo de tanto tempo, que causam esta deficiência estrutural, que só beneficia pessoas mais velhas, que tiveram a oportunidade, e os seus respetivos herdeiros. Sinto que cada vez mais isso será uma divisão de classes sociais, por causa do pilar base, que é a habitação e a sua inacessibilidade moving forward.

E a nova geração que chega até ti, que vai fazer os teus cursos, que fala contigo, sentes esta ansiedade deles de querer comprar e não conseguir? Sentes que as pessoas têm noção disto?

Sinto que cada vez mais as pessoas têm noção disto, embora, obviamente, eu estou aqui com um discurso super negativo. A realidade é: existem oportunidades, existe forma de comprar casa. Sinto que a maior barreira das pessoas, normalmente, é ouvirem, por exemplo, aquilo que eu acabei de dizer, ou aquilo que são bombardeadas todos os dias nas redes sociais, nas notícias, na televisão, o que quer que seja, a dizer: "O preço das casas está cada vez mais alto, é impossível um jovem comprar casa." Face a isso, há um grau tal de inação e de falta de pesquisa, que se conformam e dizem: "Ok, comprar casa não é bem para mim."

Não é agora.

Não é agora. E vamos lá ver no que é que dá. Em vez de, por exemplo, irem com o seu parceiro ou parceira ao banco com que trabalham, ou falar com o intermediário de crédito e perceber.

É fazível ou não é fazível.

Sabemos que as casas estão caras, mas este é o meu IRS do ano passado, este é o IRS do meu parceiro ou parceira, temos aqui os meus recibos de vencimento, não tenho nenhum outro crédito. Face a isto, qual é o preço de casa que eu conseguiria comprar com o vosso apoio, com o vosso financiamento? E a maior parte das pessoas não faz isto e, portanto, não sabe até que valor é que consegue ir. Mesmo que depois esse valor não vá comprar a sua casa dos sonhos, ou o que quer que seja, será, à partida, mais barato do que qualquer outra opção. Mais barato ou mais conveniente, na medida em que, ou se fica em casa dos pais, ou se arrenda um quarto em conjunto com muitas pessoas, que barato poderá ser, mas cómodo com certeza não. Ou então arranjo uma casa, que não é a minha casa dos sonhos, não é um palácio, não é aquilo que eu sonharia sempre, mas é algo onde eu posso viver, que me dá algum grau de comodidade, que eu posso tornar meu e que não precisa de ser uma casa para a vida, mas pelo menos já me exponho à potencial valorização do imobiliário. Portanto, se os preços continuarem a subir, está tudo bem. Se os preços continuam a subir, o meu ativo também continuará, à partida, a valorizar. Obviamente, isto generalizando imenso. E sendo certo que desempenho passado não é uma garantia de resultados futuros, mas para eu mitigar Esta FOMO de: "Oh não, os preços das casas estão tão altos, o que é que eu faço?" Ok, vamos ver que casa eu consigo comprar, serve os meus propósitos. Mesmo que não preencha todas as caixinhas, preencherá algumas. Ok, siga, comprar esta.

Mas então és da opinião de que tendo a possibilidade de: "Ok, fui ao banco e consigo comprar esta casa, que não é a minha dos sonhos, mas consigo comprar uma casa", és da opinião que faz sentido sempre ir por esta via e não arrendamento? Ou seja, o arrendamento não tem aqueles custos todos iniciais, acaba por não ser um compromisso tão grande logo à partida. És sempre da opinião que faz sentido este investimento?

Sempre, nunca. Obviamente, depois de uma análise da minha situação pessoal, eu tenho ideia de viver com a minha namorada ou namorado, com quem estou há um ano. Ainda não tenho garantias de que será a pessoa certa para a minha vida, embora obviamente estejamos sempre super hopeful de que seja. Não sei bem o que eu quero fazer da minha vida. Acabei agora a faculdade, estou num primeiro trabalho. Aceitei uma primeira proposta aqui, mas não sei bem.

Nem sei se é esta a cidade.

Nem sei se é esta a cidade, não sei se é isto que eu quero fazer. Nesse cenário, se calhar comprar casa é um compromisso super grande. Mas na maior parte dos casos, diria que comprar, mas com esta ótica de que uma casa não tem de ser minha para sempre, eu posso comprar e vender uma casa para depois comprar outra casa e vender outra casa e que é super fluido, acredito que para a maior parte das pessoas faz sentido comprar casa e sobretudo agora. Em 2022, comprei a minha segunda casa, primeira da Joana, minha namorada, em conjunto. E nessa altura, comprámos um T2 em Lisboa por €290.000,00.

Muito bom.

Sim, ok.

Mas era nova construção, não é?

Não. Uma casa de 1980 bem localizada, mas nada do outro mundo. É um T2 com 75 metros quadrados, onde nós podíamos viver, não era a nossa casa de sonhos. Mas estava bem perto do centro, perto de centros comerciais que nós valorizamos, porque não gostamos muito de cozinhar, perto da casa dos nossos pais. Tinha dois quartos, um onde nós podíamos dormir e outro onde podíamos trabalhar. Trabalhamos de casa. Uma sala, uma cozinha, estava ótimo para aquilo que era necessário. E isso era o que, €290.000,00, nós comprámos aquilo com quase 90% de financiamento, ou seja, o banco emprestou-nos 258, 698. Portanto, 260 mil. E isso equivalia a uma prestação na altura, em média, durante o tempo em que estivemos, os dois anos, à volta de €800,00 por mês. Um T2, no centro de Lisboa. E para o qual precisámos de €30.000,00, €15.000,00, €15.000,00, proveniente de poupanças para as quais fomos trabalhando, eu desde os 16 anos, a Joana desde os 18. E onde é que eu queria chegar com isto?

E que no final do dia tem uma renda de 800 dividido por dois.

Exato.

Que é mais barato do que o do arrendamento.

Precisamente, mais barato e que depois vendemos dois anos a seguir por €335.000,00 e isso na altura, eu tenho um vídeo sobre isto, mas gerou-nos um resultado líquido de €27.000,00 depois de contabilizados todos os custos. Isto em dois anos, portanto, basicamente pagaram-nos para viver ali. No fundo, é isso. Mas o ponto que eu queria chegar era: na altura, para fazer essa compra, tivemos à volta de €16.000,00 de custos que hoje em dia não existem para quem está a comprar. Para além do financiamento a 100%, nem sequer considerando isso, porque nem teríamos ter tido os €15.000,00, €15.000,00. Mas para além desses €15.000,00, €15.000,00, tivemos que pagar à volta de €16.000,00 entre IMT e Imposto sobre a Aquisição, que agora, até o final do ano, e só até o final do ano, pelo menos até se ver, não existem. Então nós basicamente temos €16.000,00 que alguém hoje nas mesmas situações a comprar a mesma casa não teria de pagar.

Ou seja, o resultado ia ser muito melhor.

Exato, em vez de 27, 27 mais 16. É uma situação que não aproveitar, tendo a possibilidade, é na minha opinião super irresponsável.

Ya, bem. Pressure.

Imagina, até o final do ano. Mas é isso, eu acho que há imensa gente que fica presa.

Porque é um compromisso muito grande, acho que é tudo isto de desconhecer também todos estes termos que estamos aqui a falar e da responsabilidade que é, e de pensares que estás tendo endividar para a vida toda.

Mas estás.

Não estás!

Porque eu faço um financiamento a 40 anos, que foi, por exemplo, esse caso. Custar-lhe-á €800,00, sendo que uma prestação tem duas componentes. Tu pagas os €800,00 de prestação e tu dizes: "Isso é igual a pagar uma renda de €800,00", mas na realidade não é. Por quê? Porque nestes €800,00 está contemplado uma parte de juros, que é custo do crédito, que seria o equivalente a uma renda, porque é dinheiro que estás a pagar para usufruir de um serviço, e a amortização de capital, que tu estás a usar para Reduzir o montante em dívida. Portanto, no primeiro mês deves 260, no segundo 259,500 e por aí em diante. Então o custo, na realidade, é só uma parte desta prestação. Comprar casa hoje é mais barato que foi para um jovem que tenha essa possibilidade. Estávamos a falar de eu endividar-me a 40 anos e, meu Deus, estou agarrado a isso pra vida. Mas não, porque eu posso simplesmente chegar ali ao terceiro, quarto mês e dizer: "Ok, não estou bem feliz com esta casa" ou "Preciso de mudar de vida, já não estou bem com esta pessoa e, portanto, já não faz sentido este plano que tínhamos em conjunto e vamos vendê-la". E quem diz terceiro, quarto mês, estou a exagerar, mas se calhar um ano, imagina. E ao final desse ano eu digo: "Pronto, vamos vender". E pões a casa no mercado ao preço que estiver, sendo que tendencialmente, tendo feito uma boa escolha de localização, uma boa escolha do próprio ativo em si.

Sim, vais sempre conseguir vender, ter interessados.

Idealmente, exato, pelo menos, pelo mesmo preço que vendi, isto no longo prazo. Obviamente que pode haver flutuações.

Tirando os custos que tiveste.

Sim, tirando os custos que tive, que agora são quase nulos. Para comprar essa casa, por exemplo, de 290 mil euros, hoje, entre imposto do selo não existe, imposto do selo sobre a aquisição, e portanto só tens imposto do selo sobre a utilização do crédito. E então seria 0,6% do montante em dívida, que são para os 290 mil euros, 800 euros, mais ou menos. Portanto, esse é o custo inicial que existe. Para além disso, podias dizer, ok, comissões bancárias, mas a maior parte dos bancos atualmente isenta todas as comissões iniciais, que se não isentasse, também seriam por volta dos 800 euros. Registos, que são 245 euros para o registo de aquisição e 245 euros para o registo da hipoteca, portanto, do crédito, do banco ter um direito real sobre o teu bem para se eventualmente entrares em incumprimento, eles ficam com a casa e vendem. Portanto, idealmente, nunca entrar em incumprimento. 245 euros, 245 euros que hoje não precisam ser pagos. Honorários ou emolumentos, se for um advogado, ou solicitador, ou um notário tratar deste processo todo, terias que pagar 450 euros antes, que hoje não existe. E portanto, o único custo que se mantém agora é o imposto selo sobre a utilização do crédito. Ou seja, pra comprar esta mesma casa de 290 mil euros, se eu tiver capacidade de endividamento pra me emprestarem estes 290, tenho que pagar de custos iniciais 800 euros. Depois, todos os meses, tenho que pagar a minha prestação, que tem a tal componente de juros e a componente de amortização de capital, seguro de vida e seguro multirriscos, que são os dois obrigatórios quando eu contrato um financiamento. E pra este cenário dos 290 mil euros, estamos a falar de à volta de 40 euros, 50 euros por mês, no máximo dos máximos. Para pessoas jovens, porque o risco de morte ou de incapacidade, ou o que quer que seja, é super baixo, então no seguro de vida é residual e o seguro multirriscos também não contempla imensos riscos e, portanto, pra seguradora é super baixo. E esses são os custos recorrentes. Para além de condomínio, que na maior parte dos edifícios que não têm piscina, um grande jardim, um campo de paddle, é residual, 20, 30 euros. Mais os custos que eu teria se arrendasse uma casa com eletricidade, água e gás, se houver. Isso são os custos recorrentes. E depois, nos custos finais, aquilo que eu tenho que considerar é, passado este ano em que eu percebi, não é bem esta casa que eu quero, ou vamos trocar de casa, ou este compromisso não é bem aquilo que eu estava à espera, a minha penalização por não ficar agarrado ao financiamento nos próximos 39 anos, por exemplo, portanto, já 40 anos, passou um, 39, é uma comissão de amortização antecipada. Ou seja, eu tenho que pagar uma penalização por ter pedido este dinheiro todo, que disse que ia pagar ao longo de 40 anos.

Mas depois vendes a casa e devolves o dinheiro todo ao banco.

Exatamente. E tenho que pagar quanto? 0,5% do montante em dívida, portanto 500 euros por cada 100 mil euros de dívida, se tiver contratado uma taxa variável. Se tiver contratado uma taxa fixa, em vez de 0,5% é 2%. Mas se eu tiver contratado os 290 mil euros com uma taxa variável, chego ao final do ano e eu digo: "Ok, já não é isto, vamos vender a casa".

Tenta vender por mais 10 mil euros ou mais 5 mil euros e já cobres isso.

A casa tem que ser vendida por mais 800 euros, mais componente de juros da prestação ao longo dos 12 meses. Portanto, imaginemos aquela prestação de 800 euros. Se 600 euros todos os meses for custo, 600 euros vezes 12 meses, vamos arredondar para os 7 mil euros. Portanto, tenho aí 7 mil euros a recuperar, tenho os 800 euros iniciais a recuperar e tenho mais os 1.500 € finais da comissão de amortização antecipada para recuperar. Portanto, tenho que vender a casa por mais 8 mil € para não perder dinheiro. Não perder. Mas se eu contabilizar, eu teria que estar a viver em algum lado e a renda que eu teria pago seria 1000 €. 1000 € vezes 12, 12 mil €.

Certo. Tu achas que o que as pessoas pensam é: e a dor de cabeça disso tudo?

A dor de cabeça é comprar uma casa e vender uma casa.

Tu falas como quem já fez isso imensas vezes.

Em última instância, é literalmente pores um anúncio por um preço que faça sentido e mostrar as casas às pessoas. Super redutor, mas em última instância é isto. Não é um bicho de sete cabeças. Obviamente que se tu estiveres super apegado à casa, se for a tua casa de sonho, ou não, e agora vender, que chatice. Mas se tu interpretares cada casa por onde passas como uma stepping stone para eventualmente chegares à casa que queres, enquanto ao longo do tempo as tuas condições de vida melhoram e enquanto não vais perdendo dinheiro e perdendo capacidade de compra pelo fato de, ok, o preço das casas estar a subir, mas eu também tenho uma casa. No final do dia, ok, compro e vendo.

Já me convenceste.

Com flexibilidade. Acho que é muito menos: "Oh, não, vou comprar uma casa", do que se imagina. E basta para isso experimentar passar pelo processo uma primeira vez. Passo número um, vou avaliar.

Imagina que fazemos o financiamento a 100%, não temos dinheiro de entrada, e depois isso acontece. No financiamento a 100%, tu tens um número de anos que tens que estar a viver, a ser a tua residência fiscal.

Podes vender a casa quando te apetecer. A única coisa que tu não podes fazer é mudar o propósito dessa aquisição para arrendamento. Ponto final.

Ok.

E considerando também que se o fizeres, na próxima casa, não vais ter a mesma benesse.

Certo.

Portanto, é perceber se esta casa que eu vou comprar e que lá à frente vou querer vender, vai me gerar um diferencial suficiente para cobrir pelo menos aquilo que eu tenho.

O de entrada para a seguinte.

Exatamente. Se não, ok, tenho que procurar outra oportunidade. Se sim, siga, não estou a perder nada e facilite imenso a minha entrada no mercado inicialmente.

Tu recomendas entrar com algum capital próprio?

Sim, eu acho mega irresponsável, do topo do meu privilégio, fazer um financiamento a 100%. Por quê? Em 2018, o Banco de Portugal emitiu uma recomendação macroprudencial que veio limitar o chamado LTV, o loan to value. No fundo, a percentagem do preço de aquisição ou valor de avaliação de uma casa que um banco pode emprestar. E essa recomendação macroprudencial existe por uma razão.

Por algum motivo.

Existe porque, para contexto, esse limite é de 90% para aquisição de uma habitação própria e permanente, 80% para uma aquisição com qualquer outra finalidade. Então, para uma casa de 100 mil €, eu conseguiria, no máximo, segundo essa recomendação macroprudencial, pedir 90 mil € emprestados. Teria de ter 10 mil € de capital disponível, mais uns pozinhos para impostos e custos iniciais. Que agora não, agora não preciso. Agora, quero comprar uma casa de 100 mil €, hipoteticamente, e posso pedir esses 100 mil € emprestados se tiver capacidade de endividamento para isso. Onde é que entra aqui o grande senão? É, há um risco, embora improvável, mas existe, de eu comprar uma casa por 100 mil €, eu pedir 100 mil € emprestados, e há alguma coisa que acontece. Pode ter sido por falta de preparação minha, pode ter sido por falta de conhecimento, pode ter sido por uma necessidade de venda que eu devia ter previsto, tipo, pus as minhas poupanças todas nesta casa e agora, eu ando de moto todos os dias e tenho um acidente de moto e fico sem trabalho. Agora preciso mesmo de vender. E se eu preciso mesmo de vender, a forma como eu vendo uma casa mais rápido é baixando o preço. Ou baixando o preço, ou aumentando o número de pessoas que vê.

Depois não tem dinheiro suficiente para pagar ao banco.

É, eu vendo a casa e fico a dever dinheiro ao banco. Acontece imenso com créditos de automóvel. Eu estou a pagar um crédito, espetei o carro, não tinha seguro contra todos os riscos, espetei o carro por minha conta e risco, e agora estou com um crédito a pagar uma coisa que eu não tenho e que não usufruo. Isso é o pior cenário, digamos assim. Como é que isso se mitiga? Se tu comprares por 100 e só estiveres a dever 90, tu podes vender por 90, vais perder 10 mil €, mas não ficas a dever nada a ninguém, não te estraga a vida, não entras em incumprimento. Pronto, perdeste 10 mil €. Comprando com um financiamento a 100%, essa margem que permite uma eventual venda por baixo, sem um autêntico sufoco, deixa de existir. Para além de que de um ponto de vista psicológico, acho que acrescenta toda uma componente de responsabilidade que também acho responsável. Eu tenho aqui dinheiro meu, existe, não foi uma coisa que me foi dada e que em última instância não quer.

Mas, por outro lado, também podes pensar: este dinheiro eu também posso pôr a investir noutro lado e estar a rentabilizar mais rápido.

Precisamente. Se tu fores muito savvy de um ponto de vista financeiro, se souberes que tens uma almofada por trás, pais, familiares, o que quer que seja, que é muito improvável isso acontecer. Se tiveres uma plena confiança na tua capacidade de fazer dinheiro e fores consciente dos riscos que tudo isto acarreta, ok, acho que deves beneficiar de todas as regalias que atualmente existem. E obviamente sairás muito beneficiada com isso.

Mas é isso, porque se conseguirmos negociar as taxas de juro também baixinhas, acaba por se calhar até compensar pôr aquele dinheiro a investir noutro lado e o balanço vai ser mais positivo.

De um ponto de vista jovem investidor pro max, o racional é, se eu conseguir pedir dinheiro emprestado por uma taxa e se eu tiver a capacidade de, com um nível de risco que seja tolerável para mim, pôr o meu dinheiro a render por uma taxa de juro superior a esta taxa de juro pela qual eu pedi dinheiro, então eu estou aqui a gerar um diferencial, que na realidade significa que eu estou a pedir dinheiro emprestado para investir e estou a fazer dinheiro sobre o meu dinheiro emprestado. Isto é o racional avançado para quem tem um pleno domínio das suas finanças pessoais e da noção de riscos e de potenciais retornos de todas as escolhas financeiras que pode tomar com o seu dinheiro.

Mas para quem está a comprar uma casa pela primeira vez, se calhar, não é o indicado.

Se eu tivesse a possibilidade e tenho €15.000 de poupanças, mesmo que ponha este dinheiro todo na casa e ficar com €5.000 de um fundo de emergência, mais €2.000 à ordem para viver todos os meses e receber o meu salário, eu poria uma parte para que não seja um financiamento a 100%. Isto numa ótica de mega responsabilidade. As pessoas devem fazer aquilo com que se sentirem mais confortáveis.

Não, mas faz muito sentido. E intermediários de crédito, o que é na prática? E é sempre preciso? Ajuda muito?

Tu, neste processo de arranjar financiamento para a compra de uma casa, tens duas potenciais abordagens. Podes ir ao banco A, ao banco B, ao banco C, ao D, ao E, e pedir-lhes propostas a todos. Diga-se, enviar a tua documentação a todos, esperar que todos analisem, esperar a resposta de todos e analisar a resposta de todos. Esta é a opção A. Ou então podes falar com o intermediário de crédito, com quem falas, que é o teu único ponto de contacto, a quem envias a tua documentação e que depois consegue, em primeiro lugar, perceber: ok, o teu perfil é este. Com base neste teu perfil, eu sei que não faz sentido perder tempo no banco A, no D e no F. Então vamos só mandar para aqui. Com estes três que eu sei que para pessoas nas tuas condições, um trabalhador independente ou alguém que tem rendimentos prediais, ou alguém que tem um subsídio de deslocação alto, que pode ser mais ou menos considerado num banco versus noutro. Consegue primeiro analisar meu perfil e depois tirar-me toda a carga de trabalho de falar com estas 10 opções, reúne estas opções e depois apresenta-me estas opções e pode ter duas abordagens ou dizer: "Na minha opinião, eu diria que esta acabou de fazer mais sentido para ti" ou "Está aqui, escolhe tu, diz-me e eu faço". Sendo que isto é um serviço que é totalmente gratuito para o consumidor, na medida em que quem paga o intermediário de crédito é o banco por quem a proposta que se decidir aceitar foi emitida, e é uma margem que tu, enquanto consumidora, se fosses diretamente àquele banco, não conseguirias ter na maior parte dos casos. Há dois ou três casos mega específicos de bancos que não trabalham com intermediários de crédito e passam esta margem ao cliente através de, por exemplo, um cheque-presente de €750 ou um vale desconto noutra cena qualquer. Isto acontece, por exemplo, não vamos dar nomes de bancos, mas em duas ou três instituições, sendo que na maioria tu nunca conseguirias ir buscar essa comissão. Então, para todos os efeitos, estás a usufruir de um serviço gratuito, que te ajuda e liberta a carga de trabalho. Se são sempre necessários. Se tu tiveres imenso tempo disponível, se tiveres vontade.

E se tiveres muito conhecimento também, de saber analisar as propostas.

Sim, vais precisar desse conhecimento mínimo para analisar as propostas, até porque há muitos intermediários de crédito que também não as sabem analisar.

E que eu te ia perguntar, faz sentido ter vários para comparar ou não?

Não, faz sentido, na minha opinião, ter um que tenha total domínio do conhecimento de imobiliário, de crédito habitação, que preste um bom serviço. E que tenha um número relevante de bancos parceiros, porque todos os intermediários de crédito têm que ter acordos de vinculação com os vários bancos. Lá está, há bancos que não fazem acordos de vinculação com intermediários de crédito.

Um banco específico.

Exato. Há um banco específico.

Então vou por mim, mas tenho na mesma um intermediário de crédito a olhar com os outros.

Exatamente, com a maior parte. E este que eu sei com quem ele não é vinculado, eu vou falar diretamente. Esta é a melhor abordagem, na minha opinião.

Porque se tu fores a vários, também vão receber propostas da mesma pessoa, do mesmo banco.

Nós temos uma empresa de intermediação de crédito no nosso grupo. E nós, na primeira abordagem com o cliente, perguntamos: está a trabalhar com outros intermediários de crédito? Se estiver, não nos faz sentido trabalhar com esse cliente, porque vai queimar as nossas relações com os bancos. Os bancos odeiam, as agências, odeiam receber propostas para a mesma pessoa de vias diferentes. E, portanto, no final do dia, o que vai ter de acontecer é esse banco vai perguntar ao cliente: quer trabalhar com A ou com B? E entretanto, já se investiram recursos do lado dos dois intermediários. A relação foi meio que queimada ali.

Mas tu como é que numa fase inicial consegues perceber se é a pessoa certa ou não, ou a empresa certa ou não?

Boa pergunta. Por confiança com alguém que te apresenta essa empresa, com testemunhos passados de pessoas que tu conheças que compraram casa ou que fizeram creditação para a sua casa através daquela empresa. No fundo, é um bocado por passa a palavra mais do que qualquer outra coisa. Se tu olhares para uma empresa e perceberes pela sua postura nas redes sociais, no seu site ou pela forma como comunica, pelo primeiro contacto até, que ok, tem um bom serviço, respondem-me rápido, vi no site, e isto é obrigatório todos terem, que têm uma parceria com estes cinco bancos mais relevantes e os outros que eu eventualmente ouvi falar, vou eu falar com eles. E tem uma abordagem digital que eu também gosto, por exemplo, ou tem uma abordagem mais pessoal, tipo telefone, que eu valorizo mais. Ok, vou escolher estes e vou com este pra frente.

Sim, se calhar fazes uma reunião inicial também pra perceber.

Por exemplo, sim, não há compromisso nenhum até as propostas serem enviadas. Portanto, entre tu fazeres um primeiro contacto, quem está do outro lado explicar-te o novo processo, que é algo que nós fazemos mesmo antes de avançar com o que quer que seja, o pedido da documentação, quão expedito é que foi, quanto é que te ajudaram a perceber, calma, falta isto. Acho que nesse primeiro contacto consegues avaliar, ok, claramente há uma distinção noite e dia, esta versus esta. Portanto, siga.

Arriscar.

Ya.

E a avaliação de propostas, como é que acontece? É com esse intermediário de crédito, vais ver até que montante é que tu queres, como é que se toma essa decisão?

Se o intermediário de crédito for bom, primeiro vai dizer-te: "Ok, com base em todos os documentos que tu me enviaste e tendo em consideração uma taxa de esforço relativamente responsável de 40, 45%, o que isto significa? Se eu receber € 1.000 e não tiver qualquer outro crédito, ou despesa oficial, mas simplifiquemos dizendo crédito, prestação com crédito, desses € 1.000 eu consigo ocupar € 400 deste meu rendimento com uma futura prestação. E a que equivale uma prestação de € 400? É ir ver num determinado momento, por exemplo, hoje, qual é a prestação para um financiamento de € 100 mil. São 390. Então, se € 390 está para 100 mil, então X euros da minha taxa de esforço, imagina se eu recebo € 2.000, faria 40% disso, está para o montante da casa que eu consigo comprar. Depois é fazer essa regra de três simples, e eles fazem isso por ti. Portanto, dizem-te, com base no teu rendimento e naquilo que nos mostraste, tu consegues chegar a uma prestação de X, que equivale à compra ou a um financiamento de Y, e depois dependendo se tens capital disponível ou não tens capital disponível, ou consegues aceder a 100% de financiamento ou não consegues aceder a 100% de financiamento, vais poder comprar uma casa de X euros. Pronto, e vamos buscar propostas de Y. E agora com base neste valor, vamos falar com os bancos. Temos este perfil, com esta documentação toda que estamos a enviar, precisamos de propostas para X euros pra este cliente. Posso também ter outra abordagem, porque por cá os bancos têm, em determinados momentos, diferentes posições e diferentes apetecibilidades ao risco, diferentes vontades de conceder crédito, não só os bancos, como até as diferentes agências dentro do mesmo banco. Há uma grande variabilidade na indústria de crédito de habitação, e não só, que a maior parte das pessoas acha que não existe e que é superestanque, é tipo, não, eu se consigo € 100 mil aqui, eu consigo € 100 mil ali. Se eu sou um trabalhador independente, vou ser tratado igual ali e ali, mas não. E então eu posso ter uma segunda abordagem que é, qual é que é o banco que com base neste perfil, com base no meu perfil, nos meus documentos, nos meus rendimentos, o que quer que seja Me financia um valor mais alto. Também posso ter esta abordagem que desconsidera por completo a taxa de esforço responsável e é: "Ok, siga, vamos ver qual é o máximo que me dão". Posso ter essa abordagem também. Um intermediário de crédito responsável diria 45%, temos o mesmo valor e agora vamos obter propostas para o mesmo valor de vários bancos. Porque eu ter propostas de valores diferentes.

Também não consegues avaliar bem.

São incomparáveis. Portanto, a comparação é: ok, dá-me o mais alto, eu quero o mais alto, portanto, é o mais alto e não necessariamente a melhor proposta. Só consigo dizer que uma proposta é melhor do que outra, se tiver pressupostos iguais.

Sim, eu recebi há pouco tempo algumas propostas.

E está tudo diferente.

Está tudo diferente, mas eles têm todos campanhas a decorrer até X dia, todos têm ofertazinhas, todos os bancos são diferentes e acabam por ter essas miniregalias.

Sim, mas essas regalias tu consegues quantificá-las. Portanto, para um mesmo valor, se tu tiveres custos iniciais diferentes, na Caixa dizem-te que são 1.000 € de comissões bancárias entre comissão de avaliação, comissão de formalização, comissão de abertura de dossiê. Os bancos depois têm nomes todos diferentes, mas podemos agrupar essas comissões todas em comissões bancárias. E na Caixa são 1.000, no Santander são 1.300. Sabes que a proposta do Santander, no início, vai ser 300 € mais barata. Então o que é que precisa de acontecer agora para que isto compense? Vamos aos custos recorrentes. A Caixa não, o Santander, que já à partida no início é mais caro. Nos custos recorrentes, aquilo que eu vou pagar todos os meses. A Caixa diz: "Tens de pagar o seguro de vida e o seguro multirriscos do nosso parceiro, e isso são X euros". Imagina que são 50 € a mais do que o Santander, que te diz que podes ir contratar os seguros de vida e seguro multirriscos onde quiseres, que normalmente é muito mais barato. Imagina que esse diferencial é de 50 €. Tu tinhas custos iniciais de 300 € que precisavas de cobrir. Todos os meses, para uma prestação igual, vais ter custos acrescidos de 50 € na Caixa por causa desta questão dos seguros. Então 50 € no primeiro mês, 100 € no segundo mês, 150 no terceiro. Ao fim de seis meses.

Já compensa.

A proposta do Santander é melhor. Basicamente, é fazer este jogo com todas as variáveis, com custos iniciais, diga-se comissões bancárias, normalmente, e também a forma como eles pedem que a oficialização do contrato de compra e venda aconteça. Por exemplo, há várias modalidades como tu consegues celebrar uma escritura, cujo nome técnico é um contrato de compra e venda, porque escritura é apenas uma das modalidades. Podes fazer um documento particular autenticado ou podes fazer um procedimento especial de transmissão. E isto envolve custos diferentes, porque uma escritura é feita por um notário, que cobra emolumentos. Um DPA é feito por um advogado ou solicitador que cobra honorários, que podem ter custos diferentes. Então, isso é outra coisa a considerar nos custos iniciais. Nos custos recorrentes, tenho uma campanha em que me dizem: "Nós devolvemos-te o spread durante os próximos 24 meses". Então significa que eu vou ter um benefício total da minha componente de juros, naquele exemplo dos 800 €, em que era 200 € de amortização de capital, 600 € de juros. Nós devolvemos-te os juros durante os próximos 24 meses. Então significa que eu vou obter um benefício de 600 vezes 24. Ok, então vou basicamente fazer as contas em todos os pontos e para parâmetros iguais, consigo decidir financeiramente, por A mais B, faz sentido optar por este e não por aquele, que é um exercício que ninguém faz. Mas ponto número um é, para mim, comparação de propostas, este banco dá-me, este banco não me dá. Ok, está decidido.

Qual é o impacto de eu sou daquele banco a minha vida toda? Zero?

Horrível. Pior. Normalmente, o banco com que tu trabalhas não é o banco que te vai dar as melhores condições porque te toma como um cliente garantido. Não tens campanhas de aquisição. Os bancos são superagressivos na captação de novos clientes, péssimos a reter os seus atuais.

Faz sentido.

Ser o banco da tua vida até é pior, porque, por exemplo, tem os teus extratos todos dos teus últimos 20 anos versus a história que tu quiseres contar, porque no fundo aquilo que tu estás a fazer ao enviar a tua documentação a alguém é contar uma história. Nada é estanque. Por exemplo, tens um salário base de 1.000 € mais 1.000 € de subsídio de deslocação. O subsídio de deslocação não é salário, na medida em que não é tributado em sede de IRS, não paga segurança social, é variável, hoje existe, amanhã não existe. Mas se eu disser ao banco: "Eu tenho isto, é assim que a minha empresa me paga", porque é o que é, é assim que as empresas pagam em Portugal.

Mas é fixo, portanto.

Mas é fixo. É uma história que tu estás a contar.

Sim.

A forma como eles avaliam, por exemplo, as tuas responsabilidades atuais, portanto, as tuas despesas, é através do mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal, que no fundo diz que tu tens esta obrigação, que custas X euros por mês relativa a um carro ou a um telefone pessoal ou a outro crédito habitação. Tu dizes ao banco com quem queres trabalhar ou a um intermediário de crédito: "Atualmente, no meu mapa de responsabilidades de crédito, eu tenho um crédito automóvel, mas eu vou liquidar isto no próximo mês. Este é o mais recente que eu tenho." Pronto, embora aquilo esteja ali, o banco, à partida, poderá desconsiderar que essa responsabilidade existe porque tu já contaste a tua história. Eu acho que outra das coisas super importantes que faz sentido as pessoas saberem é que há imensa flexibilidade, muito mais do que aquilo que parece, e cada vez mais vou descobrindo isso.

Sim, uma coisa que me perguntaram, porque eu trabalho por conta própria, tenho uma empresa, tenho um salário, mas uma coisa que me perguntaram logo num intermediário de crédito era se eu tenho outras fontes de rendimento e se são estáveis para contar essa historinha ao banco de: "Ok, o salário é este, mas ela tem esta fonte e esta e esta", que é uma coisa que é tratada todos os meses.

Mas, por exemplo, um trabalhador por conta de outrem, à partida, mostraria IRS do ano passado e os últimos três recibos de vencimento. Um trabalhador independente, para solidificar o seu caso, em vez dos últimos três recibos verdes dos últimos três meses, pode mostrar todos os recibos verdes dos últimos dois anos, e a história terá muito mais contexto. Ou mostrar o seu IRS de há três anos para trás e de há dois anos e de há um ano, e deste tempo para que se conte a história de que eu sei que sou trabalhador independente e sei que, à partida, isso traz consigo, pelo menos de um ponto de vista da análise conservadora, mais instabilidade. Mas a realidade é: vejam isto, há três anos que eu recebo consistentemente isto, assim, desta forma, destes clientes. Portanto, há a mesma instabilidade? A maior parte das pessoas acharia: "Não, sou trabalhador independente, não consigo", porque os bancos acham que é muito instável.

Eu acho que há muito essa ideia.

Há imensas noções pré-concebidas por simples falta de proatividade na busca de informação.

É porque ouviram em algum lado e acreditou. Eu tinha essa dúvida há uns tempos.

Tu consegues construir a tua história para o bancos. É muito menos assustador, me parece.

Olha, e chegamos então ao ponto de aprovar uma proposta, queremos avançar com aquele banco e depois vamos procurar casas nesses valores.

Sim, e ainda é que não é.

Portanto, procuro.

Por quê? Isto é outra coisa que acontece muito. É: eu quero comprar uma casa, eu vou à Idealista procurar casas.

E ainda não pesquisei nada, não sei até quanto é que posso ir.

E vou ver casas de € 300 mil, € 400 mil, € 500 mil, o que quer que seja. E adorei! Encontrei uma de 450, obviamente, que tem tudo aquilo que eu quero, é a minha casa de sonho.

Agora façam acontecer.

Exato.

Bancos.

E depois não fazem. Comprar casa é só para os ricos. Em vez de: ok, eu já sei que posso ir até os 200, 250. Não vou defraudar as minhas expectativas e perder o meu tempo a ver casas de 450. É do gênero: queres comprar um carro e vais ao stand da Ferrari, porque não sabes bem quanto dinheiro é que tens na carteira. E depois queres comprar um Ferrari, mas dizem que custa € 300 mil. E depois vais ver um Mercedes, que é incrível também, mas custa 30 mil, e tu só tens para o de 30 mil, mas é um carro péssimo, porque não é o Ferrari. É bué esta mentalidade que as pessoas têm sobre a compra de casa.

Portanto, primeiro, fazer esta análise.

Quanto dinheiro tenho na carteira.

Quanto é que eu posso gastar.

Quanto é que eu posso gastar.

Até onde é que eu posso ir.

Exatamente.

E depois?

Depois.

Procurar casas.

Vamos à procura. E dependendo da tua disponibilidade, dependendo da tua vontade de procura, há 1001 formas de procurar, desde a mais low effort, que seria abrires Idealista, Imovirtual, CasaSapo, eventualmente os sites das imobiliárias, porque as casas que entram, por exemplo, numa Remax, só há 24 horas a seguir é que entram no Idealista. Então se eu as apanhar primeiro no portal.

Não sabia disso.

Se eu as apanhar primeiro no portal, vou ter 24 horas de vantagem sobre qualquer outra pessoa que as vir a seguir. Então se eu achar que aquela casa vai ser 20 mil a almoço, eu vou ser o primeiro a chegar lá.

Ir diretamente a uma agência e ter uma pessoa que me ajude nisso, não?

É a hit or miss, porque ir diretamente a uma agência significa que quem vai tratar do teu caso é a pessoa que está de escala nessa agência. A pessoa que está de escala nessa agência é um profissional, é um trabalhador independente, que embora tenha apoio daquela estrutura, cada agente imobiliário, independentemente da agência em que trabalhe, tem a sua proposta de serviço, tem o seu valor, tem o seu valor ou falta dele, tem o seu conhecimento ou falta dele. E então tu não vais obter uma experiência uniforme se eu te disser, por exemplo: olha, a melhor agência para trabalhar na zona de Lisboa e Alvalade é a Remax Tereses. À partida, encontrarás sempre alguém superbom, foi onde eu Onde eu me formei e com quem aprendi, e daquilo que eu observei, há uma média claramente muito superior do ponto de vista de conhecimento e de estabilidade, mas a maior parte é: tanto podes ter top player que te vai dar a melhor ajuda possível, transmitir o melhor conhecimento possível e ajudar-te nessa procura, como podes ter uma experiência de alguém que pode entrar, não sabe a diferença entre uma caderneta predial e uma certidão permanente do registro predial.

Portanto, é fazer o teu trabalho por ti.

Exato. Ou vais nas redes sociais e descobres alguém com quem te identifiques. Essa via de recorrer a agente imobiliário para te acompanhar na compra é superválida, desde que faças com uma pessoa que à partida já te tenha mostrado algum tipo de valor e de conhecimento e que te consegue ajudar. Mas pesquisa proativa através dos portais é uma opção, e falar com agente imobiliário que sintas que pode acrescentar valor é outra opção. Ires imprimir 500 cartas com uma descrição de quem és, o que é que procuras e entregar na zona que te interessa, a dizer: "Estou à procura de comprar uma casa nesta zona, por favor, falem comigo", é outra opção que ninguém faz.

Resulta, isso?

Claro que resulta. Há sempre pessoas a querer vender casa e a querer comprar casa. Se calhar com as primeiras 500 não funciona, mas qual é a odd de fazeres isto 20 vezes em 10 zonas diferentes que te interessem e não teres um contacto?

Mas tu não pensas que as casas estão todas nos portais?

Não. Há pessoas que nem sequer estão a pensar vender a casa e que se adentram que há alguém que quer, vendem.

É onde trabalham.

Por exemplo, as casas não estão todas online, até porque as pessoas estão em diferentes fases do seu processo de decisão de vender de casa. Há pessoas que nem sequer sabem que os portais existem, e isto existe. As pessoas gostam de escolher os seus vizinhos e tinham ouvido no café que aquele vizinho do quinto andar não sabe bem se quer vender, mas podia, e essa pessoa sabe que a qualquer dia aquilo pode mudar. "Olha, sim, acabei de receber esta carta". Mesmo que aquela pessoa tenha recebido, desconsiderou, porque não está ainda no ponto, mas tem o push do vizinho de baixo que sabe que ele quer vender e não quer para ali uma pessoa com quem não se identifica. E tu apresentaste na carta, tens uma foto, dizes: "Queres comprar uma casa aqui? Tu e o teu namorado são super fofos". Nunca vi isto acontecer, mas isto é uma forma de prospecção de mediação imobiliária. Se eu, por exemplo, fosse agente imobiliário e quisesse arranjar casas para vender, faria isto. É uma chamada, em outros moldes, uma carta OZI. Portanto, é basicamente adotar os métodos de prospecção que um profissional adotaria, mas de forma proativa. Quanto é que custa imprimir 500 flyers ou 1.000 flyers ou 5.000 flyers? É uma miríade, não paga 80 euros. Uma miríade para encontrar a casa certa que eu quero e que esses 80 euros podem poupar milhares de euros em comprar uma casa mais cara ou qualquer coisa deste género.

Mas isso ao mesmo tempo que continuas a ver na internet.

Depende do teu grau de disponibilidade e da tua vontade na procura. Mas a maior parte das pessoas acha que para comprar casa é ir ao Idealista e tudo que está no Idealista é aquilo que existe e, portanto, aquilo que eu posso fazer é olhar e esperar, e contento-me com isto, e os preços das casas estão todos caros e comprar casa é só para ricos. No final do dia, eu sinto que muito do problema vem também de inação e de falta de proatividade. Obviamente, temos um problema estrutural, como falámos no início. Eu sinto que ainda é muito possível contornares de forma pontual esse problema estrutural através de proatividade, através de mais conhecimento, através de mais informação.

Mas nós precisamos de ter tempo para nos educarmos sobre isso? Temos tempo de distribuir 5 mil flyers?

Claro. Não é toda a gente que tem a vida ou a possibilidade de fazer isto, mas toda a gente tem prioridades. Vou fazer disso uma prioridade, irei a seguir ao trabalho tentar procurar a minha casa dessa forma e eventualmente poupar os X euros ou não vou fazer disso uma prioridade e-

Continuar com a vida.

É isso. Vou continuar a falar e procurar de forma legítima, low effort, mas que provavelmente resultará em resultados piores.

Imagina que tens três opções de casas que tu adoras. Passo cinco.

Passo cinco. Se selecionaste esta casa, considerando uma análise financeira que farias para perceberes o preço a partir do qual esta casa pode ser transacionada, faz algum sentido. Considerando isso como um momento técnico e que para a maioria das pessoas é irrealista. Visitar, perceber se a minha expectativa inicial da casa bate certo com aquilo que lá existe. Eu achava que o prédio estava em melhores condições do que está ou o contrário. Eu achava que a zona era melhor do que é ou o contrário. Eu achava que estava em melhores condições o O próprio imóvel e não está, ou o contrário. Portanto, no fundo, verificarem no local aquela que era a minha ideia já preexistente, através de uma fotografia que eu vi num anúncio, ou através daquilo que me foi descrito por telefone de uma pessoa que me ligou através dessas cartas, ou através daquilo que o agente imobiliário com quem eu estou a trabalhar disse, vou lá e vejo por mim próprio.

Que perguntas fazer nestas visitas?

Idealmente, em primeiro lugar, tens muita observação. Portanto, o que ver? Só no super geral, umidades em sítios onde elas não deviam existir. Por exemplo, umidade numa casa de banho, existe condensação, etc. Mas aquela parede da sala que dá para outra fração está com uma grande mancha e eu não percebo bem porque aquilo existe. Portanto, à partida do outro lado existe uma casa de banho que tem uma infiltração e é algo que a pessoa precisa resolver, que eu não vou conseguir resolver, ou que vou conseguir resolver, mas que me vai custar X euros extra. Perguntas: diria que é maioritariamente associado, sobretudo quando comprando um apartamento, condomínio, vizinhança. Se for um particular, há uma tendência muito grande de as pessoas terem um hiperfoco sobre aquilo que acham mau. Por exemplo, nessa casa dos 290 mil € que comprámos em Lisboa, a pessoa que nos estava a vender tinha um hiperfoco num closet que era de madeira e que ela tinha pintado. "Tem aqui este closet, que é muito bom, nós acabámos de pintar, super incrível." Ok, por alguma razão ela está a dar grande foco aqui. É porque na sua cabeça isto era mau e ficou bom, por que era mau? Tentar pôr as pessoas a falar, no fundo, as pessoas eventualmente revelam muito mais do que aquilo que acham que estão a revelar pelas suas ações, pela forma como reagem àquilo que é perguntado.

Mas o que era isto, o closet?

O closet era um coiso super antigo de madeira, que estava completamente perro e continua perro, mas ela pintou. Portanto, eu sabia que tinha o closet perro, que não serve para nada e que apesar de ela ter gasto ali 20 ou 30 € de tintas e a pintar, a realidade é que vai ter de sair e pôr-se novo, se for essa a nossa intenção. Ela estava a tentar usar aquilo como arminha especial de "a casa está incrível, não precisa de nada", mas na realidade, se eu quisesse mesmo viver ali 100% e fosse a minha vontade pôr aquilo perfeito, ia ter um custo para aí de 1.000 € a pôr um armário que eu achasse ali por medida. Este tipo de coisas as pessoas fazem imenso, do gênero, tens um terraço, o último andar. "Este terraço é incrível e como vê, até arranjámos o chão", etc. Calma, arranjaram o chão? Por que o chão do terraço ia ser arranjado? Mas houve alguma infiltração para baixo que os vizinhos tenham queular lá? "Sim, mas isso já foi resolvido." Ok, então isto é prone a eventualmente ter aqui algum problema que me pode custar mais dinheiro. Portanto, no fundo, aquilo que eu vou fazer é tentar pôr as pessoas a falar e darem o máximo de informação possível para que eu depois possa tomar uma decisão mais informada. Não quer dizer que o problema do armário ou o problema do terraço vá me impedir de avançar, mas eu agora já sei com o que contar e o que vai acrescer se eu decidir optar por esta casa. Condomínio, organização do condomínio, se tem um fundo de maneio ou não, porque aí é que podem surgir as coisas mais caras. Porque dentro da fração, a maior parte das coisas são cobertas pelo seguro multirriscos, por exemplo, a infiltração. Se eu tivesse a infiltração para o terraço, depois de eu comprar a casa, como fiz um CA de habitação, tenho o seguro multirrisco. À partida, esse seguro multirriscos cobriria, pelo menos financeiramente, o investimento que eu teria que fazer para resolver esse problema, se voltasse a surgir. Mas compro uma casa num prédio que tem uma fachada que já está aqui depodre, precisa mesmo de ser intervencionada. Tem seis condôminos, portanto, é três andares, queda direita. Os condôminos não têm visivelmente imensos rendimentos e o condomínio não está numa situação financeira superestável, diga-se, não tem um fundo de maneio, e é preciso fazer uma intervenção que agora custa 10 mil €. Isso vai calhar 10 mil € dividido por seis. Eles têm esse dinheiro? Portanto, eu diria que esse tipo de perguntas relativas ao condomínio é o que mais faz diferença. Fundo de maneio, tem uma gestão profissional ou é o senhor de 70 anos do segundo andar que me vai dizer o que eu tenho que pagar e escrever as atas à mão e vai resultar numa organização, se alguma coisa correr mal com o condomínio, muito inferior a se fosse uma gestão profissional, embora também seja editor Essas empresas de gestão profissional. A existência do tal fundo de maneio, existência de obras previstas e também idealmente perguntar por que a pessoa está à procura de vender essa casa, se comprou uma nova. As pessoas podem mentir, podem ou dizer a verdade, podem tentar ocultar, mas são mais pontos de informação que eu posso ter. Há pessoas que podem mentir, há outras que podem não mentir. E olha, na realidade, estou um bocado incerto com a vizinhança. E mesmo que não digam assim, dizendo de outra forma, que vai dar a entender isso. "Eu estou agora a ir lá com um sítio que tem imensos parques." Ok, então aqui não há parques, é isso? Estou a perceber. Se calhar não vais lá pelas respostas diretas que te dão, mas pela análise de segundas consequências daquilo que te é dito.

Isto não é ser negociável?

O ser negociável ou não depende imenso da situação e por isso a minha perspectiva é de que a compra de casa, e sobretudo quando estás a investir em mobiliário, deve ter na sua base volume. Quantas mais casas eu tiver triado numa determinada zona e quantas mais eu for visitar e quantas mais eu apresentar propostas, maior probabilidade terão de ser aceites. Se a cada vez que eu encontro uma casa for aquela única, sobre a qual eu estou a pôr todas as minhas expectativas, todas as minhas emoções, todo o meu trabalho.

A desilusão.

A desilusão é gigante e o que me vais fazer a seguir é perder a motivação de continuar à procura. As casas são só para os ricos, ninguém compra casa, está tudo caro e estou perdido. Versus, eu quero comprar uma casa por este preço. Eu sei que as casas aqui de um ponto de vista factual não valem mais do que este preço e para isso basta eu simplesmente perceber, olhar à volta e ver que um preço metro quadrado justo para esta área será: tenho 10 casas à venda ali naquele círculo que eu selecionei e têm todos os seus valores diferentes e as suas áreas todas diferentes. Se eu aplicar uma taxa de desconto de 10% de negociação a todas, imagina, tens uma casa de 350, uma casa de 500, uma casa de 400, uma casa de 100, uma casa de 250 e respetivas áreas variáveis também, à partida quanto maior a área, maior o preço. Aplico uma taxa de desconto a estes preços todos de 10%. E isto assume que as pessoas estão aqui a anunciar, mas o preço real de transação será 10% abaixo. E agora vou dividir este preço pela área da casa. E tenho aqui 10 pontos de informação, que em média me dá isto. Eu nunca vou poder comprar, ou idealmente não quero comprar acima da média. E eu sei que uma casa com X metros quadrados, multiplicando este preço médio por metro quadrado, vai me dar no máximo isto. Idealmente, não vale mais do que isto por uma casa.

Ok. Depois tens todos os outros critérios que pesam: a orientação, o azodor, não gostas de estar.

Exatamente, isso vai fazer com que eu atribua um valor metro quadrado acima da média ou abaixo da média. Se eu tenho uma casa que é acima da média, eu posso, se calhar, ser menos rígido a encontrar o meu sweet spot pelos quais vou submeter as propostas para aquelas casas ali. Isso vai influenciar quão acima ou quão abaixo da média que eu estou disposto a comprar. Para ser ainda mais preciso, eu vou a casas com o máximo número de semelhanças possível, diga-se, todas as casas viradas a sul, todas as casas com uma varanda, todas as casas com divisões bem distribuídas, com elevador. Na média destas, vou encontrar o meu preço médio, vou aplicar esse preço médio a isto e vou dizer que idealmente não compro acima disto. Uma pessoa não aceita. Chato. Duas pessoas não aceitam. Chato. Três, quatro, cinco, seis, sete, oito, nove, 10.

Sou que estou mal.

Exatamente. Tenho duas conclusões: ou fiz volume suficiente ou não fiz volume suficiente e, portanto, preciso de ir fazer mais visitas, encontrar mais casas, ou preciso ajustar as minhas expectativas. Transformando o processo de compra de casa em algo racional, sequenciável, eu elimino a maior parte das frustrações que fazem com que as pessoas ou não comprem, ou desistam e compram uma casa com que nem sequer se identificam, por um preço superior àquele que seria o expectável para si. Eu sinto que o mercado bate as pessoas por cansaço e não por inexistência de potenciais oportunidades.

Mas é lidar com isso como se fosse uma full time job, é tipo, acabo meu trabalho e vou.

Ou não, ou identificas isto como uma prioridade e percebes que aos fins de semana é isto que tens de fazer. E tens de fazer nos próximos mês e meio, os próximos seis fins de semana são dedicados a sábado encontrar oportunidades, domingo fazer visitas.

É a prioridade, é isso?

É isso. Ou então não. Dizes: comprar casa para mim não é uma prioridade, e portanto eu contento-me com aquilo que existe e com as formas que estão à minha disposição, que são as low effort, que me vão dar melhores resultados.

E já que estamos a falar de esforço, entre comprar nova construção ou prédios antigos e renovar.

Diria que tem, sobretudo, a ver com capacidade financeira, na medida em que a nova construção normalmente está precificada para o seu preço futuro ou expectativa de preço futuro. E então, embora do ponto de vista de qualidade energética, de talvez qualidade de materiais, agora já também muita construção antiga que tem uma qualidade de materiais bastante boa. Eu vou estar a pagar um premium por aquilo ser novo e por aquilo estar concluído lá à frente, embora muitas vezes aquilo que acontece é esse premium ter sido até vencido, ou as expectativas foram superadas pela realidade do mercado. Isto é o que tem acontecido e é por isto que há bastantes pessoas que fazem, por exemplo Uma compra em planta que acarreta todo um conjunto de riscos. Comprar nova construção que ainda está apenas em projeto e não está construída, que idealmente já tem alguma coisa que se veja, isso é bom sinal. Olhar para um terreno que não tem absolutamente nada e investir num projeto tem risco completamente diferente de: "Ok, eu sei que este construtor já fez isto e isto, já começou a construção". Todas essas variáveis a considerar, mas eu faço uma compra de uma dessas casas em planta, que à partida requererá, dependendo da zona do país, entre 10%, 20% ou 30% de capital disponível inicial, eu não consigo financiar 100% para uma nova construção que ainda esteja em projeto.

Sim.

Então, tenho 30% do capital disponível, compro essa nova construção e depois lá à frente, imagina que a casa que me venderam são €300 mil, mas na realidade, o preço de mercado, agora em junho de 2027, já não é os €300 mil que era expectável, porque fosse €400 mil. Então eu tenho aqui uma mais-valia de €100 mil. Vamos fazer um caso mais concreto. Imagina que a casa são €100 mil. Tu compras agora por €100 mil, obviamente irrealista, mas €100 mil, e para isto o promotor pede uma tranche inicial para o contrato de compra e venda de 30%. Então investes €30 mil. E passa-se o tal ano e meio, e em junho de 2027, estes €100 mil, na realidade, o preço da casa são 150. Então tu tiveste uma variabilidade de €50 mil com um investimento de 30. E aquilo que tu podes fazer aqui é dizer: "Pronto, ok, eu agora vendo por 150 ou cedo a minha posição por 150 ou por 140, ou o que quer que seja", e alguém pode comprar a tua posição, realizando esta mais-valia de 50, 40, 30 mil euros, o que quer que seja, com apenas este investimento de €30 mil, basicamente duplicaste o dinheiro. Tem imensos riscos, imensas considerações a ter, mas isto é uma coisa que se faz. Isto foi uma completa paralela à tua questão inicial, que é nova construção ou comprar antiga e remodelar. Comprar antiga e remodelar será tendencialmente mais barato, embora requeira de ti uma quantidade de esforço muito superior. Comprar nova construção vai requerer de ti, à partida, mais capital, porque precisarás de pagar este sinal, mais eventuais reforços de sinal, que lá está, no máximo ou no mínimo, conseguias fazer uma compra com 20% do capital disponível para uma casa de €400 mil, por exemplo, são €80 mil. Que é imenso dinheiro, versus tu podes comprar uma casa antiga por digamos 250. Estou a tentar fazer com que as contas batam mais ou menos uma casa que tem uma qualidade de 4%. Se eu comprar por 250 e fizer 50 mil euros de obras, a partida o valor que eu geraria ali vai se aproximar dos 400 de uma nova construção, obviamente não sendo uma nova construção, portanto se calhar não tem as mesmas amenities.

Não conforto a nível-

O mesmo conforto, mas com estes 50 mil euros de remodelação leva-me muito longe, pelo menos dentro da minha fração. Se calhar estruturalmente não, no condomínio todo, mas ali consigo tentar replicar o nível de conforto. E neste cenário, eu consigo financiar até 100% na compra da casa, consigo financiar as obras até 90% no máximo, e portanto preciso de €5 mil para as obras, que são os 10%, e o resto consigo me financiar por completo para a compra da casa, que exige um capital completamente diferente de 80 mil, para obter um resultado no final mais ou menos semelhante.

Mas com muito mais dores de cabeça.

Com mais dores de cabeça, uma realidade muito maior, disponibilidade necessária muito maior. Mas isso vai sempre existir, há sempre um trade off entre o teu perfil e as prioridades que tu tens, e aquilo que queres atingir. Os caminhos vão ser sempre diferentes. É por isso que em primeiro lugar, uma pessoa antes de comprar casa deve perceber: o que eu tenho, o que eu quero atingir e qual é o melhor caminho para lá chegar. Se alguém diz que trabalha numa consultora 12 horas por dia e não quer-

Chatices.

Não quer chatices, não tem sequer tempo para lidar com estas chatices. A última coisa que quer fazer é dedicar o seu fim de semana, que quase é inexistente, a mudar uma casa, mas tem bastante capital poupado, porque também não gasta e-

Não tem candidata a trabalho.

Exato. Vou comprar uma nova construção ou comprar algo que esteja pronto. Se eu sou um trabalhador independente, tenho um podcast, tenho horas livres ou que não sendo livres, eu posso fazer um brainstorm daquilo que vou falar com os meus convidados enquanto estou a lidar com outras coisas, eu próprio pintar paredes. Ya, faz isso, obviamente, vai ser mais vantajoso, mas portanto, se eu souber, em primeiro lugar, o que eu tenho, o que eu quero, eu consigo definir o melhor caminho, um caminho que esteja ajustado a estes dois pontos. Sem saber isso, pronto, vou descurar.

Bem, acho que já cobrimos todos os pontos. Aliás, tem alguma pergunta? Saio daqui com muita vontade de comprar uma casa, se eu já estava.

E por isso diz, precisavas de ajuda a perceber.

E de fazer 5 mil flyers e distribuir.

É uma estratégia que é pouco usada, porque acarreta um esforço e uma vontade e criatividade diferentes Mas se os profissionais o fazem para arranjar casas para venderem, arranjar uma casa para vender ou arranjar uma casa para comprar, no fundo é a mesma coisa. Eu acho que o que mais importa no meio disto tudo é eu mudar a minha mentalidade de que a compra de uma casa é um ganho, o crédito de habitação, eu estou preso o resto da minha vida. Todas estas preconceived notions que nos vão sendo implantadas ao longo do tempo, que as casas estão todas supercaras e que estão em média, mas aquilo que eu estou à procura quando estou à compra de uma casa, não é a média, mas sim uma oportunidade isolada. E há sempre pessoas que estão a divorciar-se e a última coisa que querem ver é a cara da outra pessoa à frente mais um dia, e então que se lixe os 10 mil € que eu não ganhe aqui por vender a casa mais cara e venha a pessoa que vier, embora, ou irmãos que receberam uma herança, já não falavam há 50 anos porque estão mega chateados por qualquer coisa que aconteceu num jantar de família de 1900 e troca o passo, e têm esta herança agora que precisam de liquidar. Não têm qualquer ligação emocional com a casa, que se lixe, eu quero o meu dinheiro e nunca mais falar com estas pessoas outra vez. Venha ela. Quando as pessoas mudam a perspectiva de a média é o que interessa para o que eu procuro é uma oportunidade isolada, e para eu encontrar uma oportunidade isolada, aquilo que eu preciso é de ter método, fazer uma introspeção para perceber o que eu tenho e o que eu quero e qual é o melhor caminho para atingir. Tendencialmente, terei uma abordagem diferente, que me faz tomar ações diferentes, que me levam ao resultado final que eu quero, versus inércia. É isso.

Obrigada, João. Adorei.

Boa, fico feliz.

Adorei mesmo. Estou muito motivada.

Espero que tenham gostado.

Tenho a certeza que vai ajudar. Isto vai ser um "one to one" para o mercado imobiliário.

E se quiserem mais informação, academiaimobiliaria.com, é os recursos que vos podem ajudar em diferentes fases da vossa jornada.

Isso mesmo, e todos os conteúdos também que publicas e da próxima vez estás aqui para falar de ações, ETFs e investimentos.

Vamos a isso.

Bora! Obrigada. Olha, mesmo.

Não é fácil, eu sei, mas amiga, faz parte. Encontramo-nos domingo à hora do costume?