Bem-vindos ao podcast "O Mercado" da Rádio Observador, com o apoio da JLL. Com mais de dois séculos de história global e quase 30 anos de presença em Portugal, a JLL é uma consultora imobiliária presente em mais de 80 países. A JLL oferece um acompanhamento integral aos seus clientes, desde a aquisição e construção até à ocupação e investimento. "O Mercado" tem o intuito de gerar conversas em torno das dinâmicas e tendências do setor imobiliário, abordando temas cruciais para investidores, empresas e também para cidadãos. Neste episódio, vamos estacionar no projeto Entrecampos, que está a nascer na cidade de Lisboa, nos antigos terrenos da Feira Popular. São convidados Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal, que nos traz uma visão sobre a importância deste projeto para a cidade de Lisboa, e também Miguel Santana, Board Member da Fidelidade Property, entidade que promove este projeto inovador. Sejam bem-vindos, ambos, Carlos e Miguel.

Obrigado.

Que importância tem este projeto para a cidade de Lisboa? Talvez começando por si, Miguel.

O projeto Entrecampos é um projeto que, só pela sua área e dimensão — são cerca de 330 mil m² de construção, o que é enorme — com 10 edifícios icônicos projetados por arquitetos internacionais de renome mundial, incluindo dois arquitetos Pritzker. Temos os nossos arquitetos Siza Vieira e Souto de Moura a participarem no projeto, o que também para nós é muito importante, enquanto portugueses e preocupados com esta participação. É um projeto que eu acho que vai redefinir a paisagem de Lisboa. É um quarteirão muito grande, que estava abandonado há muitos anos, e o que o projeto pretende é dar aos lisboetas e todos os que cá vêm, mais cidade. Vamos ter cerca de 24 mil m² num conceito completamente de rua, portanto, não é um centro comercial, são 24 mil m² de retalho virados para a rua, são sete edifícios de escritórios, onde também se inclui o edifício da nova sede da Fidelidade, e são cerca de 17 mil m² que entregamos à cidade de jardins públicos. Tudo isto são espaços públicos, quer os jardins, quer os espaços intersticiais entre os edifícios, portanto, estamos a dar mais cidade a Lisboa. Para nós, obviamente, ter arquitetos de renome internacional a desenhar e ter arquitetos como Souto de Moura, Siza Vieira e Ana Costa, também é, sem dúvida, algo bastante importante.

Muito bem, Carlos, que importância tem este projeto para a cidade de Lisboa?

A cidade de Lisboa está constantemente a ser reconstruída e a ser redefinida. Este projeto faz parte dessa reconstrução e dessa redefinição. Se formos pensar que a Feira Popular foi desativada há 20 anos, isto é devolver a cidade aos cidadãos de Lisboa. E acho que este projeto é único pela sua dimensão, porque vem resolver também a Avenida Liberdade, o eixo da Avenida República com a ligação à Avenida Liberdade. É também uma criação de um novo bairro para quem olha para Lisboa e para quem viveu estes espaços. Se passarmos hoje, é um espaço que está desabitado, tem moradores, mas não tem vida. E o que eu acredito que este projeto Entrecampos vai trazer é vida e vai trazer um bocadinho o que nós hoje em dia temos na Avenida Liberdade. A Avenida Liberdade, há 10 anos, à noite, estava vazia, era um espaço completamente abandonado. A Avenida da República está um bocadinho assim, não é uma zona muito ocupada e, por isso, este projeto acreditamos que vai dar vida e vai criar uma nova zona dinâmica da cidade de Lisboa.

Muito bem. Miguel, qual é que foi o maior desafio em torno deste projeto?

Quando estamos com um projeto desta dimensão, e que é, se calhar, um dos maiores projetos imobiliários da Europa, com certeza que o é dentro do centro de uma cidade e da capital, neste caso, Lisboa, onde temos uma zona que é densamente ocupada. Temos todos os constrangimentos quando queremos fazer isto num local destes, mas obviamente, eu diria que a duração que tudo isto tem é talvez um dos grandes constrangimentos que nós temos. Nós fizemos a hasta pública em 2018, portanto, foi em 2018 que levantei o braço mais três centenas de vezes e adquirimos o conjunto dos lotes. E já passaram sete anos e, portanto, todo este tempo, a exposição mediática que uma intervenção destas tem é um desafio. Eu diria que é o grande desafio, e manter as equipes entusiasmadas como nós desde o primeiro dia, para entregarmos o melhor e o mais adequado para a cidade.

O Carlos dizia há instantes que este projeto vem dar uma nova vida à zona de Entrecampos. Vai criar uma nova centralidade no interior da cidade de Lisboa?

Quando fomos à hasta pública, arrematamos e ganhamos o conjunto dos lotes, eu disse logo que aquilo ia ser o novo centro de Lisboa. Ele não só é o centro geométrico da cidade, portanto, não deixa de ser interessante, é aproximadamente o centro geométrico da cidade de Lisboa, como íamos criar a nova centralidade. Isso para a área do imobiliário é muito importante, principalmente na área dos escritórios e do retalho, definir o que, na nossa gíria, chamamos o CBD.

É o Central Business District.

Exatamente. Eu não tenho dúvidas que vamos puxar o CBD de Lisboa da Avenida da Liberdade para aqui. É um desafio, é uma responsabilidade, mas acho que estamos tecnicamente e E mobilizados para conseguirmos fazer esse grande objetivo.

Esse grande objetivo, muito bem. O que é que vão ganhar os moradores que vivem na zona de Entre Campos com este projeto? Porque, de repente, vão ter vizinhos novos. Uma nova vida.

O Carlos já definiu. Eu acho que, acima de tudo, vão ganhar um espaço que estava parado há mais de 20 anos, que é todo aquele espaço da antiga Feira Popular. Os moradores vão ganhar o reaparecer desta área completamente virada e dedicada, ou dada, vamos lá dizer, entregue à cidade. Mas é importante talvez enquadrar um pouquinho a operação toda. A operação integrada de Entre Campos, que é de iniciativa municipal, é muito maior que o projeto Entre Campos. Abrange uma área maior na zona de Entre Campos e toda aquela zona vai receber cerca de 700 fogos de renda acessível, creches, jardins de infância, tudo isso é a componente pública do projeto. A componente privada, que é aquela que nós estamos a desenvolver, vão receber novos escritórios, vão receber novos espaços comerciais, vão receber muitos espaços verdes e achamos que estamos a trazer à cidade e devolver à cidade uma área que os cidadãos podem usar.

Carlos.

Se formos a pensar que a Feira Popular era um espaço de diversão, era um espaço que todos nós temos na nossa memória e era um espaço alegre. E foi um espaço que esteve fechado e uma das coisas que eu acredito que este projeto vai trazer é exatamente isso. Vai ser um espaço novo, com diversão. Falava há bocado na Avenida Liberdade, há mais zonas, mas Lisboa precisa de mais um centro. E é a continuação. Se formos a pensar que hoje em dia temos o centro da cidade completamente cheio de turistas, aqui vai ser um espaço que eu acho que vai ser muito para os lisboetas. Vai ser um espaço muito utilizado, porque como o Miguel dizia, vamos ter escritórios, vamos ter à volta de 20 a 30 mil pessoas novas naquela zona, que vão estar a vir e que vão estar. Vamos ter pessoas a viver lá. Vamos ter pessoas a utilizar o espaço e isso vai melhorar a Avenida da República, vai melhorar toda aquela zona que parece meia abandonada. Já temos a continuação dos Jardins de Campo de Sant'Ana, por isso é um renovar de Lisboa. Eu acredito que é um projeto que, acima de tudo, pela sua dimensão, como o Miguel dizia, mas pela sua importância no mapa urbanístico de Lisboa, é um projeto que vai ser muito diferenciador.

Parece-lhe que o futuro da cidade de Lisboa passa por empreendimentos desta natureza, Carlos?

Acredito que sim, porque se pensarmos que existem mais espaços destes, completamente abandonados, parados, e um pouquinho como o Miguel dizia, o grande desafio tem sido o tempo. Nós temos a Almirante Reis, o Quartel da Portgália, nós temos as Amoreiras, são zonas da cidade que estão paradas há anos. E Lisboa precisa disso. Continuamos a ter muitos edifícios fechados e vamos a qualquer capital europeia e não encontramos isto. E este eu acho que é o grande desafio que Lisboa tem. Uma das coisas que este projeto traz, muito interessante para nós, é que vamos trazer empresas com dimensão para dentro de Lisboa, porque uma das coisas que acontece é que na Avenida Liberdade, que tem à volta de 160 mil metros quadrados, não há edifícios grandes e de repente temos um edifício com 100 mil metros quadrados só de escritórios. E aqui podíamos ter empresas com dimensão a quererem estar no centro de Lisboa. Hoje em dia estão fora de Lisboa, porque qualquer empresa que tenha o maior número acima de X colaboradores, tem que sair porque não há edifícios para eles.

Para os chamados parques tecnológicos, nomeadamente. Miguel?

Claro. E voltando só aqui à sua questão do que é que os residentes ganham. Os residentes vão ganhar mais espaço para poderem circular. Com aquela obrigação que nós temos de ter que fazer um parque subterrâneo público.

Obrigação legal.

Legal. Fazia parte da compra entregar à cidade um parque de 400 lugares. E ao fazermos isso, estamos a tirar os carros da superfície na 5 de Outubro, vai desaparecer tudo. As cargas e descargas logísticas também são feitas pela zona enterrada do parque de estacionamento. E com isto ganhamos espaços verdes, passeios que passam de 1,5 metro para 4 metros, mais centas e tantas árvores. Não na 5 de Outubro, no projeto todo, na 5 de Outubro são cerca mais umas 40 árvores que nós deixamos e os residentes só vão ganhar.

O Miguel há pouco falava dos prêmios Pritzker, que assinam alguns destes edifícios. O projeto de Entre Campos venceu, nomeadamente, um prêmio MIPIM e, como dizia há instantes, entre os arquitetos que assinam os projetos dos 10 edifícios, há dois Pritzker, o Siza Vieira e o Souto Moura. Lisboa e Portugal precisam de projetos arquitetônicos diferenciadores do resto da cidade e do país? Miguel?

Vamos lá ver.

Ou Carlos, quem preferir. Miguel.

A arquitetura de qualidade é hoje um marco muito importante nas grandes cidades, e grandes cidades visitadas por toda a gente têm realmente hoje em dia ícones de arquitetura que importa manter e criar. Entre Campos também o pretende. Eu dou dois exemplos de grandes cidades, Nova York e Londres, onde o Hudson Yards ou King's Cross, que são projetos também de multiuso, portanto escritórios, habitação, retalho, um pouco à semelhança do que é Entre Campos, tornam-se novos ímanes da cidade, novas zonas que as pessoas querem procurar, que as pessoas querem visitar e querem usufruir.

Acrescentam valor à cidade?

Acrescentam muito valor à cidade, e vamos vê-lo. Espero que dentro de três anos estejamos a confirmar isto. E obviamente, ter nomes como os nossos Pritzker portugueses, o arquiteto Siza Vieira e o arquiteto Souto de Moura, a trabalharem com a Ana Costa Trazem, com certeza, uma assinatura muito importante para este espaço.

Carlos?

Eu acho que este-

Precisamos de mais projetos diferenciadores do ponto de vista arquitetônico?

Precisamos de mais. O último projeto de grande escala que foi feito, foi a seguir ao incêndio do Chiado e que foi através do arquiteto Siza Vieira, que foi a reconstrução do Chiado e teve impacto na cidade. Tivemos mais tarde o Parque das Nações, que teve vários arquitetos envolvidos, mas que também vem estruturar a cidade. Aqui é o mesmo, precisamos de qualidade na arquitetura, um bocadinho como o Miguel dizia. As cidades para crescer, os espaços, acima de tudo, têm de ganhar qualidade. E isso foi uma coisa que não temos conseguido trazer. Temos muito bons arquitetos portugueses, temos muito bons arquitetos internacionais, mas tem de ser atrativo. Qualquer arquiteto, e temos arquitetos, e o Siza Vieira é um exemplo, foi conhecido primeiro lá fora antes de ser conhecido em Portugal. E nós temos muitos arquitetos a acontecer isso, porque não lhes damos as oportunidades. E acontece que Portugal, Lisboa, especialmente, o Porto, e no Porto tivemos o caso do Rem Koolhaas com a Casa da Música, temos de trazer estes nomes. A cidade tem de ter qualidade, e qualidade tem de ser através dos melhores arquitetos.

Há também inovação do ponto de vista tecnológico, Miguel, neste projeto?

Naturalmente que sim. Nós, enquanto Fiz Properti, abraçamos sempre a inovação e a tecnologia em tudo que tentamos participar. Aqui a questão da sustentabilidade foi o fator primordial no desenvolvimento deste projeto. E foi isso que fez com que ganhássemos aquele prémio do MIPIM, foi realmente a inovação, a sustentabilidade e a tecnologia deste projeto. E portanto, nós vamos ter aqui certificações importantes, os edifícios LEED, que hoje é muito falada. Vamos ter uma certificação menos conhecida em Portugal, que é o WireScore, ou seja, assegurar que todos os edifícios e todo o bairro, ou seja, todo o quarteirão, tem um sistema de comunicações em que elas não falham. Ou seja, eu vou na garagem, entro, saio, as chamadas não caem, os computadores funcionam. Tudo isto vai ter esta certificação WireScore, que é pioneira em Portugal. Tivemos questões de sustentabilidade importantes, como o reaproveitamento de toda a água das chuvas. As águas das chuvas são recolhidas e são passadas para os sistemas de utilização das águas sanitárias. Temos também um cuidado enorme nas fachadas dos edifícios de escritórios para que haja uma maior proteção solar, portanto, menos incidência solar e melhor eficiência térmica. E temos também uma novidade que ainda não é frequente em Portugal, é a geotermia. Portanto, todos os edifícios vão beneficiar de um sistema de geotermia, que é uma das partes que já está instalada.

Geotermia? Vão ser aquecidos com...?

Vão aproveitar a energia da Terra para aquecer e para fazer permuta.

E para arrefecer.

E para arrefecer, também para arrefecer, porque com as bombas de calor consegue-se aproveitar e fazer a permuta e, portanto, assim numa gíria, a parte residencial, por exemplo, toda a água quente que vão beneficiar os residentes vem de geotermia. E portanto, temos esta inovação também aqui na cidade de Lisboa. A nossa sede também tem o sistema de geotermia e portanto, em termos de tecnologia e de sustentabilidade, achamos que estamos no estado da arte.

Muito bem, Carlos Cardoso e Miguel Santana. Agradeço aos dois a partilha de ideias sobre este projeto Entre Campos, aí em Lisboa. Regressamos na próxima semana com mais um tema sobre o mercado imobiliário. Até lá.