Bem-vindos ao podcast "O Mercado" da Rádio Observador, com o apoio da JLL. A JLL é uma consultora imobiliária presente em mais de 80 países, com mais de dois séculos de história global e quase 30 anos de presença em Portugal. A JLL oferece um acompanhamento integral aos seus clientes, desde a aquisição e construção até à ocupação e investimento. O podcast "O Mercado" tem o intuito de gerar conversas em torno das dinâmicas e tendências do setor imobiliário, abordando temas cruciais para investidores, empresas e também cidadãos. Neste episódio, vamos perceber de que forma é que os dados podem ajudar no processo da tomada de decisão na hora de investir no setor imobiliário. Estão conosco Andreia Almeida, Head of Research da JLL, e também Marta Costa, diretora comercial da Savills Sierra. Bem-vindas, Andreia e Marta. Andreia, hoje é impossível tomar decisões, sejam elas quais forem, sem recorrer a dados. Como é que o uso de dados evoluiu no setor imobiliário? E já agora, explique-nos o que é a área de research, porque muitas das pessoas que estão a ouvir não sabem, ou podem não saber.

Não é só as pessoas que estão a ouvir. Às vezes, até mesmo a alguns colegas é preciso fazer alguma introdução sobre em que consiste research. Se calhar, uma forma inicial de explicar, funciona como o radar do mercado imobiliário. Portanto, nós somos o market intelligence, ou a inteligência de mercado, para evitar estrangeirismos. E aquilo que nós fazemos, acima de tudo, é recolher, analisar e interpretar os diversos dados que existem no mercado imobiliário. E por quê? Porque nós temos bases de dados que podemos construir bastante abrangentes, desde a evolução das rendas pedidas, a evolução dos preços de venda de um apartamento, ou então o volume de ocupação de espaços no mercado de escritórios, ou, outro exemplo, a venda de um edifício de habitação ao cliente final, ou então a venda de uma loja de rua a um investidor. E por que isso é muito importante ter e por que isso não acontece em todas as consultoras? Porque é informação que dá muito trabalho, mas é informação valiosa e que funciona como uma vantagem competitiva das consultoras. É por isso que requer uma alocação de recursos a este tipo de análise e, consequentemente, nem todas as empresas conseguem ter estes departamentos. Uma empresa como a JLL, obviamente que tem, e já o tem há muitos anos, e isto acontece a nível global.

Quando diz alocar recursos, é pessoas e tecnologia também?

Exatamente. E é uma área onde quer eu, quer a Marta, temos bastante experiência. Eu continuo na área de research, entretanto, a Marta voou para as outras áreas. Mas também achei interessante convidar a Marta exatamente por isso, porque ela pode falar da experiência, não só da vertente do researcher, mas também do cliente final neste momento.

Marta, a mesma pergunta. Vivemos num mundo diferente do mundo de há 20 anos, quando começou a sua carreira, certo? Hoje ninguém prescinde dos dados.

Não, mas por acaso é curioso, porque realmente, em termos de exigência daquilo que são os clientes finais, os compradores e os investidores do mercado imobiliário, é verdade que mudou no sentido em que, há 20 anos, a valorização dessa informação era feita essencialmente por investidores institucionais e estrangeiros. Hoje em dia, essa exigência de dados eu acho que está praticamente generalizada ao mercado todo, e isso é uma parte muito interessante, porque se tomam decisões muito mais informadas e, portanto, muito mais sólidas. E eu costumo dizer que eu acho que todas as coisas más trazem sempre coisas boas também. E foi uma das coisas boas que a crise financeira nos trouxe, e aí notou-se uma diferença grande. A Andreia já trabalhava nessa altura também no research do mercado imobiliário, eu na época também ainda estava no research, e a diferença que se viu na crise financeira foi impressionante.

Ou seja, diga.

De repente, nós tornámo-nos as pessoas mais interessantes do mercado imobiliário quando chegou a crise financeira. Não sei se é porque tínhamos os dados.

Porque antes se tomavam decisões com base na intuição e na experiência.

Não havia tanta vontade de olhar para os dados, não se entendia tanto a necessidade dos dados. O mercado imobiliário é um mercado que entretanto se profissionalizou bastante, mas quando nós começámos neste mercado, a verdade é que não era assim tão profissionalizado em Portugal e, portanto, havia uma tomada de decisão muito com base na intuição: "Eu já sei, vou fazer sempre igual" e "Aqueles fazem, portanto, eu vou chegar". Não havia este cuidado na tomada de decisão. Quando aconteceu a crise financeira, nós no mercado imobiliário sabemos muito bem, houve um grande impacto dos ativos imobiliários, dos créditos com colaterais de imobiliário, e portanto, aí começou a haver uma atenção muito maior, eu diria, até dos próprios financiadores, aos dados do mercado imobiliário.

Portanto, diriam que a recolha, também a análise e a interpretação dos dados são hoje cruciais no desempenho da vossa atividade, Andreia?

Sim, sem dúvida. Eu acho que, lá está, era o que a Marta dizia. Se calhar, há 20 anos, a intuição ajudava muito, mas hoje em dia não chega, especialmente por parte de investidores internacionais que precisam de tomar decisões informadas e já estão habituados a ter este tipo de aporte para as suas análises. Portanto, acima de tudo, foi esta evolução bastante clara entre aquilo que era o achismo para aquilo que é suportado por dados. E hoje em dia, isto é transversal a todo o mercado e, portanto, já não é só a questão do cliente internacional, mesmo a nível nacional temos esta necessidade. É bom, traz mais trabalho. Também o próprio mercado evoluiu no sentido em que, se calhar, há 15, 20 anos atrás, os setores mais ativos eram circunscritos àqueles que são hoje em dia considerados core, portanto, escritórios, retalho, industrial e logística. Até era um pouquinho exequiente. Hoje em dia temos residências de estudantes, residências seniores, a área da saúde, o self-storage, passámos aqui há pouco para vir aqui para o observador.

Também é um ativo imobiliário. É, a sério, não tinha pensado nisso. O self-storage, portanto, armazéns onde as pessoas podem alugar pequenas boxes, caixas para deixar os seus pertences. Engraçado.

Exato. Também são sujeitos à análise de dados.

Portanto, ninguém decide nada sem levar um dossiê com dados, é isso?

Isso era o nosso sonho.

Idealmente, eu acho.

Mas isso também dá outro conforto ao decisor, ou não, Marta? Dá.

Claro que sim. Dá seguramente outro conforto ao decisor e eu acho que é a razão pela qual começou a haver esse caminho. A explicação que a Andreia deu é muito importante. Ou seja, o mercado imobiliário é um mercado em que é difícil e custoso, em termos de recursos, ter informação de mercado. Não é uma informação que exista de forma livre. É uma informação que custa trabalho e recursos recolher. E, portanto, nesse sentido, isso era uma das realidades que acontecia há 20 anos atrás. Hoje em dia o mercado já está muito profissionalizado e, portanto, nesse sentido, começou-se a conseguir ter mais informação, mas continua a ser um investimento importante. E é isso que as consultoras fazem muito e que é importantíssimo para todo o mercado.

Marta, de que forma é que os dados influenciam o seu quotidiano na tomada de decisões, no desenvolvimento de estratégias, na redução de riscos no setor imobiliário?

Sim, isso é uma pergunta interessante no sentido em que eu, trabalhando na Sonae Sierra, que tem várias áreas, e a Sonae Sierra nisso foi realmente pioneira. Eu entrei há um ano e meio, mas lembro-me há 20 anos atrás, de como as equipes da Sonae contratavam conosco muito frequentemente, portanto, já na altura valorizavam muito os dados. Hoje em dia continuam a valorizar e a pedir sempre mais e tentar investigar. Por outro lado, na minha atividade agora, que é uma atividade comercial, as pessoas quando olham para a minha função como comercial, talvez não pensem que possa ser uma atividade que esteja assim tão suportada por dados. Eu, com o meu historial de research, não podia evitar fazê-lo e, portanto, a verdade é que trouxe o research também para a atividade comercial e, portanto, há uma série de análises que nós podemos fazer sobre o mercado imobiliário, que me permite a mim, no meu trabalho comercial, também identificar oportunidades e avaliar. Portanto, os dados estão sempre presentes. Estão porque adorei fazer research durante muitos anos, mas estão também porque reconheço o valor que eles têm e utilizamos numa base praticamente diária.

Muito bem. Vivemos num tempo em que a tecnologia nos surpreende. Enfim, todos os dias. Há quem diga que o futuro é já hoje. Hoje diriam que o setor imobiliário vai integrar que tipo de soluções tecnológicas?

Hoje em dia, o setor até já está a integrar tecnologias que nós no passado pensávamos: "ui, aquilo ainda falta algum tempo até lá chegarmos". De uma vertente um bocadinho egoísta, porque é acima de tudo do lado de research, eu destacaria que há duas, não é bem tecnologias, mas há duas evoluções que são bastante evidentes e que vão marcar os próximos anos. Por um lado, a componente de data analytics. Isto não é só circunscrito ao imobiliário, como é óbvio, mas data analytics veio para ficar no sentido em que as empresas dão-se conta, lá está, de que a análise dos dados, e aqui é dados em grande volume e dados de diferentes fontes, faz todo o sentido e, portanto, tentar fazer uma análise integrada e tirar elações sobre o que isso significa e por onde é que nos podemos posicionar. E por isso também funciona mesmo como uma ferramenta de estrangeirismo CRM, uma ferramenta de gestão dos clientes, também para tentar perceber como é que as empresas se querem posicionar em relação a eles. No imobiliário, isso é muito importante. Onde é que está o próximo cliente? Com quem é que eu quero ir falar? E, por outro lado, temos a parte da visualização da informação. Já não nos cingimos àquele PowerPoint que levamos e que apresentamos ao cliente. Hoje em dia temos ferramentas em que ligamos no ecrã e estamos a fazer umas drop downs, umas seleções e conseguimos ajustar aquilo que estamos a mostrar. E isto em reuniões é muito importante e é algo que hoje em dia já vemos até em muitos websites. Não é propriamente novidade, mas eu diria que é algo que veio para ficar, é aquela questão de que ou acompanhamos ou ficamos bastante para trás. E depois temos todos os outros temas que eu diria que hoje em dia também já temos como adquirido. A parte da inteligência artificial e como é que isso nos pode ajudar também a inferir aquilo que são evoluções futuras, uma vez mais, um conjunto enorme de dados que podemos dar a uma ferramenta destas e que nos diz: "ok, o que é que podemos concluir daqui?" Mas também que nos ajuda em temas como a gestão de imóveis. E dentro daquilo que são os imóveis, há também algumas evoluções que são bastante significativas e que são bastante facilitadoras do trabalho dentro do imobiliário. Por um lado, temos ferramentas como o BIM, que é um modelo de gestão de tudo aquilo que é informação relacionada com o imóvel e, portanto, em vez de estarmos a ir buscar ficheiros de Excel de várias fontes ou até mesmo plantas ou o que quer que seja, temos tudo centralizado num só modelo e agiliza também a forma como nós trabalhamos. E, por outro lado, temos também, exemplo em avaliações, os AVMs, que são modelos de avaliação automática que também permitem fazer uma avaliação em grandes quantidades, ou seja, de vários imóveis, complementadas, obviamente, pelo trabalho do humano. Eu diria que aqui, acima de tudo, as evoluções que nós estamos a verificar ajudam-nos de forma muito positiva No sentido de minimizar aquilo que costuma ser o risco do erro humano, porque estamos a inserir manualmente informação e, portanto, isto fica acautelado, mas acima de tudo porque nos tira tarefas repetitivas. E isso é muito bom para o colaborador nestas áreas. Por quê? Porque vai poder focar-se naquilo onde ele traz efetivamente valor acrescentado. E isso é que é o lado positivo de toda esta evolução tecnológica.

Marta, a tecnologia também a surpreende todos os dias? Para onde é que caminha o setor imobiliário?

Eu estava mal lembrada, há muitos anos, e na altura, quando tivemos uma ótima ideia, que era utilizar o Google Earth como grande ferramenta de tecnologia, para começar também a fazer o research no imobiliário. Hoje em dia as coisas mudaram.

Mas também usaram o Google Earth?

Usamos, claro que sim, e foi muito útil.

Ainda hoje consulto.

Ainda hoje.

Claro, ainda hoje. Mas na altura era a máxima inovação que tínhamos. Depois começaram a aparecer uma série de inovações que foram surgindo. A Andreia já as descreveu bastante bem. A visualização de dados é importantíssima, porque aquilo que permitiu é que antes era muito difícil analisar uma quantidade enorme de dados. E eu agora estou a fazer também a passagem para a empresa em que eu trabalho hoje em dia. A Sonae Sierra existe há 35 anos, há 35 anos que tem centros comerciais e, portanto, podem imaginar a quantidade de dados que a Sonae Sierra tem. Com estas ferramentas de visualização de dados, é possível analisar isso de uma forma muito mais célere e também muito mais inteligente. E, portanto, a tecnologia aí ajuda bastante. Outra coisa também, na parte da operação dos imóveis, tudo o que sejam sistemas de avaliação, quando estamos a falar da operação de um imóvel no negócio imobiliário, a operação é importantíssima. E gerir ativos de grande dimensão é bastante complexo. Quando eu tenho ferramentas digitais que me permitem precisamente monitorizar em tempo real quais são os erros que estão a acontecer, quais são as queixas que eu estou a ter, uma casa de banho que não funciona, uma luz de um corredor que se fundiu, etc. Um cliente que não pagou a renda. Todo esse tipo de coisas, nós temos, de facto, tecnologias que nos permitem avaliar aquilo de uma forma muito rápida, e isso é muito útil. E levando, se calhar, ao extremo máximo, a Sonae Sierra sempre foi bastante tecnológica na sua abordagem aos ativos e à atividade. A última coisa que criamos, que já existe e que estamos sempre a melhorar, porque o próprio modelo é isso que tem, é precisamente uma ferramenta de machine learning para estimativa de vendas futuras de centros comerciais. Isto é essencial no mercado imobiliário. Quando estou a avaliar se vou investir num centro comercial ou ter uma ferramenta que me permita prever as vendas dos centros comerciais, é muito útil. Portanto, sim, a tecnologia trouxe muito. Importa dizer aqui uma coisa que eu acho que é importantíssimo. Eu acho que este tema das séries históricas é muito importante. Por que nós conseguimos fazer previsão hoje? Porque há 20 anos, de uma forma bastante manual e com muito pouca tecnologia, nós construímos uma série histórica que hoje em dia temos. As fundações estão lá.

Muito bem. E o fator humano? A Andreia e a Marta têm décadas de experiência, já desenvolveram, por isso, uma forte intuição. Como é que se faz o uso equilibrado desse legado com a necessidade de tomar decisões baseadas em dados?

Eu acho que é essencial, sobretudo no mercado imobiliário. Eu não conheço os outros mercados, mas é essencial. Eu acho que a parte do fator humano é importantíssimo. E aqui eu falava das microlocalizações. Nós temos que ter o lado humano para olhar para as microlocalizações, não há outra hipótese. Portanto, é também claro que é importante.

Andreia.

Sim, a intuição tem sempre que suportar os dados. São importantíssimos, mas se nos cingirmos só a isso, não estamos a conseguir também trazer à pór aquilo que eles significam. Até porque o dado em Portugal significa uma coisa, mas o mesmo dado, se calhar, e basta ir à Espanha, não vai significar a mesma coisa. Por quê? Porque a realidade é diferente.

O mercado é diferente. E já vos aconteceu decidir contra os dados, Andreia?

Já.

Já?

Se calhar não exemplo-

É uma experiência dolorosa, ou não?

Não, uma vez mais, é a tal história, porque temos que ter enquadramento na forma como interpretamos os dados. E imaginemos, na pandemia, veio logo aquele chavão de que íamos todos passar para teletrabalho permanentemente, porque os modelos ditavam isto e porque até alguém nos Estados Unidos, ou as empresas nos Estados Unidos usaram os seus dados históricos e começaram a achar que isto seria replicável ao mundo inteiro. Ok que nós acompanhamos as tendências globais, mas não de forma cega. E, portanto, é preciso ter em consideração que depois existem as especificidades locais, temas como tão simples, o tempo de deslocação de casa trabalho, em Portugal, não tem nada a ver com o Reino Unido, por exemplo. E, por isso, sim.

Aí a experiência conta muito, não é? Marta, já decidiu contra os dados?

Já. Se há muitos anos alguém se olhasse exclusivamente para os dados a estudar, por exemplo, um possível investimento no comércio de rua, nunca investiria no comércio de rua. E hoje em dia nós vemos o que aconteceu às nossas cidades. Portanto, sim. Muitas vezes temos que ter o cuidado, porque os dados permitem-nos prever o futuro. Eu penso que isso acontece muitíssimo no mercado imobiliário. Há fatores que não se conseguem incorporar nos modelos de previsão.

Resposta quase telegráfica. Olhando para o mercado português, para o mercado imobiliário, que desafios e oportunidades é que vão surgir, na vossa opinião, nos próximos anos, na obtenção e utilização de dados? Marta, quer começar?

Eu acho que há um desafio muito grande, que é precisamente a inteligência artificial. É ótima, é superútil, mas qual é o problema? Hoje em dia, qualquer pessoa acha que pode chegar ao ChatGPT e fazer uma pergunta sobre dados no mercado imobiliário. Não o façam ou então experimentem testar. E depois vão buscar um relatório da JLL e vejam o que é que aparece lá.

Andreia.

Eu destacaria, uma vez mais, puxando a brasa minha sardinha, a questão de termos acesso a mais informação ainda. E, portanto, era muito importante nós conseguirmos ter dados estatísticos com maior detalhe. E aqui poderia passar não só pelas próprias entidades públicas, mas também por protocolos que fizessem as consultoras, como a JLL, com organismos de universidades. Digo isto por quê? Porque, lá está, comparativamente com outras geografias, nós não temos tanta granularidade de informação. E há alguns investidores que estão habituados e chegam ao nosso país e pedem dados, e não os temos. Mas isso seria muito importante, porque também demonstraria uma profissionalização do setor imobiliário, e isso é benéfico para todos.

Dados. Precisamos muitos dados.

Muitos dados.

Muitos dados. Andreia Almeida e Marta Costa, muito obrigado a ambas.

Obrigada.

Obrigada.

Regressamos na próxima semana com mais um tema sobre o mercado imobiliário. Até lá.