Jorge Batista da Silva é bastonário da Ordem dos Notários desde 2017. Convidámo-lo para uma entrevista na Rádio Observador para falar sobre o chamado Simplex da Construção, o Simplex Urbanístico, também assim conhecido, que entrou em vigor há pouco tempo, mas também sobre outros temas que neste momento preocupam o setor do notariado, ainda mais numa altura de mudanças políticas no país. Bem-vindo, muito obrigado por ter vindo ao Observador.

Muito boa tarde, é um gosto estar aqui.

Muito obrigado. Quando entrou em vigor o Simplex Urbanístico, a Ordem dos Notários disse que aquele diploma permitiria a colocação de mais casas no mercado, mas que teria sérios riscos para os consumidores. Que riscos é que são esses?

Os riscos são claramente os de adquirirem um produto defeituoso. Todos nós sabemos quando vamos comprar, seja qual for o objeto, como consumidores, seja por exemplo uma torradeira, que aquilo tem uma garantia, que é determinada por lei e, portanto, que nós naquele prazo de garantia podemos reclamar do objeto que estamos a comprar. O legislador com o Simplex Urbanístico fez uma coisa bastante estranha, que foi regredir no tempo aos anos 80, 90, onde isto acontecia, onde se vendiam casas sem licença de utilização, ou seja, sem sabermos se a construção estava autorizada pela Câmara Municipal e, portanto, que não irá ser demolida caso a Câmara Municipal assim o entenda, mesmo depois de eu comprar, e também que se tenham cumprido as normas urbanísticas, portanto, que o telhado não vai cair em cima a uma dada altura.

É isso que está em causa.

É isso que está em causa. Neste caso, o governo anterior e o legislador com este diploma o que fez foi dispensar, no momento da compra da casa, da verificação da existência de licença de utilização ou do cumprimento das normas urbanísticas, que era isso que acontecia pelo notário no momento da escritura pública. Todos nós, ou todos que compraram já uma casa, sabem perfeitamente que é necessário um conjunto de documentos. E é o notário, neste momento, até o pivô, não há nenhuma burocracia adicional, porque pedimos mais um papelito, que até já nem devia ser um papel, devia ser um documento desmaterializado em formato digital, em que o notário verifica, em nome do comprador, se aquele imóvel está ou não licenciado ou se não está sujeito a qualquer licenciamento por ser bastante antigo ou por ter qualquer uma destas condições. O legislador anterior o que fez foi em nome de uma dita simplificação, porque não foi simplificação nenhuma, e é importante que se diga isto, porque não era a emissão daquele documento um dia útil que atrasava de alguma forma a realização do contrato final, ou seja, da escritura pública. E o legislador, ao acabar com este controle adicional, que era feito por um notário, a possibilidade do notário dar essa garantia ao cidadão, que ele estava a comprar algo em que podia confiar, que teve uma certificação por parte de uma entidade pública da sua licença de utilização, e ao acabar com isso, retirou um direito aos cidadãos. É isto que está em causa. É o retirar o direito aos cidadãos de ter uma entidade imparcial a verificar que aquela casa que as pessoas estão a comprar, provavelmente é o contrato mais importante da sua vida. Eu costumo hoje em dia dizer, por brincadeira, que hoje o contrato mais durável já não é o casamento, é a compra da casa, porque normalmente está associada a uma hipoteca e um empréstimo de 40 anos ou 30 anos. E hoje em dia os casamentos, felizmente ou infelizmente, já não duram tantos anos. E, portanto, no contrato mais importante da nossa vida, nós perdemos uma proteção essencial.

Então, mas só para ter aqui um exemplo prático de como é que isto, de facto, pode correr mal. Ou seja, esta questão da licença de utilização, disse que é um papelito, nem devia ser um papelito, mas vamos imaginar um caso em que, de facto, isto pode ser um problema.

É muito simples. Alguém compra uma casa com dois andares, por exemplo, e chega à conclusão, já depois de a comprar, a Câmara Municipal um dia bate-lhe à porta ou envia-lhe uma carta a dizer: "O senhor tem 30 dias para demolir o segundo andar, porque o segundo andar foi construído de forma ilegal e, portanto, tem 30 dias para o mandar abaixo." E mesmo que a pessoa o queira legalizar, muitas vezes não é possível. Toda a gente sabe que existem umas regras municipais, uns planos diretores municipais que ditam aquilo que pode ser construído. Ou pior ainda, a casa pode estar, por exemplo, num terreno de zona ecológica e tem que ser totalmente demolida e, portanto, a pessoa perde o dinheiro que gastou na compra da casa, porque não pode legalizá-la de maneira alguma, e ainda tem um prejuízo adicional, porque tem que pagar a sua demolição. Este é o verdadeiro problema que pode acontecer a qualquer cidadão. E qual é a alternativa a isto? Porque essa é uma questão que por vezes me tem sido colocada. A alternativa a isto é, no momento da compra, contratar alguém para ir à Câmara Municipal para verificar se a casa cumpre com os requisitos urbanísticos ou não, depois contratar um advogado ou um solicitador, ou até pagar a um notário para o fazer, para estar a verificar todo um conjunto de documentação que estava, de forma sumária, indicada na licença de utilização. Nós passamos de um processo extremamente simples, em que se requeria um simples comprovativo da existência da licença de utilização, para um processo altamente complexo para o cidadão comum, e caro, que é o de eu, para verificar se aquela casa está licenciada e se não estou a comprar gato por lebre, tenho que ou contratar profissionais que o façam ou ir para uma Câmara Municipal tentar plantas e projetos urbanísticos. Isto é completamente absurdo nos dias de hoje.

Mas disse que é uma coisa que se obtém num dia útil, isso é mesmo assim? Outra forma de fazer esta pergunta, era isso que estava a atrasar a chegada de casas ao mercado de habitação?

Não, era mesmo assim. Até posteriormente ao período da pandemia, muitas das Câmaras Municipais começaram a adotar a desmaterialização desses documentos, ou seja, começaram a emiti-los em formato digital. Portanto, nós até podíamos pedi-los eletronicamente e obtê-los imediatamente. Nalguns casos, até eram de emissão automática. E os que não são de emissão automática, o que o legislador devia ter feito é ter dito: "Meus senhores presidentes da Câmara, os senhores têm, por exemplo, 90 dias para fazer a desmaterialização, a pedido, dos documentos."

Não eliminar o documento em si.

Exato, porque isso é que é absurdo.

É quase reconhecer a derrota. Ou seja, não conseguimos produzir isto em tempo útil, é um documento que não acrescenta nada, quando, na verdade, se calhar acrescenta, então assumimos a derrota e vamos deixar de o pedir.

É isso mesmo. É seguir pelo caminho mais fácil, sendo que o caminho mais fácil é o mais difícil para os cidadãos. É o legislador que pressionado por causa da questão da habitação, de repente encontra a solução mágica, e a solução mágica é desproteger os cidadãos. Isto um pouco por absurdo, mas seria a mesma coisa que o Estado chegar e porque por alguma razão, se não existem, por exemplo, estradas suficientes no país, que nós pudéssemos conduzir de forma aleatória sem respeitar os sentidos de trânsito, para tentarmos chegar mais depressa para onde pretendemos ir. É exatamente a mesma coisa. O Estado pura e simplesmente eliminou uma regra fundamental e que protegia os cidadãos, apenas em nome de uma certa simplicidade ou facilidade ou celeridade, quando isso nem sequer era verdade. Aliás, grande parte disso, e eu defendo e afirmo isso, a desconhecimento do ponto de vista técnico, porque o mesmo legislador manteve, por exemplo, a obrigatoriedade nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis ou de casas, a obrigatoriedade de exigirmos a licença de utilização, ou continua na lei, ou nos contratos de locação financeira de imóveis. Eu acho que existiu aqui verdadeiramente, não uma reforma sistematizada por parte do legislador, mas uma medida errada, errada quer nos seus fundamentos e mais errada ainda nos resultados que poderá ter gravados para todos os cidadãos.

Mas é só esse o problema que vê no Simplex da Construção ou o Simplex Urbanístico? Ou seja, na vossa coutada, digamos assim, é só essa a questão da licença de utilização ou há mais coisas que também criam riscos?

Não, há aqui outros problemas que vão estar relacionados com o facto de o legislador ou a lei atual, o que prevê é que, de alguma forma, tudo se baseia no princípio da comunicação às câmaras municipais e na responsabilidade do engenheiro responsável pelo projeto. E até aqui está tudo bem, a ordem é a favor disto. Ou seja, a ordem é a favor da responsabilização individual dos técnicos envolvidos. Isso faz parte de qualquer sociedade moderna. O que acontece e o que vai acontecer, e que já está a ser discutido nas câmaras municipais, e as câmaras municipais, neste momento, muitas delas estão em pânico porque não sabem o que hão de fazer, é que depois de ter saído o diploma legal, passado pouco mais de um mês, sair uma portaria regulamentar em que vem dizer que as câmaras municipais, que até hoje apenas eram receptoras do documento, agora estão obrigadas a responder a todos esses documentos. Ninguém acredita verdadeiramente que as câmaras municipais vão responder em tempo útil às comunicações que lhe estão a ser feitas. E estamos a criar aqui um vazio, uma espécie cinzento, em que se comunicam às câmaras municipais e, portanto, se dispensa os procedimentos em nome da celeridade e é mais célere. Se eu só tenho que comunicar e a câmara tem 10 dias para me responder, isto parece tudo bem numa questão de princípio. Mas depois o legislador, como ficou um bocado em pânico com as críticas que lhe foram feitas, automaticamente criou aqui, através de uma portaria regulamentar, uma obrigação de resposta das câmaras. Câmaras essas que não têm recursos humanos para o fazer. E, portanto, infelizmente, o diploma vai ter que ser clarificado, porque estamos aqui numa zona cinzenta que ninguém sabe muito bem o que é que acontece quando a Câmara Municipal não responde rigorosamente nada.

Não há um deferimento tácito?

Foi criada uma figura melhor que o deferimento tácito, que é uma aprovação, o que se chama de uma aprovação automática. Porque o deferimento tácito existe, é muito complicado para as pessoas, mas o instituto jurídico é muito mais complexo. O que existe na prática é se a Câmara nada diz, há uma aprovação automática. Vamos chamar assim. Só que o problema é que a lei diz, e continua a dizer a mesma coisa, que se existir alguma coisa ilegal no projeto, de alguma maneira, a qualquer momento a Câmara Municipal pode ir lá e dizer: "Atenção, o senhor tem aqui esta coisa que está ilegal no projeto". Portanto, o que nós vamos ter é que as Câmaras Municipais não vão ter capacidade para apreciar rigorosamente nada. Mas a qualquer altura, o vizinho do lado vai dizer: "Olha, o senhor tem ali a janela que está um bocado mais saída para a rua". E portanto, vai se queixar à Câmara, a Câmara vai fazer uma inspeção, vai dizer que aquilo não está de acordo com o projeto e mais uma vez caímos outra vez, lá vai a janela ou a varanda que vai ter que vir abaixo. E depois quem é que é paga, quem é que é responsável por todos esses ônus resultados de um problema que não é causado pelo cidadão, pelo comprador, mas pelo próprio legislador, que faz leis sem pensar naquilo que é a sua execução.

Mas vocês participaram naquela missão, naquela comissão que foi criada também para, no fundo, levar à elaboração deste Simplex. A Ordem dos Notários participou, ou pelo menos terá feito pareceres, não foram acolhidos?

Nós participamos na audição pública. Participamos e tivemos medidas acolhidas do ponto de vista da simplificação administrativa. E quanto a isso, eu não sou daqueles que diz que o diploma tem que ser totalmente revogado. Isso é um defeito, por vezes, dos políticos portugueses, que é desfazer tudo o que foi feito pelo anterior. E esse não é o caminho. O caminho é nós detetarmos aquilo que está errado e aperfeiçoarmos os diplomas legais. Portanto, tudo o que seja a componente de desmaterialização, por exemplo, a criação de uma plataforma onde todos os procedimentos urbanísticos estão lá incluídos.

Nacional.

Nacional, que estava prevista só para daqui uns anos.

Para 2026.

Mas não devia ser para 2026, devia ser para o final de 2024 Nós temos de parar de pensar em projetos, já nem digo da última autoridade regulamentar, que atira partes da execução do projeto pra 2030. No mundo em que vivemos, em que temos um conflito militar na Europa, nós estamos a tentar adivinhar o que vamos fazer em 2030. Mas o que acontece e o que pode ser visto é que tudo o que seja a simplificação e desmaterialização, a Ordem dos Notários está a favor. Por exemplo, uma das medidas, que é simples e que está a favor, que já está a ter um impacto positivo, porque também gosto das medidas positivas pros cidadãos, é: eu se tenho um imóvel comercial, uma loja no rés-do-chão e antigamente estava dependente pra poder transformar em habitação, estava dependente de chegar a acordo com todos os meus vizinhos. Todos nós sabemos que essa coisa de chegar a acordo com todos os nossos vizinhos, há sempre algum vizinho-

Não é sempre fácil

...ou do terceiro, ou do segundo andar, um dia estávamos os dois mal dispostos e cruzamo-nos lá no corredor e aquilo correu um pouco mal. E, portanto, muitas vezes os imóveis deixavam de servir pra habitação, por causa disso, e que hoje em dia podem. Hoje em dia, eu posso requerer à Câmara Municipal e depois converter aquilo num imóvel pra habitação. Isto é extremamente positivo e a Ordem propôs isso. Há outras medidas no âmbito mais habitação que não foram acolhidas, sobretudo na vertente fiscal, em que isso não aconteceu. Nós sempre defendíamos, principalmente na aquisição da habitação própria e permanente, pra os jovens, que existisse uma redução acentuada do IMT e também, porque não, do próprio imposto de selo, porque consideramos, fizemos contas e apresentamos contas ao Ministério da Justiça e dissemos que muitas vezes o valor que o jovem precisa pra dar de entrada pra casa, porque os bancos, como sabem, exigem uma parte do dinheiro, uma parte do preço, que o que as pessoas estão a pagar neste momento de IMT, face ao custo de mercado dos imóveis-

É mais do que a entrada

...é mais do que a entrada. E estão a adiar a compra da casa pra um casal jovem em cinco anos.

Mas isso está no programa de governo.

Está no programa deste governo, mas não foi acolhido como uma proposta pela anterior governo. Achamos que, por exemplo, é uma evolução positiva que nós podemos fazer no governo atual. Por exemplo, achamos que no Simplex urbanístico, nós podemos pegar nele, reintroduzir a obrigatoriedade de verificação de cumprimento das normas urbanísticas, com relativa facilidade, mas colocar a obrigação de ser de forma desmaterializada. O que tem que ser feito neste momento é exatamente isto, é pegar nos diplomas atuais e tentarmos encontrar soluções melhores pros cidadãos do ponto de vista da aquisição de casa, que é isso que está em causa.

Já comunicou com o novo governo para sugerir alterações no Simplex urbanístico?

Nós vamos durante o mês de maio enviar as nossas propostas ao senhor Ministro da Habitação. Até porque muitas vezes há uma espécie de corrida de 100 metros, quando um governo toma posse, por parte das várias instituições, no sentido de ver quem é o primeiro a apresentar as propostas. E eu, cada vez mais, se calhar, porque já sou bastonário desde 2017, acho que nós devemos deixar os governos conhecerem os cantos à casa e só depois apresentar as propostas, porque isto é um erro. Mas as propostas que nós vamos apresentar agora em maio, são essencialmente nesse sentido. E nós temos alguns pontos que são extremamente claros. Um deles é a questão que tem a ver com, e vou dizer alguns palavrões, mas rapidamente vou explicar. Um deles é a questão da interoperabilidade. Nós defendemos, quer no âmbito da habitação e de forma transversal no governo, que toda a informação que o Estado depositar em entidades públicas, possa circular com consentimento do dono da informação, ou seja, o cidadão, e dou rapidamente um exemplo. Se eu quero uma licença de utilização pra comprar uma casa, ou se preciso da certidão de nascimento do vendedor, eu com o mero consentimento eletrónico dele, recebermos uma autorização, em colocar o Home Pin, qualquer um de nós já fez isso pra um banco, dá o consentimento e não tem que pedir certidões nenhumas. Isso é uma questão fundamental para desburocratizarmos não só a parte da habitação, e do urbanismo e do imobiliário, mas todo e qualquer setor. Outra vertente, é a vertente fiscal, como eu dizia há pouco. Na vertente fiscal, nós temos dois pontos fundamentais. Um é a questão da aquisição própria e permanente, em que nós defendemos isenções e reduções acentuadas na aquisição da primeira habitação. Pra nós é fundamental pra os jovens poderem aceder à sua habitação e conseguirem ser financiados através de créditos hipotecários. E uma segunda questão, que também achamos muito importante, as pessoas às vezes não têm noção, mas há uma enorme discriminação relativamente, por exemplo, ao interior do país. No interior do país, onde as pessoas continuam a construir a sua casinha, no seu terreno, quando vão comprar o seu terreno, às vezes o terreno é barato, mas a taxa que se paga são de 6,5 de IMT, mais 08 do imposto de selo, ou seja, 7,3 do preço da aquisição de um terreno, nem que é o custo de 50 mil €, ou seja, não é um terreno pra uma casa de uma pessoa rica, é uma casa de uma pessoa normal, de classe média, de classe média baixa. Tem que pagar 7,3 do preço de imposto e é discriminado face a alguém que compra, por exemplo, um apartamento. Esta discriminação não faz sentido nenhum. Nós temos que acabar com este tipo de discriminações. Quem compra um terreno deve pagar os mesmos impostos que quem compra um apartamento. E é isso que deve acontecer, e essa é uma das nossas também propostas. Por fim, a última proposta que fazemos é o grande investimento na desmaterialização dos processos. A desmaterialização dos processos não é mais do que a própria Ordem dos Notários fez. Durante 800 anos, as escrituras dos notários estavam em papel. Qualquer pessoa que queria aceder a um documento que tinha no cartório, na Ilha do Pico, por exemplo, tinha que pedir pro notário da Ilha do Pico, e o notário da Ilha do Pico imprimir aquilo, colocar dentro de uma carta e esperar que o correio cá chegasse até Lisboa, por exemplo, onde estamos neste momento. E nós, a partir do dia 1 de junho de 2022, acabamos com isso. Qualquer documento que esteja dentro de um cartório pode ser desmaterializado e enviado através de um simples código e pode ser consultado imediatamente em tempo real. E nós defendemos isto pra toda a administração pública. E isto, sim, é ser disruptivos. Isto, sim, é acabarmos com a via sacra da burocracia que afeta neste momento os cidadãos.

Muito bem. Ainda sobre o Simplex urbanístico, há aqui uma questão que eu gostava de lhe fazer, que tem a ver com um aviso que a Ordem fez, é que esta nova forma de fazer as coisas, nomeadamente perder a licença de utilização, iria criar condições para que aqueles fundos estrangeiros que compraram muitas carteiras de crédito mal parado e as casas, muitas vezes inacabadas, empreendimentos inacabados que compraram, agora estão a conseguir aproveitar para vender esses imóveis sem a licença Isso já se está a ver, já foi noticiado.

Sim, já foi noticiado. O Público recentemente noticiou isso, o facto de já termos no mercado muitos imóveis em que aparece lá a menção sem licença de utilização. Isso foi claramente uma das previsões que eu fiz logo no dia a seguir a sair a lei, é que este novo diploma, acima de tudo, iria salvaguardar não os interesses do cidadão, eu gosto de lhe chamar cidadão/consumidor final, mas sim os interesses dos grandes fundos. Os grandes fundos não precisam de ser ajudados pelo Estado. Quem precisa ser protegido, normalmente, é o cidadão comum, que não tem dinheiro pra pagar a juristas, a engenheiros, para saber quando está a comprar um imóvel, o que está a comprar. E o que acontece? Estes fundos o que estão a fazer é aproveitar este regime. Nós já tivemos este regime em Portugal, é importante que se diga, nos anos 80 e 90, não era obrigatório exibir licença de utilização no momento em que se comprava ou vendia a casa. E é por isso que nós vemos aqui, por exemplo, nos arredores de Lisboa, temos tantas casas ilegais, depois as pessoas não conseguem fazer nada, as casas estão inacabadas, não estão ligadas à rede de esgotos, não têm a decência, têm problemas, todo aquele conjunto de problemas que existiram nos anos 80 e 90 e que andamos décadas a legalizar, isto é o que vamos ter novamente.

Isto é que isto é um passo atrás.

É um passo atrás, porque estes fundos, neste momento, o que estão a fazer é despejar no mercado milhares de imóveis e os cidadãos, perante até o problema de não terem casa, perante algo que está ligeiramente mais barato, e às vezes até têm um pé de meia porque emigraram ou porque receberam uma pequena herança, e são iludidos, veem aquele imóvel, também não têm outras opções, veem aquele imóvel ligeiramente mais barato e acabam por comprar aquele imóvel, não sabendo que muitas vezes estão a comprar um mar de problemas, porque é lhes vendido o imóvel com uma cláusula expressa, em todos os casos, em que a pessoa compra o imóvel no estado em que está.

Como se fosse um leilão de algo.

Das insolvências ou uma execução. A pessoa está a comprar aquilo como está. E quando se compra como está, volto a dizer a mesma coisa, pode vir abaixo no dia seguinte. E a pessoa fica com dois problemas: é que fica sem casa e ainda tem que pagar a demolição. Esses fundos, neste momento, que estão a vender os imóveis, e é legítimo, eles são operadores de mercado, compraram muito barato, toda a gente sabe o preço que compraram aquilo, bastante baixo, e agora estão a vender quase a preço de mercado, com ligeiro desconto, através deste diploma. Isto não faz sentido. É que não faz rigorosamente sentido nenhum. Os cidadãos, e estamos a falar dos imigrantes, nós estamos a falar de décadas em que o imigrante chegava e quando se queria reformar, vinha a Portugal no mês de agosto, escolhia lá a sua casinha e pegava nas suas poupanças e comprava a sua casinha em Portugal. E sabia, como sabe, em Espanha ou em França ou na Alemanha, que a sua casinha, que havia um notário que fazia uma escritura e que o notário via se os papéis mais ou menos correspondiam à casinha que estava a comprar e estava sossegado. E deixou de estar. E por que deixou de estar? Até hoje, ninguém do anterior governo me conseguiu responder esta pergunta. Por quê? A grande questão é o que se pretende ganhar quando se retira esta vantagem pro cidadão. E quando eu não vejo nenhuma vantagem numa lei para os cidadãos, e as únicas entidades que vejo a lucrar com isto são os grandes fundos imobiliários, eu fico sempre desconfortável com esse tipo de políticas. Acho sempre que nós devemos partir do ponto de vista do cidadão, do serviço ao interesse público, porque verdadeiramente, muitas vezes as pessoas confundem as ordens com sindicatos, e nós não somos sindicatos. O nosso dever principal é a defesa do interesse público. Os sindicatos servem pra defender os interesses dos associados dos sindicatos. As ordens servem pra garantir que é exercida uma atividade, que é um notário, que é uma função pública, que são diretamente nomeados pelo Ministério da Justiça e que existem pra servir os cidadãos. E o que a ordem pretende é que esses cidadãos pra quais são dirigidos os nossos serviços, possam recebê-los com qualidade. E com qualidade, e é por isso que nós demos uma instrução, apesar desta lei, nós demos uma instrução: atenção, apesar desta lei, os notários devem informar no momento da compra e venda, se o imóvel está ou não licenciado, pelo menos pra aquela pessoa ter uma noção mínima daquilo que lhe pode acontecer se comprar aquela casa não estando licenciada.

A questão é se será eficaz. Não queria deixar de lhe perguntar ainda mais que outras medidas, nomeadamente na área da habitação, é que a Ordem dos Notários vai sugerir ao novo governo, designadamente à ministra da Justiça, que é a parte com a qual interagem mais, a ministra Rita Jog.

Nós, na área da habitação, um dos pontos fundamentais, e o qual reiteramos, nós queremos continuar a aprofundar a simplificação do processo de aquisição e torná-lo cada vez mais transparente. E, portanto, o que vamos propor é que os notários possam cada vez mais assumir, de alguma forma, o papel de gestores no processo de aquisição formal do imóvel. Ou seja, o nosso objetivo é que o cidadão possa ir a um cartório notarial, qualquer um do seu conselho, ou até contactar conosco por via digital, e o que nós queremos refazer, ou ter a possibilidade de o fazer, é termos a possibilidade de explicar ao cidadão, desde logo a sua assessoria, no momento da contratação do crédito hipotecário, por exemplo, e termos uma espécie de processo em que o cidadão, desde o primeiro dia que quer comprar uma casa, se dirige a um cartório notarial e depois contacta livremente cada um dos bancos, e depois nós consigamos apoiar, de alguma forma, todo o processo de aquisição do imóvel, dando aquilo que é uma assessoria fundamental no âmbito jurídico. Atenção, não quer dizer que se vai dispensar os advogados ou solicitadores ou qualquer outro profissional.

Era o que eu ia perguntar, se eles iam salvar isso.

Não é isso que está em causa, porque há sempre, por vezes, uma certa confusão entre os vários tipos de intervenção. O notário, acima de tudo, é alguém que é imparcial. E alguém que é imparcial pode ajudar o cidadão no sentido de lhe organizar o processo. Depois, se eu pretender ter uma negociação mais complexa sobre pagamentos de preços, sobre a forma como é que se vai entender com o vendedor da casa, uma negociação mais complexa que tenha, por exemplo, com o mediador imobiliário na negociação das taxas, esse é o papel do advogado e do solicitador pra representar uma parte E a grande divisão que as pessoas devem fazer quando acham que precisam de um advogado, de um solicitador ou de um notário, é se acham que precisam de alguém que efetivamente defenda apenas os seus interesses.

Ou alguém imparcial.

Ou alguém imparcial, porque a grande vantagem é que ele vai dar uma visão imparcial sobre todo o projeto que ele vai traçar. E a maior parte dos cidadãos, o que precisam no momento da aquisição de um imóvel, e em muitos outros momentos da sua vida, como a constituição de uma empresa, é de alguém imparcial que lhe diga basicamente como é que o sistema funciona, como é que ele consegue fugir à burocracia, como é que rapidamente consegue, por exemplo, constituir uma empresa, dando o caso de uma empresa online.

Mas o advogado, se for defendê-lo, também faz isso, não?

Consegue, só que a grande questão é que do ponto de vista de um advogado ou de um solicitador, ele vai sempre pensar o mesmo problema, mas do ponto de vista de uma parte. Ou seja, se eu tiver uma sociedade, por exemplo, tenho dois sócios, a partir do momento em que tenho dois sócios, tenho duas partes. É tão simples quanto isso. A partir do momento em que eu tenho um crédito hipotecário, por exemplo, e estou a pedir um empréstimo ao banco e tenho uma medida imobiliária, no fim, eu já tenho tanta gente a participar no processo e tantas partes envolvidas, que às vezes é preciso um árbitro. E muitas vezes nós fazemos esse papel de árbitro nos processos e já o fazemos hoje. E é essa perspectiva que eu quero que os cidadãos tenham. E por isso é importante que o Ministério da Justiça nos dê ferramentas. Eu dou um exemplo muito simples. Uma das ferramentas que nós estamos a pedir ao Ministério da Justiça é quando marcamos a compra e venda de uma casa, nós consigamos reservar aquele imóvel no registro predial por 24 horas. Ou seja, por 24 horas não pode acontecer nada naquele imóvel. Não pode cair penhoras, o imóvel não pode ser vendido, não pode haver uma hipoteca.

Parece simples.

Uma coisa extremamente simples. E qual é a vantagem para o cidadão? É que durante 24 horas está descansado. Ele sabe que tem o seu contrato definitivo marcado no notário A, B ou C, e quando lá chegar e assinar o contrato, aquilo que ele assina, e é importante que a escritura pública, quando se assina, a propriedade transmite-se imediatamente, e portanto, ele sabe que já não há problema nenhum. Sabe que comprou aquilo que o notário lhe disse que está a comprar e portanto, não caiu nenhuma penhora, não caiu nenhuma hipoteca.

Mas isso às vezes acontece?

Acontece. Depois o nosso legislador complica bastante isto, porque cria os registros provisórios e depois registros disto, registros daquilo, os registros online. Nós temos que simplificar as coisas. Em França, por exemplo, é assim que acontece. E bloquear um imóvel durante 24 horas não vem nenhum mal ao mundo. Já não digo 24 horas, mas se bloquear cinco horas, a coisa já não é má. Outra questão que nós queremos intervir e que tem afetado bastante os cidadãos que não percebem, é a questão do pagamento do preço, que é uma confusão em Portugal desde a lei do branqueamento dos capitais. As pessoas não sabem quanto é que podem pagar em numerário, o que é que não podem pagar, quando é que se entrega o cheque. Nós já tivemos discussões em cartórios terríveis, em que o comprador está com o cheque na mão, depois não quer entregar ao vendedor sem que ele assine. Isto já acabou, estamos no século XXI, há maneiras civilizadas e digitais para fazer isto. Em que basicamente o notário dá um ok no sistema, o comprador também dá um ok no sistema e o dinheiro é transferido para o vendedor. E ele sabe que tem um terceiro imparcial, que está ao lado dos três, a servir precisamente de árbitro. E a fazer aquilo que já se faz nos bancos há bastante anos, existem as chamadas contas escrow, que é um nome muito complexo para dizer uma coisa tão simples quanto isso. Eu quando vou pagar o preço, só pago quando tenho a certeza que aquela coisa já está em meu nome. E isso é uma das propostas que também vamos fazer. Outras coisas que vamos fazer é a questão do IVA, da redução do IVA nos seus serviços quase todos. Portugal é um país estranhíssimo, onde eu para ter um serviço jurídico, que é um bem essencial.

Essencial ou muito importante.

Constitucionalmente é considerado um bem essencial, porque a proteção dos direitos jurídicos está prevista, e as propriedades, quase todos os direitos, o direito ao acesso à justiça é um bem constitucionalmente protegido. E nós pagamos mais IVA num serviço essencial, nomeadamente nos processos de inventário, que esses ainda são piores, que são coercivos, a pessoa é obrigada a ir a um processo de inventário e pagar 23% de IVA, do que dormir uma noite num hotel cinco estrelas onde pago menos IVA.

Paga 6%. Ou menos se for nas ilhas.

Exatamente. Como é que é possível? Quer dizer, isto não faz sentido nenhum. É que em alguns setores, por vezes as pessoas dizem assim: "Mas isto tem um impacto orçamental brutal, e o Estado, e o equilíbrio orçamental". Nós até temos excedente, segundo consta, portanto, o problema não seria este ano, mas agora falando mais a sério, o impacto do IVA é relativamente reduzido neste setor. Portanto, pelo menos num conjunto, por exemplo, numa habilitação de herdeiros, que é um documento essencial, quando alguém morre, ou num certificado de história europeu, quando alguém morre e precisamos daquele documento, a pessoa precisa de ir ao banco levantar o dinheiro que lá está, porque a conta está congelada, ou precisa de vender algum imóvel da herança. Faz algum sentido pagar 23% de IVA? Não faz sentido nenhum. Aquilo é um direito dos cidadãos, ter acesso àquele documento. E nem sequer coloco em causa, muitas vezes as pessoas dizem, como se dizia, aliás, na restauração: "Baixando-se o IVA, automaticamente vão aproveitar os outros para subir a margem." É muito difícil hoje em dia. Hoje em dia existe uma concorrência. O preço é livre entre os diversos notários. E vê-se numa cidade, Lisboa, por exemplo, tem dezenas de notários, e o preço varia e vai-se alinhando de alguma forma pelo próprio mercado. E aqui, neste caso, é em benefício do consumidor, ou seja, alinha-se por baixo e não se alinha por cima. E este nivelamento por baixo apenas se pode conseguir melhorar o acesso a estes serviços pelos cidadãos através de uma redução de IVA, que seja uma redução de IVA razoável, para 6%, como já existe, por exemplo, em alguns casos, do acesso ao direito.

Sobretudo pelo princípio, não tanto pelo dinheiro, mas pelo princípio.

Em alguns casos é por causa do dinheiro. As pessoas desconsideram um pouco, mas se calhar porque fui notário, conselhos grandes, pequenos, e pessoas que vivem muitas vezes em condições muito más. Fui notário em Vila Nova de Gaia, onde as pessoas viviam em 2007, 2008, 2009, e que hoje em dia vivem em condições bastante difíceis, onde ainda trabalham o campo, ainda se alimentam naquilo que produzem. E estamos a falar de um dos maiores conselhos urbanos deste país. Mas tem vastas zonas rurais em que aquelas pessoas muitas vezes precisam daquele dinheiro, aquele dinheiro faz falta. Muitas vezes nós falamos para o caso das pessoas mais idosas e as pensões, como nós sabemos, em Portugal são relativamente baixas. E aquelas pessoas, quando falece um, muitas vezes ele até tem uma boa casa, e nós olhamos para aquela pessoa e dizemos: "Aquela pessoa tem um vasto patrimônio", mas não tem. Tem aquela casa que até comprou quando era jovem, quando era relativamente barata, que às vezes até ficava fora do centro urbano, mas o centro urbano é que cresceu. E aquela pessoa muitas vezes tem duas alternativas: ou muda-se de casa, ou para pagar essas despesas todas que se vão somando, que nós dizemos todas que são pequeninas. Eu dou um bom exemplo, os testamentos. O testamento é um direito constitucional. Ainda por cima, o testamento é o caso se calhar mais escandaloso, ainda talvez ao nível dos inventários, ser obrigatório. O testamento é um valor tabuado. Nem há o risco

Da apropriação da margem por parte-

Exatamente. E estamos a falar de um serviço jurídico em que temos 20 e poucos mil testamentos por ano, que tem um preço social. O testamento tem um preço social que não é aumentado há praticamente 30 anos. Tem um preço social que custa cento e poucos euros, mais a certidão, em honorários dá 120 e poucos euros, é disso que estamos a falar, e que continua a pagar um IVA de 23%. E o testamento, por exemplo, hoje em dia, é uma ferramenta fundamental. É uma ferramenta fundamental não para os cidadãos mais ricos, mas para os cidadãos mais pobres. Eu dou um exemplo prático que é sempre bom as pessoas pensarem. A maior parte das pessoas, hoje em dia, o único bem que têm, têm depois da morte. Por quê? Porque os empréstimos bancários são tão longos, que verdadeiramente aquilo é pago já numa fase em que a pessoa está praticamente nos seus últimos dias de vida ou está muito perto, ou até porque a pessoa tem uma doença a meio segura que acaba por pagar. E é importantíssimo, quando se tem um único bem, que é aquela casa, que é aquele teto, que a pessoa não seja obrigada a sair da sua casa para partilhar os bens com os filhos, por exemplo. As pessoas às vezes não sabem, mas se morrer o marido ou a mulher, os filhos podem perder as partilhas e se eu não tiver como lhes pagar a parte deles, eu vou ter que vender a casa onde vivo para lhes pagar a parte deles.

E a pessoa sair.

E sair e fazer, por exemplo, um testamento com usufruto até à morte do cônjuge, da mulher ou do marido, é fundamental para que aquela pessoa não perca o seu teto. Ou dou um exemplo que já acontece, até por causa da longevidade. Hoje em dia é muito comum, num casal sem filhos, imaginem que falece um deles e que fica o sogro ou a sogra. Eu vou ter que negociar com o meu sogro ou com a minha sogra, se ela me deixa continuar a viver na casa ou não, porque se eu não tiver como lhe pagar, porque ela é herdeira também, ao mesmo tempo de quem morreu, conjuntamente com o marido ou com a mulher. E, portanto, eu tenho que vender a minha casa para pagar a parte da minha sogra ou do meu sogro, que ainda por cima normalmente são pessoas que já têm uma idade bastante avançada. Eu acabo a negociar não com o meu sogro ou com a minha sogra, mas normalmente com o cunhado ou com a cunhada, que são quem verdadeiramente está a promover tudo o que se passa.

Outra intenção da Ordem é poder vir a fazer casamentos e divórcios. Acredita que isso poderá vir a acontecer nos próximos tempos? Diz que já é assim, acontece em muitos países. Em que países é que isso acontece? Como é que é em Espanha, por exemplo?

No Brasil, em Espanha, há uma série de países onde isso acontece. E quem nos pede isto, isto não é propriamente algo que nós defendemos como algo corporativo. Quem nos pede isto são os cidadãos. Nós atendemos mais de 2 milhões de pessoas por ano. E neste momento somos uma das maiores redes, já vamos passar os 500 cartórios este ano, somos uma das maiores redes jurídicas de serviços de proximidade. E somos serviços públicos, é uma coisa que às vezes as pessoas confundem. Nós temos obrigações de horário, de estar aberto, ter uma instalação física, etc. Somos obrigados a atender todo e qualquer cidadão. E estamos a falar de ter estes serviços, não com preços livres, mas com preços tabuados, como os testamentos. E o que nós pretendemos é que as pessoas tenham serviços de proximidade. O Estado não pode continuar a fechar tudo e mais alguma coisa. E não termos nas pequenas localidades estes serviços presentes. E presentes não é quando o serviço pode, é quando os cidadãos precisam. O que se passou, por exemplo, na pandemia, foi uma coisa inacreditável. Nós tivemos pessoas, durante a pandemia, os cartórios notariais fecharam dois dias. Dois dias só. Mesmo durante a fase de confinamento, nós íamos fazer testamentos aos hospitais e fazíamos os serviços com todos os cuidados dentro dos cartórios. Por quê? Porque o país não podia parar e nós ajudamos a que o país não parasse. E nós queremos fazer casamentos e divórcios, porque as pessoas nas pequenas localidades não se podem casar passado 15 dias ou 30 dias ou um mês ou dois quando têm alguém para fazer o serviço. Eles têm que ter aquilo num prazo razoável. Durante a pandemia, houve pessoas que para se divorciar tiveram que esperar seis meses. Imagine só alguém que se quer divorciar, marido e mulher, porque não se entendem, às vezes até em casos com violência doméstica, e que estão na mesma casa, porque não podem sair enquanto não houver divórcio, até para fazerem a partilha, resolverem os problemas do banco, e são obrigados a conviver seis meses porque não conseguem fazer um divórcio. Isto tem de acabar, e isto tem de acabar em nome dos cidadãos. Não se trata de nenhuma pretensão especial para os notários. Os notários não acham que com isto vão ter um aumento exponencial da sua atividade. O que nós achamos é que temos que estar presentes no ciclo de vida total das pessoas. Se nós fazemos as convenções pré-nupciais, que é os contratos que as pessoas fazem para o regime de bens antes do casamento. Se fazemos as partilhas por divórcio, por que não fazemos o divórcio e o casamento? É porque isto, do ponto de vista jurídico, não é nenhum acrescento à nossa atividade. O que nós estamos a falar é do completar da nossa atividade e de oferecer 500 balcões aos cidadãos onde eles podem ter estes serviços. As pessoas podem continuar a optar. Quem quiser continuar a ir aos serviços que já existem neste momento, que são só as conservatórias, e se estão satisfeitos com esses serviços, devem ir. Quem quiser ou preferir ir ao serviço prestado por um notário, deve ter essa possibilidade. É tão simples quanto isto. Nós não estamos a defender nenhum regime excepcional para nós, nem nenhuma receita especial para nós. Não queremos ser subsidiados. Somos nós, e isto às vezes é importante que se diga, somos nós que financiamos os cartórios nos sítios onde eles não são financeiramente rentáveis, em todo o país.

Existem, alguns onde eles não são.

Existem algumas dezenas. Não são muitos, mas existem algumas dezenas. Por exemplo, grande parte do Alentejo, ou uma boa parte do Alentejo Neste momento, existem serviços jurídicos só em alguns locais, porque são todos os notários que os financiam. Nas ilhas, temos pequenas localidades, mas com cidadãos de primeira. Nós achamos que todos os cidadãos têm direito a ter um notário. E ter um notário não a 80 km de distância, quando nem sequer há serviços públicos para lá chegar, mas ter um notário onde possam ir, como foram a sua vida toda, e onde podem ter o máximo de serviços a preços razoáveis e por um oficial público.

Tem também estado na ordem do dia a questão da corrupção. É também uma matéria onde a Ordem dos Notários quer ter um papel. Como é que se propõe a ajudar o novo governo a combater este flagelo, nomeadamente no que tudo diz respeito à área do branqueamento de capitais?

A Ordem dos Notários, e eu particularmente, tenho-me empenhado neste tema desde o meu primeiro dia de mandato. Aliás, tem sido precisamente uma das minhas bandeiras pelo seguinte: os notários, como as pessoas sabem, estão presentes em boa parte dos contratos, nomeadamente de natureza imobiliária, e não só. Nós acompanhamos, de alguma forma, os processos daquilo que é o tráfico jurídico. Quando há corrupção, quando há branqueamento de capitais, isto não é mais nada, o dinheiro que as pessoas recebem, seja por via legal ou não, ou pretendendo não pagar impostos, portanto, recebendo em numerário, depois, de alguma forma, cometendo o crime de branqueamento de capitais, ele mais tarde ou mais cedo tem que voltar àquilo que é o tráfico jurídico normal, porque seja o corrupto, seja o branqueador, ele a dada altura quer ter uma casa, quer comprar um carro, portanto, quer usar esse dinheiro. Nós sempre fomos, de alguma forma, um auxiliar do Estado no controle e no combate ao branqueamento de capitais.

É costume dizer que faz muitas queixas, não é? São feitas por esse país.

Fazemos, sempre fizemos. Outra das coisas, eu não gosto de usar a expressão queixa, porque verdadeiramente não é uma queixa, é uma comunicação. Quando nós fazemos uma comunicação de uma operação suspeita, não significa que estamos a denunciar alguém. Nós o que estamos a dizer é que aquela operação é anómala. 90% das operações que nós comunicamos-

Até são normais depois.

São perfeitamente normais. E o que acontece? Nós tomamos as medidas necessárias para que aquela pessoa, dou um exemplo que está muito na moda, da aquisição com criptomoedas. Das aquisições com criptomoedas, por exemplo, o facto de nós ajudarmos as pessoas no âmbito da escritura pública, da compra e venda de uma casa, que na verdade não se chama compra e venda, em Portugal é uma permuta, é uma troca, o facto de eles cumprirem as regrazinhas todas de branqueamento de capitais, permite que eles não acabem arguidos no final do processo. E o que nós fazemos é exatamente isso, ajudar as pessoas desde logo, no primeiro ponto, a cumprirem a lei. E a segunda questão do combate ao branqueamento de capitais, e essa é a nossa experiência, é que hoje em dia o branqueamento de capitais e o combate à corrupção tornou-se apenas num exercício burocrático. O que nós temos neste momento é um conjunto de Excels, de comunicações e de coisas que temos que fazer e de comunicar, e não existem verdadeiramente instrumentos de combate à corrupção. E é por isso que nós defendemos desde logo, e o primeiro ponto que tem que ser feito pelo novo governo, se quiser combater a sério a corrupção e o branqueamento de capitais, é eliminar entidades. Nós defendemos, por exemplo, e nem é por se estarem a comemorar os 50 anos do 25 de Abril, mas que recuperemos uma autoridade que já existiu, que é a Autoridade de Combate à Corrupção, e que lhe acrescentemos o combate ao branqueamento de capitais. E que se fundam todas as entidades. Que se acabe com o mecanismo de combate à corrupção, que se acabe com a Comissão de Combate ao Branqueamento de Capitais, que se acabem com as entidades todas, seja uma única entidade, com recursos efetivos e que esses recursos sejam utilizados, não é como ainda ouvi recentemente a dizer: "Mas a entidade X foi criada há dois anos e ainda não fez nada porque não tem recursos." Não tem recursos porque os recursos estão divididos por uma série de entidades. Nós criamos entidades, comissões e comissõezinhas. E o que nós queremos é uma entidade única que ajude as pessoas. E ajudar as pessoas, por exemplo, é ter estatísticas decentes, é saber quantas participações é que foram feitas, quem é que as fez, que tipos de negócios é que fazem, criar simuladores, como a Ordem dos Notários está a criar, para eu colocar lá aquilo que são as características, por exemplo, de uma compra e venda de imóveis, origem do dinheiro, de onde vai, o valor, e o próprio sistema me dizer que medidas é que eu devo tomar, se devo comunicar ao DCIAP, ao UIF. Mas aqui já temos um problema, repare, eu disse comunicar ao DCIAP, ao UIF. Por que se tem que comunicar uma operação suspeita a duas entidades? Nós devemos ter um canal único. O Estado é o Estado. Não existem 500, às vezes parece uma hidra com 1000 cabeças, e andamos aqui à procura da cabeça certa com quem conversar. E esse é o primeiro passo. Depois tem outra questão, essa mais polêmica, e esta até defendo mais a título pessoal, que é uma ponderação séria sobre o enriquecimento injustificado. Porque ou se ataca verdadeiramente a questão, que é por que aquela pessoa tem um valor completamente absurdo de dinheiro que não consegue justificar, e não vamos fazer, como às vezes ouço, e esse é um dos problemas, e vamos atacar o pequeno pecador. Não vamos começar nisto dos 50 mil €, vamos para os 250 mil €. Vamos dizer assim, que até 250 mil € o Estado nem quer saber. Mas a partir de 250 mil €, o enriquecimento injustificado, por exemplo, já se não o querem criminalizar por causa da questão da inconstitucionalidade, vamos começar a tributar isto ao máximo do que exista, independentemente de quando a pessoa recebeu o valor. Vamos começar a atacar furiosamente, verdadeiramente, quem tem dinheiro que não consegue justificar. E isso tem que ser uma prioridade do Estado e do governo. E não venham dizer que estamos aqui a inverter o ônus da prova, porque verdadeiramente nós não estamos a inverter o ônus da prova, porque aquela pessoa que acumulou uma riqueza que não consegue justificar, ela, de alguma forma, ao acumular aquela riqueza e a não comunicar ao Estado, ela já por si só, a dada altura da sua vida, falhou. E, portanto, a falha começou do lado dela. Ela de duas, uma: ou alguém lhe deu esse dinheiro, e está obrigada a comunicar, está na lei, se lhe deu aquele dinheiro.

Mesmo que seja um ascendente.

Exatamente. A partir de determinado valor, e altera-se para valores mais baixos, ou mais altos, como quiserem, e portanto, aquela pessoa falhou. Ou recebeu em algum lado e, portanto, se recebeu, devia ter pago IRS. E portanto, se aquela pessoa falhou, aquela pessoa que falhou é que tem que ser responsabilizada pelo erro que cometeu. E pode ser responsabilizada de duas maneiras, e isso enquanto sociedade é que temos que distinguir. Se é criminalmente ou se é fiscalmente.

Muito bem, não temos tempo para mais. Teria sido interessante continuar este tema em vários temas outra vez. Não temos tempo para mais. Foi uma ótima discussão com o Jorge Batista da Silva, bastonário da Ordem dos Notários. Muito obrigado por ter vindo ao Observador.

Foi um gosto, foi uma excelente conversa.

Muito obrigado.