Vários grandes investidores portugueses estão a abandonar os fundos de investimento imobiliário. Em apenas cinco anos, a Fundação Calouste Gulbenkian reduziu a sua exposição em mais de 90%. No início de 2017, tinha menos de 1% da sua carteira de investimentos nesses fundos.

O Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, criado em 1989 para socorrer os cofres da Segurança Social em caso de emergência, pode ter até 10% do seu dinheiro exposto ao mercado imobiliário. Todavia, no início de 2016, o investimento imobiliário, realizado esmagadoramente através de fundos, absorvia 1,19% do património. (E, durante o primeiro trimestre desse ano, o FEFSS alienou o seu maior investimento imobiliário, um terço do fundo Office Park Expo, dono do Campus da Justiça, em Lisboa.)

Embora os grandes estejam a sair, os pequenos estão a entrar. Não se registava tantos investidores nos fundos imobiliários — mais de 83 mil — há cinco anos. Mais de metade desses aforradores aplicaram o seu dinheiro nos 13 fundos imobiliários abertos, aqueles que mantêm as portas abertas a novos investidores. Mesmo que esteja interessado no mercado imobiliário, há cinco razões para não transpor essa porta.

Os fundos imobiliários são ricos em comissões

A maioria dos fundos imobiliários cobra comissão de subscrição e metade dos que cobram faturam mais de 1,5% do montante aplicado pelos investidores. É um preço elevado para ter a oportunidade de investir quando comparado com outros fundos; entre os que investem em ações, obrigações e tesouraria, são raros os que têm comissão de subscrição.

Na hora de abandonar o investimento, os custos também podem ser elevados. A comissão de resgate pode chegar aos 5% do património retirado. É o que cobra a Interfundos no AF Portfólio Imobiliário, cujo mais valioso imóvel está na Zona Industrial da Quinta Nova, em Paio Pires, no Seixal.

Ao dinheiro dos investidores que está aplicado nos fundos, as sociedades gestoras vão subtraindo progressivamente todos os outros custos, incluindo a comissão de gestão que recebem. Em 2016, a taxa de encargos correntes dos fundos imobiliários abertos foi de 1,31%, em média.

O Carteira Imobiliária, gerido pela Square Asset Management para os clientes do Montepio, foi o mais penalizado: as operações de gestão corrente representaram quase cinco milhões de euros de encargos em 2016, um valor superior ao do imóvel mais valioso na carteira, localizado no número 14 da Avenida João Crisóstomo, em Lisboa.

Mais de um quarto do património não está investido em imobiliário

O edifício na Avenida João Crisóstomo pode ser o mais valioso do fundo Carteira Imobiliária, mas não está arrendado. Aliás, há mais de um ano e meio que a Square Asset Management contratou a Worx para o vender. Não é o único imóvel que está por arrendar.

No início de 2018, os 13 fundos imobiliários tinham 3.906 imóveis não arrendados que valiam 566 milhões de euros, o equivalente a 16,91% do seu património. São imóveis que, enquanto não forem vendidos, não geram rendimentos nem ganhos para os investidores. Metade valia menos do que o que as sociedades gestoras pagaram por eles.

Alguns dos maiores e mais valiosos imóveis estão vazios. O fundo Valores e Investimentos Prediais, mais conhecido por VIP, tinha 11,8 milhões de euros parados no VIP Jamor, que ocupa quase nove mil metros quadrados em Queijas, Oeiras, sem receber rendas. Em 2008 e 2009, o CA Imobiliário investiu quase 30 milhões de euros em dois imóveis em Vilamoura, na Quarteira, que não estão arrendados. Valem agora 19,3 milhões de euros.

As sociedades gestoras também têm dinheiro parado que não está no mercado imobiliário. Cerca de um décimo do capital dos fundos imobiliários abertos está estacionado em depósitos bancários.

No início do ano, o Imofomento tinha 124 milhões de euros em depósitos à ordem, mais de um terço do valor do fundo. Há situações em que se percebe porque os fundos têm muito dinheiro no banco (por exemplo, quando estão prestes a investir num imóvel). Mas, normalmente, os fundos não recebem juros pelo capital que têm em liquidez.

Somando os depósitos aos imóveis arrendados, os 13 fundos tinham 26,57% dos capitais em imóveis ou instrumentos que não geravam rendimentos imobiliários para os aforradores.

Alguns fundos estão muito endividados

Seis fundos imobiliário abertos devem 155 milhões de euros à banca. Em alguns casos (como o do CA Imobiliário e o do VIP), o endividamento é marginal. Noutros, está mais próximo do máximo legal, equivalente a 25% do ativo.

O AF Portfólio Imobiliário, o fundo mais endividado, tem uma dívida de 34,5 milhões de euros ao Millennium bcp à taxa de 2,75%, de acordo com a sua carteira de dezembro passado submetida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).

As taxas de juro podem ser mais elevadas. O Valor Prime deve 35 milhões de euros à banca, que são alvo de uma taxa de juro média de 3,41%. Isto quer dizer que o fundo paga anualmente mais em juros do que os rendimentos que distribuiu aos investidores no último trimestre.

O endividamento é mais elevado entre os fundos fechados, aqueles que agora não podem ser subscritos. Alguns estão inclusivamente em insolvência com dívidas à banca. É o caso do Fundocantial, que privilegiava os imóveis no distrito de Setúbal. Este fundo, que tinha o Hotel Aldeia dos Capuchos, no município de Almada, deve mais de 20 milhões de euros ao Novo Banco, mas já não tem imóveis para vender.

Maioria não rendeu mais do que os depósitos a prazo

Os depósitos a prazo renderam, em média, cerca de 1,07% por ano nos últimos cinco anos, capitalizando as estatísticas compiladas pelo Banco de Portugal sobre taxas de juro. No mesmo intervalo, os fundos imobiliários abertos perderam, em média, 2,26% por ano. Apenas quatro fundos conseguiram desempenhos positivos desde janeiro de 2013, quando se contabilizam todas as comissões.

Todas as sociedades gestoras recomendam prazos mínimos de investimento de cinco anos ou menos para quem aplica dinheiro nestes fundos imobiliários.

Os participantes do Fundimo, o maior fundo da lista com uma carteira de 565 milhões de euros, registam um prejuízo anual de 0,27% nos últimos cinco anos. Se não houvesse comissões de subscrição e de resgate, o resultado teria sido ligeiramente positivo.

Em 2010, o Fundimo, cujo maior ativo é o hotel Pestana Carlton, no Funchal, chegou a ser o maior fundo português, quando o seu património ultrapassou mil milhões de euros.

O CA Património Crescente, que é provavelmente o fundo imobiliário com mais subscritores (cerca de 17 mil em junho de 2017), foi o mais rentável: ganhou 17,60% nos últimos cinco anos para os investidores, cerca de 3,29% por ano. Não tem comissão de subscrição e, quando o reembolso é efetuado mais de três anos após a subscrição, também não tem comissão de resgate.

No início de 2018, a sede da Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, na Rua Castilho, em Lisboa, era o maior ativo do CA Património Crescente. Estava avaliada em 27,3 milhões de euros. O Hotel Pestana Viking, em Porches, no Algarve, era o segundo imóvel mais valioso (19,7 milhões de euros), mas o segundo maior ativo era um depósito a prazo a um ano no Crédito Agrícola que ultrapassava 25 milhões de euros. O fundo recebia uma taxa de juro anual de 0,175% pela aplicação, quase um décimo do que paga o depósito mais rentável para particulares (Invest Choice Novos Montantes: 1,5% a um ano).

Os desempenhos de alguns fundos mostram que o investimento em fundos imobiliários não é isento de risco. O CA Imobiliário, que, tal como o CA Património Crescente, é gerido pela Square Asset Management para os clientes do Crédito Agrícola, apresenta uma desvalorização de -43,47% em cinco anos, o equivalente a -10,77% por ano.

O CA Imobiliário foi criado em 2005 como um fundo fechado. No ano seguinte, transformou-se num fundo imobiliário aberto. No final de 2013, foi dividido em dois: um, o Carteira Imobiliária, ficou com a carteira de imóveis que o fundo tinha comprado à Caixa Económica Montepio Geral e ao Montepio Investimento (antigo Finibanco); o outro, que manteve o nome CA Imobiliário, ficou com os ativos restantes. O Carteira Imobiliária é comercializado aos balcões do Montepio.

É complicado quando quiser resgatar a poupança

Embora o quadro anterior inclua retornos efetivos  — porque abrange não só as variações das cotações e as distribuições de rendimentos mas também as comissões de subscrição e de resgate —, não é realista: nenhum investidor não qualificado conseguiria retirar as suas poupanças no dia 31 de janeiro de 2018, que foi quando calculámos as rentabilidades.

Até setembro de 2015, bastava uma semana para os investidores conseguirem liquidarem as aplicações na maioria dos fundos imobiliários abertos. Nesse ano, quando entraram em vigor novas normas europeias para a indústria da gestão de ativos, o tempo que demora a resgatar aumentou drasticamente.

Pode demorar entre seis meses e quase um ano e meio a obter o reembolso do investimento. Se, após pouco mais de um ano de investimento, um participante do fundo Imonegócios tivesse solicitado o resgate no dia 3 de julho de 2017, só poderia esperar o seu dinheiro em janeiro de 2019. Isto aconteceria porque teria falhado a antecedência mínima de seis meses face à data de processamento de resgates mais próxima, que seria 2 de janeiro de 2018. Por isso, teria de esperar pela data de resgate seguinte, 2 de janeiro de 2019, um ano e meio após o pedido de saída.

A delonga não é exclusiva do Imonegócios, que, em junho passado, tinha cerca de um sexto da carteira de imóveis arrendado a ginásios Holmes Place, mas também em todos os outros fundos que têm uma única data anual de processamento dos resgates.

Nos fundos que têm duas datas anuais de processamento de resgate, como o CA Património Crescente e o Imopoupança, o tempo de espera para reaver as poupanças fica entre seis meses e um ano. É muito tempo para quem descobrir uma solução de investimento mais interessante ou para quem acreditar que o mercado imobiliário está prestes a cair.

David Almas é analista financeiro independente registado na CMVM com o número oito. O autor trabalha subordinado ao Código Deontológico dos Jornalistas.