São duas as principais alterações.

A primeira mexida resulta de uma maior ponderação de alguns coeficientes que compõem os elementos de qualidade e conforto dos prédios urbanos para habitação. Este é um dos critérios usados no cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Fatores como a vista e a exposição ao sol dos imóveis, que já eram considerados antes, passam a ter mais peso na fórmula que calcula a valorização do imóvel e do IMI a pagar. A majoração quadruplica, passa de 5% para 20%, Já os mesmos fatores quando considerados para reduzir a valorização do imóvel valem apenas 10%, uma duplicação face ao coeficiente que estava em vigor de 5%.

Segundo o fiscalista, Rogério Fernandes Ferreira, esta alteração “prende-se com a equiparação dos prédios urbanos destinados à habitação com os destinados a comércio, indústria e serviços, quanto aos majorativos (que podem aumentar) e minorativo (que podem reduzir) “localização e operacionalidade relativa”.

A segunda alteração resulta da introdução da possibilidade de as câmaras e juntas de freguesia pedirem a reavaliação de imóveis, hipótese que apenas era dada aos contribuintes, e de impugnarem a avaliação de um imóvel quando são beneficiárias da receita.

O IMI é um imposto cobrado pela Autoridade Tributária e Aduaneira, mas a receita pertence às autarquias que decidem a taxa aplicar entre 0,3% e os 0,45% do valor tributário dos imóveis.

Esta segunda-feira foi publicado um decreto-lei que aprova alterações aos códigos de vários impostos, desde o IMI, passando pelo IRS, IRC e Imposto de Selo, partindo de uma autorização legislativa aprovada no Orçamento do Estado de 2016. Sem este chapéu, as alterações na legislação fiscal teriam de passar no Parlamento.

O decreto-lei não refere explicitamente quais são as características de um imóvel que vão pesar mais no valor final para efeitos de IMI, mas de acordo com o Jornal de Negócios, fatores como a exposição solar da casa, a sua disposição, e a existência ou não de uma vista, passariam a ser ponderadas com um peso maior na fórmula de cálculo de valorização do património que depois é sujeita ao imposto.

Estas características também contam para o valor comercial das casas, tal como outros fatores que já são considerados como a localização e a proximidade de acessos e transportes públicos. No entanto, há quem ataque a natureza subjetiva destes critérios.

O problema da subjetividade na avaliação dos imóveis já existia antes, sublinha ao Observador Ernesto Pinto, da associação de defesa de consumidores DECO, mas elementos como a vista e a exposição ao sol tinham pouco peso no valor final do imposto e o impacto da subjetividade era limitado. Isso muda com a nova lei e o que antes “era uma poeira, passou a ter o peso de uma pedra”, ilustra Ernesto Pinto.

A subjetividade da avaliação destes critérios foi aliás logo criticada pela Associação Nacional de Proprietários e também pelo PSD quando anunciou que vai pedir a discussão da lei no Parlamento.

O fiscalista Rogério Fernandes Ferreira realça, por outro lado, que as avaliações de imóveis sempre “tiveram por base conceitos técnicos e discricionários que conferem ampla margem de livre apreciação à Administração Tributária”. Acrescenta que tal deverá ser “temperado com o princípio fundamental da proibição do excesso, da igualdade, da justiça e da imparcialidade”.

O decreto-lei que introduz as novas regras entrou em vigor esta terça-feira. No entanto, o PSD vai apresentar um requerimento a pedir a suspensão destas medidas e a sua submissão a uma votação no Parlamento.

Com a lei em vigor, a aplicação é imediata, mas estes novos majorativos (que puxam o valor para cima) e minorativos (que baixam o valor) só se aplicam a novas avaliações na compra de casa ou quando o proprietário pede uma reavaliação do imóvel para baixar o imposto a pagar. A nova avaliação só pode ser pedidas três anos depois da última.

A legislação abre também a possibilidade das reavaliações de imóveis serem pedidas pelas autarquias.

Se for proprietário de um imóvel adquirido depois de 2004 está mais exposto a atualizações do valor da casa para cobrança do IMI. A maioria dos proprietários, com casas avaliadas até essa data, foi objeto de uma reavaliação extraordinária do valor das imóveis durante o programa de assistência. O processo terminou há dois anos e envolveu mais de cinco milhões de imóveis.

Se considerarmos apenas as alterações às majorações dos índices de conforto, a resposta seria provavelmente sim, sobretudo porque o aumento dos elementos majorativos (que fazem subir o valor) é mais expressivo, passa de 5% para 20%, do que o aplicado ao minorativo (que permite um desconto) para os mesmos fatores, que passa de 5% para 10%.

Segundo Rogério Fernandes Ferreira, passa a ser possível diferenciar em termos de IMI duas frações iguais de um mesmo prédio, mas com situações diferentes no mesmo bloco. A que tem uma situação privilegiada em termos de vista irá pagar mais.

Para este fiscalista, é “intuitivo afirmar que esta mudança traduzirá, ainda que não seja no imediato, um aumento da receita em sede do IMI”, mas sublinha que é difícil afirmar com certeza por ausência de dados. Só o Ministério das Finanças poderá dar essa resposta.

Já o fiscalista da DECO, Ernesto Pinto, alerta que a subida das majorações se refere a um coeficiente que diz respeito aos elementos de qualidade e conforto do imóvel. É apenas um entre os vários critérios que são considerados na fórmula de cálculo do valor a tributar. Ou seja, o impacto no valor final não será tão significativo como o agravamento relativo.

Por outro lado, uma reavaliação do valor do imóvel considera vários fatores de atualização e correção e nem todos vão no sentido da valorização da propriedade e da subida do IMI, alerta Ernesto Pinto. O pedido de reavaliação inclui fatores como o custo de construção por metro quadrado e a antiguidade da casa, chamado índice de vetustez, que em princípio beneficiam os contribuintes com uma revisão em baixa do valor das suas propriedades e do imposto a pagar.

Há ainda outras alterações recentes, como a que reviu os coeficiente de localização, que podem onerar ou aliviar o valor dos imóveis e o IMI cobrado e que, serão também contabilizadas numa reavaliação. Os imóveis são também sujeitos a uma revisão regular do próprio Fisco que reflete a inflação e que vai sempre no sentido da subida.

Mais do que aumentar o imposto cobrado, Ernesto Pinto acredita que o principal objetivo destes ajustamentos é o de travar a descida da receita do IMI, que resultaria dos crescente número de pedidos de reavaliação feitos pelos contribuintes.

Os pedidos de reavaliação são feito às repartições de Finanças, o processo é conduzido por peritos independentes, e não representam um custo para o contribuinte. Mas com todas as alterações, o resultado pode ser desfavorável ao proprietário. É por isso que os responsáveis da DECO aconselham quem quiser pedir a reavaliação a fazer uma simulação primeiro e avançar só depois de assegurar que o resultado lhe é favorável.

A DECO tem um simulador para a reavaliação do IMI. Este instrumento já está atualizado com as mais recentes alterações ao cálculo do imposto.

O portal das Finanças também tem um simulador que permite fazer contas a uma reavaliação, a partir do coeficiente de localização, mas exige o preenchimento das várias características do imóvel que contam para o cálculo do imposto. O Ministério das Finanças esclareceu entretanto que o simulador ainda está atualizado com as alterações publicadas esta semana.

Para que a reavaliação tenha impacto no imposto a pagar no próximo ano, os contribuintes devem fazer o pedido na respetiva repartições de Finanças até ao final deste ano.

O responsável da DECO aconselha os contribuintes e estarem alerta e serem proativos na simulação das vantagens de pedir uma reavaliação. Quem não fizer nada, tenderá a pagar mais IMI do que que poderia estar a pagar.

De acordo com dados da própria associação de defesa do consumidor, já cerca de 800 mil usaram o simulador e cerca de 100 mil contribuintes pediram a reavaliação dos imóveis depois de comprovarem as vantagens fiscais.

As autarquias já podiam contestar o resultado da primeira avaliação, agora passam a poder impugnar uma segunda avaliação. Para o fiscalista, Rogério Fernandes Ferreira, esta novidade “traduz incerteza na fixação do valor patrimonial tributário do imóvel“. No entanto, assinala que a impugnação da segunda avaliação não suspende a liquidação do imposto.

Também o fiscalista da DECO alerta para a incerteza que resulta da possibilidade conferida às autarquias de tomarem a iniciativa. O contribuinte “não sabe o imposto que vai pagar para o ano”.

Já o Ministério das Finanças esclareceu entretanto que a hipótese de reclamação das matrizes já era dada aos municípios. Agora alargou-se às juntas de freguesia.

Seguramente que sim. As mais recentes estatísticas da Autoridade Tributária e Aduaneira sobre o imposto municipal de imóveis revelam que receita liquidada em 2015, com referência ao ano de 2014, atingiu 1.567 milhões de euros. Esta receita corresponde a um valor tributário dos imóveis de quase 420 mil milhões de euros.

O Fisco não tem dados do ano anterior, a divulgação das estatísticas foi interrompida durante vários anos, mas os dados relativos a 2009 dão-nos uma ideia da evolução. O IMI liquidado nesse ano ascendeu a 1.096 milhões de euros. Face a estes números, a liquidação efetuada no ano passado representa o crescimento de um terço da receita, que resulta sobretudo do processo de reavaliação extraordinária dos imóveis iniciado em 2012.

Enquanto o número de imóveis abrangido pelo IMI cresceu de 19,5 milhões para 19,7 milhões entre 2009 e 2014, uma subida ligeira de 1%, a valorização deste património saltou de 273.153 milhões de euros para 419.393 milhões de euros, o que traduz um acréscimo de mais de 50%.

O aumento da receita liquidada só não terá sido maior, porque a cláusula de salvaguarda, que travou as subidas do IMI ao máximo de 75 euros por ano, esteve em vigor até 2014.

O decreto-lei foi é da responsabilidade do governo que aproveitou uma autorização legislativa aprovada no Orçamento do Estado de 2016 para introduzir alterações aos códigos de vários impostos. O tema não foi discutido na Assembleia da República, ao contrário que acontece com a maioria dos pacotes legislativos que envolvem impostos. O decreto foi promulgado por Marcelo Rebelo de Sousa.

O PSD anunciou que vai pedir a suspensão do decreto-lei, para forçar a sua discussão no Parlamento. Leitão Amaro considera que as alterações são mais um aumento de impostos sobre as famílias e desafiou os partidos à esquerda do PS a mostrarem se apoiam esta iniciativa do governo socialista. E o CDS vai pelo mesmo caminho, tendo prometido uma iniciativa parlamentar (que ainda está por definir).

O PS defende que esta é uma “medida da mais elementar justiça”, segundo João Galamba, e que o que o Governo fez foi alterar o peso de um elemento do cálculo do IMI que já existe. “Ninguém compreende que uma senhora que vive numa cave e outra que vive no último andar com uma vista fabulosa de Lisboa paguem exatamente o mesmo IMI”, exemplifica.

Mais à esquerda, o PCP não se pronunciou sobre o decreto do Governo em si, concentrando-se na resposta aos ataques da direita que não aprovou a descida da taxa máxima do IMI, uma proposta de alteração dos comunistas ao Orçamento do Estado de 2016. O BE também reserva uma posição sobre o decreto para depois de uma avaliação do mesmo. Para os bloquistas basta que seja uma medida que “aumente a justiça fiscal”.

O Ministério das Finanças não se pronunciou ainda sobre o tema.