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Nesta entrevista, Rui Moreira, Head of CBRE Porto, explica-nos porque é que a Invicta é hoje uma das principais cidades a atrair investimento imobiliário e como se posiciona em contexto internacional, apresentando também soluções para alavancar este crescimento de forma contínua e sustentada.

Podemos dizer que o Porto atravessa uma vaga de desenvolvimento imobiliário? Se sim, a que se deve?

O Porto vive um ciclo imobiliário muito positivo e a palavra “Desenvolvimento” incluída na sua pergunta é bem escolhida. Efetivamente não se trata apenas de crescimento, já que ocorreram mudanças significativas que afetam a qualidade de vida da sociedade a vários níveis como educação, rendimentos, etc. Criaram-se na cidade novos centros de competências, postos de trabalho qualificados que trazem à região valor acrescentado.

O desenvolvimento imobiliário foi consequência natural do desenvolvimento económico. Nos últimos anos a cidade e a região foram redescobertas e o mercado imobiliário foi fundamentalmente impulsionado pelo crescimento dos sectores de escritórios, residencial e hoteleiro, atraindo um crescente número de ocupantes e investidores nacionais e estrangeiros. Acredito que ainda vamos a meio do ciclo, os próximos anos têm tudo para ser anos de consolidação deste processo de Desenvolvimento da região e do seu mercado imobiliário.

Quais os setores que registam mais dinamismo na Invicta atualmente e quais os que crescerão mais nos próximos anos?

Um dos sectores que vive um momento extraordinário é sem dúvida o Sector de escritórios. São muitas as empresas multinacionais que se querem instalar na Cidade Invicta, cidade que hoje em dia atrai centros tecnológicos e serviços partilhados de valor acrescentado de empresas nacionais e internacionais de prestígio. Esta nova realidade mudou radicalmente o perfil de ocupantes e de procura de espaços na cidade. Hoje edifícios antigos, com frações pequenas, têm muita dificuldade em ser colocados e concentram parte substancial da desocupação existente e provavelmente terminarão reconvertidos a outros usos.  Em contrapartida, edifícios modernos com frações de grandes dimensões são rapidamente absorvidos e escasseiam no mercado.

Rui Moreira, Head of CBRE Porto

Outro dos sectores que muito tem contribuído para estes anos dourados é sem dúvida o sector hoteleiro. As novas aberturas de hotéis no Porto dos últimos anos tem sido acomodadas por um turismo crescente. O Porto é uma cidade na moda e, recentemente, foi eleita melhor destino de cidade do mundo em 2022 nos “World Travel Awards”, que são uma espécie de “Óscares” do turismo. Neste “produto” estamos já numa fase mais madura do ciclo, mas a verdade é que o setor hoteleiro não tem parado de nos surpreender na sua capacidade de crescer, definindo novos limites a cada ano. E ainda identificamos alguma escassez de oferta no segmento de luxo, que é limitada e tem espaço para crescer.

Nos próximos anos prevê-mos ainda um “boom” do sector logístico. A região Norte entrou definitivamente no radar dos grandes “players” internacionais do sector logístico que identificam nesta latitude 3 ingredientes fundamentais: i. Massa crítica: necessidade de abastecer em proximidade c. 2.6M de habitantes (entre Área Metropolitana do Porto e distrito de Braga) ii. capacidade industrial instalada iii. Proximidade de Porto Marítimo e de Aeroporto. A região Noroeste de Portugal é agora vista como porta de entrada natural para a Península Ibérica e para a Europa.

No panorama europeu, de que forma compete o Porto na captação de investimento imobiliário?

Boa pergunta e para a qual não tenho uma resposta uniforme. Depende muito do sector em causa.

Eu diria que em escritórios, mercado de ocupantes e no atual contexto geopolítico concorremos fundamentalmente com cidades de média dimensão de Sul de Europa – Bilbao, Málaga, Valência em Espanha e talvez em França Nantes, Bordéus, Toulouse, Lille. Antes destas tensões a Leste, provavelmente rivalizávamos também com esse extremo da Europa, com cidades como Varsóvia, Cracóvia, Budapeste, Praga, Brno. No mercado de Investimento ainda estamos um passo atrás de alguns destes mercados, já mais institucionalizados.

Em Hotéis, quanto a operadores concorremos com outras cidades turísticas de média dimensão Europeias, já no mercado de Investimento concorremos com o mercado interno – Lisboa e Algarve – a alocação de investimento a esta classe de ativos faz-se a maior parte das vezes por região.

Em logística numa perspetiva de ocupantes , mais do que concorrência, somos um complemento necessário da cadeia de abastecimento. Na logística “last mile” ou de alta rotação claramente a região Noroeste tem lacunas por preencher que serão boas oportunidades de crescimento para o setor nos próximos anos. Já na Logística de grande dimensão / baixa rotação  se calhar somos uma alternativa competitiva a outras localizações da Península Ibérica, com rendas e mão de obra mais baratas. O mesmo racional se aplica ao sector Industrial, onde para além destes argumentos contamos ainda com mão de obra qualificada e tradição industrial.

Já no Mercado de Investimento estamos num processo de institucionalização em curso, um bocado mais atrasados por falta de produto, mas rapidamente estaremos a rivalizar com outras latitudes da Península Ibérica.

Considerando a dimensão da cidade, quais os eixos estratégicos para alavancar um crescimento continuado e sustentado?

Destaco provavelmente 3 eixos que serão fundamentais para alavancarmos um crescimento e desenvolvimento sustentado da região e do seu mercado imobiliário:

1- Capacidade de atrair e reter talento. Atrair parece fácil – a região Norte tem 3 Universidades Públicas de grande dimensão e tradição (Porto, Minho e Aveiro) a que se somam várias instituições públicas e privadas mais pequenas mas de qualidade, que representam no total mais de 40% dos estabelecimentos de ensino em Portugal. Depois temos uma costa extraordinária, uma cidade com tradições de que somos orgulhosos mas ao mesmo tempo de espirito aberto e multicultural e com um estilo de vida atrativo para as novas gerações. Já para não falar da gastronomia. Estes ingredientes têm sido suficientes para capturar talento nacional e internacional.

Reter esse talento parece mais difícil. Os salários continuam a ser mais baixos que noutros mercados com quem concorremos na procura de mão de obra e o preço da habitação tem crescido de forma substancial. Este tema da habitação é um dos grandes desafios que se colocam à cidade do Porto e à Região Norte nos próximos anos.

2- Consolidação de uma cultura de transparência e “Business friendly”. A Câmara Municipal do Porto tem feito um trabalho notório neste sentido e este fator é visto hoje como um elemento absolutamente diferenciador por muitos investidores. Cabe aos agentes privados seguirem o bom exemplo dado pelo Município e perceberem os méritos de uma maior transparência numa fase em que, como já referido, o mercado tende a institucionalizar-se.

3- Maior articulação regional: articular a estratégia da cidade do Porto com a estratégia de desenvolvimento económico da AMP ou mesmo de todo o Noroeste do País, de Aveiro a Viana do Castelo. O Porto é uma centralidade natural de uma Macrorregião com uma escala considerável, mesmo num contexto Europeu, e deveria tirar mais partido disso.