A subida das taxas de juro tornou-se, nas últimas semanas, um cenário ainda mais longínquo — com a economia europeia em desaceleração, não parece haver meio de a inflação na zona euro subir para os valores que o Banco Central Europeu (BCE) idealiza. Portanto, tudo indica que vêm aí mais medidas de estímulo, uma ótima notícia para as famílias, empresas e estados, porque lhes baixa o custo das dívidas. Mas esta é uma péssima notícia para os aforradores, que ficam com duas alternativas: ou aceitam perder rendimento real nas aplicações com menor risco (como os depósitos) ou tomam a decisão de aplicar as poupanças noutras áreas dos mercados financeiros ou, então, no mercado imobiliário.
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Sobretudo desde 2015, ano em que as taxas de juro acentuaram a queda, a compra de casas para investimento tornou-se a opção de muitos portugueses com algumas poupanças — mesmo que recorrendo, em parte, ao crédito bancário. Em finais de 2016, um gestor de conta comentou, numa reportagem do Observador, que estava em voga o fenómeno de “ir ao banco fazer um depósito e sair de lá com uma escritura marcada”.
O objetivo, normalmente, é comprar as casas para colocar no mercado de arrendamento, procurando lucrar com a diferença entre os encargos (prestação mas não só) e a renda recebida dos inquilinos.
No momento atual, e com base nos últimos dados disponíveis, esta pode ser uma boa opção para os aforradores agora que as taxas de juro voltam a ficar (ainda mais) na mó de baixo? Com a ajuda do Comparajá.pt, o Observador foi tentar saber se este pode ser um bom negócio, que encargos tem de estar preparado para subtrair ao rendimento, e em que zonas do país é que este investimento pode fazer mais sentido.
A primeira consideração a ter em conta é que pedir um crédito ao banco para comprar uma casa para arrendamento não tem as mesmas condições que comprar uma casa para habitação própria permanente. Os spreads (a margem de risco cobrada pelo banco) tendem a ser superiores — porque é uma operação vista como mais arriscada.
Além disso, os bancos normalmente emprestam uma percentagem inferior do valor do imóvel (avaliação ou escritura): se para habitação permanente os bancos, regra geral, aceitam financiar 90% (do menor valor entre a avaliação e a aquisição), no crédito à habitação para arrendamento os valores máximos oscilam entre os 60% e os 70%.
E há ainda um terceiro fator, sublinha José Figueiredo, presidente-executivo do Comparajá.pt: “O próprio prazo permitido para o empréstimo tende também a ser mais reduzido, havendo inclusivamente instituições que limitam a 20 anos”.
Que encargos vão subtrair ao rendimento?
Por regra, os bancos não aceitam financiar a compra de uma casa para colocar no mercado de arrendamento quando a idade do mutuário supera os 75 anos no final do contrato. Só a Caixa Geral de Depósitos aceita ir até aos 80 anos, mas limita a 30 anos o prazo máximo do crédito — em contraste com os 40 anos que são o prazo máximo definido pela maioria dos bancos.
Uma vez obtido o crédito, o investidor deve considerar todas as despesas que irá ter além das prestações do crédito. As prestações pagas ao banco, além de serem a despesa mais volumosa que irá subtrair ao rendimento obtido com as rendas, são, também, um elemento imprevisível, porque não se sabe qual será a evolução das taxas de juro. Caso queira eliminar esse fator, total ou parcialmente, pode consultar o banco sobre as ofertas de taxa fixa — que saem um pouco mais caras do que as indexadas à Euribor mas podem fazer sentido se quiser “comprar” segurança, sobretudo em prazos mais longos.
Outro fator sobre o qual nunca pode haver certezas plenas sobre o que irá acontecer ao longo do prazo do empréstimo é o elemento fiscal. Neste momento, sabemos que existe um imposto sobre as rendas que incide sobre 28% do valor de renda pago pelos arrendatários. Ou seja, numa conta “redonda” em que a renda é de 1.000 euros mensais, o proprietário sabe que terá de liquidar o equivalente a 280 euros de imposto todos os meses.
Além deste pagamento ao Estado, existe, também, o imposto municipal sobre imóveis (IMI), que é pago anualmente (podendo ser em prestações) e que varia conforme o concelho onde está localizado o imóvel. A taxa de IMI oscila entre os 0,3% e os 0,5% do valor patrimonial do imóvel, ou seja, aquele valor a que o imóvel está registado nas Finanças.
E mais uma despesa: o valor do condomínio. Este é um valor que varia muito conforme as zonas do país e o tipo de prédio (designadamente se tem elevador, e quantos). No exercício feito pelo ComparaJá.pt, a pedido do Observador, considerou-se um valor de condomínio de 350 euros por ano, pago mensalmente.
Porque sabemos que um imóvel precisa de manutenção e pequenas reparações, nas contas do ComparaJá.pt subtraiu-se ao rendimento, também, 1.000 euros por ano para esse efeito. E, para refletir de forma conservadora o risco de, de tempos a tempos, a casa ficar desocupada (enquanto sai um inquilino e não entra outro), o ComparaJá.pt considerou apenas 11 meses de ocupação anual média.
Onde é que é mais barato comprar e arrendar?
Quando custa um apartamento de 100 metros quadrados em cada um dos 16 municípios portugueses com maior densidade populacional (segundo a PORDATA)? O exercício consultou os principais portais imobiliários em Portugal (além do Idealista, o Casa Sapo e o Imovirtual) e olhou para uma média ponderada dos preços nos últimos 12 meses em T2 e T3 novos, remodelados e usados em bom estado de conservação — foram incluídos anúncios de particulares mas, também, de agências imobiliárias.
Entre os 16 municípios mais populosos, Cascais, Lisboa e Oeiras são os locais onde o preço do metro quadrado é mais elevado, em média — e isso aplica-se tanto na aquisição como no arrendamento. Mas há diferenças: por exemplo, apesar de o preço do metro quadrado ser substancialmente mais elevado em Lisboa do que em Cascais, em Cascais o arrendamento é mais dispendioso (o que se pode explicar pela menor oferta e com a pressão do alojamento local, de curta duração, para férias).
“Isto é especialmente importante caso não se disponha de capitais próprios para adquirir o imóvel e, como tal, se recorra a um crédito habitação financiar parte do investimento. Nestes casos os cuidados deverão ser redobrados pois será necessário considerar também os riscos associados ao empréstimo, por exemplo, subidas na Euribor”, sublinha o responsável.Antes de ponderar avançar com um negócio deste género, José Figueiredo, presidente do ComparaJá, lembra que “tendo em conta que está em causa um encargo elevado cuja retorno não é imediato, antes de se realizar um investimento como este é necessário, em primeiro lugar, analisar-se cautelosamente a capacidade financeira própria”.
Imaginemos, para este exercício, que o investidor tem condições para avançar com metade em capitais próprios e financiar os restantes 50% com recurso a crédito. Para o cálculo da prestação mensal foi considerada uma Taxa Anual Efectiva Global (TAEG) de 2% e para o cálculo do pagamento do IMI, que varia conforme o município (o que foi refletido na análise), considerou-se um valor patrimonial tributário equivalente a 75% do valor de aquisição.
Na tabela seguinte, corremos o exercício para calcular os custos anuais que terá com o imóvel, um apartamento com 100 metros quadrados comprado com 50% de crédito.
Estimados os custos, qual é o rendimento que se pode esperar obter, a cada ano, com o arrendamento do imóvel?
Os leitores mais atentos já terão tirado algumas conclusões quando analisaram estas duas últimas tabelas, dos custos e das receitas expectáveis. Por exemplo, se Lisboa aparecia como um dos municípios onde o investimento era mais volumoso, quando se olha para os encargos previstos, verifica-se que a capital portuguesa acabaria por ser, em teoria, investimento menos rentável de todos, de acordo com este estudo do ComparaJá, feito a pedido do Observador.
E é o concelho de Sintra que, na comparação entre os custos e as receitas, aparece no topo da próxima tabela — Sintra seria o concelho onde este investimento seria, provavelmente, mais rentável.
Antes de falarmos sobre o potencial de valorização do imóvel, um elemento-chave neste exercício mas que guardamos para mais adiante, compare na próxima tabela a diferença entre custos e receitas, procurando simular esse mesmo equilíbrio ao cabo dos 30 anos de um hipotético empréstimo bancário.
Ora, Lisboa, o município onde seria necessário “pôr a trabalhar” mais euros (em investimento), seria, provavelmente, o concelho onde o retorno — quando falamos em lucros com rendas — seria mais baixo.
Já Sintra, que surgia a meio da tabela dos rendimentos, acaba por se destacar como o município mais rentável uma vez contabilizados os diferentes encargos. Sintra poderia oferecer um valor de retorno de 2.900 euros por ano. Ou seja, ao final dos 30 anos do Crédito Habitação o investidor terá obtido 87 mil euros de lucro com rendas.
Mas o que acontece quando introduzimos o (sempre imprevisível) fator da valorização do próprio imóvel?
Para apurar o valor potencial do imóvel quando terminaríamos de pagar o crédito à habitação, o ComparaJá.pt utilizou 1,5% como valor de referência para a valorização do imóvel, baseando-se nos dados da PORDATA sobre a diferença na taxa de variação do índice de preços no consumidor específico para a habitação face à inflação média global nos últimos 20 anos. Veja os resultados desse exercício na tabela seguinte.
Aqui, sim, Lisboa volta a aparecer como o município onde a valorização nominal (em euros) seria maior. Mas este é elemento mais incerto deste exercício. O presidente do ComparaJá, José Figueiredo, lembra que “quando se fala em investimento imobiliário é essencial considerar o potencial de valorização ao longo dos anos, devendo ser encarado como uma aposta a médio/longo prazo”. “Por outro lado, sendo o valor dos imóveis especialmente impactado pelos ciclos económicos, perceber a dinâmica do mercado e vender no momento certo é essencial para se maximizarem os lucros neste âmbito”, acrescenta o responsável.
Ou seja, como o mercado imobiliário se move em ciclos positivos e negativos, o fator determinante para saber qual era a valorização no final dos 30 anos seria ter a “sorte” de o final desses mesmos 30 anos calhar numa altura em que o mercado estivesse num bom momento.
Contas feitas, onde é que se poderia ganhar mais?
Colocando em perspetiva todos os dados da análise é possível determinar qual o retorno percentual absoluto e anualizado do investimento em cada um dos municípios escrutinados pelo ComparaJá.pt, a pedido do Observador.
Ou seja, ao contrário do que se possa pensar, não é em Lisboa nem no Porto que os investidores poderão esperar maior retorno mas, sim, em Sintra e Gondomar.
Aliás, Sintra é o único município em que o lucro expectável com o arrendamento supera o investimento inicial (50% do imóvel), o que acaba por se traduzir na mais elevada percentagem de retorno ao final das três décadas (226%), cerca de 4% ao ano.
Sintra encabeça o ranking dos investimentosmais rentáveis, ao passo que Oeiras e Matosinhos (além de Lisboa, o lanterna vermelha) também não se afiguram como hipóteses de investimento muito rentáveis, nesta perspetiva, já que o retorno anualizado provavelmente ficaria abaixo dos 3%.
Numa perspetiva geral, José Figueiredo diz ao Observador que, “considerando o preço por metro quadrado médio de compra face ao arrendamento, mesmo com o custo do crédito habitação para financiar parte do imóvel, com impostos, encargos com manutenção e afins, conclui-se que poderá tratar-se de um investimento com potencial de retorno”.
Contudo, “naturalmente que esta é uma realidade que deverá ser adaptada consoante a atratividade da região”, acrescenta. Isto é, os grandes meios urbanos tenderão a ser mais apelativos no que respeita ao imobiliário, portanto é “importante comparar sempre esta aposta face a outras alternativas de investimento que poderão, eventualmente, ter riscos semelhantes e melhores retornos”, conclui José Figueiredo, do ComparaJá.
