Até ao dia 27 de maio, data em que o Observador organiza a Cimeira das Cidades, ouvimos alguns especialistas nas áreas de habitação, tecnologia, ambiente e mobilidade, a quem pedimos ideias para as urbes do futuro. A entrada no evento é gratuita, mediante inscrição, que pode ser feita AQUI.

De acordo com os últimos Censos, de 2021, quase metade da população portuguesa vive nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto. E, pela mesma fonte, o Instituto Nacional de Estatística (INE), o salário médio em Portugal é de 1600 euros brutos mensais, o que corresponde a 1142 euros líquidos.

Uma pesquisa pelas principais plataformas imobiliárias nacionais, que confirma o conhecimento empírico, mostra que encontrar um T1 (quarto e sala) para arrendar por menos de mil euros mensais é muito difícil nas áreas metropolitanas das duas principais cidades — nos centros é quase impossível e nos subúrbios é difícil, sobretudo nos mais próximos das metrópoles.

O que já não é tão difícil é encontrar quartos a 400 ou 500 euros por mês, num mercado em que a informalidade (ou seja, ilegalidade) está instalada. O arrendamento informal (de quartos e casas), sem recibos nem contrato para o inquilino e sem impostos a pagar pelo proprietário, o que viola a lei e lesa o Estado, ronda em Portugal os sessenta por cento dos arrendamentos, de acordo com uma recente auditoria da Inspeção Geral de Finanças.

Há pessoas a viver em tendas em pleno centro de Lisboa e alguns bairros de barracas a voltar a crescer nos arredores da capital.

A crise da habitação está a ganhar um caráter de emergência nacional, sobretudo nas duas grandes áreas metropolitanas do país e a ideia de que a resposta a este problema pode estar escondida à vista de todos – nos edifícios devolutos do Estado (e dos privados, numa segunda fase) – tem o efeito de “abre-olhos”.

É essa a opinião de Luís Mendes, geógrafo e investigador do Instituto de Geografia e Ordenamento do Território (IGOT), da Universidade de Lisboa (e membro do Clube dos 52 do Observador), quando apresenta a mobilização dos devolutos públicos como chave para aliviar a pressão imobiliária (Luís Mendes prefere a expressão “procura insolúvel”) sobre as classes médias nas cidades portuguesas.

“Os devolutos do Estado resolviam num mês metade dos casos de emergência habitacional”, diz o especialista, que vê nestes imóveis públicos abandonados, desocupados ou sem função a “resposta mais executiva e mais pertinente para resolver grande parte dos problemas da habitação nas nossas cidades”. “Num mês”, acredita o especialista.

Uma ideia que não é nova

Parecerá disruptivo, quando tanto se fala da necessidade de nova construção e de expansão urbana, apresentar os devolutos como solução, mas Luís Mendes não tem dúvidas de que a construção nova, além de levantar questões ecológicas e ambientais, não é de todo necessária.

“A utilização dos devolutos do Estado e o incentivo aos privados para colocarem os seus devolutos no mercado é uma medida que se discute há décadas na Europa e que já foi posta em prática em vários países”, garante.

Embora não exista ainda um inventário completo e fidedigno sobre os edifícios devolutos do Estado, sabe-se que cerca de 12% das casas em Portugal estão devolutas. Segundo o geógrafo, há 725 mil casas efetivamente desprovidas de função social e económica, ou seja, “não são casas de emigrantes, não são segunda residência, não são alojamentos locais, são casas vazias e, dessas, cerca de metade está em ótimas condições de ser habitada já. Estamos a falar de 350 mil apartamentos. Só na área metropolitana de Lisboa existem 150 mil casas nestas condições. Recordo que as famílias em carência rondam as 135 mil, a nível nacional”.

Mas numa primeira fase, Luís Mendes nem consideraria os devolutos privados. Poria o Estado a dar o exemplo.

Em Portugal até já se deram alguns passos nesse sentido. O decreto-lei 82/2020 exigia o inventário do património imobiliário do Estado com aptidão para uso habitacional e a criação de uma bolsa de imóveis do Estado para habitação, no âmbito do Programa de Estabilização Económica e Social.

“O próprio Governo da altura percebeu que esta era uma matéria importante.” E o que aconteceu? “Na prática, nada!”, lamenta o investigador, para quem uma resposta rápida a este inventário e a colocação do edificado público devoluto com alguma vocação residencial, mesmo sem reabilitação urbana, ao serviço do arrendamento acessível ou social é necessária e urgente. “Conseguia-se provavelmente satisfazer sessenta mil famílias num mês. Como? Abrindo estes devolutos ao uso residencial para rendas apoiadas ou rendas sociais ou num regime de habitação pública.”

Luís Mendes esclarece que habitação pública não tem de dar resposta apenas aos mais pobres e vulneráveis. “Há décadas que noutros países da Europa é promovida a habitação pública e esta é dirigida também à classe média e não só aos mais vulneráveis – as famílias muito pobres, as minorias, as vítimas de violência doméstica, os imigrantes, os refugiados, os estudantes deslocados ou os idosos carenciados –, que têm uma resposta automática do Estado. Os devolutos permitiriam de uma forma estratégica e a curto prazo, mas com efeitos a longo prazo, responder a essa necessidade”, garante o investigador do IGOT, que dá o exemplo de Viena, capital austríaca, que tem uma das mais altas taxas de habitação pública da Europa (24%), a par dos Países Baixos (30%), da Noruega (23%) e da Dinamarca (21%). Em Portugal esse valor ronda os 2%.

“Em Viena, famílias de classe média pagam cerca de 400 euros por uma casa de 80 metros quadrados. O salário médio austríaco é mais de duas vezes superior ao nosso. O que quero dizer com isto é que é fundamental, a par da aposta na habitação pública, através dos devolutos, rever também os critérios para lhe aceder. Em Portugal, uma família de classe média não tem acesso à habitação pública.”

Uma solução nunca vem só

Mas há mais. Essa família não tem acesso à habitação pública e é-lhe cada vez mais difícil o acesso ao mercado de arrendamento privado. Temos de voltar aos números do início. Em Lisboa, a renda média de um T1 ultrapassa já os 1.200 euros, enquanto o salário médio líquido é de pouco mais de 1.100 euros. É fazer as contas.

É este cenário que a proposta de Luís Mendes pretende inverter. “O Estado tem de assumir o seu papel de regulador e promotor do direito à habitação”, diz o geógrafo, para quem é bem claro como operacionalizar a sua ideia para as cidades do século XXI.

Claro que não é simples. Claro que é controverso. Claro que mexe com muitos interesses e mobiliza muitas resistências e claro que exige vontade e coragem políticas. Mas é possível — e necessário e urgente — na opinião de Luís Mendes.

“Em áreas de procura insolúvel, ou seja, em que a procura não é absorvida nem resolvida pelo mercado, os devolutos são completamente imorais. E atenção que isto é um princípio transversal ao planeamento urbano e à política pública municipal de muitas cidades, ao nível da habitação, em grandes sociais-democracias por essa Europa fora.”

“Aliás, eu nem percebo como é que os liberais portugueses olham para os devolutos com toda esta compreensão. Do ponto de vista económico, não há nada mais irracional do que ter 15% de recursos parados, em vez de lhes dar uma função económica e social”, acrescenta o especialista.

Operacionalizar a ideia de Luís Mendes para as cidades do século XXI na área da habitação exige uma abordagem “multidisciplinar”, com várias medidas e soluções, todas interligadas. Até porque eleger a mobilização dos devolutos, primeiro do Estado e depois dos privados, para resolver a crise habitacional é, segundo o investigador, não só indissociável de medidas de regulação do mercado de arrendamento como é fundamental para esta regulação. “Aumentando significativamente a oferta pública de habitação, regula-se o mercado ao absorver a imensa procura insolúvel existente”, explica o especialista.

Da ideia à prática

A mobilização pelo Estado Central e pelas Autarquias do património imobiliário devoluto público, com vocação residencial, para arrendamento social seria o primeiro passo, tendo como objetivo, através da reabilitação urbana, criar uma bolsa de stock habitacional reabilitado assim e aumentar a oferta pública de habitação, alargando-a ao arrendamento acessível.

Fundamental será também pôr fim à alienação e venda de património público vocacionado para habitação, inclusivamente pelos inquilinos, que deixariam de poder comprar as casas incluídas na bolsa pública de habitação.

Embora saiba que não é uma ideia popular, Luís Mendes explica porque é contrário à alienação de património público. “Já temos cerca de metade do nosso património de habitação social alienado a famílias que compraram as casas por 40 mil euros e que agora estão a vender por quatro ou cinco vezes mais, introduzindo a especulação imobiliária no que era o setor público. Este é o próximo cavalo de Tróia da gentrificação”, alerta o investigador, que considera que a tendência tem de ser precisamente a contrária.

“Estamos numa fase em que o Estado não pode perder propriedade. Pelo contrário, deve adquiri-la, ao mercado e à finança, e trazê-la para o domínio público de forma a equilibrar a profundamente desequilibrada balança da habitação em Portugal, com um o peso de 98% de oferta privada e 2% de oferta pública.”

Outra questão essencial para um novo paradigma da habitação, em que o setor público ganharia terreno, graças à utilização dos devolutos, é a clarificação do que é arrendamento acessível.

“Não se pode indexar o que se entende por arrendamento acessível ao valor de referência do mercado em vez indexar aos rendimentos das famílias”, esclarece Luís Mendes. O conceito de arrendamento acessível tem que ver com o rendimento do agregado, não podendo a renda ultrapassar um terço deste rendimento. Ou seja, se ganha mil euros, só pode pagar até 330 euros de renda.”

Numa segunda fase é imperativo, para o especialista, dar uso também aos devolutos privados, com um choque fiscal, que preveja penalizações fortes para os que se mantiverem devolutos e incentivos fiscais, que poderiam ir até à isenção de impostos, para os que entrem no mercado de arrendamento acessível.

Esta é outra guerra, mais difícil de travar, mas que já foi travada, com resultados positivos, em cidades como Barcelona, Berlim, Paris ou Amesterdão.

Claro que tudo isto só funcionará com a fiscalização do arrendamento informal. “Sou favorável a penalizações fortíssimas no caso do arrendamento informal. Segundo a mais recente auditoria da Inspeção Geral das Finanças, 60% do arrendamento em Portugal é ilegal, informal, não paga impostos”, revela Luís Mendes, que vê neste fenómeno um buraco negro.

“Tal como na astronomia, o buraco negro do arrendamento exerce uma influência brutal em tudo o que o envolve, suga tudo e distorce tudo à volta. A distorção dos preços do arrendamento é indissociável da dimensão do mercado informal e a única forma de controlar isto é ter uma fiscalização muito mais regulada, funcional, exequível e pertinente”. Para o especialista, isso seria garantido por uma entidade semelhante à ASAE, que regulasse e fiscalizasse efetivamente o funcionamento do arrendamento, uma espécie de Registo Nacional do Arrendamento (RNA), onde teriam de ser registados todos os contratos celebrados.

A proposta de Luís Mendes talvez não resolva todos os problemas da habitação, mas é uma alternativa sobre a qual, acredita o investigador, vale a pena refletir. Até porque não faltam exemplos noutros países da Europa que atestam os seus méritos. “Não exige milagres, apenas escolhas políticas corajosas.”