O Alojamento Local em Lisboa e Porto era muito procurado pelos turistas que vinham para escapadelas de fim de semana, chegavam em companhias low-cost e queriam casas a preços acessíveis, ainda que pequenas, e localizadas perto das atrações turísticas e da vida noturna. Agora os clientes são outros e têm necessidades diferentes. São muito menos, mas ficam mais tempo, semanas ou mesmo meses. Procuram mais espaço, mas sobretudo vistas e varandas, e elegem como aspeto fundamental uma boa internet.

A atividade que foi um dos motores, e ao mesmo tempo produto, do boom turístico nas duas principais cidades portuguesas, acabou 2020 com taxas de ocupação na casa dos 10% a 11%. Em termos anuais, a ocupação foi de apenas 23%. A queda na faturação rondou os 70%, ultrapassando os 80% em  Lisboa e Porto, de acordo um balanço divulgado pela ALEP (Associação de Alojamento Local em Portugal). E pela primeira vez, o número de casas em Lisboa recuou, terão desaparecido quase 2.000 ofertas online.

Em ano de pandemia, Alojamento Local perde casas em Lisboa e cresce em Portalegre, Guarda e Bragança

A evolução não se mede apenas pelos números da queda vertiginosa de clientes e receitas, há também mudanças no perfil da procura. Algumas já existiam, mas ganharam força com as circunstâncias criadas pela pandemia. Outras apareceram porque surgiu a oportunidade de ocupar espaços que antes eram inacessíveis, ou devido ao preço ou porque estavam sempre em elevada rotação de entradas e saídas.

Mesmo com muito menos procura e sem os lucros do passado, muitos proprietários não desistem. Argumentam que mesmo a faturar metade do que faturavam conseguem um retorno maior do que se colocassem as casas no arrendamento de longa duração. Para muitos o Alojamento Local (AL) tornou-se na principal fonte de rendimento. Mas é mais do que isso.

De acordo com o perfil traçado no inquérito online conduzido pelo ICSTE junto do associados da ALEP, uma larga percentagem dos proprietários/gestores de Lisboa e Porto tem qualificações elevadas e situa-se na faixa etária entre os 50 e os 60 anos. Uma grande parte tem ou tinha uma carreira consolidada noutra área, mas o AL deu-lhes a oportunidade de mudar de vida. Para Alexandre Marques, proprietário de apartamentos na Linha de Cascais, o AL “é o Plano B da minha vida profissional.” Patrícia Sousa Lima trocou uma carreira consolidada num grande escritório de advogados para gerir mais de 20 apartamentos e não tenciona voltar atrás.

As alternativas pouco atrativas do arrendamento de longa duração — por um conjunto vasto de razões — e a expetativa de que 2021 será já um ano retoma, fazem com que a maioria resista. Pelo menos para já. E a crise do turismo até pode reforçar este segmento como a principal oferta, face a estruturas mais tradicionais como os hotéis que terão maior dificuldade em lidar com a imprevisibilidade de uma retoma a vários ritmos e aos solavancos.

Nómadas digitais, estrangeiros em teletrabalho e portugueses em transição

Um dos novos tipos de clientes, destacado por Eduardo Miranda, presidente da ALEP, são os jovens estrangeiros nómadas e digitais. Atraídos pelo ambiente pró-startup de cidades como Lisboa e Porto, pelo custo de vida acessível e pelo sol, esta procura já existia antes do Covid, mas a oferta era inadequada porque não permitia estadias mais prolongadas. Estes “turistas digitais”, podem trabalhar a partir de qualquer lugar e gostam de mudar de local com frequência. O Algarve passou ser também um destino de eleição, sobretudo Lagos, muito por via do “passa palavra” online entre estas pessoas, que – vivendo e viajando, sozinhas ou em pares – fazem parte de comunidades online de grande abrangência geográfica.

Com a pandemia vieram também os trabalhadores digitais, pessoas que devido ao confinamento nos seus países estavam em teletrabalho e optaram por se deslocar para um destino mais atrativo. Os fatores de atração são os mesmos, mas neste caso podem vir famílias inteiras, sobretudo casais, que tendo fortes restrições às deslocações nos seus países optaram por fazer o confinamento durante três ou quatro meses num país com bom tempo.

E ao contrário do que acontecia antes do Covid, agora esta oferta está disponível porque a procura caiu muito. Antes, a rotação elevada de ocupantes do alojamento local não permitia segurar uma estadia mais prolongada. “Não conseguia encontrar alojamento por dois meses, ou então o valor ia ficar desproporcional”, reconhece Eduardo Miranda. As ocupações mais prolongadas aconteciam pontualmente no inverno e por um mês, graças a preços que eram 30% a 40% mais baixos dos da época alta. Agora as estadias esticaram.

A boa gestão apontada na primeira fase da pandemia também contribuiu para que este tipo de clientes privilegiasse o nosso país em 2020. Para estes não basta a internet, podem procurar alojamentos de maior dimensão e com espaço interior ou exterior. As varandas, jardins e terraços (ou mesmo a vista) são especialmente valorizados, diz Eduardo Miranda. Já o estacionamento é dispensado. Neste grupo estão também estudantes de mestrados que passaram a ser ministrados online, e que têm de estudar à distância.

Não é por acaso que as maiores quedas na procura se deram nas cidades de Lisboa e Porto, onde a oferta era mais virada para o turista de curtas estadias, com casas mais pequenas e localizadas em zonas históricas (onde a fibra ótica não existe, o que obriga a remendar a velocidade da internet com hotspots).

Alexandre Marques, co-proprietário e gestor de quatro apartamentos em Carcavelos e um outro em Lisboa, confirma ao Observador que foi na capital – onde tem um apartamento em plena zona histórica do Rossio – que sentiu a queda mais acentuada. Em Carcavelos, na linha de Cascais, a quebra foi mais ligeira, mas reconhece que teve sorte. Um dos clientes que veio de férias no Inverno vindo da Alemanha antes da pandemia decidiu ficar para desenvolver um projeto de trabalho em Portugal. Outro cliente do Brasil optou por não regressar ao país onde a pandemia teve um impacto muito forte e ficou cá a trabalhar. Acabaram por ficar vários meses, acrescenta.

É claro que para estes casos cobra menos por dia do que em estadas mais pequenas. Mas assinala que esta é solução ideal para quem quer ficar alguns meses, porque não tem de se preocupar com os contratos da luz, telefone e internet e água. É um contraste em relação à procura de 2019. As pessoas ficavam três dias a uma semana, muito atraídas pela praia (que está distância de alguns minutos a pé) e é muito procurada pelos amantes do surf. Ao mesmo tempo tiram partido das boas ligações a Lisboa (o comboio) e até a Sintra (por autocarro). “Vinham muitos jovens que passavam o dia na praia e a noite em Lisboa”.

Essa clientela mudou, agora há pessoas que misturam lazer e trabalho e que procuram sair dos seus ambientes para fugir ao stress. Também apareceram emigrantes de segunda geração ou até emigrantes que vieram no Natal visitar a família, mas que, para evitar excesso de proximidade física e risco de contágio, optam por ficar em alojamento local em vez de ficarem na casa dos pais.

Outro tipo de nova clientela que apareceu mais recentemente, refere Patrícia Sousa Lima, são empresas ou marcas — e até modelos — que procuram as casas como cenário para tirar fotografias.

Reservas e cancelamentos ao ritmo das restrições e dos voos

A procura registou várias curvas ao longo de 2020 que até começou com os primeiros dois meses com níveis muito bons para o inverno. Os proprietários/gestores ouvidos pelo Observador destacam as grandes oscilações nas reservas e os cancelamentos efetuados em função do anúncio das restrições às viagens.

Muitas pessoas fizeram reservas e deixaram de poder voar, mas também sucedeu o contrário, embora com menos expressão. Pessoas que deviam ter saído, mas que vão ficando porque não conseguem arranjar solução de transporte para regressar ao país de origem. Janeiro até arrancou com alguma força, mas com o confinamento geral e o encerramento de fronteiras as taxas de ocupação tem sido muito negativas.

Mesmo para quem vai tendo os apartamentos ocupados, o preço cobrado por quatro dias não é o mesmo que o de quatro meses. Até porque a despesa dos proprietários/gestores com limpeza, higienização e mudanças de roupas é menor. Em alguns casos até se prescinde da limpeza intermédias para evitar potenciais contágios. Daí que a faturação tenha caído mais que a taxa de ocupação, de acordo com dados da ALEP.

Apesar das enormes quedas de faturação, a maioria dos inquiridos pelo ISCTE mantinha-se otimista quanto à retoma da atividade já este ano. E tencionavam manter as suas casas no Alojamento Local mesmo quando não há procura. O Alojamento Local de média duração, entre três a seis meses, era a segunda opção — sobretudo nas cidades de Lisboa e Porto, o que confirma uma alteração estrutural na procura.

Apesar das enormes quedas de faturação, a maioria dos inquiridos pelo ISCTE mantinha-se otimista quanto à retoma da atividade já este ano. E tencionavam manter as suas casas no Alojamento Local mesmo quando não há procura. O Alojamento Local de média duração, entre três a seis meses, era a segunda opção — sobretudo nas cidades de Lisboa e Porto, o que confirma uma alteração estrutural na procura.

A consulta online que foi realizada entre 23 de julho e 2 de outubro aos associados da ALEP, e que teve como principal objetivo perceber qual o impacto que a Covid-19 estava a ter no setor,  aponta para uma queda de receitas mais acentuada do que dos níveis de ocupação, o que indicia uma descida de preços que estará também associada ao prolongamento das estadas. Lisboa e Porto sofreram as maiores quedas.

Outra procura que despertou para o Alojamento Local foi a dos portugueses em situação de transição. Sejam os profissionais deslocados, um grupo que cresceu com a pandemia e a circulação de pessoal médico ou de apoio social, sejam as pessoas que estão em mudança de casa ou têm obras ou estão a passar por divórcios. Esta procura já existia no passado, mas o Alojamento Local não dava solução (mais uma vez por causa dos preços e da indisponibilidade para períodos mais longos) e o arrendamento tradicional também não era a melhor opção. Outro fator pandémico que trouxe novos clientes foram as quarentenas dentro de família, que viram no Alojamento Local uma solução para casas que não permitiam o isolamento exigido.

“Para necessidades de residência temporária entre 1 a 9 meses, o AL é a fórmula ideal pois não obriga a investimentos em mobiliário, e equipamento, evita contratos de água, luz e TV e internet, que não fazem sentido em estadias destas durações”, assinala a ALEP no balanço sobre o ano de 2020.

O crescimento da oferta de Alojamento Local fora dos grandes centros urbanos, e em particular, nas zonas mais procuradas do litoral, foi outra das tendências que ganhou força em 2020. Patrícia Sousa Lima indica que a procura pelos apartamentos que gere em Santa Cruz (concelho de Torres Vedras) e Serra da Estrela até cresceu em 2020, face a 2019, muito por força dos portugueses. Famílias que procuram casas com espaços exteriores fora das grandes cidades, às vezes até para estarem em teletrabalho durante a semana, com espaço e ar livre que não têm suas residências citadinas.

Apesar de Lisboa e Porto concentrarem quase 30% da oferta, os distritos de Bragança, Portalegre, Guarda, Vila Real e Viseu protagonizam o maior aumento da oferta. Estas regiões do país tiveram maior procura o ano passado, aqui mais protagonizada por turistas nacionais que fugiam de zonas de maior aglomeração na costa. O nicho do turismo de natureza também é uma boa oportunidade para o Alojamento Local já que a procura nestes segmentos não tem dimensão (nem quer) para ofertas mais massificadas.

Quem são os donos/gestores e qual a importância do AL para as suas finanças

No final de 2020, o Alojamento Local tinha 95 mil registos e 220 mil quartos — e era principal oferta de alojamento turístico em Portugal. Grande parte desta oferta está pulverizada por milhares de pequenos proprietários e gestores. A maioria dos gestores administra casas de pequenos proprietários, para quem o Alojamento Local se tornou num dos principais ou mesmo principal rendimento.

Metade têm apenas uma casa e 27% terão dois a três e são sobretudo empresários em nome individual. Um inquérito promovido no ano passado pelo ISCTE aos associados da ALEP — o qual obteve quase 900 respostas validadas — mostra que a dependência económica desta atividade é elevada. Muitos precisam desse rendimento para amortizar dívidas associadas aos imóveis. Para 41% dos inquiridos, o AL é responsável por mais de metade do rendimento do seu agregado, e 38% afirmaram só exercem esta atividade profissional.

Outros vêm neste setor uma lógica mais financeira de investimento. O estudo revela ainda que o nível de qualificação destes gestores/proprietários é elevado. Quase 80% tem ensino superior e muitos tiveram experiências profissionais passadas em áreas que têm alguma proximidade com a habitação, como a arquitetura, engenharia civil ou mediação imobiliária. A média de idade é de 53 anos e muitos tiveram — e em alguns casos abandonaram — carreiras em outras profissões para se dedicarem ao alojamento.

Eduardo Miranda, da ALEP, assinala a qualificação profissional e académica dos proprietários e acrescenta que muitos descobriram o Alojamento Local na sequência da crise financeira de 2011/13, tendo alguns optado por abandonar as suas carreiras dedicando-se a tempo inteiro a esta atividade.

Patrícia Sousa Lima era advogada num dos maiores do escritórios de advogados do pais quando começou a gerir apartamentos em 2015. Conta ao Observador que sempre gostou muito da área do imobiliário — estava atenta aos prédios à venda, mesmo quando não ia comprar. Começou a gerir o apartamento de um amigo em Santa Cruz que, pouco depois, apostou em investir na compra de imóveis em zonas históricas de Lisboa, como o Castelo. O turismo estava a crescer em força e a ideia era já explorar o alojamento local.

Patrícia ainda acumulou com o exercício da profissão durante cerca de um ano, mas em 2016 decidiu dedicar-se em exclusivo à gestão de prédios de vários proprietários. Gostava mais de fazer este tipo de trabalho de que ser advogada e começaram a surgir mais oportunidades para fazer crescer o negócio. Teve de abdicar de um rendimento certo por um incerto, mas percebeu que conseguia igualar o que recebia como advogada. O que aconteceu até 2020. Apesar da queda de receitas, Patrícia continua empenhada nesta atividade e está a aproveitar a fase para consolidar melhorias nas casas e angariar novos clientes.

A poucos quilómetros da capital, Alexandre Marques acumula a gestão do Alojamento Local com outros negócios na área do comércio e importação. O AL não é a sua única atividade, mas é aquela que quer manter, apesar das dificuldades de conjuntura. Não só porque gosta, mas também porque lhe permite encarar a independência financeira, além da atividade que sempre teve. Questionado sobre se pensa deixar a atividade: é perentório a dizer não. “O Alojamento Local é o Plano B da minha vida profissional”. Para além da propriedade e gestão, é também investidor num prédio no Bairro Alto e não tenciona abandonar esta nova atividade a que começou a dedicar-se há quatro anos.

O peso expressivo no rendimento e também a circunstância de ter passado a ser para muitos a principal ocupação profissional, são fatores que ajudam a explicar porque é que a maioria dos proprietários/gestores resistem em deixar cair o Alojamento Local.

O inquérito realizado pelo ISCTE aponta a capital como a região onde a dependência económica do AL é maior —  cerca de 60% dos titulares dizem tirar mais de metade do rendimento desta atividade, o que é acompanhado também pelo maior número de pessoas dedicadas em exclusividade. No Porto, estes números baixam um pouco, e é no Algarve onde se encontra o menor nível de dependência económica do AL. É também nas duas maiores cidades, que encontramos mais pessoas a exercer o alojamento local de forma permanente e em exclusividade. Destaca-se ainda a situação do Algarve onde a atividade do AL é muito mais sazonal e focada na exploração de uma segunda residência. Estas três regiões concentravam 70% da oferta em Portugal.

Maioria dos promotores afasta arrendamento de longa duração

Segundo o levantamento feito pela associação do setor a partir das consultas a ofertas online em Lisboa, mais de 1800 propriedades desapareceram do Alojamento Local, o que corresponde a 10% da oferta. Esta queda histórica na oferta não é totalmente visível no recuo de registos porque os proprietários hesitam em retirar as suas propriedades do RNAL. Receiam perder o direito a explorar casas nas zonas de contenção onde as autarquias de Lisboa e Porto impuseram travões à expansão deste tipo de oferta.

Por outro lado, a mudança no uso da casa podia implicar o pagamento de imposto sobre mais-valias, caso o proprietário tivesse beneficiado de deduções fiscais no passado, sem que isso correspondesse a um ganho financeiro efetivo, resultante de uma transação. Era “um problema político” que ficou resolvido este ano, diz Eduardo Miranda.

Muitos proprietários estão também na expetativa de uma retoma que lhes volte a trazer os rendimentos do passado e até podem experimentar o arrendamento nesta fase, mas deixando em aberto o regresso ao AL. No entanto, experiência do arrendamento tem riscos  — o incumprimento do pagamento de rendas e a morosidade em fazer despejos muito também devido ao mau funcionamento da justiça.

De acordo com as respostas dadas no inquérito promovido pelo ISCTE, a percentagem de pessoas que admitia passar para o arrendamento de longa duração não é muito expressiva — cerca de 20% dos inquiridos encaravam essa opção, mas focada no arrendamento privado. A principal motivação para esta solução é a necessidade de compensar as perdas no Alojamento Local, sobretudo quando as despesas continuam a existir (por exemplo, encargos com empréstimos para obras). Já o número de proprietários gestores que admitiam aderir aos programas de estímulo públicos Renda Segura ou Porto com sentido, era relativamente residual.

São várias as razões que alimentam as reservas ao arrendamento, algumas das quais se sobrepõem.

• Razões de ordem financeira (não compensar/baixa rentabilidade face ao AL).
• Razões associadas à falta de confiança no Estado/legislação (instabilidade legislativa e fiscal, receio da gestão pública de imóveis/insuficiente proteção dos senhorios.
• Razões de ordem prática relacionada com a vida pessoal, como ficar sem atividade pessoal, perda do usufruto do imóvel ou este não ser adequado a esta procura devido à dimensão e localização.
• Razões associadas à manutenção dos imóveis: maior desgaste/risco
• Razões relativas ao compromisso temporal que não permite mudar de planos

Eduardo Miranda aponta outros constrangimentos para esta transição. Muitas das casas neste formato são pequenas entre 20 a 30 metros quadrados e dificilmente podem ser direcionadas para uma procura de residência permanente, sobretudo em Lisboa e nas zonas históricas.

Apesar das enormes quedas de faturação, a maioria dos inquiridos pelo ISCTE mantinha-se otimista quanto à retoma da atividade já este ano. E tencionavam manter as suas casas no Alojamento Local mesmo quando não há procura. O Alojamento Local de média duração, entre três a seis meses, era a segunda opção — sobretudo nas cidades de Lisboa e Porto, o que confirma uma alteração estrutural na procura.

O Alojamento Local representava quase 50% das dormidas em Lisboa e 60% no Porto, diz Eduardo Miranda com base nos dados relativos à taxa turística. Mas o papel deste tipo de oferta não tem sido bem entendido pelo poder político, lamenta, considerando que o Alojamento Local é visto como descartável pelas autoridades centrais e locais.

“Sentimos uma tendência para querer asfixiar, uma falta de flexibilidade. Há muitas barreiras e o AL não é visto como um pilar de turismo, mas sim como um negócio imobiliário, ou até de especulação imobiliária. Os decisores acham que é uma boa ideia haver essa transição massiva (até porque poderia ajudar a resolver o problema da falta de oferta para habitação em algumas zonas). “É desnecessário até porque essa migração está a acontecer de forma natural”.

O presidente da ALEP até concorda com a a criação de áreas de contenção que foram introduzidas para limitar o AL nas zonas históricas, mas defende que é necessário um equilíbrio. E deixa o alerta.

“Se os proprietários abandonarem em massa esta solução, como parecem querer alguns políticos, isso pode prejudicar a retoma do turismo” — que será, acredita, gradual. Até ao final do verão, vamos ver bolsas de pessoas vacinadas a viajar e muitos dos empreendimentos de maior dimensão precisam de um volume mínimo de frequência para retomar a atividade e justificar a abertura. Nesta fase o AL tem a flexibilidade para responder de imediato à oferta. “E se não tivermos a oferta, vamos ser ultrapassados por outros mercados”. Se um terço do AL migrasse para o arrendamento em Lisboa, diz, seria necessário construir 140 novos hotéis para recuperar a capacidade de oferta.