As Euribor, que servem de indexante à maioria dos créditos à habitação, estão tão baixas que muitos futuros devedores nem ponderam optar por contratar um empréstimo de taxa fixa. Fazem mal: é uma opção inteligente para muitos consumidores. Todavia, as taxas não devem ser fixadas como muitos bancos propõem.
Se for a uma instituição financeira simular um crédito para compra de casa, o funcionário bancário assumirá por defeito que quer um crédito indexado. “Taxa fixa? Assim irá pagar mais”, avisou uma colaboradora do Banco BPI ao Observador. Esqueceu-se, no entanto, de acrescentar “agora”: é verdade que as primeiras prestações são mais altas optando pela fixação da taxa, mas, se a Euribor ultrapassar a taxa fixa, passará a gastar menos mensalmente com a prestação do crédito.
Qual é a probabilidade de as Euribor chegarem, eventualmente, ao nível em que é possível agora fixar as taxas? É alta no longo prazo. Os bancos estabelecem as taxas fixas recorrendo ao mercado de swaps de taxa de juro. É neste mercado que podem trocar fluxos indexados à Euribor a seis meses por um montante fixo durante dois a 50 anos. Essa taxa fixa é repercutida ao cliente.
O problema é que, quando indagados por créditos de taxa fixa, os bancos propõem essencialmente fixar durante cinco anos. Aliás, alguns, como o Crédito Agrícola e o Santander Totta, não têm outra opção que não seja a taxa fixa a cinco anos. No remanescente do prazo do crédito, a prestação passa a indexada. No entanto, o que mais deve interessar é a taxa fixa de longo prazo, de preferência pela duração total do empréstimo.
Estique a taxa fixa
Fixar a taxa por cinco anos não deve interessar aos clientes bancários. A taxa swap a cinco anos está perto de 0,05%, mas as expectativas dos agentes do mercado monetário apontam para que as Euribor não cheguem a esse valor antes do final de 2019, segundo os negócios no mercado de futuros sobre a Euribor a três meses. A Euribor teria de ser muito superior a 0,05% durante o ano seguinte para compensar a opção pela taxa fixa.
Assumindo a taxa média esperada para a Euribor a três meses até setembro de 2020, um crédito de 100 mil euros com um spread, a margem que o banco soma à taxa-base, de 2%, traduz-se num custo de 21.878 euros nos primeiros cinco anos, assumindo apenas a soma das prestações mensais. Com a taxa fixa, o custo seria de 22.267 euros.
As taxas fixas de mais longo prazo são mais altas – 1,036% a 30 anos, por exemplo –, mas compensam, especialmente porque retiram incerteza do seu planeamento orçamental. Basta regressar mentalmente a meados de 2012 para recordar que as Euribor estavam a cotar a valores superiores.
Euribor a 3, 6 e 12 meses vs taxas swap a 10, 20 e 30 anos.
Embora sejam taxas fixas, o valor a contratar no crédito à habitação dependerá da cotação da taxa swap alguns dias antes da data da escritura. Como se vê na figura anterior, as taxas swaps movimentam-se independentemente das Euribor. O mínimo histórico da taxa swap a 30 anos, de 0,724%, foi atingido em abril de 2015, 19 dias depois do nosso artigo “Crédito à habitação. Está na hora de fixar a sua taxa de juro”.
Uma hipótese simples
Ninguém sabe o destino que terão as taxas de juro no longo prazo, mas é improvável que se mantenham em valores negativos durante os 10, 20 ou 30 anos de um crédito à habitação.
Em que nível estão as taxas fixas?
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As taxas swap estão perto dos seus mínimos históricos. A estes valores soma-se o spread aplicado pelo banco.
5 anos: 0,037%
10 anos: 0,551%
15 anos: 0,876%
20 anos: 0,998%
25 anos: 1,034%
30 anos: 1,036%
35 anos: 1,027%
40 anos: 1,014%
Fonte: Bloomberg a 22 de fevereiro de 2016.
Optando pela taxa fixa, é possível saber exatamente quanto se pagará em prestações ao longo da vida de um empréstimo. Por exemplo, um crédito de 100 mil euros a 30 anos com um spread de 2% representa uma despesa total de 152.359 euros contabilizando a taxa swap a 30 anos de 1,036%. Como se compara com um empréstimo de taxa variável?
É preciso fazer assumpções. Usando os contratos de futuros como certos nos próximos cinco anos e uma fase de transição de cinco anos até à taxa média histórica – desde que foi lançada no final de 1998, a Euribor a 12 meses, foi, em média, de 2,5% –, a opção pela taxa variável representaria uma despesa de 158.094 euros. Com estas assumpções, custaria mais 5.735 euros do que optando pela taxa fixa.
A poupança não é substancial, porque representa uma redução de custos de 3,63% em 30 anos, mas não ignore o maior benefício: a prestação manter-se-á durante a duração do crédito. Com a taxa fixa, o orçamento familiar não tem surpresas – nem positivas, nem negativas.
Nem todos os bancos têm
Há dois problemas para quem deseja eliminar as surpresas da prestação do crédito à habitação. O primeiro prende-se com a comissão de amortização antecipada do empréstimo: regra geral, os bancos cobram 2% do montante amortizado nos financiamentos de taxa fixa, enquanto nos créditos de taxa variável a comissão máxima é de 0,5%. Se pondera pagar a dívida mais depressa do que o contratado, esta informação pode refrear a opção pela taxa fixa.
O segundo problema está no facto de nem todos os bancos disponibilizarem créditos de taxa fixa e, quando incluem nas suas ofertas, limitam os períodos a uma dezena de anos. Isto quer dizer que há menos concorrência nos empréstimos à habitação de taxa fixa e, logo, menor probabilidade de receber boas propostas.
Esta realidade fica clara no primeiro perfil de cliente bancário que o Observador aplicou na busca dos melhores créditos de taxa variável e que replica agora para encontrar as melhores propostas de taxa fixa. Apenas o Novo Banco estende os prazos de taxa fixa até aos 40 anos, que é o que procura a engenheira de 25 anos que precisa de 107 mil euros adquirir um pequeno apartamento no Porto avaliado em 135 mil euros.
| Banco | Encargo mensal (primeiro mês) |
Taxa fixa + spread | TAER |
| Novo Banco | 503,61€ | 1,346% + 3,00% | 5,110% |
| Fonte: simulador do banco a 22 de fevereiro de 2016. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. | |||
O simulador do Novo Banco usou a cotação da taxa swap a 40 anos de janeiro. A cotação mais recente é de 1,014%, o que se traduz num encargo mensal no primeiro mês de 480,98 euros. Nos contratos de taxa fixa do Novo Banco, a cotação válida é a registada dois dias antes da celebração da escritura.
Os 480,98 euros ficam muito longe dos 373,46 euros indicados na solução de taxa indexada do Banco BIC, o valor mais baixo encontrado quando o Observador fez a última ronda junto dos principais bancos.
O Banco Best também inclui créditos à habitação de taxa fixa a 40 anos, mas é apenas um intermediário dos empréstimos do Novo Banco, a instituição que o controla.
UCI mantém-se a 30 anos
Para o segundo perfil, de um casal que procura 100 mil euros num empréstimo de taxa fixa a 30 anos, já há três instituições financeiras que podem satisfazer o crédito. Além disso, uma delas, a Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), é a que oferece o financiamento de taxa variável mais económico, segundo a análise recente do Observador.
| Banco | Encargo mensal (primeiro mês) |
Taxa fixa + spread | TAER |
| UCI | 470,96€ | 3,200% | 4,150% |
| Novo Banco | 515,33€ | 1,252% + 2,80% | 5,048% |
| Banco BPI | 518,59€ | 4,050% | 5,222% |
| Fonte: simuladores dos bancos a 22 de fevereiro de 2016. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. | |||
A UCI tem também a solução mais barata no crédito à habitação de taxa fixa. O simulador da especialista em crédito à habitação, que nasceu da parceria entre o espanhol Santander e o francês BNP Paribas, aponta para um custo mensal de 470,96 euros, mas usa taxas de janeiro. É possível deduzir que, à cotação mais recente da taxa swap a 30 anos, o encargo do primeiro mês baixaria para 448,31 euros, mais 14,15% do que na versão de taxa indexada à Euribor a seis meses.
CGD bisa
Na simulação de créditos de taxa indexada no terceiro perfil – um casal de 60 anos que precisa de 100 mil euros a 15 anos para adquirir a moradia dos seus sonhos na Zambujeira do Mar – foi na Caixa Geral de Depósitos que o Observador obteve o encargo mensal mais reduzido. Na versão de taxa fixa do mesmo financiamento, o banco estatal mantém-se no pódio, apesar de ter apenas três concorrentes. (A UCI também tem crédito de taxa fixa a 15 anos, mas o seu simulador gerou uma improvável taxa de juro de 250%.)
| Banco | Encargo mensal (primeiro mês) |
Taxa fixa + spread | TAER |
| Caixa Geral de Depósitos | 877,82€ | 1,450% + 2,15% | 6,740% |
| Novo Banco | 874,61€ | 0,731% + 2,65% | 6,946% |
| Montepio | 958,77€ | 1,660% + 1,85% | 8,263% |
| Banco BPI | 998,53€ | 3,350% | 9,108% |
| Fonte: simuladores dos bancos a 22 de fevereiro de 2016. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. | |||
Mais uma vez, os simuladores calculam as prestações com referência às taxas swap de janeiro. Aplicando a taxa swap a 15 anos mais recente (0,876%), o encargo mensal na Caixa Geral de Depósitos baixaria para 849,85 euros, mais 4,87% do que na versão de taxa indexada no mesmo banco.
Como fizemos
Procurámos as soluções de crédito à habitação dos bancos e outras instituições financeiras a operar em Portugal que têm simuladores operacionais nos seus portais. Encontrámos nove instituições com empréstimos de taxa fixa disponíveis. Estes são os spreads previstos nos seus preçários para crédito à habitação própria permanente no regime geral:
- Banco Best (intermediário para crédito do Novo Banco): taxa fixa a 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 15, 20, 25, 30 ou 40 anos com spreads de 1,95% a 5,80%,
- Banco BPI: taxa fixa a 10, 15, 20, 25 ou 30 anos com taxas de juro entre 2,45% e 6,35%,
- Caixa Geral de Depósitos: taxa fixa a 5, 10, 15, 20 ou 25 anos com spreads de 1,75% a 5,30%,
- Crédito Agrícola: taxa fixa a 5 anos com spreads de 1,65% a 3,00%,
- Millennium bcp: taxa fixa a 3, 5 ou 10 anos com spreads com taxas de juro de 1,95% a 5,85%,
- Montepio: taxa fixa a 2, 3, 4, 5, 10 ou 15 anos com spreads de 2,05% a 4,00%,
- Novo Banco: taxa fixa a 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 15, 20, 25, 30 ou 40 anos com spreads de 1,95% a 5,80%,
- Santander Totta: taxa fixa a 5 anos com spreads de 1,50% a 4,20%,
- Unión de Créditos Inmobiliarios: taxa fixa a 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 ou 30 anos com taxas de juro de 2,35% a 5,20%.
As simulações efetuadas respeitaram os perfis detalhados nos quadros anteriores. Aceitaram-se os seguros propostos por defeito pelos simuladores.
Há outras duas instituições que preveem conceder empréstimos à habitação de taxa fixa, mas que não têm simuladores na Internet:
- Banco de Investimento Global: taxa fixa a 5 anos com spreads de 2,75% a 5,00%,
- Deutsche Bank: taxa fixa a 5 ou 10 anos com spreads de 1,50% a 5,00%.
A par do Santander Totta, o Deutsche Bank apresenta o spread mínimo mais baixo, embora apenas faculte créditos de taxa fixa a cinco ou dez anos.
