O Governo quer que as medidas do novo pacote legislativo para a habitação cheguem ao terreno este ano e confia na prioridade dada por todos partidos ao tema para garantir a viabilização das novas regras no Parlamento que esta sexta-feira vai discutir as propostas dos partidos e Executivo.

Em entrevista ao Observador, a secretária de Estado da Habitação define metas ambiciosas para a adesão dos proprietários ao programa das rendas a preços acessíveis. A expetativa avançada por Ana Pinho é a de que 20% do mercado de arrendamento, excluindo as casas em más condições e o segmento mais alto, possa aderir a este programa que quer criar oferta de rendas acessíveis, com 20% de desconto face ao preço de mercado, para as famílias.

A secretária de Estado da Habitação afasta a ideia de um “subsídio cego. Piscinas, condomínios privados e “belas vistas para o Tejo não entram”, diz. A responsável avisa ainda que, se houver incumprimento das regras, por parte de proprietários ou inquilinos, os beneficiários vão ter de devolver os benefícios concedidos pelo Estado em IRS ou IRC. As contas do Governo para o impacto da aplicação deste programa na perda de receita fiscal apontam para menos de três milhões de euros em 2019 se as medidas avançarem no segundo semestre.

A secretária de Estado da Habitação defende ainda as medidas de reforço da proteção de inquilinos vulneráveis, com mais de 65 anos ou deficiência a partir dos 60%, lembrando que muitas pessoas que deveriam ter sido protegidas na transição para o novo regime de arrendamento, não o fizeram por ignorância e perderam a proteção que a lei prevê.

Qual é a expetativa do Governo para o pacote de habitação estar em vigor?
São vários diplomas. Alguns com efeito imediato como as resoluções de Conselho de Ministros, os decretos-lei terão de passar pela promulgação do Presidente e há três diplomas que têm de ir à Assembleia da República. Os vários grupos parlamentares identificam as questões da habitação como uma prioridade, temos confiança de que possa ser algo que não demore muito.

Mas a ideia é que esteja em vigor este ano?
Espero que sim. Um dos diplomas que tem de ir ao Parlamento altera a lei do arrendamento, os outros dois têm que ver com alterações relacionadas com a tributação. Um sobre a redução das taxas autónomas para o arrendamento de longa duração e o outro é o regime fiscal aplicável no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível.

Para quem são as novas medidas anunciadas para a habitação?

Uma das questões mais emblemáticas é o reforço à proteção de inquilinos vulneráveis. O Governo quer a renovação dos contratos automática para idosos (mais de 65 anos) e deficientes (acima dos 60%) que vivam na mesma casa há 25 anos, mas o PS numa iniciativa autónoma baixou esse período mínimo para 15 anos. Acha que este intervalo pode ser reduzido na lei final?
O arrendamento é uma prerrogativa da Assembleia da República. O Governo faz propostas, mas quem tem competências nesta matéria é a Assembleia. Consideramos que a nossa proposta é adequada e equilibrada.

Porque estabeleceram o período de 25 anos?
É um período razoável para considerar que, de facto, a pessoa tinha feito ali uma parte significativa da sua vida. Não é uma ciência exata, mas nas leis tem de haver uma definição muito clara de limites, deixar muito pouco à discricionariedade. Para termos todas as vantagens do ponto de vista da certeza jurídica, da segurança, da constitucionalidade e das garantias. Pode ser muito duro na prática, mas temos de viver com isso. Considerámos que 25 anos era um horizonte de tempo já alargado. Uma pessoa a partir dos 40 anos, fez ali a sua vida.

Não sabe qual é o universo de pessoas que estarão nessa situação?
Temos a ideia que isto abrange essencialmente os contratos pré-RAU (Regime de Arrendamento Urbano), anteriores a 1990. E vai mais ou menos até três anos do RAU. Como o RAU entrou em vigor em 1990, apanha 1990 a 1993. São abrangidas as pessoas que tenham mais de 65 anos e que residam na mesma casa há 25 anos, no momento em que a lei entrar em vigor.

Os senhorios não podem denunciar contratos, mas podem aumentar a renda…
Esta alteração visa colmatar algumas disfunções que resultam da lei anterior (2012). A lei anterior definia uma pessoa com mais de 65 anos só podia transitar para o NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano) por acordo entre as duas partes. Só se uma pessoa idosa aceitasse essa transição é que deixava de estar protegida. Mas com o mecanismo instituído, a pessoa recebia uma carta com a proposta de transição. Mas era necessário comunicar que tinha mais de 65 anos para ficar protegido. Tinha de invocar esta condição, ou da deficiência. O que aconteceu em muitos casos, é que por ignorância ou alguma falta de conhecimento da lei, os contratos transitaram e as pessoas perderam essa proteção.

E há muitos casos?
A informação que nos tem chegado das juntas de freguesia e municípios que estão com maior atividade imobiliária é a de que são significativos os casos que deixaram de protegidos, por uma questão de silêncio ou por iliteracia. O regime é muito complexo, estamos a falar de pessoas idosas, algumas que não têm um nível de habilitação alto. Algumas pessoas não se opuseram à proposta do senhorio, deram o seu acordo, porque lhes foi dito que a renda aumentava pouco. Mas não perceberam que ao assinar, passaram para o novo regime. E cinco anos depois ficariam expostos às novas regras de atualização. Houve aqui situações de transição que não acautelaram os interesses de pessoas que são claramente vulneráveis. O que estamos a fazer é aplicar a este universo de pessoas as regras de proteção que as outras têm. Só estamos a estender a proteção que já havia para os casos de transição, permitindo o aumento extraordinário de rendas até ao limite definido na lei. A regra é que a renda pode aumentar até 1/15 do valor tributário do imóvel. E nos casos em que isso aconteça damos aos inquilinos com menores rendimentos o acesso ao subsídio social da renda.

E nas outras situações?
Uma coisa é quando houve um acordo entre inquilino e senhorio para o valor da renda e aí mantém-se a atualização anual prevista na lei. Outra coisa é quando o Estado diz que o senhorio pode aumentar a renda de forma extraordinária no momento de renovação do contrato sem perguntar nada ao arrendatário. E é nestes casos que é ativado o subsídio de renda. Ao mesmo tempo que o Estado diz que o senhorio pode unilateralmente aumentar a renda, também diz ao inquilino que se tiver rendimentos mais baixos, o Estado apoia. Este subsídio aplica-se a quem está no regime transitório e aos inquilinos que sofram esse aumento extraordinário.

O programa de renda acessível impõe aos senhorios aderentes um desconto de 20% face ao valor de mercado calculado pelo INE, mas já existem queixas de que este índice está abaixo do preço de mercado.
Esse argumento é mentira. O cálculo do INE (Instituto Nacional de Estatísticas) é simples. Tem em conta todos contratos assinados em 2017 e depois faz a mediana (o número que está no meio) do valor, por metro quadrado e freguesia. O valor do INE considera o universo total e é feito com os dados concretos. Não há aqui margem para parece-nos. O valor que saiu agora é de 2017 e para o ano vai sair o de 2018.

Ao longo do ano, os preços podem subir…
Existe sempre uma variação mínima entre meses, mas um programa estrutural tem de saber lidar com isso. Do ponto de vista da mediana do INE, são os dados apurados com todos os contratos feitos em Portugal. Podem comparar isto com outros indicadores, já vi usar outras fontes, mas que não têm por base todos os contratos. Mas o universo é muito mais pequeno e feito com base no preço pedido e não no preço dos contratos efetivos que o INE usa. Não há aqui margem para qualquer erro, ponderação ou opinião. É um valor estatístico básico.

Quais são os indicadores considerados?
O valor de referência que vamos usar pondera o valor por metro quadrado, com questões como a área – um coeficiente de ajustamento da área que faz com que um metro quadrado num T0 valha mais do que num T5, e com as características específicas do imóvel, como o certificado energético – obrigatório quando se faz um arrendamento ou uma venda – e perguntas simples e concretas que aferem a qualidade do alojamento: estado de conservação, está ou não mobilado, se têm equipamentos de cozinha, se está num piso elevado sem elevador, tem estacionamento, é a primeira utilização depois de uma reabilitação. São questões muito fáceis e objetivas e fáceis de verificar.

Como?
Foi feito um estudo muito exaustivo, comparando com alojamentos no mercado, para perceber a adesão desta fórmula à oferta que existe e concluímos que o grau de desvio é muito aceitável face à oferta, e que deixa de fora propositadamente dois universos. As rendas mais baixas que correspondem a imóveis sem condições não entram no programa, porque tem de haver condições mínimas para um imóvel entrar. Por outro lado, há um conjunto de coisas que têm valor no mercado e que não valorizamos – piscina, condomínio fechado, bela vista sobre o Tejo. A ideia é dar resposta a uma falha de mercado orientada para as famílias que não conseguem ter uma habitação adequada, um T1, um T2, no mercado. Não é um programa para tornar mais barato o arrendamento, não é um subsídio cego ou um subsídio a um arrendamento de luxo.

O nosso objetivo é muito claro. Baixar o valor das rendas para aquela parte da população que neste momento tem de dispor de 40% do seu salário para aceder à habitação na sua área de residência. Mas também não é para aquela habitação que precisa de uma ajuda muito mais forte e que será dada pela promoção pública ou pelo primeiro direito.

Isto aplica-se a nível nacional? Quais são as expetativas de adesão?
É a nível nacional e sabemos que demora tempo a arrancar. As pessoas precisam de perceber como funciona, depois é preciso ganhar a confiança. As pessoas vão fazer as suas contas e isto é um programa voluntário. Gostávamos de conseguir captar 20% da oferta que está no mercado dentro desta faixa intermédia que deixa de fora o alojamento que não tem condições e o alojamento claramente dirigido para o segmento alto.

Pode traduzir essa percentagem em números?
Sei que no ano passado foram feitos 80 mil contratos de arrendamento. Se tirar o alojamento sem condições e o último percentil, ficaríamos com 20% dos restantes. Sabemos que se estes números fossem conseguidos no segundo semestre deste ano, o impacto em termos de perda de receita fiscal, em IRS e IRC (empresas), seria inferior a três milhões de euros em 2019. O pacote é mais atrativo para quem é tributado em IRS, porque a taxa é superior, mas abrange empresas. Mas também visa atrair nova oferta, o que não traz perda de receita.

Qual? A oferta que está no alojamento local?
Aí já foi dado um benefício no Orçamento que isenta de imposto sobre mais-valias o património que seja colocado no arrendamento. Estamos a pensar em casas vazias, mas também no arrendamentos de partes de casas. Ou também quando há uma casa própria e por alguma razão, ou porque a família cresceu ou porque houve um divórcio. A ideia é facilitar a colocação de casas próprias no arrendamento. A principal razão para o incumprimento de hipoteca é o divórcio. Se cada parte do casal vai ter uma solução habitacional distinta, fica com três encargos.

Por isso também querem facilitar o arrendamento de casas que tenham hipoteca bancária?
Quando temos 72% do parque habitacional ocupado por casa própria, o arrendamento não pode crescer. E sabemos que muitas famílias fizeram este tipo de ocupação porque não tinham alternativa e isso também está a ser um problema. Esta é uma forma de dar uma solução e evitar que estas famílias venham a perder um investimento que fizeram e têm acesso a um rendimento que lhes paga a hipoteca. É uma aposta clara em tentar captar oferta que não há. Outra solução passa por uma pessoa ficar na casa e arrendar uma parte. O que fizemos foi permitir que isso fosse feito no âmbito do programa de renda acessível.

Falando agora dos incentivos ao arrendamento de longo prazo. Dez anos não é tempo demais para um contrato dar desconto na taxa de imposto?
Achamos que não. O nosso objetivo é esse. (Entretanto a proposta de lei enviada para o Parlamento estabelece que haverá um limite — a fixar por portaria — ao valor das rendas que pode ser cobrado com direito ao desconto de imposto).

A maioria dos contratos são de um ano ou pouco mais, porque há expetativa de que o valor da renda pode subir.
Sim. Mas nem todos os investidores têm o mesmo perfil. Há um investidor que investe em imobiliário para arrendamento para ter um rendimento seguro, estável e de longo prazo. Depois há investidores que optam por maior risco para ter oportunidades de retorno mais imediatas, flutuam mais no mercado. Não é por reduzir de dez para oito anos que vou convencer este perfil a mudar. Mas quem está no perfil do investimento tradicional em arrendamento, que ainda é a maior parte do investimento, pretende-se com esta medida — a redução da taxa sobre o rendimento de rendas para metade — incentivar a estabilidade e realização de contratos de longa duração. Temos uma proposta intermédia e que poderá captar outro perfil de investidores. É um contrato mínimo de três anos. prorrogável até aos cinco anos, se o inquilino não se opuser. Mas aqui há limites ao preço da renda e regras muito claras de seguro de renda que minoram o risco.

Quem vai pagar esses seguros?
São os proprietários e os inquilinos. Há produtos orientados para o proprietário e produtos para o inquilino e cada um paga o seu. E é obrigatório para quem entrar neste programa, tal como acontece quando compra casa com um empréstimo bancário. A diferença é que aqui estes seguros não existiam no mercado, estamos agora a trabalhar com várias seguradoras para criar estes produtos. Do ponto de vista do inquilino, queremos cobrir o risco de uma quebra súbita de rendimento. E queremos tornar dispensável o fiador e a caução. Do lado do proprietário, queremos cobrir o risco de incumprimento.

Mas antes o ónus estava do lado do inquilino, a quem era pedido um fiador e caução. O proprietário vai ter mais custos.
Aqui fica coberto. Para entrar neste programa, que é de adesão voluntária, tem claras vantagens fiscais (isenção de tributação dos rendimentos prediais em sede de IRS e IRC) que poderão ser acrescidas nos concelhos em que as autarquias proponham uma baixa do IMI e várias já manifestaram interesse em fazê-lo, como Lisboa. O proprietário tem ganhos, mas não são ganhos sem contrapartidas.

Quem vai controlar a aplicação deste programa?
É muito simples de ser controlado. Há um processo de atribuição que está regulamentado. O contrato é validado pelo IHRU (Instituto de Habitação e da Reabilitação Urbana) na plataforma que será criada a nível nacional. Gere a atribuição das casas e verifica se as regras estão a ser cumpridas, os contratos, a existência de seguros. As seguradoras avisam o IHRU se for quebrado o seguro. Se for o programa de renda acessível for implementado ao abrigo de um programa municipal, caberá à autarquia.

E o que acontece a quem não cumprir?
Se houver um conjunto de incumprimentos definidos no diploma, a entrada da pessoa no programa fica suspensa durante um período de cinco anos e tem de devolver os benefícios que foram auferidos durante o tempo em que esteve em incumprimento. Tem de ressarcir o Estado do tempo de incumprimento com o valor do imposto que não foi cobrado, caso seja proprietário. (Para os inquilinos, a penalização será devolver a diferença entre o valor que serviu de referência para o preço da renda e o limite máximo da renda cobrada, o tal desconto de 20% na renda) que foi custeado e pago pelo Estado, ao reduzir a taxa de IRS. A nossa lógica é de equilíbrio. Qualquer incumprimento será rapidamente reportado, seja pelo inquilino, seja pelo proprietário, seja pela seguradora. Há muitos atores e agentes de sinalização.

Porque é que o Governo decidiu mudar a lei para impedir as denúncias de contrato em casos de obras?
Se o edifício precisa de obras profundas, deviam ser feitas sempre e não me parece que seja uma razão para a quebra de contrato.

As obras tem sido fundamento para muitas quebras de contrato?
Não temos dados quantificados oficialmente, mas o que nos chega da parte de juntas de freguesia é que parte das obras de reabilitação urbana está a ser feita em prédios devolutos. Mas outra parte está a ser usada como mecanismo de denúncia de contratos. Alguns desses contratos deviam ser protegidos — porque abrangem inquilinos vulneráveis — e que por essa via deixam de estar. As obras também têm servido para mudar para contratos dirigidos a outro tipo de inquilino ou para funções que não são habitacionais, como o alojamento local. Aqui a ideia é facilitar a obras em caso de necessidade, mas isso não sirva de pretexto para denunciar contratos. A não ser nos casos em que há risco de queda do edifício.

Mas também se exige que o valor da obra seja maior para suspender o contrato.
Sim mudámos a referência (25%) para o valor de mercado. O problema de usar o valor tributário é que nos centros das cidades há um universo muito alargado de prédios que conjugam três situações que fazem o valor fiscal ser muito baixo. Temos áreas abaixo do regulamento geral dos edificações urbanas e urbanização (1951). A minha casa, por exemplo, não tem nenhum compartimento que cumpre o RGEO, segundo o qual a área de um compartimento tem de ter no mínimo nove metros quadrados. Se conjugar isto, com um edifício antigo e três pisos sem elevador, coisas extremamente comuns nos centros históricos, todas estas características fazem cair o valor do imóvel e não têm o mesmo reflexo no valor de mercado.