Com o atual sistema não é possível produzir habitação a preços mais reduzidos e não haverá solução a curto prazo. Contudo, alguns líderes partidários e comentadores apresentam propostas que evidenciam o desconhecimento da realidade, com soluções que agravariam a situação.

Já houve tempo em que era fácil produzir habitação em quantidade e com custos baixos, mas na época atual passou a ser uma atividade complexa, com grande risco e com custos de produção muito elevados, dos quais resultam preços inacessíveis para a maioria das famílias.

A maioria das pessoas não conhece as dificuldades de quem pretende produzir um edifício, consequência do sistema legal e regulamentar que transformou a produção de habitação num bem de luxo, sem nunca perguntarem quanto custa cada nova exigência. Por isso, a oferta é reduzida e até surpreende que os preços não sejam ainda mais elevados, pelas razões que tentarei explicar.

A localização é o elemento diferenciador, mas nos locais mais atraentes os raros terrenos disponíveis para novas construções, ou edifícios a reabilitar, têm preços elevados.

Mas vamos admitir que comprou um terreno menos central e não loteado. Desde a elaboração dos projetos, licenciamentos até à conclusão das obras de urbanização podem decorrer 4 anos, ou mais, com enormes dificuldades para aprovação, incluindo as exigências das concessionárias que constituem um Estado dentro do Estado. A entrega das infraestruturas ao município, com ligações, também não é fácil nem previsível, mas, finalmente, é proprietário de um bem raro, decorrente dos obstáculos que teve de enfrentar.

Segue-se a elaboração dos projetos de arquitetura e de engenharia, mais de 12 especialidades, com consulta às entidades externas, onde tudo pode acontecer, pois têm de respeitar a legislação do urbanismo e construção que, segundo o Sistema de Informação sobre Legislação do Urbanismo e Construção, encontra-se dispersa por mais de 2.000 diplomas e regulamentos. Mas se tudo correr bem, talvez ao fim de 1 a 2 anos a construção do edifício possa começar devendo satisfazer mais umas dezenas de regulamentos e tudo o que o sistema entender.

Ao fim de 2 a 3 anos pode ter concluído a obra, mas há que obter os certificados dos equipamentos e estabelecer as ligações das redes, o que também não é fácil, pois as regras variam consoante o município e a entidade fornecedora.

Entretanto, desde que comprou o terreno já passaram, pelo menos, 8 a 9 anos, com pagamento do IMT, imposto de selo, IMI anual sobre o terreno, AIMI, IVA, dezenas de taxas, seguros, e encargos com empréstimos bancários, etc..

Finalmente coloca à venda e vai pagar uma comissão de 4 a 5 % para a comercialização.

Os poucos que conhecem este o “monstro” legislativo e regulamentar, repleto de procedimentos e interpretações técnicas e jurídicas, a que se somam os impostos, estão cada vez menos interessados em correr riscos e investir.

Se não houver entendimento político e capacidade de reverter o atual modelo, o custo de produzir habitação continuará a aumentar e a promoção de habitação ficará mais limitada ao segmento alto, que pagará o que entender para viver em alguns locais.

Acresce que, os promotores e construtores em vez de serem reconhecidos por conseguirem vencer uma maratona de obstáculos, ainda são acusados de especulação, associando-os a uma imagem negativa que contribui para também afastar os mais jovens.

Esta descrição pode parecer exagerada, mas não é, pois, a realidade é bem pior, cheia de riscos e incertezas, num confronto diário com inúmeros poderes e com a incerteza das opções políticas.

A culpa não é dos técnicos dos serviços municipais e centrais, mas de quem foi produzindo este modelo avulso, com custos sempre a somar, até chegar à sua judicialização.

Na minha opinião há que refletir sobre esta realidade que não serve para construir uma habitação digna a preços acessíveis.