Todas as crises têm um lado que beneficia alguns dos intervenientes e a crise da habitação não é exceção.

Segundos os dados do INE (Índice de Preços da Habitação), em 2025 o preço das casas aumentou 17,6%, tendo a valorização sido superior nas habitações usadas, (+ 18,9%), do que nas novas (+ 14,2%). Em 2025 foram vendidas cerca de 170.000 habitações, das quais 80% eram usadas e apenas 20% novas. O aumento acumulado dos preços da habitação, com base em 2020, já atingiu 75%.

Estes dados permitem algumas conclusões simples: (1) a oferta de habitação nova está limitada ao segmento de mercado que consegue suportar os elevados custos de construção e as dificuldades do licenciamento; (2) a procura está a ser maioritariamente satisfeita através da habitação usada, cujos preços aumentam mais rapidamente do que os da habitação nova; (3) como o preço médio da habitação nova é 44% superior ao da usada, os preços das habitações usadas poderão ainda continuar a subir; (4) como 70% dos residentes permanentes são proprietários da habitação, o valor do seu património aumentou significativamente, tendo mesmo duplicado nos últimos 15 anos.

Para quem necessita de habitação as dificuldades irão continuar, pelas razões que tenho vindo a referir noutros artigos, pois sem reformas estruturais de fundo dificilmente haverá solução para ajustar o preço da oferta ao rendimento das famílias.

Mas, para os 2,9 milhões de proprietários que vivem em casa própria, uma valorização tão significativa do património só pode ser uma boa notícia, mesmo para os 32% que ainda têm empréstimo bancário.

Este património pode ser entendido como uma poupança forçada: não num PPR, mas numa habitação adquirida para residência numa determinada fase da vida e que, na idade da reforma, poderá ser transformada em poupança líquida, permitindo uma melhor qualidade de vida.

Vivemos uma época em que os apoios estatais à aquisição da habitação estão sobretudo focados nos jovens, atendendo às suas dificuldades. Contudo, a realidade do  outro extremo geracional mostra uma perda gradual de rendimentos na idade da reforma, agravada pelo aumento dos custos com os cuidados de saúde.

Atualmente, o rendimento líquido na reforma corresponde, em média, a cerca de 70% do salário auferido no último ano no ativo. No entanto, prevê-se que o valor relativo das reformas continue a diminuir progressivamente, podendo atingir valores próximos dos 40% nas próximas décadas. Perante este cenário, é legítimo perguntar: como irão viver as pessoas?

Ora, na idade da reforma, muitas pessoas deixam de ter necessidade de viver na mesma cidade ou em apartamentos de média ou grande dimensão. Poderão, por isso, optar por vender ou permutar a sua habitação e adquirir ou arrendar outra num município com preços da habitação e custo de vida mais baixos – eventualmente até com melhor qualidade de vida.

A diferença de preços médios da habitação entre Lisboa ou Porto e os municípios de menor valor poderá ultrapassar os 2.000 euros por m2, o que representa diferenças superiores a 100.000 ou 200.000 euros por habitação, dependendo dos locais e das áreas envolvidas.

Seria, de certa forma, como o reembolso de um PPR de longa duração, sujeito à taxa de 8% de IRS sobre as mais valias.

Contudo, no caso de venda ou permuta do património imobiliário, os impostos associados são bastante mais elevados — IMT, imposto de selo e tributação sobre as mais valias – condicionando estas opções.

Parece-me justo e desejável que fosse criado um programa de apoio aos reformados que pretendessem vender, ou permutar a sua habitação permanente por outra de menor custo, permitindo libertar capital e isentando estas operação de impostos.

Não se trata do Estado dar garantias públicas para a compra de casa, nem conceder isenção de IRS jovem, ou outros apoios, mas simplesmente de não receber de quem já pagou muito ao longo da vida.

A dinâmica de um programa deste tipo, para além de gerar capital adicional numa fase da vida com menores rendimentos, poderia também libertar muitas habitações nas zonas de maior pressão urbanística e, em contrapartida, revitalizar cidades com menor densidade populacional.

A dimensão social da habitação não deve limitar-se apenas aos que necessitam de habitação pública. Deve servir também para apoiar a maioria das famílias que investiu décadas na compra da sua habitação, permitindo que esse património possa servir para financiar uma reforma mais digna, sem impostos adicionais.