O que tem sido dito sobre a crise da habitação é preocupante pois, salvo raras exceções, é revelador do desconhecimento das causas, do atual contexto e das soluções.

Por isso, é pedagógico comparar a atual crise com a situação dramática existente há 50 anos. Em 25 anos as dificuldades de acesso à habitação foram ultrapassadas, mas com as regras atuais nem em 50 anos estaria resolvida.

Em 1970 existiam 2,25 milhões de residências habituais para 8,66 milhões de habitantes. Mais de 120.000 famílias viviam em barracas e a carência de habitação era estimada em 500.000 fogos. Entre 1970 e 1981 a população aumentou 1,17 milhões de residentes, o que agravou a situação.

Construíam-se cerca de 40.000 habitações por ano, mais do que atualmente, e metade era colocada no mercado de arrendamento.

Em 1965 as câmaras municipais foram autorizadas a licenciar operações de loteamento.

Para dotar o Estado de competência técnica para fomentar a produção de habitação social e apoiar as famílias de menores recursos, foi criado o Fundo de Fomento da Habitação em 1969, que foi a escola da promoção pública.

Em 1970 fui publicado o primeiro e único Simplex, digno desse nome, o DL 166/70, que transferiu para os técnicos a responsabilidade pelos projetos, limitando a verificação municipal à conformidade da volumetria com os planos. Esteve em vigor até 1992.

Em 1970 foi publicado o DL 582/70 que criou os alvarás de construção civil.

Em 1973 foi publicado o célebre Decreto 73/73 com a qualificação dos técnicos que poderiam assinar projetos.

Ficou assim criado o modelo que vigora até hoje, com uma diferença. Nessa época os técnicos produziam a legislação técnica do setor e os regulamentos eram poucos e claros. Passados 50 anos mantiveram o princípio, mas são mais de 2.000 diplomas e regulamentos a respeitar, muitos dos quais incompreensíveis para os projetistas e dependentes de pareceres jurídicos.

Em 1974, após a Revolução de Abril, as rendas foram congeladas em todo o território, apesar da inflação ter atingido 350% até 1993, o que, a par do ataque à propriedade durante o PREC destruiu o mercado de arrendamento e conduziu à degradação dos edifícios arrendados e à desertificação dos centros das cidades.

Em 1976 foi criado o Ministério da Habitação e o programa para realojar as populações regressadas das antigas colónias, a par de muitas medidas que começaram a inverter a situação. Foi fomentada a compra de casa com empréstimo e juros bonificados, a urbanização de terrenos e a construção de habitação privada. Foram construídos mais de 40.000 habitações públicas.

No final do século XX a crise estava resolvida, com 73% dos residentes com habitação própria e apenas um reduzido número de barracas.

Entre 1970 e 2001 foram construídos 2,7 milhões de habitações (média de 90.000/ano).

O ponto de partida em 1976 era incomparavelmente mais grave do que o atual, mas houve o alinhamento político, o pragmatismo e a determinação para produzir habitação.

Hoje a crise é mais complexa, os políticos não se entendem, não existem os instrumentos do passado e os constrangimentos não têm limites.

A legislação sobre o ordenamento do território, os pareceres vinculativos de entidades externas com visões redutoras, as diferentes normas e regulamentos de 308 municípios, o “inferno” dos licenciamentos, a par da destruição do setor produtivo entre 2009 e 2014, contribuíram para deixar o país sem resposta.

O aumento de 1,1 milhões de habitantes agravou, mas é igual ao registado na década de setenta do século passado.

O Estado e grande parte das autarquias não têm capacidade técnica para produzir habitação. É difícil transformar terrenos rústicos em lotes urbanos. A reabilitação urbana, com as regras atuais, só permite preços elevados e prazos sem previsão. A mão de obra qualificada para construir é escassa. Os licenciamentos continuam como uma missão impossível, ou então com riscos de insegurança jurídica não recomendáveis. Os custos de construir ou reabilitar com a regras atuais são elevados e os preços inacessíveis.

É preciso reconhecer os constrangimentos, muitos dos quais da UE, desconstruir o modelo que faz parte do problema e aprender com o passado, sob pena de a situação se agravar sem prazo para terminar.