A crise da habitação continua a marcar o debate político em Portugal, e a resposta de muitos é sempre a mesma: mais controlo, mais limites, mais intervenção. A solução parece simples – travar os preços. Mas se há algo que a realidade nos mostra, dentro e fora do país, é que não se resolve a escassez de casas limitando o valor das que existem.
O verdadeiro problema não é quanto custam as casas. É quantas casas há.
Enquanto se impõem tetos, continuam a faltar tetos para viver.
A ilusão do controlo: quando o remédio agrava a doença
Vários países têm tentado combater a pressão habitacional com limites aos preços – e quase sempre com os mesmos efeitos:
- menos oferta,
- menos investimento,
- mercado mais fechado,
- e, ironicamente, preços ainda mais altos a médio prazo.
Vejamos alguns exemplos recentes:
Berlim, em 2020, congelou rendas por cinco anos. Parecia uma solução popular e rápida. Resultado?
- Os senhorios retiraram milhares de imóveis do mercado.
- A construção desacelerou.
- O mercado informal cresceu.
- E quando o Tribunal Constitucional alemão anulou a medida, os preços subiram ainda mais do que antes.
São Francisco, nos EUA, apostou no controlo de rendas há décadas. O resultado foi uma quebra generalizada na manutenção dos imóveis abrangidos, uma redução drástica da oferta e uma inflação acentuada das rendas no mercado não controlado – criando um sistema a duas velocidades, onde a acessibilidade piorou para quem mais precisava.
Mais recentemente, Espanha aprovou tetos às rendas em zonas consideradas de “pressão habitacional”. Em pouco tempo, o número de imóveis disponíveis para arrendamento caiu drasticamente. E os preços, em vez de estabilizarem, subiram.
Viena: o exemplo que funciona — mas não como muitos pensam
Viena é muitas vezes usada como exemplo de sucesso no controlo de rendas. E com razão — mas só quando se conta a história toda:
- A cidade constrói milhares de casas públicas.
- O setor público atua para complementar, não para bloquear o setor privado.
- Há estabilidade regulatória, incentivos à construção e planeamento a longo prazo.
Copiar só o limite das rendas sem copiar o esforço de construção é como tentar fazer um bolo com a receita do recheio, mas sem massa, forno nem forma. No fim, não há bolo. E continuam todos com fome.
A escassez não se controla — resolve-se
O problema da habitação em Portugal não é só o preço — é a falta de casas. E isso não se resolve com limites, mas com:
- Mais construção e reabilitação;
- Licenciamentos mais rápidos e simples;
- Custos de construção e transação mais baixos;
- Estabilidade nas regras e confiança para quem investe;
- Justiça mais célere e eficaz, garantindo rapidez na resolução de conflitos entre senhorios e inquilinos;
- Fiscalidade mais equilibrada no arrendamento, com taxas ajustadas que incentivem contratos justos e duradouros.
A solução está em aumentar a oferta – e isso exige remover entraves e criar condições para construir e arrendar com segurança e previsibilidade.
Portugal não precisa de mais tetos impostos. Precisa de mais tetos reais.
Enquanto o discurso político girar em torno de controlo e contenção, estaremos apenas a empurrar o problema com a barriga – e a empurrar as pessoas para fora das cidades, dos centros e, em muitos casos, do próprio país.
Queremos proteger os cidadãos? Então que se criem condições para que tenham onde viver – com dignidade, com estabilidade e com escolha.
Estabelecem tetos para tudo. Mas continuam sem criar os tetos que realmente fazem falta.
É fácil impor limites. O difícil é construir alternativas.
