1 O acesso à habitação tornou-se um problema político grave: os salários pagos pelas empresas privadas e pelo setor público não são suficientes, em demasiados casos, para garantir este direito básico, atendendo aos preços de mercado das casas ou das rendas.

O facto da taxa de crescimento da construção de habitações ser praticamente nula ao longo de mais de uma década, por comparação com taxas superiores no passado, não significa que o problema esteja apenas do lado da oferta, supostamente “tolhida pela mão do Estado”.

Desde logo porque há uma base de partida diferente e as taxas de crescimento tendem a declinar para bases de comparação superiores. É matematicamente fácil crescer rapidamente quando o ponto de partida é baixo. Além disso, os recursos humanos disponíveis no sector da construção também são hoje muito diferentes do passado, em face dos níveis de formação superiores das novas gerações ou em face da atividade concorrente no mercado de trabalho para a população de baixa formação. Por outro lado, o custo dos terrenos, materiais de construção e energia, também evoluiu desfavoravelmente.

Ainda assim, há evidência de utilização elevada de recursos no sector. Ao longo destes anos, a oferta de habitação absorveu muito investimento (vistos Gold, Fundos de Investimento,…), para além de muitos reformados, trabalhadores e estudantes estrangeiros. Para além disso, o Alojamento Local em Lisboa tem agora, indicadores de oferta muito superiores a cidades icónicas neste domínio, como Barcelona. A renovação das habitações é, de resto, francamente visível não apenas em Lisboa mas noutros destinos turísticos em Portugal. É também notório o fluxo de imigrantes para trabalharem na construção, o que é paradoxalmente, um sinal de sobreaquecimento num sector tido como “estagnado”.

Por isso, a verdade é outra. Ao longo de mais de uma década a oferta serviu segmentos da procura muito ativos e diretamente concorrentes com o espaço para primeira habitação. Para além disso, o Estado e as Autarquias ausentaram-se quase totalmente da oferta de habitação, mesmo descontando (justamente), os anos de pandemia. Independentemente da oscilação das capacidades financeiras do Setor Público, este tem hoje recursos próprios muito limitados de elaboração de projetos, intermediação ou construção e já não dispõe sequer de empresas como a EPUL que contribuíram no passado, de forma relevante, para a oferta de habitação. O parque público para habitação representa apenas 2% do total quando em países ditos liberais por essa Europa fora, representa nalgumas cidades, percentagens de 30% ou até 50%. Entretanto, antes do recente surto inflacionista, as taxas de juro atingiram mínimos e o crédito explodiu, o que favoreceu enormemente a oferta (e a procura) privada. As rendas novas foram também liberalizadas há muitos anos. Mas nem assim o funcionamento liberal do mercado (descontando nesse funcionamento liberal as restrições à imigração, os impostos e os passos burocráticos existentes em todo o lado), resolveu o problema do acesso à primeira habitação. O liberalismo falhou na prossecução deste objetivo e a possibilidade de observação desse resultado fica a dever-se ironicamente, a várias Administrações ditas sociais-democratas que, neste domínio, primaram pela não intervenção durante muitos anos. As Oposições não estiveram mais atentas. Muitos analistas políticos e económicos (mea culpa), tampouco. É este o verdadeiro “melão”.

Dada a dimensão e complexidade do problema não haverá agora uma bala de prata para o resolver. Muito menos uma bala de prata de curto prazo, como parece desejar o Presidente da República, no seu veto ao diploma legal “Mais Habitação”. Para além da evidência de todo o tempo  que está a demorar a construção do edifício legislativo e regulamentar (sem e com maioria absoluta), soma-se a evidência do tempo incontornável que medeia entre o planeamento e a entrega de chaves de uma casa (anos). Tudo isto enquadrado pela falta de capacidade de resposta de um setor de construção sobreaquecido, pela falta de reação de uma oferta potencial mas dormente (edifícios devolutos), pela falta de capacidade de intervenção do setor público, bem como pela falta de capacidade do poder de compra da procura interna, para mais em competição com  outros tipos de procura interna ou externa. Nada disto se resolve “em 2 ou 3 anos”. Conforme já se percebeu pela discussão política em torno do pacote “Mais Habitação”, vão ser necessários muitos anos e múltiplas ferramentas de intervenção do lado da oferta e da procura. Ainda que diferentes forças políticas escolham colocar a tónica do seu discurso nesta ou naquela (não) solução, é bastante claro que nenhuma medida isolada irá resolver o problema. O que não significa que diferentes medidas não sejam potencialmente úteis, pela ampliação ou redireccionamento da oferta no setor da construção; ou pela ampliação do poder de compra da procura interna da habitação, em paralelo com a limitação da procura para algumas das outras finalidades. A sabedoria popular diz-nos que as políticas públicas sempre fizeram uso da “cenoura” (incentivo) e do “pau” (ameaça e penalidade) para “fazer o burro andar na direção certa”. Desta vez não será diferente. Ainda assim, como o Estado não controla todas as variáveis que influenciam o desequilíbrio no mercado de primeira habitação (taxas de juro, custos de energia e materiais de construção, salários privados, taxa de natalidade, taxa de divórcios,…), nada está assegurado.

2 O problema da satisfação da procura pela primeira habitação não se resolverá com uma única medida – uma bala de prata – a curto prazo. Serão necessárias múltiplas medidas do lado da oferta e da procura cujos efeitos demorarão muito anos a satisfazer este objetivo.

Como a oferta se redireciona em função dos tipos de procura mais rentáveis mas não é infinitamente elástica, talvez valha a pena começar por expor quais os desafios deste lado, para depois analisarmos a oferta.

No caso da procura, o fraco poder de compra associado aos baixos salários privados e públicos não é apenas ou sobretudo, um problema fiscal. É um problema de baixos salários brutos que assenta nas atividades de baixo valor acrescentado a que se dedicam muitos trabalhadores. Vivemos numa economia de mercado aberta ao exterior e como é sabido, tudo seria pior se assim não fosse. Esta discussão já deveria estar enterrada há muitos anos, pelo menos desde a queda do muro de Berlim ou da adoção parcial do sistema capitalista pela própria China dita comunista. É também verdade que a taxa de natalidade em Portugal é muito baixa (não vem por esta via, pressão acrescida para maiores encargos com habitações maiores), mas a taxa de divórcios/separações é cada vez mais alta e daqui sim, resulta não apenas uma pressão acrescida na procura de espaços, mas também um enfraquecimento do poder de compra dos elementos dos casais desavindos.

Por tudo isto, mesmo com IRS nulo, os salários brutos pagos pelo mercado não seriam suficientes, na esmagadora maioria dos casos, para sustentarem o pagamento de prestações ou rendas de casa.  É por isso que, dando continuidade ao esforço que tem vindo a ser feito nesse domínio, está prevista pelo Governo não apenas uma baixa de IRS (a confrontar com as propostas no mesmo sentido da Oposição), mas o funcionamento de um acordo com as entidades patronais para aumento progressivo do peso da massa salarial. Estão também previstas do lado da procura, ajudas estatais ao pagamento de rendas ou prestações de crédito (contrariando a subida das taxas de juro erradamente induzida pelo BCE).

Em todo o caso, para além das fragilidades do poder de compra de quem procura a primeira habitação, o que há  também a realçar é a existência de outros segmentos da procura que competem pela oferta no sector de construção e que fazem subir preços e rendas. Sem contar com a pressão que a procura de escritórios, fábricas, infraestruturas, hotéis,… pode exercer sobre o sector da construção, há um óbvio conflito de interesses entre a procura para primeira habitação e a procura por potenciais novos residentes reformados estrangeiros, por trabalhadores estrangeiros (incluindo os que são necessários para construírem mais casas!), por estudantes do ensino superior que são agora em maior número (estrangeiros ou nacionais), por estrangeiros que pretendem vistos Gold, por investidores no turismo (AL), ou até pela procura de habitações para férias. Quanto à procura “para investimento”, pode ser apenas de intermediação de curto prazo (arrendamento ou venda imediatas), o que não levanta problemas de maior dado que a habitação fica disponível para uma procura final; mas pode ser também uma procura para especulação “dormente”, colocando o imóvel fora do mercado e esperando a sua valorização.

De todos estes segmentos de procura, o Governo decidiu moderar ou terminar com a pressão adicional nos casos de Vistos Gold e AL, contando com o auxílio autárquico (nos locais onde os índices de presença deste segmento são manifestamente elevados). O fim das novas licenças parece uma medida acertada. A possível retirada de algumas licenças em 2030 deixará alguns investidores nervosos, mas antes disso, é provável que o próprio funcionamento do mercado implique algumas desistências (oferta excessiva já se fez notar em Barcelona, por exemplo). As benesses fiscais a todos os reformados estrangeiros que aqui vêm residir também deveriam terminar quanto antes como forma de atenuar este segmento de procura concorrente. O investimento especulativo sem colocação imediata no mercado também deve ser penalizado/travado. Quanto aos demais segmentos de procura concorrente com a procura de primeira habitação, não parece fazer sentido moderá-los e a discussão política tem passado – e bem – ao lado dos mesmos.

Do lado da oferta, o que pode ou vai ser feito?

No capítulo da desburocratização, Portugal tem demonstrado, através do Simplex e da presença constante nos tops de rankings de eGovernment que consegue produzir bons resultados nos domínios que decide simplificar. Após tantos anos de queixas sobre a morosidade dos licenciamentos, é irónico o pouco tempo passado agora a discutir as medidas propostas neste domínio. Com avanços e recuos próprios de alguma experimentação, não será neste campo que se verificarão bloqueios de maior à oferta de mais habitação. Até por comparação com cidades estrangeiras onde, para além dos passos burocráticos semelhantes aos nossos, existe por vezes, uma “burocracia privada” temível. Em todo o caso, a burocracia não constituirá um entrave decisivo ao encontro final entre a oferta e a procura. A justiça necessita também de maior celereridadde apesar da evolução positiva registada na generalidade dos processos pendentes (já foram mais de 1,7 milhões há 10 anos e são agora menos de 600 mil).

Uma vez travados alguns segmentos de procura em competição com a procura de primeira habitação é expectável um reajustamento da oferta privada. Contudo, há vários entraves preocupantes.

Desde logo, os custos de construção elevados (com IVA), a somar às taxas de juro mais elevadas, não favorecem o encontro de preços e rendas acessíveis. Mesmo que as margens de lucro possam diminuir, terão sempre que ser razoavelmente positivas em cima de custos de construção/financeiros elevados. Ora se um espaço de 100m2 custar 1600€/m2, então, uma renda próxima de 5% sobre este valor que supere o rendimento de uma aplicação sem risco, já se aproximará dos 700 Euros por mês.  Fora margens de lucro porventura superiores, os impostos sobre imóveis ou os custos de manutenção dos mesmos, a repercutir também na renda.

No domínio deste primeiro entrave há demasiadas variáveis que o Estado não controla. É possível alguma moderação fiscal (IVA, IMT, IMI, IRC), mas o espaço é limitado pelos valores de dívida pública elevados, pela subida de taxas de juro do BCE (trazendo maiores encargos ao Estado) e pela evidência da pressão sobre a despesa pública proveniente de múltiplas áreas. Há muito anos atrás, Adriano Moreira advertia sabiamente, para o dia em que o Estado se encontraria sem meios suficientes para fazer face a todas as funções básicas que supostamente lhe competem. Quando vemos as dificuldades em equilibrar o orçamento mesmo sem ter em conta o crescimento futuro do número de reformados, o aumento das despesas com medicamentos/internamentos prolongados, a falta de médicos, enfermeiros, professores, militares, oficiais de justiça e tudo o mais, percebe-se que não há grande margem para choques fiscais que possam, entre outros fins, baixar de forma decisiva o custo das habitações. De resto, como já se viu no Reino Unido (Liz Truss), os parceiros europeus e os mercados financeiros deixaram de apreciar aventuras neste domínio e castigam pesadamente as iniciativas nesta direção. É Irónico que sejam agora os mercados financeiros a colocar um travão nos sonhos liberais. Mas é esta a realidade.

Um segundo entrave preocupante prende-se com a dormência de uma parte da oferta potencial, ou por comportamento meramente especulativo (o equivalente a um açambarcamento de um qualquer produto de consumo essencial, quando praticado em massa por muitos proprietários); ou por falta de confiança na manutenção de um regime liberal para as novas rendas; ou pela falta de financiamento para as obras necessárias à colocação do imóvel no mercado; ou por simples falta de tempo ou vocação (e grau de aversão ao risco) para gerir um património imobiliário muitas vezes herdado de gerações passadas.

Para acordar esta oferta dormente é possível/desejável um pacto de regime estabilizando as expectativas quanto à manutenção da liberalidade das novas rendas. É necessário também penalizar os proprietários que mantêm os seus imóveis devolutos e usar o aparelho do Estado e das Autarquias para intermediar, com menor risco para os proprietários e com retorno aceitável, o regresso dos seus imóveis ao mercado. Há várias medidas previstas pelo Governo no pacote Mais Habitação que apontam nessa direção  (agravamento do IMI para proprietários de imóveis devolutos, possibilidade de arrendamento voluntário ao Estado que assume depois os encargos com um arrendamento a preços mais baixos junto da população necessitada, desagravamento fiscal para processos voluntários de retorno ao mercado, arrendamento forçado em última instância). Mas seria importante ver mais propostas neste domínio em especial por parte de quem critica a ação governamental. Porque parece claro que este segmento de oferta dormente é demasiado importante para o deixar de fora de uma solução global.

Em complemento da atividade redirecionada da oferta privada e da política do “pau e da cenoura” acima descrita para colocar a oferta privada “dormente” novamente no mercado, o Setor Público está já a ativar uma oferta própria de primeiras habitações e de residências escolares que tenderá a crescer ao longo dos anos. Há múltiplos imóveis públicos que estão a ser identificados para este fim e resta saber se o setor público voltará a desenvolver uma capacidade própria significativa de planeamento e construção ou irá manter um regime de adjudicações ao setor privado e cooperativo. Há vantagens e desvantagens em ambas as vias, mas esse é um debate cujas respostas ficarão mais claras adiante.

O essencial a reter: nenhuma solução isolada resolverá o problema. É necessária intervenção Estatal do lado da procura da primeira habitação e do lado da procura para alguns fins concorrentes (travão). É necessária intervenção estatal do lado da oferta privada e, em particular, do lado da oferta “dormente”. É necessária também uma oferta pública, ainda que recorrendo a adjudicações ao sector privado. No entanto, o Estado não controla todas as variáveis que influenciam o desequilíbrio no mercado de primeira habitação e por isso, não pode assegurar um final feliz para esta longa novela. Muito menos a curto prazo.