Os comentários sobre a habitação, causas e soluções, não param de me surpreender.

Apesar de nunca se ter produzido tão pouco como nos últimos 15 anos, cerca de 14% da média entre 1970 e 2011, não faltam especialistas que emitem opinião sem saberem quanto custa produzir uma habitação e do calvário para se obter o licenciamento. As recentes medidas propostas pelo Governo motivaram muitas críticas por causa do conceito de preço moderado, como se esse fosse o problema. Com as atuais exigências para o licenciamento, construção nova, ou reabilitação, não é possível ter produção com custos acessíveis ou moderados, mesmo sem lucro.

Enquanto não perceberem o problema do lado de quem produz, não teremos solução.

A União Europeia (UE) faz parte do problema e não acredito que apresente soluções adequadas, pois não irá reconhecer as consequências do acréscimo dos custos impostos pelas Diretivas Comunitárias. A UE, que condicionou a produção industrial neste espaço, levando à importação dos bens produzidos na China a preços reduzidos, não teve em conta que a indústria da construção produz bens imóveis que não podem ser importados e agora está confrontada com uma crise generalizada. Só que ninguém quer assumir.

São muitos os exemplos dessas exigências, mas neste artigo tratarei as do Pacote Energia Limpa, apresentado em 2016, com o normativo para a transição energética na década de 2021-2030 e criação da União da Energia e da Ação Climática na UE.

O Pacote Energia Limpa introduziu alterações à Diretiva 2010/31/UE, relativa ao desempenho energético dos edifícios, a qual foi transposta através do DL 101-D/2020, de 7 de dezembro.

Os projetos de arquitetura com data posterior a 1 de julho de 2021 têm de assegurar que as necessidades de energia primária dos edifícios são de, pelo menos, 20% inferiores aos requisitos dos edifícios com necessidades de energia quase nulas.

Nos edifícios novos terá de ser considerada a aplicação do critério específico determinado para os edifícios financiados com verbas do PRR, de cumprimento de critérios de eficiência energética e de procura de energia primária inferior em, pelo menos, 20 % ao requisito NZEB (edifícios com necessidades quase nulas de energia), incluindo a respetiva certificação.

A reabilitação urbana também está sujeita, pois é considerada como “Grande renovação”, quando a estimativa do custo total da obra, compreendendo a totalidade das frações renovadas, seja superior a 25 % do valor da totalidade do edifício. Para determinar o custo de construção, por metro quadrado, é utilizado o da avaliação patrimonial fixado no Código de Imposto Municipal sobre Imóveis. Como em 2024 o custo de construção foi fixado em 665€/m2, significa que as obras de valor superior a 25% (166€/m2), estão abrangidas pela nova legislação, ou seja, qualquer renovação sujeita a licenciamento.

O acréscimo do custo das novas exigências pode ultrapassar os 30%.

Mas não se pense que este “devaneio”, de quem não se preocupa com os custos, se limita aos imóveis abusivamente classificados por alguns “especialistas” como destinados à especulação imobiliária. Não! As residências de natureza social, para idosos e estudantes, também estão sujeitas às mesmas exigências, como se os rendimentos, ou os orçamentos do Ministério da Segurança Social permitissem pagar a fatura. Não está em causa a generosidade de produzir o melhor e o mais eficiente, mas está em causa a falta de bom senso face aos rendimentos das famílias e aos orçamentos de Estado.

O custo de produção de um quarto de uma residência para estudantes pode ultrapassar 80.000€, incluindo o terreno, o mesmo que há 20 anos custava um apartamento T1. Um quarto de uma residência para idosos pode custar mais de 160.000€, o mesmo que um T3 há 20 anos.

O Rei Vai Nu e não adianta ignorar, pois com custos inacessíveis não há preços acessíveis. As exigências da Diretiva são apenas um exemplo de muitas outras que entraram em vigor sem avaliar o custo.