O arrendamento habitacional é um instrumento imprescindível em qualquer sociedade, com maior percentagem do mercado nos países mais ricos e desenvolvidos. Na Alemanha cerca de 50% dos alojamentos são arrendados e na Suíça mais de 55%. Na União Europeia a média é de 30%. Portugal já teve 50% até 1973, tendo reduzido para menos de 20% em 2001.
Mas, se no passado este tipo de oferta já era importante, na época atual é ainda mais, pois: (i) há mais mobilidade ao longo da vida; (ii) o número de divórcios já atingem 70% dos casamentos; (iii) é elevado o número de famílias sem capacidade financeira para contrair um empréstimo para compra de habitação e (iv) o número de imigrantes aumentou 1,2 milhões nos últimos 10 anos.
Perante este tipo de procura seria expectável que uma parte significativa do investimento e das poupanças fosse aplicada em habitações para arrendamento, mas tal não sucede, apesar de estarem aplicados mais de 380.000 milhões de euros em certificados de aforro e depósitos a prazo.
E por que razão tal não acontece, quando a procura é elevada?
A resposta é simples e resulta de uma receita aplicada a partir do final de 1974 e 1975, durante a deriva do Processo Revolucionário em Curso (PREC).
Receita
Foi permitido e até fomentado o ataque à propriedade. Alargou-se o congelamento das rendas a todo o país, apesar da taxa de inflação ter atingido 350% em 20 anos. Uma renda de 100 escudos em1974 valia apenas 23 escudos em 1993. Foram fixadas rendas máximas nos prédios antigos, com a obrigação de arrendar. Os contratos passaram a vitalícios, o que só terminou em 1991, mas os anteriores mantiveram as rendas, até hoje.
Acresce a proibição de despejar os inquilinos que não pagavam a renda e os têm mais de 65 anos mantiveram as rendas vitalícias. Na realidade as habitações arrendadas foram confiscadas pelo Estado passando os senhorios a assegurar a função social.
Passados 50 anos ainda se mantêm alguns dos ingredientes da receita.
Não conheço outra atividade a que fossem aplicadas medidas semelhantes.
Consequências
As consequências são evidentes: 1) deixou de haver mercado de arrendamento, pois em 1981 existiam 1,1 milhões de contratos e em 2001 apenas 740.000; 2) as cidades foram perdendo habitantes, com destaque para os centros. Entre 1981 e 2011 Lisboa perdeu 255.000 habitantes; 3) os edifícios ficaram degradados e em ruína; 4) muitas habitações foram arrendadas para escritórios. Em 2017, cerca de 80% dos escritórios localizados em Lisboa, com menos de 200 m2, utilizavam edifícios de habitação.
Há mais consequências nefastas, mas há uma que merece destaque. Muitos dos inquilinos “privilegiados” com rendas congeladas acabaram a viver em habitações degradadas, sem condições de habitabilidade, esquecidos, idosos sem mobilidade e presos para o resto da vida em edifícios sem elevador. Para estes nunca existiu a esperança de acesso a uma nova habitação social.
A esperança e o regresso ao passado
A Lei do Arrendamento Urbano de 2012 estabeleceu alguma justiça, e por isso os contratos de arrendamento aumentaram 16,2%.
Segundo os Censos de 2021, a média das rendas no país era de 324€, e ainda existiam 150.000 contratos com rendas anteriores a 1991.
A partir de 2016 verificou-se, de novo, a imposição de medidas que inverteram a confiança no mercado de arrendamento. Foi adiada a atualização e subsídios às rendas congeladas, aplicado o AIMI, e em 2023 o aumento das rendas foi fixado em 2%, apesar de legalmente ser de 5,44%.
A maioria das pessoas já percebeu que sem um ambiente político de confiança, com legislação estável, regras justas e justiça célere, não haverá um verdadeiro mercado de arrendamento, com mais oferta que levará ao abaixamento das rendas, e com o Estado a assumir a sua função social, quando tal se justifique.
Parece óbvio, mas quando ouvimos a mensagem de alguns partidos a propor medidas do passado, percebemos que a sua ideologia e posições políticas são os principais inimigos de quem precisa e os Bancos só podem agradecer, pois o mercado de venda acaba por ser a única solução de quem precisa.
