O problema da habitação em Portugal não é algo circunstancial mas o resultado de décadas de ausência de políticas eficazes. Os preços das casas mais do que duplicaram na ultima década. As medidas recentes aumentaram a procura a curto prazo, através de subsídios e créditos fiscais, e tentaram aumentar a oferta no longo prazo, através de construção. Na prática, contribuíram para subir os preços no imediato. As medidas não resolverão a situação e as soluções com impacto foram ignoradas. A inacessibilidade da habitação é um problema que nunca se quis corrigir de forma estruturada. Mas existem soluções diferentes – a gravidade e urgência do problema exigem que olhemos para elas.
1. O paradoxo do mercado
Segundo a OCDE, Portugal é o país onde é mais difícil comprar casa e, simultaneamente, o país com mais casas por habitante da UE. O IHRU estima um superavit de 1.8 milhões de casas e cerca de 750 mil casas vazias habitáveis. O país não teve um crescimento demográfico profundo que justifique um aumento de preços. A perplexidade das subidas de preço neste contexto expõe um problema antigo. O mercado do arrendamento foi destruído com o congelamento de rendas em Lisboa e Porto de 1948 a 1986, alargado a todo o país em 1974, acompanhado de uma promoção do mercado de compra, com os impostos de propriedade nulos ou baixos, que contribuíram para que o parque habitacional tivesse duplicado entre 1960 e 1986. Atualmente, persistem problemas que derivam destas decisões.
Tendências como o turismo, a migração e os fundos de investimento criaram pressões de procura a nível local. Contudo, não são por si só capazes de justificar a totalidade dos aumentos de preços a nível nacional, dado que representam menos de 20% da procura. Os estrangeiros representam menos de 7% das transações e cerca de 12% em valor, segundo o INE. O alojamento local apenas representa menos de 2% do mercado, ou cerca de 110 mil alojamentos registados, em comparação com os cerca de 6 milhões de fogos disponíveis no país. Os fundos imobiliários têm menos de 3% dos imóveis, cerca 14,8 mil milhões de Euros em património sob gestão registados na CMVM, em comparação com os cerca de 529 mil milhões de Euros em imóveis nas famílias. Portanto, os aumentos de preços a nível nacional resultam sobretudo dos cidadãos nacionais que compram entre si, com pressões adicionais a nível local, nas zonas urbanas.
Os ciclos do mercado imobiliário tendem a ser longos, de 12 a 15 anos e dado o afastamento dos preços do valor subjacente os preços estão em território especulativo. Mas mesmo com uma correção do mercado a curto-prazo, persistirá o mesmo padrão a longo-prazo: os valores da propriedade e dos ativos em geral tendem a subir mais do que os salários, cuja atualização está ligada à inflação, que apenas considera os preços de consumo e não das casas. Portanto, as casas continuarão a subir e a pobreza tenderá a aumentar.
A urgência do problema exige pensar noutro tipo de medidas.
2. As políticas ineficientes
As políticas de habitação têm sido inconsequentes ou prejudiciais. A nível fiscal, o múltiplo de IMI para imóveis inocupados existe desde os anos 80, tendo majorado o IMI entre 3 a 6 vezes – mas a medida nunca foi aplicada. A nível de subsídios, as medidas de apoio à compra e arrendamento aumentaram a procura e por conseguinte os preços. Os controlos de preço afastaram os proprietários do mercado ou descapitalizaram-nos, levando a um parque habitacional degradado. O incentivo à construção, ainda que meritório, tendeu a aumentar os problemas de distribuição geográfica das casas ao construir em zonas desinteressantes para os compradores. A habitação pública teve historicamente um perfil de ação social, afastado da classe média, não tendo um estatuto protegido que permita manter um parque habitacional de preços controlados.
Em síntese, as medidas foram piorando o problema: em 2023 manteve-se a isenção de IRC para fundos imobiliários situados em paraísos fiscais e em 2024, alargaram-se isenções no IMT para jovens e eliminou se o período de posse para isentar as mais-valias; em 2025, aprovou-se a lei dos solos, desconsiderando o uso para habitação acessível. Os impostos sobre a propriedade ficaram praticamente inalterados desde 2003. A construção pública tem décadas de atraso.
3.O problema fiscal
Além da ineficiência do mercado e das políticas, o debate esconde um problema que é iminentemente fiscal. As casas converteram-se em ativos financeiros em grande parte devido ao seu tratamento fiscal privilegiado em relação a outros investimentos. Consequentemente, o capital dos bancos centrais injetados durante as últimas crises foi dirigido para imóveis, levando a crescimentos acelerados do preço. Esta situação contrasta com o facto de o imobiliário historicamente ter valorização modesta e alinhada com a inflação. Contudo, a receita fiscal de imposto sobre a propriedade, o IMI, diminui em 2023. Em cerca de 20 milhões de propriedades, o Estado coletou 1563 milhões de Euros, sobretudo de imóveis urbanos, o que representa menos de 2% da receita total.
A razão deste paradoxo é que a política fiscal concede benefícios generosos a empresas e famílias. As famílias podem ficar totalmente isentas na venda de imóveis e pagam entre 0,2% e 0,5% do seu valor em IMI pela posse de imóveis urbanos (com adicional para imóveis de luxo), com uma isenção para imóveis até 125 mil Euros e rendimentos inferiores a 153 mil Euros, que abarca cerca de 20% das casas. Os fundos estão isentos de IMI, IMT e imposto de selo – a taxa efetiva de imposto da maior parte dos fundos em Portugal não ultrapassa sequer os 5%. Essencialmente, os imóveis são uma opção de investimento quase livre de impostos e o maior subsídio habitacional que o Estado concede são os benefícios fiscais à propriedade de imóveis. As políticas habitacionais atuais foram desenhadas para subsidiar os proprietários, direta ou indiretamente.
Uma forma de ver isto mais claramente é o contraste com o tratamento dado a outros rendimentos. Por exemplo, um cidadão que ganhe cerca de 1500 Euros líquidos mensais (25 mil brutos por ano), pagará cerca de 3700 Euros de imposto anual. Por outro lado, um proprietário de uma casa de 500 mil Euros em Lisboa apenas pagará apenas 1500 Euros de imposto e se ganhar 100 mil euros na sua venda poderá ficar isento. Se o trabalhador duplicar o seu salário pagará 13 mil Euros de imposto anual. Mas se a casa duplicar de valor para 1 milhão, o proprietário vai pagar apenas 3000 Euros de imposto de propriedade.
Os impostos criam um incentivo a obter rendimentos de imóveis em relação a trabalhar ou investir numa empresa – uma sociedade num ciclo de extração de rendas. A mensagem do Estado aos agentes económicos é que compensa mais adquirir propriedade que produzir ou investir em algo que valorize o país. O negócio das casas-ativo é beneficiado em relação a educar-se, trabalhar e empreender. Como o rendimento do trabalho crescerá sempre abaixo das casas, construímos uma sociedade onde o elevador social parou no rés do chão. Este facto não é apenas algo circunstancial: é um elemento central na forma como a nossa economia foi construída, que alimenta o ciclo de pobreza intergeracional.
4.O solo: a causa-raíz
As casas degradam-se e desvalorizam com o seu uso e por isso a sua valorização deriva da atractividade do solo, cuja oferta limitada – não é possível construir terrenos – faz com que qualquer aumento de procura aumente o preço. Nos países europeus, a percentagem de valor do solo em relação ao edificado representa a maior parte do valor das casas, com valores entre 40% a 70% do total do valor total da propriedade, dependendo do país. Portanto qualquer programa de construção que aumente a oferta de casas apenas remediará o problema. Apesar da desvalorização do edificado, o terreno, tendo oferta fixa, vai sempre valorizar em função do desenvolvimento das cidades e, por isso, torna-se apelativo acumular propriedade em excesso numa expectativa de valorização, mesmo que fique vazia.
A posse de um bem de oferta limitada como o solo, cuja valorização vem de investimentos que a comunidade faz em seu redor, permite extrair rendimentos das pessoas que trabalham e das empresas que investem nessa comunidade e atrasa a economia em geral. Ou seja, permitirá retirar recursos da economia que produz, para a economia ociosa – um incentivo perverso. Além disso, é uma situação profundamente injusta. É precisamente isso que está a acontecer em Portugal.
5.A solução ignorada
A conclusão é que o aumento dos preços das casas é um rendimento do solo, que não é capturado pelos impostos ao contrário de aumentos de rendimento do trabalho ou de uma empresa. Portanto, a solução mais eficaz para controlar o aumento dos preços, seria taxar o valor do solo e diminuir a sua atractividade como ativo, reduzindo em simultâneo todos os restantes impostos, incluindo sobre o edificado. Qualquer medida deste tipo teria um efeito de reduzir o preço das propriedades no imediato, incentivar a oferta e aumentar a construção. Seria impossível de trespassar o imposto aos compradores e arrendatários, pois aplicar-se-ia a todos. Permitiria também reduzir ou eliminar os impostos sobre as rendas, beneficiando os proprietários que valorizam as suas casas e as colocam no mercado, prejudicando quem as deixa vazias. Tocaria no centro do paradoxo de um mercado com excesso de casas e falta de casas.
Caso se aplicasse tal medida em Portugal, apenas a título de exemplo, um imposto sobre o terreno de 5%, assumindo que este corresponderia a 50% do valor patrimonial, aplicando uma isenção equivalente à atualmente aplicada no IMI (até 125 mil euros), seria possível arrecadar 10 mil milhões de Euros. Para contexto, esta coleta distribuída em parcelas iguais por trabalhadores e empresas permitiria reduzir o IRS em 28% e o IRC em 63%. Ou seja, a maior parte das pessoas pagaria no total menos impostos. A exceção seria para quem faça da acumulação de casas um modo de vida ou quem detenha espaços vazios em zonas de grande densidade. Mesmo um imposto sobre os solos modesto, poria um travão imediato nos preços, seria uma medida mais eficaz e respeitadora dos direitos individuais que o controlo de preços, mais rápida que a construção pública e mais catalisadora do crescimento económico.
O FMI recomendou ao governo aplicar uma solução semelhante para o orçamento de estado deste ano. Esta alternativa é conhecida por ser eficaz em reduzir o efeito especulativo nos preços das casas. O relatório foi debatido no parlamento, mas esta recomendação foi o único ponto ignorado no debate.
6.Uma sociedade diferente
A habitação tornou-se numa forma moderna de servidão, mascarada como liberdade individual adiada: se estudarmos, trabalharmos com afinco e tomarmos as decisões certas, também poderemos no futuro, ser proprietários. Esta medida, devidamente modelada, aplicada gradualmente e com isenções bem definidas para pessoas vulneráveis, criaria uma transição no mercado imobiliário que permitiria reduzir os preços das casas e aumentar os salários.
As casas não produzem riqueza, não criam trabalhos e não exportam – as pessoas e as empresas sim. A reconfiguração do sistema fiscal de taxar bens e não atividades, representa uma medida eficaz e uma nova abordagem à economia: uma comunidade que valoriza o trabalho e as empresas, que dedica recursos a inovar e a crescer, ao invés de procurar a exploração do seu semelhante – uma sociedade mais livre. A democracia não se materializa sem independência económica e sem habitação acessível. Temos a opção de continuar a construir um país que privilegia a acumulação de casas e a extração de rendas, ou de beneficiar quem trabalha e empreende. Por um lado uma sociedade apática e endividada e por outro uma sociedade de pessoas livres que beneficiam do produto do seu esforço. Em que tipo de país gostaria de viver?
