Esta é a história do dia da Rádio Observador. O preço das casas vai finalmente baixar?

"High inflation is a major challenge for all of us. The Governing Council will make sure that inflation returns to our 2% target over the medium term."

Christine Lagarde é presidente do Banco Central Europeu. A 9 de junho confirmava que o tempo das taxas de juro negativas acabou. A inflação na zona euro está em 8%, quatro vezes acima do limite estabelecido pelo BCE para este ano, que é de 2%. Para controlar a escalada dos preços, o Banco Central Europeu vai tornar o dinheiro mais caro, através da subida da taxa de juro de referência.

If the medium term inflation outlook persists or deteriorates, a larger increment will be appropriate at our September meeting.

Com as taxas de juro mais altas, o acesso ao crédito poderá tornar-se ainda mais complicado e muitas famílias podem ter de procurar uma morada mais barata. Tudo isto somado poderá aumentar o número de casas disponíveis no mercado. E com mais oferta, será que os preços vão baixar? Hoje vou conversar com Edgar Caetano, jornalista da secção de Economia do Observador. Bem-vindo, Edgar.

Obrigado.

Os dias das taxas de juro abaixo de zero acabaram?

Esperemos que no nosso tempo de vida expectável tenham acabado, porque isto também não era uma situação propriamente muito normal e acaba por ser um bocadinho preocupante e traduzia um marasmo da nossa economia que as taxas de juro estivessem abaixo de zero, também não era normal. Isto é como a gravidade estar a puxar as coisas para cima e não para baixo.

Mas isso é uma consequência da subida da inflação?

Nós tivemos uma subida muito rápida da inflação que obrigou os bancos centrais a reagir de forma mais rápida do que qualquer pessoa podia prever. Se calhar isso também aconteceu porque os bancos centrais desvalorizaram esses riscos de inflação, quando muita gente já dizia que eles eram óbvios. E, portanto, está associada uma coisa à outra, claro que sim. Agora, o risco que existe é os bancos centrais aumentarem as taxas de juro demasiado devagar e arriscar uma recessão mais grave no futuro, ou cortar as taxas de juro na medida certa, mesmo que isso implique um risco de recessão agora.

E com juros mais altos, o dinheiro fica mais caro, é uma expressão que os jornalistas gostam de usar. Ou seja, aquilo que pagamos pelo crédito vai subir.

Sobretudo quem tem taxas de juro variáveis. Não é o caso de toda a gente, embora em Portugal isso seja maioritário, não é assim em todos os países da Europa. Portugal tem muita propriedade de casas, é uma grande porcentagem das pessoas que têm uma casa.

Quase todas as pessoas têm uma casa.

E têm uma casa indexada à taxa variável, também é uma coisa que nos coloca numa posição única e de maior vulnerabilidade numa situação destas. Portanto, sim, as prestações de crédito podem subir para quem não seguiu os conselhos do Observador sobre os vários textos que fizemos ao longo do tempo sobre a taxa fixa e como era possível, ainda há poucos meses, fazer taxa fixa de 30 anos com taxas de zero. Hoje em dia já é 2,5, mais o spread.

E consegues dar-nos um exemplo de uma subida da taxa de juro, quanto é que isso se reflete naquilo que pagamos por mês pelo crédito à habitação, por exemplo?

Nós escrevemos agora há poucas semanas sobre isso. Fizemos um cálculo conservador e a cingir-nos ao que é que se espera para o final do ano, não quisemos esticar mais no tempo. Calculámos que, por exemplo, no caso das pessoas, ou das famílias, neste caso, que fizeram um crédito à habitação nos últimos anos e que, portanto, tiveram necessariamente de pagar custos mais elevados, porque os preços das casas subiram. Em princípio, o montante em dívida é mais elevado. Isso fazia com que, à taxa de juro média que foi calculada, dados do Banco de Portugal, fazia com que as pessoas que estivessem a pagar uma prestação média de, por exemplo, € 320, acho que era mais ou menos o nosso cálculo. Fizemos em colaboração com a DECO Proteste. Se nós apontarmos para uma perspetiva conservadora do que é que poderá ser a Euribor no final deste ano, essa prestação facilmente passa para 430, 440, uma diferença de mais de 100 €. É claro que se formos ser um bocadinho mais alarmistas e formos para falar daqui a um ano, antes do próximo verão, podemos facilmente chegar às duas centenas de euros a mais ou até mais do que isso.

O aumento das taxas de juro é um elemento de risco ao poder de compra das famílias, que tem que ser encarado pelo Estado, pelo governo, numa medida de precaução, de prevenção.

E Edgar Caetano, olhando para o nosso mercado imobiliário, o grosso da compra e venda de casas é de casas usadas. Não são casas novas, não é?

É, isso é uma coisa que nós, muitas vezes especialistas do setor e até um que nós citamos no texto que publicamos ontem à noite, referem muito isso. Ou seja, se nós olharmos para as casas que foram transacionadas em 2021, estamos a falar de um montante total de 33 mil milhões de euros em imóveis residenciais transacionados em Portugal. E 87% são casas usadas, o que significa que, possivelmente, numa vasta maioria dos casos, os preços sobem e as pessoas compram casa depois de vender outra casa. Portanto, beneficiam de uma mais-valia numa venda para pagar mais numa compra. E é isso que faz um bocadinho com que o mercado suba também. Claro que este movimento pode inverter-se, mas isso é um dado importante, que é: os preços das casas sobem também porque há esta cadência de compras e vendas Partindo do pressuposto que existe uma oferta e uma procura num mercado muito específico, faz com que os preços subam. Agora, temos é que alertar também uma coisa, que é: nós tentamos falar sobre o mercado imobiliário e é muito difícil fazer um retrato do mercado imobiliário como um todo. O mercado imobiliário são muitos segmentos diferentes, são geografias muito diferentes. Quando falamos de mercado imobiliário, estamos a falar de coisas muito diferentes e às vezes é preciso resistir à tentação de falar sobre o mercado imobiliário como se fosse uma coisa só bodeixe, não é bem assim.

Mas diz-me uma coisa. Há uns tempos, ainda no arranque da pandemia, não foi notícia que era esperada uma baixa no preço das casas? O preço das casas baixou, realmente?

Não baixou. Não sei se foi notícia, sei porque isso foi, pelo menos, artigo de opinião de muitas pessoas com opinião proeminente, que tinha acabado a festa e que ia acabar a festa no mercado imobiliário. Olha, e isso não aconteceu. Pelo contrário, não só não aconteceu porque os preços das casas continuaram a subir, às vezes a dois dígitos por ano.

Continuaram a aumentar.

Continuaram a aumentar, dois dígitos por ano, sempre nestes dois anos. E mesmo os dados que saíram ontem da Confidencial Imobiliário, só nestes cinco meses até maio, já temos mais um aumento de 10% nos preços das casas. Portanto, o que é preciso para responder à tua pergunta. A pandemia teve muitas coisas, mas uma das coisas que teve foi que fez com que o movimento de normalização das taxas de juro, ou seja, a subida das taxas de juro, que já se estava a começar a sentir em 2018, 2019, de repente, foi o double down, aprofundou-se ainda mais. Além disso, não só as taxas de juro baixaram ainda mais, e isso é um fator indutor de alta nos preços do mercado imobiliário, por razões, não sei se queres que eu explique, mas estamos a falar de quando a taxa de juro é baixa, as pessoas conseguem pagar os empréstimos e, além disso, o imobiliário é uma alternativa de investimento mais atrativa, em comparação com os depósitos, por exemplo. Agora, o que aconteceu, além das taxas de juro terem baixado, é que por decisão pública, governamental, na Europa, pelo menos, certamente, optou-se por não deixar que isto tivesse uma crise económica, que a pandemia causasse uma crise económica ainda pior do que aquela que causou. E se calhar, o efeito da inflação também estamos a pagar agora um bocadinho essa decisão. Não estou a dizer que é errada ou certa. Ou seja, a pandemia, e todos nós ouvimos pessoas na praia, nos cafés e nos restaurantes a dizer que as casas iam cair. Isso não aconteceu. E não aconteceu por estas duas razões. Primeiro, porque a crise económica não foi permitida ser tão grave como aquilo que teria sido se não fosse a decisão política de evitar um descalabro na economia. E além disso, as taxas de juro continuaram mais baixas ainda. Portanto, como é que os preços das casas iam baixar? Não havia como isso.

Mas agora, com as taxas mais altas, isso vai implicar mais dificuldade de acesso ao crédito, vai aumentar o preço da prestação que todos pagamos no final do mês. Isto pode levar a um aumento de casas disponíveis no mercado e, por essa razão, a uma baixa no preço?

A teoria econômica responde à tua pergunta de forma muito simples: sim, isso vai acontecer. Também por dois efeitos. Pelo efeito do aumento dos custos das prestações e também porque o imobiliário deixa de ser tão atrativo como investimento, como a taxa de juro da dívida pública, por exemplo, americana, seja o que for. Ou seja, o imobiliário perde um bocadinho aquele apelo de ser um investimento rentável, ou muito mais rentável do que os outros, que é isso que está em causa. Agora, o que nós sabemos é que isso poderá acontecer um pouco por essa Europa fora, e as taxas de juro estão a subir, não é só em Portugal, obviamente.

Claro.

Mas há fatores específicos de Portugal que fazem com que possa não ser bem assim. Muito específicos de Portugal. Por um lado, nós somos mais vulneráveis pelas razões que falámos há pouco, taxa variável, etc. Mas, por outro lado, nós temos que perceber que o nosso mercado, muito particularmente em Portugal, e as explicações para isto vêm desde 2011, desde a crise passada, tem uma crônica falta de oferta e que não se compara minimamente com a procura. Portanto, mesmo que a oferta aumente, mesmo que o número de casas disponíveis aumente no mercado, a questão é: esse aumento da oferta vai se sentir? Esse aumento da oferta vai levar a uma descida dos preços? É que os preços só descem se não houver procura que acompanhe esse aumento da oferta.

Mas, Edgar, esse nível de oferta não é igual em todo o país. Ou seja, em Lisboa, se calhar, faltam casas. Há muita gente à procura de casas, mas em Castelo Branco pode ser diferente.

Mas consegues levar esse argumento mais à frente. Não só o nível da oferta é diferente, como o nível da procura é diferente também. Isso nós estamos a falar até que ponto é que a procura pode aumentar ou pode, no fundo, acolher todas as casas novas que vêm para o mercado, que não sabemos se vão ser muitas ou se são poucas, mas é possível que isso nem se note, porque a procura é tanta.

Pois.

E de onde é que vem essa procura? Ao contrário do que se pensa, normalmente, não é só estrangeiros. Há muitas pessoas em Portugal que querem comprar casa e podem comprar casa com mais ou menos recurso a crédito. E ainda assim, as taxas de juro não vão subir para valores estratosféricos para já. Agora, depois há o outro fator que nós sabemos que existe, que é os estrangeiros. E nós sabemos que, de facto, não é populismo falar sobre isto. Os estrangeiros estão, de facto, a ser um enorme motor de procura de habitação. Portugal foi um país que ganhou muita notoriedade na parte turística, mas isso não se ficou por aí. Da parte turística passou para a parte habitacional. Ou seja, já não vês só vídeos no YouTube ou artigos nos jornais britânicos sobre quão maravilhoso é passar férias em Portugal, vês artigos sobre o quão maravilhoso é viver em Portugal.

Claro.

E, portanto, isso é uma procura que toda a gente, certamente, que está a ouvir-nos, conhece alguém que vivia em Londres e que trabalhava numa empresa, se é até um nômade digital, consegue trabalhar em qualquer parte do mundo e opta por vir para Portugal. E isso cria Efetivamente, um motor de procura nas casas. Agora, vai ser suficiente para acomodar a oferta nova? A resposta a isso é: em algumas zonas vai, noutras não irá.

Então, nesta altura, há algum exemplo de alguma região do país onde as casas estão agora mais baratas?

Sim, tu já tens distritos inteiros em Portugal onde os preços estão a cair. O distrito de Castelo Branco, por exemplo, referimos esse no artigo que publicámos ontem. Há distritos onde, de facto, já tens depreciação, não é apenas desaceleração da subida, é mesmo descida. E a descida dos preços já existe em algumas partes do país. Estamos a falar, obviamente, do interior, onde não há essa procura, nomeadamente por estrangeiros, que sustenta ou que acomoda esse aumento de oferta. Agora, também tens aqui outro tipo de concelhos, nomeadamente aqueles que estão à volta de Lisboa e do Porto, que não são da área metropolitana. Não estamos a falar de Oeiras, nem de Cascais, estamos a falar de Sobral de Monte Agraço, estamos a falar de Torres Vedras, em que as pessoas, nesta cadência que há bocadinho falávamos sobre as pessoas venderem uma casa e comprarem outra, seja porque não conseguiram pagar a prestação, seja porque querem uma moradia, seja porque querem criar filhos com mais espaço, seja porque estão em teletrabalho e podem trabalhar mais longe de Lisboa. Por muitas razões, até é possível que os preços não só não baixem, como subam. Por quê? Porque assumindo que há alguém que sai de Lisboa, vive num apartamento em Lisboa, em Campo de Ourique, e deixou de conseguir pagar a prestação. Vamos imaginar que uma família deixou de conseguir pagar. Vai comprar um apartamento em Oeiras. Vai comprar a quem? Vai comprar um apartamento em Oeiras a alguém que se calhar decidiu sair da Oeiras para Sobral de Monte Agraço, porque quer uma moradia grande para criar os filhos. Ou seja, estás a fazer aumentar os preços em Oeiras, estás a fazer aumentar os preços em Sobral de Monte Agraço. O que é que falta para fechar o ciclo? É alguém que compra casa em Campo de Ourique a um valor alto.

E aí vem o estrangeiro.

Aí vem o brasileiro, o americano.

E nesta altura, Edgar, também temos uma guerra que tem reflexos muito sérios nos custos da energia, por exemplo. Isso obviamente também tem consequências no preço dos materiais de construção ou não?

Esse é capaz de ser o fator mais preocupante de todos estes, mais até do que a questão das prestações de crédito. Porque se nós concordarmos, e não é preciso muito para concordarmos, que o problema do mercado imobiliário em Portugal é o equilíbrio entre a oferta e procura, designadamente na oferta, que é pouca, isso é que é o problema, porque nós percebemos que ali nos anos 2015, 2016, toda gente queria construir uma casa para vender em Almadona, que era o que se dizia na altura. Casas de luxo, com preços elevadíssimos e não se construía para a classe média. A verdade é que nos últimos dois, três anos, e sabemos que o mercado imobiliário é difícil, porque as coisas demoram muito. Uma coisa que é lançada, uma ideia que surge hoje, só vai para o mercado daqui a oito anos ou mais. Os licenciamentos são muito longos. A verdade é que nos últimos dois, três anos, começou-se a ver, mesmo com a pandemia, alguns projetos que estavam a começar a vir para o mercado, mais na ótica, não digo da classe média-baixa, mas pelo menos da classe média, média-alta, o que já é uma diferença em relação àqueles primeiros anos da recuperação e da reabilitação urbana e dos prédios muito mais caros. O problema é que esta situação que tu referiste, e o aumento dos custos de construção, a falta de mão de obra também, que é muito importante, também é um custo.

Claro.

Isso pode fazer inverter outra vez este movimento. Se nós já estávamos a começar a ver alguma construção para classe média, que a prazo pudesse ajudar a resolver o problema crónico e estrutural, como está agora na moda dizer, o problema estrutural que existe na habitação em Portugal, na habitação privada, o problema é que é mais fácil para a construção de casas de segmento alto acomodar este aumento de preços. São margens de lucro maiores, em que mais facilmente se consegue baixar um bocadinho para conseguir manter competitivo. Portanto, se de repente tu tens um setor que é construção mais a pensar na classe média, seja para venda, seja para arrendamento, e de repente esse setor de construção que trabalha com margens muito mais apertadas, é muito mais difícil para este setor suportar esses custos adicionais. E portanto, é previsível, e por isso é que eu digo que é o mais preocupante de tudo, sinceramente, porque não é uma coisa transitória. De facto, esta é que é a estrutura do mercado aqui a longo prazo. Vai criar problemas porque esse movimento de aumento de construção para a classe média pode inverter-se. E invertendo-se esse movimento, podemos estar aqui daqui a oito ou nove anos, outra vez a dizer os mesmos argumentos sobre porque é que o preço das casas não baixa, porque não há oferta.

Então, quem está a ouvir esta nossa conversa, este episódio, e pegando na pergunta que é o tema central da conversa de hoje, se as casas vão ficar ou não mais baratas, pode estar a pensar nesta altura. Por tudo isso que estiveste a explicar, Edgar, aquela casa, naquele local, que seria perfeita para mim ou para a família, que nesta altura custa uma pequena fortuna, vai continuar a custar uma pequena fortuna.

Não sei, também depende do que é que as pessoas querem e até que ponto é que até a própria pandemia mudou.

Eu posso te fazer uma lista, mas vou te poupar.

Sim, exatamente. Mas não sei, acho que também às vezes temos que ter um bocadinho a noção de que não podemos ter nostalgia de algo que nunca aconteceu. Ou seja, é muito fácil hoje em dia nós acharmos que viver no centro de Lisboa é inacessível, mas também qualquer pessoa se lembra que há 10 anos, há 15 anos, caminhar na baixa de Lisboa às 10 da noite era uma experiência assustadora. E, portanto, também não podemos achar que havia, há um passado relativamente recente, há 10, 15 anos, havia aqui um Éden onde toda a gente vivia no Rossio. Ou seja, o mercado atravessou uma fase muito difícil, que foi o corte do financiamento à promoção e à compra. A partir de 2011, os bancos cometeram erros gravíssimos no que diz respeito ao financiamento da promoção e também da compra. Comprava-se casas a 110% do financiamento.

Exatamente.

Ainda dava para levar mais umas mobílias e um carro, se fosse preciso, e umas férias nas Bahamas. E, portanto, também não podemos ter, como eu dizia, uma nostalgia de algo que nunca existiu. Agora estamos numa fase em que, se calhar, como nós sabemos, em qualquer cidade da Europa, nem em Londres, também ninguém consegue morar em Trafalgar Square. Também não é muito fácil viver em Trafalgar Square. O que seria a resposta para isso é: rede de transportes mais eficiente, para que as pessoas possam viver a distâncias consideráveis, mas onde consigam chegar aos trabalhos mais rapidamente. Agora, como dizia há pouco, não vale a pena achar é que há 15 anos todos íamos ao Rossio e tínhamos lá casas boas, que não tivessem caído podres, por 500 € por mês. Portanto, não vale a pena termos uma nostalgia de um momento que nunca aconteceu.

Obrigado, Edgar.

Obrigado eu.

Edgar Caetano é jornalista da secção de Economia do Observador e há muito que acompanha o mercado imobiliário. Esta foi a História do Dia. O Pedro Brunner ajudou na pesquisa. A sonoplastia é da Beatriz Martelo Garcia. A música do genérico é do João Ribeiro. Eu sou o Ricardo Conceição. Até amanhã.