Olá a todos, bem-vindos a mais um podcast da JLL Café. Desta vez, em parceria com "O Observador", onde estamos bastante bem instalados. Eu sou a Maria Empis, sou a directora do Work Dynamics da JLL e convidei o Francisco Rocha Antunes para estar comigo aqui numa conversa sobre as macrotendências no setor imobiliário. Bem-vindo, Francisco. O Francisco é CDO da Mais Urbano e Chair da Urban Land Institute. Francisco, bem-vindo. Pode-me explicar, para começar, um bocadinho do que é a Mais Urbano e o que é a ULI?

Muito obrigado, Maria. É um gosto enorme estar aqui, no café da JLL, nesta experiência radiofónica, que pra mim também é nova. Tenho muito gosto de estar aqui e explicar um bocadinho o que eu faço, o que eu tenho feito até agora e, sobretudo, o que tenciono fazer. Eu trabalho em desenvolvimento de projetos imobiliários há 30 anos. Estou baseado no Porto, e é mais ou menos no Porto e à volta do Porto que tenho feito as coisas que tenho feito. E portanto, como Chief Development Officer da Mais Urbano, a minha responsabilidade primária é desenvolver projetos imobiliários para os meus clientes, coisa que faço com muito gosto e de uma forma muito variada há muito tempo. Por outro lado, também com aquela obrigação que todos temos de não nos cingirmos à nossa empresa e dar mais alguma coisa à indústria, já há muitos anos que sou membro do Urban Land Institute. O Urban Land Institute é uma associação não lucrativa, de partilha de conhecimentos, que tem como grande objetivo criar comunidades sustentáveis e vibrantes em todo o mundo, de forma responsável no uso do espaço urbano. Eu sou, neste momento, dos membros da ULI Portugal, o responsável pela direção, que tem o nosso título americano de Chair. E, portanto, estou com a responsabilidade de coordenar atividades dos membros do Urban Land Institute em Portugal. E genericamente, uma apresentação muito sintética, é isto que eu faço.

Francisco, a ULI lançou há pouco tempo, em conjunto com a PwC, o relatório anual das Emerging Trends, onde falam destas macrotendências que vai ser o tema falado durante esta nossa conversa. E é um relatório superinteressante, aconselho todos a lerem mesmo, porque vale a pena perceber como é que estamos a evoluir e é um setor que, pela leitura, percebemos que vai mudar muitíssimo. Há grandes temas que são a base destas mudanças que se esperam: a sustentabilidade, a tecnologia e as questões demográficas. Eu estou certa?

Está certíssima.

Partilha desta visão e o que é que fundamenta esta para ação-reação, porque se elas influenciam, há reações que devemos ter.

Só explicar um bocadinho como é que este relatório é feito, porque uma das curiosidades e a longevidade que este relatório tem, resulta muito da maneira como ele é feito. Esta parceria que a ULI tem com a PwC funciona para vários grupos de países de várias regiões do mundo, eu estou a falar no caso da parceria que existe para a Europa, que já vai no seu 20º relatório. O que este relatório tem de particularmente interessante, e todos nós conhecemos relatórios fantásticos que são feitos por muitas entidades, este relatório é especificamente interessante por uma razão: a Urban Land Institute é uma associação transversal do imobiliário e por ser transversal, junta promotores, investidores, proprietários, agentes, arquitetos, advogados, todas as profissões que de alguma maneira trabalham no imobiliário. E por ter esta base tão interdisciplinar, tem uma perspectiva que nenhuma das outras associações que legitimamente desenvolve o seu trabalho tem, porque precisamente a interdisciplinaridade revela coisas que uma associação de setor não consegue revelar. Por que eu estou a falar neste ponto específico? Parece que não estou a responder à sua pergunta, mas é exatamente pra poder responder à sua pergunta. Ao longo destes 20 anos, as perguntas foram evoluindo, mas são genericamente as mesmas. O que tem evoluído muito são as respostas. E estas respostas são dadas por 600 a 700 profissionais de topo do mercado europeu, a quem são perguntadas as mesmas coisas recorrentemente com uma perspectiva: o que é que vão fazer para o próximo ano? E no próximo ano, 12 meses no mercado imobiliário, sobretudo na área do investimento e do development, é um tempo de reação curto. Mas também é feita a pergunta: e daqui a cinco anos? E daqui a 10? E esta tripla pergunta imediata, cinco anos e 10 anos, que nos permite identificar as tais macrotendências que a Maria tão bem identificou. Essas macrotendências são exatamente aquelas que disse, e é muito importante porque são elas que estão a condicionar a evolução da indústria.

É verdade, é mesmo. E são estas as tendências que trazem o tema da obsolência do atual stock imobiliário, que se também fala tanto. Ou seja, elas estão a influenciar de tal maneira o nosso setor, que o stock que temos já não está a responder às necessidades das pessoas, porque estas tendências existem, porque as pessoas assim o pedem. Quer explicar-me um pouco mais o impacto deste fenômeno?

Nós temos que perceber que o imobiliário faz os espaços que as pessoas querem usar e querem viver. E de fato, nós temos mudado muito nos últimos anos. E ao mudarmos muito, há alguns princípios que nós tínhamos como adquiridos, que estão a ser profundamente alterados. O mais importante, aquele que rege todas as outras mudanças, é a questão da sustentabilidade daquilo que fazemos. E de fato, o imobiliário tem uma pegada muito grande Na pegada de carbono, tem uma contribuição muito grande na pegada de carbono coletiva. E com esta pegada, nós temos que perceber que coisas que não nos importávamos ou que achávamos que eram naturais, hoje em dia não são aceitáveis. E essa alteração do que são os valores da comunidade, de quais são as prioridades e as urgências da comunidade, faz com que tenhamos que pensar muito bem no que andamos a fazer e temos que arranjar maneiras novas de fazer aquilo que fazíamos até agora. E essa obsessência vem daí. Nós hoje não podemos aceitar que os espaços, os escritórios, as casas, sejam uns enormes consumidores de energia, só porque não houve o cuidado de quando se desenhou e quando se projetou esses espaços, pensar na poupança de energia que com algumas pequenas coisas poderiam conseguir. Porque energia era uma coisa aparentemente ilimitada. Nós percebemos que essa ideia da energia ilimitada não só não existe, como tem uma consequência terrível no ambiente. E, portanto, há aqui um conjunto de valores, que a comunidade, que a sociedade coletivamente alterou, que faz com que, de repente, a maneira como fazíamos e como usávamos os espaços, já não seja mais a mais correta, de acordo com aquilo que nós próprios achamos que deve ser uma utilização dos espaços.

É verdade. Na leitura deste relatório, há um capítulo específico pra sustentabilidade, mas não é o que mais fala de sustentabilidade, porque a sustentabilidade é transversal a todos os capítulos, a todas as abordagens, a todas as respostas de quem tem imobiliário, de quem gere imobiliário. Realmente foi a tendência que mais ouvi, tecnologia também, e demografia também, e já lá vamos. Mas a tecnologia que está ao nosso dispor e que hoje em dia podemos fazer quase tudo só pelo telefone, traz outra questão que também é abordada neste relatório, que é o sense of place ou place making. Ou seja, as pessoas já não vão aos sítios só porque têm que ir. Vão porque gostam, porque se identificam. Caso contrário, não vão. Mais do que os edifícios em si, o ambiente que se cria são os fatores-chave de sucesso.

Isso é uma consequência direta dessa experiência coletiva traumática que todos tivemos, que foi a pandemia. Nós com a pandemia tivemos várias coisas ao mesmo tempo. Algumas das quais vamos levar muitos anos, provavelmente, a ter consciência completa e plena dos seus impactos. Mas primeiro, nenhum de nós tinha vivido tantas horas dentro das casas como vivemos durante meses e meses a fio. Isto obrigou-nos a olhar para as casas e pra maneira como vivemos de uma maneira completamente nova. E, portanto, percebemos que nós, com a tecnologia, como a Maria estava a falar há um bocado, que é uma das tendências fundamentais. O que a tecnologia mudou? A tecnologia permitiu-nos não ter que ir aos sítios pra maior parte das coisas, pra muito mais coisas do que nós estávamos a pensar que precisávamos utilizar a tecnologia. Portanto, se nós não precisamos de ir aos sítios pra fazer o que queremos fazer, então a questão coloca-se com toda a pertinência: só vamos se valer a pena, só vamos se gostarmos do que estamos a fazer. Portanto, o place making é uma resposta a tentar cativar as pessoas para frequentarem, sobretudo para repetirem a frequência dos sítios. E, portanto, a tecnologia é aquilo que nos permite prescindir de ir aos sítios pra fazer as coisas que estávamos habituados a fazer. E, portanto, agora só vamos se gostarmos, só vamos nos sentirmos bem, se achamos que vale a pena, porque há uma alternativa, que é fazer isso sem ter que ir lá.

Ora bem. E isso no mundo dos escritórios vê-se claramente. Por várias questões, as pessoas têm esta flexibilidade atual, e por várias questões ponderam entre ficar em casa e ir ao escritório, e se não for esta sensação de: "Eu vou a um sítio disruptivo, eu vou porque sociabilizo com as outras pessoas num ambiente bom", as pessoas têm uma tendência pra ficar em casa. Nesta perspectiva, o que vai acontecer aos escritórios no futuro?

Eu acho que os escritórios vão ser cada vez mais espaços coletivos de criação e de partilha. E, portanto, nesse sentido, este tal place making de que falamos, que é fundamental nos escritórios também, vai nos obrigar a repensar o que fazemos quando estamos juntos. Não são só os espaços que precisam mudar. Nós com a pandemia aprendemos, todos tivemos essa sensação, de que se estivermos isolados, ligados pela tecnologia, se calhar temos uma produtividade diferente, quando temos outra capacidade de foco e de concentração. E, portanto, claramente os espaços de escritórios não são os espaços ideais pra nós fazermos o foco e a concentração que precisamos pra atingir níveis elevados de resultado num raciocínio qualquer. O que nós precisamos é ao contrário, nós precisamos de ter um espaço em que aumenta a probabilidade de nos encontrarmos e de discutirmos ideias num ambiente mais confortável e não apenas no intervalo do que estamos a fazer. E esta mudança de dar prioridade ao conjunto, à criação conjunta, à discussão, que obviamente obriga a redesenhar o espaço. O espaço já não é o espaço em que cada um está num sítio que não quer ser incomodado, porque tem que se concentrar a trabalhar como antigamente se dizia. E o que nós estamos a fazer em conjunto é discutir aquilo que só cara a cara, em conjunto, conseguimos discutir. Então, isso obviamente significa que o espaço tem que ser redesenhado pra essa atividade e não pra outra, que era aquela que já podemos fazer sossegadamente em casa, se calhar, às vezes até melhor. Portanto, é essa mudança que eu acho que está a acontecer.

E o que se vê, principalmente lá fora, nos países mais maduros É que a ocupação de escritórios está muito reduzida. Há escritórios que estão ocupados a, no máximo, 20%, porque os escritórios ainda não estão preparados para essas mudanças que já aconteceram no mindset das pessoas, e porque depois, nesses mercados maduros, há outros fatores como o commuting, que é o tempo que as pessoas demoram de casa-trabalho, trabalho-casa, que também acaba por ter uma relevância nesse papel. Os escritórios não vão desaparecer.

Eu acho que os escritórios não vão desaparecer, mas não vão ser precisos na medida em que eram. Aquilo que a Maria está a dizer da taxa de desocupação é uma coisa absolutamente generalizada. Isto vai obrigar-nos a ter outra flexibilidade na partilha de espaço entre várias empresas. Esse salto ainda não é fácil de dar. Há questões de cultura, de empresa, há questões de segredo. Há uma ideia de que há estádios de desenvolvimento do produto que não temos que partilhar com mais ninguém, que faz com que haja a ideia de o segredo é a alma do negócio. A verdade é que se mantivermos muito tempo esta taxa de ocupação muito baixa, deixa de fazer sentido económico. Por que vamos fazer mais escritórios se a maior parte dos escritórios está 50 ou 60% vazia? Se calhar, faz sentido arranjar fórmulas de melhorar esta partilha. E, portanto, eu acho que o grande vencedor dos escritórios é a ideia do flex, o espaço flexível, a gestão flexível dos espaços e da partilha de funções dentro do espaço. E, portanto, acho que os grandes vencedores dos escritórios vão ser claramente os flexíveis. Isso é muito claro pra mim.

Sem dúvida nenhuma, para que as pessoas também partilhem, até temos este nome pomposo da economia de partilha, mas porque é mesmo verdade, partilham-se carros, partilham-se escritórios, partilham-se ideias cada vez mais. Por isso, de facto, é fundamental. Passando também para o terceiro fator que falámos, falámos de sustentabilidade, tecnologia e demografia. A demografia tem um fortíssimo impacto no imobiliário, porque o imobiliário é feito pras pessoas. As mudanças na demografia que temos assistido ao longo dos anos, com isso, tem-se assistido a um aumento enorme das classes de ativos para responder a estas mudanças. Há 30, 40 anos atrás, tínhamos três ou quatro setores. Agora temos muito mais, temos mais de 20, talvez. E estes mesmos setores que existiam há 30 ou 40 anos, têm agora que se adaptar também. Quer nos falar um pouco desta mudança? Quais são os setores mais atrativos atualmente?

Eu acho que nós vivíamos numa época, e o relatório é muito curioso nisso, porque compara o primeiro relatório 20 anos depois. Há 20 anos, nós tínhamos oito setores identificados. Agora temos 27, e todos os anos sobem. E sobem porque cada vez mais as classes de ativos vão respondendo às alterações demográficas, que são enormes. Pra nós termos uma ideia do que é que são alterações demográficas relevantes, não sei se a maior parte das pessoas tem noção, mas nós temos 56% das famílias portuguesas, em 2021, com uma ou duas pessoas. 56%. Ou seja, o grosso das famílias portuguesas tem uma ou duas pessoas. Isto é uma alteração brutal da demografia e da necessidade de casas pra essas pessoas, por exemplo. O que acontece hoje em dia? Nós, cada vez mais, temos ciclos de vida, onde vamos evoluindo ao longo da vida as nossas necessidades de habitação. E, portanto, por isso, hoje há habitação pra estudantes, habitação sênior, habitação em co-living, habitação pra arrendar de vários formatos. E tudo isso são respostas às alterações demográficas enormes que nós temos na nossa sociedade. Nós temos, neste momento, uma sociedade em que as pessoas vivem, em média, muito mais anos do que viviam. Isto tem uma consequência no mercado residencial que poucas pessoas têm noção. O facto de nós vivermos muito mais anos do que se vivia, quer dizer que ocupamos muito mais anos as casas. Libertamos menos as casas pra serem ocupadas por outros, em termos médios, como é evidente. Mas isso quer dizer que, de repente, até por aí a escassez das casas aumentou, porque vivemos mais anos. E, portanto, esta classe de ativos nova, essas classes todas de ativos que aparecem, são uma resposta cada vez mais adaptada a cada estilo de vida, a cada etapa da vida, se quisermos. Que cada vez mais têm produtos ajustados a essa classe específica.

É verdade. E de facto, a classe de ativos residencial, que antigamente era uma, e que agora é uma panóplia delas, é um exemplo, mas muitas outras classes de ativos têm surgido. Umas mais conjunturais, e falo do topo da tabela, das preferências dos investidores atualmente, que é ligada às energias.

Infraestruturas de energias.

Infraestruturas de energia, mas também os data centers.

Ciências da vida.

Ciências da vida.

É a segunda categoria neste momento.

Educação, hospitais.

Sim.

Tantas outras que hoje em dia estão no topo das prioridades dos investidores. Até self-storage está no topo. Quem cai cá pra baixo são os setores comerciais tradicionais.

Claro, os centros comerciais, escritórios suburbanos, tudo isso, em termos europeus, são os setores que estão na parte baixa da tabela, em termos de atração, em termos de capacidade de atração de investimento e de vontade de fazer development nesses segmentos Esta pulverização de setores tem muito a ver com aquilo que a Maria estava a dizer das alterações da demografia e também tem a ver com as alterações causadas pelas alterações da maneira como nós vivemos. Estes setores que nós agora estamos a falar, eram setores que tradicionalmente captavam o grosso do investimento. Os investidores institucionais em toda a Europa investiam sistematicamente em hotéis, em centros comerciais e em escritórios. E de repente, com a pandemia, parte destes setores, senão todos, ficaram muito em questão. Será que faz sentido continuar a investir em escritórios? Ainda agora estivemos a discutir isso. Que escritórios são estes? Os hotéis. Durante dois anos não houve turismo e, portanto, criou-se aqui uma surpresa no comportamento dos hotéis. Os centros comerciais têm uma enorme dificuldade, pelo menos na Europa, em existir mais novos centros comerciais. As pessoas, entretanto, têm o online e têm um consumo de experiência completamente diferente e, portanto, criaram-se aqui alternativas que não existiam, que fazem com que esses setores que tinham, digamos, o monopólio quase de todo o investimento institucional, hoje em dia, não sejam tão atrativos. É a velha concorrência entre diferentes níveis de risco e níveis de gestão. E eu estou de acordo consigo quando diz que há coisas que são um bocadinho conjunturais. Esta coisa das infraestruturas de energia serem o setor número um, significa que, conjunturalmente, há uma transição a decorrer, que é muito forte, de adaptação de sistemas de energia, de coisas que sejam de energias sustentáveis, que exigem um grande esforço de investimento numa fase de transição e que atraem pelo rendimento que têm. São classes de ativos muito interessantes, mas estou de acordo com a Maria, isto é provavelmente mais conjuntural do que de longo prazo. O que eu acho que é de longo prazo são as tendências de especialização nos ciclos de vida, nos residenciais, especialização no tipo de utilização dos espaços, ou seja, os escritórios flex são escritórios que, neste momento, têm muito mais capacidade de atrair investimento que os escritórios suburbanos convencionais. Mas isto na Europa. Em Portugal, não estamos ainda bem assim.

Portugal sempre foi um bocadinho diferente, também pela sua dimensão e características que nos definem. Principalmente, essas diferenças face aos mercados mais maduros, como os Estados Unidos, UK, até mesmo de França. Nós realizámos um inquérito há pouco tempo, agora no princípio do ano, mais de 200 investidores que estão presentes no nosso país e os setores clássicos, cá em Portugal, ainda são aqueles que mais atraem investimento. Os alternativos, onde estão todos os alternativos de residencial, os data centers, os life science, e por aí fora, ainda o que se sentiu foi vontade, mas com um caminho enorme pra percorrer. Como é que vê a colagem das macrotendências com o nosso mercado?

Primeiro, acho que tem a ver com uma daquelas natural que existe, sempre existiu entre a economia portuguesa e o resto da economia europeia, ou seja, nós somos muito curiosos em nível de experimentação, de consumo de produtos a nível individual, mas depois somos muitíssimo conservadores na parte do investimento e, digamos, nesta perceção de risco da novidade. O mercado imobiliário é, por definição, um mercado conservador, e a razão porque ele é conservador é porque tem que alinhar, digamos, uma espécie de mínimo múltiplo comum do risco de uma data de gente diferente e, portanto, é naturalmente conservador. Isso é particularmente verdade em Portugal, porque nós temos uma mobilidade, quer nos formatos, quer nas pessoas, quer nas empresas, ainda muito baixa quando comparada com a média europeia. Para não falar com a média americana, essa então é muito mais. Somos completamente rígidos. E, portanto, estes novos formatos, que têm um enorme potencial, que têm uma enorme capacidade de atração de investimento, em Portugal têm muita dificuldade, porque nós somos muito rígidos na formulação das regras, na insegurança jurídica. Temos alguma aversão, quase generalizada, à inovação de coisas que não sabemos exatamente como é que funcionam. E, portanto, um bocadinho, somos muito defensivos nisso. Isso prejudica-nos, porque não temos a capacidade de criar soluções que já tanto testadas noutros sítios, podiam perfeitamente ser utilizadas cá. Por exemplo, o exemplo do Build to Rent, que vem este fim de semana num jornal, que é muito claro. Em Espanha, que é ao lado, nós temos 25 mil casas em Build to Rent prontas a chegar ao mercado nos próximos dois anos. Em Portugal, não temos nenhuma.

E tanta falta fazem.

E fazem imensa falta, mas não temos nenhuma, porque temos uma daquelas discussões do sexo dos anjos, de que ninguém sabe muito bem se isto é residencial, se são serviços de alojamento, como é que é, como é que se faz, como é que se tributa, como é que se licencia. Perdemos anos nestas discussões, quando não temos uma coisa muito simples que fazemos muito bem noutras áreas, mas que aqui não somos capazes de fazer, que é: o que é que funciona? Noutros sítios fazemos igual acá e damos o benefício da dúvida pra ver se funciona. Nós somos muito exagerados, digamos, na precaução e faz com que sejamos muito conservadores na inovação. E esse é o nosso problema em termos de inovação no imobiliário. Só que isso não vai poder continuar assim.

Sem correr riscos, não se inova, não se avança, não se muda as coisas e realmente isso é uma das características de quem nos governa, o conservadorismo, o medo de errar, porque vai ser julgado em praça pública e tem tido bastante impacto e nós temos sentido isso na pele. Licenciamentos prolongadíssimos, porque a própria lei se canibaliza a ela própria. E com esse repto, lanço aqui a questão da falta de habitação. É um tema que há muito sabemos que existe. Agora é mais premente do que nunca. Também é um tema global, mas não tão grave a nível global como está a acontecer em Portugal, porque realmente está visível. Como é que acha que se resolve este tema tão impactante para os portugueses? Quais são as principais soluções que vê para que finalmente consigamos responder às necessidades dos portugueses?

Primeiro, uma coisa muito fácil que qualquer pessoa consciente e que tenha noção do país em que vive, percebe que o problema da falta de habitação é um problema gravíssimo. Quando eu digo gravíssimo, é um problema que extravasa há muito o âmbito do mercado imobiliário. É uma coisa que impacta na competitividade do país, no equilíbrio social, na desigualdade de acesso à habitação. Tudo isso é muito sério e muito grave, e pura e simplesmente foi esquecido até agora. Portanto, há uma coisa que eu estou de acordo, quanto à urgência de encararmos o problema de frente. Agora, não é com a maneira como temos vindo a construir casas e com a maneira como regulamos o espaço e os terrenos pra fazermos casas, que nós vamos conseguir resolver este problema, nem pouco, mais ou menos. Nós temos que ter a noção que temos um problema de gerações. A geração que neste momento está a decidir estas coisas, tem casa. E há uma geração abaixo que não tem acesso à casa, que não percebe a nossa conversa. Acha que nós vivemos no mundo da lua. E a verdade é que nós temos uma urgência e não estamos a criar condições pra ultrapassar essa urgência da maneira que deve ser ultrapassada. Isto resolve-se. O relatório tem três ou quatro exemplos muito bons sobre isso. Por exemplo, dos cinco setores residenciais que estão no top 10 dos setores do relatório este ano, nós só temos um, os outros quatro não existem. E não existem porque nós não queremos que existam. Vou dar um exemplo da habitação social. A habitação social existe em todos os mercados europeus como um produto de investimento privado. O que o Estado faz, o Estado define quais são os mínimos que têm que existir pra que aquela habitação seja criada, seja fornecida. E, em contrapartida, o Estado garante o rendimento e a gestão desse espaço aos privados. E funciona quase como se fosse uma obrigação. E há milhares de focos por essa Europa inteira, feitos com dinheiro privado, dinheiro que o Estado português evidentemente não tem pra fazer, mas que se puder garantir, consegue criar um setor todo novo, que é o setor da habitação social. A habitação acessível, falamos há sete anos em habitação acessível e não aparecem as casas da habitação acessível, porque complicamos tanto o que não é preciso, que ninguém consegue entender quais são as regras com que temos que funcionar. E o Built to Rent, que é aquele exemplo que eu dei há um bocadinho de Espanha, é um caso típico de uma coisa que poderia gerar milhares de focos pra arrendamento acessível pra maior parte das cidades portuguesas. Bastava que nós fizéssemos um quadro específico, estável, pra que as pessoas que investem o dinheiro que vão investir, saibam que durante o período de investimento, que podem ser 30 anos, pra aquele investimento, as regras não vão alterar. Nós temos exemplos disso em Portugal. A Auto Europa funciona assim, as fábricas do IKEA funcionam assim, qualquer investimento estratégico estrangeiro é objeto de um contrato fiscal com o Estado português. Portanto, nós podíamos criar um contrato fiscal pra habitação pra arrendamento com o mínimo de escala, e garantir que as pessoas que investissem naquele tipo de habitação, que é tão necessária pras cidades portuguesas e pras novas gerações, durante aquele tempo de vida, que as regras não mudavam. Podia mudar tudo o resto, como não mudam pra Auto Europa, como não mudam pro IKEA, como não mudam pra muitos outros investimentos estratégicos. Se é como é estratégico termos mais habitação, depende do governo criar as condições, porque o investimento no momento em que essas condições forem criadas, vai acontecer aquilo que aconteceu no resto da Europa toda. Aparecem dezenas de milhares de casas em três ou quatro ou cinco anos. É essa a resposta que temos que dar.

E porque o que nós temos assistido, e estamos do lado dos agentes que são procurados pelos investidores, há capital a querer entrar em Portugal, desenvolver estas casas para estas pessoas. Só que realmente, o nosso Estado ainda não lhes criou as condições de exequabilidade.

Nós temos todos que na indústria, nós no imobiliário, temos que pensar que vamos ter que nos recriar todos. Nós não vamos poder continuar a fazer aquilo que fizemos até agora. E, portanto, quem quiser continuar a estar nesta indústria de forma ativa, tem que perceber a enorme mudança que o setor vai ter que ter. Vão aparecer novos formatos, vão aparecer formas antigas redesenhadas. Nós próprios vamos apresentar, dentro de pouco tempo, um formato que parece um formato antigo e que pra nós é uma solução nova. Mas tudo isso significa que nós temos que ser capazes de olhar de frente pra falta de habitação, pra venda, pra arrendamento, pras várias soluções que são precisas. Cria-se o quadro de investimento estável e transparente, que ele aparece, não tenho dúvida nenhuma.

Francisco, nesse quadro devem estar incluídas questões de licenciamento e questões até de ordenamento, porque o que nós vemos é que os PDMs são muito rígidos e são feitos por um longo período de tempo e não acompanham as dinâmicas das necessidades das pessoas e do mercado. E eu dou um exemplo claro, loteamentos que foram loteados há 20 anos, que só agora podem ser desenvolvidos, porque tudo isso demora muito tempo, tinham casas de um tamanho que já não satisfazem as necessidades das famílias de hoje.

Claro.

E depois, para alterar, são mais três, quatro ou cinco anos.

Quando conseguimos alterar, já não corresponde àquele instante.

Exatamente.

Essa questão é uma questão muito séria. Nós não temos a capacidade de criar o licenciamento operativo como está previsto na lei, mas ninguém parece ter muita vontade de ir por aí. Mas está previsto na lei. Nós temos um país fantástico, está tudo previsto na lei, depois conseguir executar as coisas é que é mais difícil. Nós decretamos coletivamente uma coisa estranha, que era: havia casas a mais em Portugal. E há muitas pessoas que definem as questões de ordenamento em Portugal, que insistem que há casas a mais em Portugal A verdade é que aparentemente existe esse paradoxo de haverem casas a mais. O problema é que a maior parte das casas que existem estão em sítios onde não há emprego e onde as pessoas não conseguem fazer a sua vida. E, portanto, todas as pessoas querem morar em centros urbanos, e é aí que faltam as casas. Há casa em sítios que são seguramente estimáveis, mas não têm uma economia que seja suficientemente atraente para as pessoas quererem viver lá. E, portanto, todo este processo é um processo que vai exigir uma grande reflexão e uma grande alteração. Agora, há uma questão que é muito importante: nós não podemos continuar a reduzir o solo urbano e esperar que ele fique mais barato e mais acessível. E nós, nos últimos anos, o que temos feito é: acabamos com os terrenos urbanizáveis, restringimos os perímetros urbanos. E com isto tudo, nós criamos condições objetivas para que os terrenos sejam muito mais caros do que eram ou do que era preciso que fossem. E, portanto, a resposta a isto tem que ser uma profunda, seletiva, consciente densificação dos tecidos urbanos que existem. É preciso ter a coragem de dizer que só fazendo casas nos sítios onde as pessoas querem é que elas podem ficar mais baratas. De outra maneira, não é possível.

Por isso, o fenômeno da urbanização, apesar da pandemia ter questionado algumas coisas desta questão da urbanização, porque viu-se muitas pessoas a saírem de dentro para fora, mas o fenômeno da urbanização está para ficar.

O fenômeno da urbanização está para ficar, porque é a urbanização que nos permite ter o estilo de vida que a maior parte das pessoas hoje em dia quer ter. Não é apenas a questão dos empregos, é a questão dos encontros, é a questão de conhecermos pessoas novas, de sermos desafiados por situações e por culturas diferentes. E tudo isso só acontece com a concentração, e a concentração é o outro nome das cidades. E, portanto, nós somos muito urbanos porque temos um aspiracional coletivo muito urbano. É cíclico que aparecem reportagens de gente que foi com um grande sucesso pro campo. Acho muito bem que as pessoas que gostem do campo, vivam no campo. Não é estatisticamente relevante.

Claro.

Essa é que é a questão.

Francisco, para terminar, de tudo isto que temos falado, destas macrotendências, daquilo que lemos neste relatório tão interessante e com tanta informação importante, dessa transformação que acho que nem todos estão a ver, pelo menos a minha percepção, que falo com muitos agentes do mercado, o imobiliário está mesmo a transformar. Qual a grande mensagem que gostava de passar?

Eu acho que o imobiliário vai passar por uma transformação como nunca passou. A profunda transformação que aí vem e que a sociedade exige que o imobiliário faça. O imobiliário não foi capaz de fazer as casas que as pessoas precisam, mas ainda por cima, faz as casas gastando recursos que já não é aceitável gastar. E nós não podemos prescindir nenhuma das coisas. Nós não podemos prescindir de arranjar mais casas para as pessoas e não podemos continuar a fazer como fazemos. Portanto, isto tem um enorme desafio à própria indústria. E o que o Emerging Trends nos traz é: esse desafio faz sentido, mas vai implicar profundas alterações na maneira como construímos, na maneira como vivemos, na maneira como gerimos, na maneira como financiamos, tudo isso vai ser profundamente alterado. E temos que perceber que temos a obrigação de fazer essa transformação. É claro que uma transformação é sempre uma coisa complicada. Agora, não temos opção. E eu acho que essa opção vai tornar a transformação naquilo que vai ser a característica do imobiliário dos próximos anos.

Temos que nos preparar para um mundo novo, e ainda bem, porque também é bom irmos refrescando as tendências. É um dos setores que esteve sempre muito estagnado em termos do que era o seu core, a sua atividade core, durante muitos anos. Então, na construção, é evidente. Constrói-se da mesma forma há séculos.

Sim.

Sempre a mesma forma. E agora, até com as questões de sustentabilidade, que já não é um tema de faço ou não faço.

Não é uma opção.

Não é uma opção, tem que fazer. Estas mudanças têm mesmo que acontecer. Francisco, muito obrigada por esta agradável conversa.

Maria, foi muito simpático estar aqui também.

Gostei muito. Muito obrigada a todos. Espero que tenha sido útil e que tenham gostado. Muito obrigada.

Obrigado.