“Então, Portugal já não quer os estrangeiros no país? Vai acabar com os vistos Gold?“. Estas foram, logo, as primeiras perguntas que foram feitas num encontro de diretores da multinacional do imobiliário JLL, em Londres, esta semana. Numa mesa em que estavam vários responsáveis internacionais da consultora, sobretudo os ligados ao segmento habitacional, interlocutores diretos dos investidores no imobiliário, Portugal voltou a ser falado pelas boas razões mas, desta vez, também pelas “más notícias, que viajam rapidamente”, diz a JLL. Isto é, a possibilidade de se reduzirem as isenções de IRS para os residentes não-habituais e, sobretudo, de limitar os vistos gold aos investimentos fora das grandes cidades. E, aí, nesta fase, os investidores não mostram grande interesse em investir.

A revelação foi feita no encontro anual que a JLL promove com jornalistas portugueses, em Lisboa, para apresentar o relatório “Market 360º”. Os vistos gold já têm tido um impacto muito menor no volume de transações imobiliárias no país, pelo que a preocupação destes consultores imobiliários vai mais para o facto de decisões legislativas como esta poderem “criar a perceção de que os estrangeiros já não são bem-vindos e que já não precisamos dos investimentos deles“, que, diz Pedro Lancastre, diretor-geral da JLL Portugal, foram essenciais para recuperar da crise.

Dos cerca de 25 mil milhões de investimento imobiliário que houve no setor residencial, em Portugal, no ano passado, só o equivalente a cerca de 2,4% é que disse respeito aos vistos gold (perto de 660 milhões), segundo dados fornecidos pela JLL, pelo que o impacto mais significativo será ao nível da perceção internacional. Esse impacto pode ser “enorme”, diz Pedro Lancastre, alertando para a perda dos ganhos “colaterais” do investimento estrangeiro em Portugal, que vão muito além dos valores pagos pelas casas — fala-se dos impostos que se pagam nessas transações mas, também, dos benefícios que é ter “famílias inteiras” que vêm para Portugal ajudar a “criar emprego: comer nos restaurantes, estudar nas universidades” e muito mais.

Os socialistas querem “incentivar o investimento em zonas do interior” restringindo a atribuição de vistos gold “nas comunidades intermunicipais do interior e nas regiões autónomas” e para investimento que “crie emprego”. A líder parlamentar do PS, Ana Catarina Mendes, afastou a ideia de que medida possa vir a afugentar os investidores de Portugal: “Não queremos afastar os investidores mas atraí-los para outras zonas do país”. Mas assumem que pretende travar o sobreaquecimento nas áreas de maior procura imobiliária e onde os preços têm subido mais.

Vistos gold vão passar a ser apenas para investimentos no interior

O problema, diz a JLL Portugal, é que os investidores internacionais não procuram tanto os locais fora das grandes cidades (o Algarve, até certo ponto, pode ser uma exceção) porque é nos centro das cidades que estão as maiores rentabilidades e, sobretudo, a segurança de uma maior liquidez — isto é, a facilidade em comprar e vender. Isso acontece não só em Lisboa mas em todos os mercados europeus e mundiais.

Quase metade do investimento imobiliário dos últimos 10 anos foi nos últimos 2

No “Market 360º”, a consultora destaca que, depois de uma crise em que houve quebras de escala “vertiginosa”, houve uma “recuperação intensa” graças a fatores como a mudança da lei do arrendamento (2012), os Vistos Gold, o regime dos residentes não-habituais e, ainda, outros fenómenos como a crescente popularidade de Portugal como destino para estudantes, trabalhadores especializados e reformados.

“Quase metade (46%) de todo o investimento imobiliário e um terço (29%) da área de escritórios ocupada nestes 10 anos concentram-se apenas nestes últimos dois anos”, diz Pedro Lancastre, da JLL. O mesmo se passa na habitação: “se as projeções se confirmarem, também um terço das casas vendidas no país ao longo da década terão sido transacionadas apenas nestes dois últimos anos, quer em número (30%) quer em valor (33%)”.

A expectativa do diretor-geral da JLL Portugal é que 2020 volte a ser um “‘ano da terra’, com investimentos em promoção fora do centro prime, em projetos de raiz e direcionados para as famílias portuguesas”. Os projetos da Feira Popular e a Pedreira do Alvito são alguns dos projetos que devem começar a ser construídos em breve.

Em 2019, mais uma vez, o valor total de investimentos em imobiliário comercial superou os 3 mil milhões — 3.240 milhões — de euros, destaca a consultora no Market 360º. Houve, também, quase 194 mil metros quadrados de escritórios ocupados em 2019. Continua a ser nesta área que a JLL vê maiores desafios, ao nível da oferta:

Resolver a falta de oferta [de escritórios] é uma questão crítica para o mercado, já que continua a existir muita procura de empresas internacionais que pretendem expandir as suas operações para Portugal, mas que ao não encontrarem oferta de qualidade e adaptável às suas necessidades, optam por diferentes mercados concorrenciais, com fatores competitivos ao nível do preço do espaço e do nível de vida semelhantes mas onde a oferta abunda”

“Foco do desenvolvimento de novos projetos é nas famílias portuguesas”

Já no segmento residencial, “2020 será um ano ainda em crescimento, mas menos pronunciado, com os preços das casas a ajustarem, um ajuste que se fará sentir mais no mercado dos usados, fruto do surgimento mais expressivo de oferta nova”.

A agência de notação de crédito Moody’s prevê que 2020 seja o ano de abrandamento mais significativo no seu horizonte, com um crescimento dos preços residenciais previsto na ordem dos 4%.

Mas a JLL sublinha que “o foco do desenvolvimento dos novos projetos, construídos de raiz e de larga escala, fora do centro prime, é nas famílias portuguesas”. Porém, “os estrangeiros também começam a ser um público ativo neste tipo de empreendimento, pois por Lisboa estar mais reconhecida como destino para viver, os compradores estrangeiros estão mais confortáveis para ir para zonas menos centrais”, defende a multinacional de imobiliário.