É no Bombarral que estão as taxas de juro mais baixas. Mas, antes de visitar um balcão bancário bombarralense, receba as boas notícias: as taxas de juro nos créditos à habitação estão a descer rapidamente e, além disso, os bancos estão a abrir cada vez mais os cordões à bolsa.

As taxas de juro dos novos créditos estão a descer por duas razões: por um lado, as taxas Euribor, que servem de referência nos empréstimos de taxa variável, continuam a cair (a Euribor a 12 meses já está abaixo de -0,10%); por outro lado, os bancos estão a aplicar spreads (a margem que cobram sobre a Euribor) mais baixos. Desde fevereiro do ano passado, os melhores spreads desceram meio ponto percentual, em média.

Em 2016, a banca portuguesa concedeu 15,8 milhões de euros por dia em créditos à habitação, o triplo do valor que foi registado em 2012, no fundo da crise financeira. O Bankinter foi um dos mais ativos na busca de novos clientes.

Depois de ter batido o objetivo de atribuir 150 milhões de euros em crédito à habitação em 2016, o Bankinter — que se colocou na dianteira das melhores propostas nos três perfis de clientes potenciais estudados pelo Observador — continua com a torneira aberta. “Para 2017 temos disponível para conceder em crédito à habitação um montante significativamente superior ao do ano anterior”, revela Vítor Pereira, diretor de marketing e produtos do Bankinter Portugal, ao Observador.

A entrada de um novo concorrente, o Banco CTT, que estreou a sua oferta de crédito hipotecário há cerca de um mês, poderá ajudar a fazer crescer ainda mais o financiamento para a compra de casa.

Banco CTT: spread único para todos

O Banco CTT não foi o primeiro a lançar um spread único — o BBVA já tem há muito tempo, mas reservado a quem lhe compre imóveis —, mas democratizou o conceito para todas as famílias. “Queremos trazer o melhor dos spreads para todos os clientes e não ter um bom spread para um conjunto pequeno dos clientes. É uma proposta simples, fácil de entender”, explica João Mello Franco, administrador executivo do Banco CTT.

A margem do Banco CTT é de 1,75% se o cliente domiciliar o ordenado e contratar os seguros de vida e multirriscos da casa junto do banco postal. “Mais de 80% das famílias portuguesas têm connosco a melhor proposta do mercado”, assegura João Mello Franco. Quem não domiciliar o ordenado ou não contratar os seguros, recebe uma proposta de 3%.

João Mello Franco garante que, a partir de março, o Banco CTT começará a aceitar transferências de crédito à habitação e que, no segundo semestre deste ano, terá soluções de empréstimos para a compra de casa com taxa fixa.

Bankinter: o mais económico nas nossas simulações

Nas várias simulações que o Observador conduziu junto da banca — seguindo três perfis diferentes de potenciais clientes —, o Bankinter apresentou sempre a proposta mais económica. Em todos os casos, o spread foi de 1,60%. Mesmo quando se analisa a taxa anual efetiva efetiva revista (TAER), que, além dos encargos de financiamento, incorpora outros custos, como os prémios de seguros e as comissões bancárias, o Bankinter fica à frente.

O spread não é tudo para o Bankinter. “Quisemos construir uma solução que vá ao encontro das expectativas do consumidor nas diferentes dimensões – preço, processo, serviço”, esclarece Vítor Pereira, diretor do Bankinter. “Medimos os níveis de satisfação dos clientes que contrataram crédito à habitação no Bankinter, que estão acima da média do mercado”, conclui.

Se o leitor tem 20% do valor da casa que quer comprar e se os encargos mensais com o crédito não deverão pesar muito mais do que um terço dos vencimentos da família, há poucas razões para não conseguir um spread de 1,6% — ou, mesmo, mais baixo.

No primeiro caso simulado, de uma jovem que precisa de 107 mil euros para comprar um apartamento por 135 mil euros, a simulação do Bankinter aponta um valor de 154.250 euros cobrados ao longo de 40 anos. No Banco CTT, a segunda opção mais económica, a soma ascende a 159.029 euros. A pior opção simulada, do Santander Totta, contabiliza 195.935 euros. Ou seja, no Bankinter é possível poupar mais de 40 mil euros ao longo de quatro décadas.

O Banco CTT e a Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) — que resulta de uma parceria entre o francês BNP Paribas e o espanhol Santander — ficaram pouco atrás do Bankinter nas várias simulações. João Mello Franco, do Banco CTT, explica que não negoceiam o spread, logo não conseguem igualar a proposta de 1,60% do Bankinter.

No segundo caso simulado, de um casal que precisa de 100 mil euros durante 30 anos para comprar uma apartamento por 150 mil euros, o encargo mensal no Santander Totta, a opção mais cara, é 40,95% mais alta do que no Bankinter.

A TAER é o melhor indicador para analisar propostas de crédito à habitação, mas tenha atenção que nem sempre é possível fazer comparações justas. No terceiro caso simulado pelo Observador, em que um casal fica a pagar um empréstimo entre os 60 e os 75 anos, a UCI apenas cobra seguro de vida até aos 70 anos, enquanto o Bankinter e o Banco CTT — que ficam na primeira e na terceira posição — cobram durante todo o prazo.

O Bankinter, o Banco CTT e a UCI são os bancos mais económicos nas simulações do Observador, mas isso não quer dizer que sejam no seu caso. Há uma vertente importante que não foi explorada por este artigo: a negociação. À medida que a guerra pelos spreads mais baixos avança, será cada vez mais fácil retirar 0,2 ou 0,3 pontos percentuais da margem do banco através da negociação. Experimente.

Taxa fixa? Já não é para todos

Quando, em abril de 2015, dissemos que estava na altura de optar por taxa fixa, 94% dos créditos à habitação eram indexados a alguma taxa Euribor. Desde então, a moda dos empréstimos de taxa fixa pegou: em dezembro de 2016, os créditos estavam quase divididos entre taxa indexada e taxa fixa. No entanto, agora já não é tão interessante fazer um crédito de taxa fixa.

Em abril de 2015, a taxa swap a 30 anos, a referência para os crédito à habitação, estava em 0,80%. Agora está em 1,49%. Um empréstimo de taxa fixa de 100 mil euros celebrado agora traduz-se em mais 37 euros por mês do que há quase dois anos. Ao longo de 30 anos, o total de encargos fica cerca de 13 mil euros mais elevado.

Será que ainda vale a pena? Depende do agregado familiar. A grande vantagem da taxa fixa é a de saber exatamente quanto pagará todos os meses, em vez de ficar à mercê dos mercados monetários. De qualquer maneira, é mais vantajoso constituir financiamento de taxa fixa por prazos mais longos, porque é menos provável que haja grandes subidas nas Euribor no curto prazo. Aliás, os operadores do mercado monetário não esperam que a Euribor a três meses deixe de ser negativa antes de setembro de 2019 e não acreditam que ultrapasse 0,5% até setembro de 2021, segundo os negócios no mercado de derivados sobre esse indexante.

Vítor Pereira, diretor do Bankinter, revela que os prazos de 10 e 30 anos são os mais populares entre os clientes do banco que optam por fixar a taxa de juro. E quanto se fica a pagar? Voltámos a simular um crédito de um casal que precisa de 100 mil euros durante 30 anos, mas, desta vez, com a taxa fixa durante todo o prazo.

O grande problema para quem procura um empréstimo de taxa fixa de longo prazo é que há pouca concorrência. Apenas três instituições financeiras permitem fazer simulações na Internet com taxa fixa a 30 anos. O Bankinter volta a ser o mais atraente: no caso anterior, soma o spread de 1,60% à taxa swap a 30 anos. No primeiro mês, os encargos somariam 450,17 euros, mais cerca de 80 euros do que na versão de taxa indexada. Todavia, a opção por taxa fixa ficaria mais económica ao longo do empréstimo se a Euribor a 12 meses, que serve como referência no crédito de taxa indexada, ficar, em média, acima de 1,49% nas próximas três décadas.

UCI e Banco BPI são as alternativas ao Bankinter. Outros bancos oferecem taxa fixa, mas sempre para prazos mais curtos, normalmente até 10 ou 15 anos.

Há um segundo problema na contratação de taxa fixa, que, embora menor, não deve ser menosprezado. Caso deseje fazer uma amortização do capital em dívida, paga, regra geral, uma comissão de 2% sobre o montante amortizado. Nos créditos de taxa indexada, a comissão é de 0,5%.

Faça as suas simulações. Saiba onde

Procurámos as soluções de crédito à habitação nos bancos e noutras instituições financeiras a operar em Portugal que têm simuladores operacionais nos seus portais. Encontrámos 14 instituições disponíveis. Estes são os spreads previstos nos seus preçários para crédito à habitação própria permanente no regime geral:

• Abanca: spreads de 1,25% a 3,50%,
• Banco Best: spreads de 1,75% a 5,80%,
• Banco BIC: spreads de 1,65% e 3,95%,
• Banco BPI: spreads de 1,95% a 4,75%,
• Banco CTT: spreads de 1,75% ou 3,00%,
• Bankinter: spreads de 1,25% a 3,70%,
• Caixa Geral de Depósitos: spreads de 1,75% a 5,30%,
• Crédito Agrícola: spreads de 1,50% a 2,20%,
• Millennium bcp: spreads de 1,50% a 4,25%,
• Montepio: spreads de 1,55% a 3,50%,
• Novo Banco e Novo Banco dos Açores: spreads de 1,75% a 5,80%,
• Santander Totta: spreads de 1,15% a 4,20%,
• Unión de Créditos Inmobiliarios: spreads de 1,75% a 3,00%.

As simulações efetuadas respeitaram os perfis detalhados nos quadros anteriores. Nos cálculos com dois clientes, procurou-se que o seguro de vida fosse apenas para um deles ou para ambos a 50%. De resto, aceitaram-se os seguros propostos por defeito pelos simuladores. A maioria dos bancos apenas disponibiliza créditos indexados à Euribor a 12 meses, por isso optou-se por essa referência sempre que possível.

Bombarral: a geografia com o spread mais baixo

Além dos que têm simuladores na Internet, há outras 12 instituições que preveem conceder empréstimos para a compra de casa. Estes são os spreads previstos nos seus preçários:

• Atlântico Europa: spreads de 3,50% a 7,50%,
• Banco de Investimento Global: spreads de 2,75% a 5,00%.
• Banco Popular: spreads de 1,60% a 3,50%,
• Banco Português de Gestão: spreads de 1,00% a 9,00%,
• BBVA: spreads de 2,50%,
• Caixa de Crédito da Chamusca: spreads de 2,25% a 5,00%,
• Caixa Agrícola de Bombarral: spreads de 0,50% a 7,00%,
• Caixa de Crédito de Leiria: spreads de 3,412% a 4,55%,
• Caixa Agrícola de Torres Vedras: spreads de 3,00% a 5,50%,
• Crédito Agrícola dos Açores: spreads de 3,00% a 6,00%,
• Caixa Económica da Misericórdia de Angra do Heroísmo: spreads de 2,00% a 6,00%,
• Deutsche Bank: spreads de 1,00% a 2,30%.

É difícil bater o spread proposto de 1,60% do Bankinter ou de 1,75% do Banco CTT, mas uma instituição sobressai: a Caixa Agrícola de Bombarral inclui no seu preçário spreads de 0,5%. Filipe Costa, presidente do conselho de administração dessa caixa de crédito agrícola, confirma a taxa, mas explica que um spread de 0,5% “não é uma situação normal”. “O normal é ficar em 1,70%, 1,80%, até 2%, dependendo da análise de risco”, avança o responsável da instituição bombarralense. Apenas os clientes que têm um perfil muito seguro para a Caixa Agrícola de Bombarral é que podem almejar o spread mínimo da banca nacional.

Como a margem dos bancos representa cerca de um terço dos custos do crédito à habitação, apenas os melhores devedores — leia-se: aqueles que precisam de pouco dinheiro e que têm rendimentos muito elevados face à prestação mensal — devem falar com a equipa da Caixa Agrícola de Bombarral. Ou, então, podem esperar que a guerra dos spreads se intensifique por toda a banca.