Contratar um crédito à habitação com taxa fixa já não é tão barato como era há poucos anos. Mas nos últimos meses, com a subida em flecha das Euribor, mais portugueses têm procurado a segurança de uma prestação que fica igual durante alguns anos ou, mesmo, durante todo o tempo em que vão reembolsar o empréstimo. E os bancos, que vão ser obrigados pelo Governo a ter oferta de taxa fixa, já estão a responder a essa procura com produtos mais atrativos – algumas ofertas que podem, até, ser mais baratas do que a alternativa da taxa variável.

O Banco Central Europeu (BCE) vai anunciar dentro de dias mais um aumento das taxas de juro, para 3%. E não deverá ser o último, admitiu já a presidente Christine Lagarde – numa altura em que os mercados antecipam que pode subir até aos 4% a taxa do BCE que é a mais relevante para a política monetária neste momento. Os últimos dados da inflação na zona euro (e também nos EUA) continuam sem dar sinais consistentes de descida, pelo que continua a existir muita incerteza sobre a evolução dos juros nos próximos tempos.

É neste contexto que, para quem está agora a contratar um novo crédito à habitação ou a renegociar o crédito, faz sentido comparar as ofertas que os bancos têm para taxa fixa (ou mista, com fixa alguns anos e depois variável). Essas ofertas devem ser reforçadas nas próximas semanas e meses mas, para já, olhando para as propostas existentes, “a nossa leitura é que continua a ser elevado o diferencial entre aquilo que se paga na taxa variável e a taxa fixa, mas temos vindo a notar que os bancos estão a introduzir ofertas de taxa fixa mais atrativas“, afirma Nuno Rico, economista da Deco Proteste.

Taxas Euribor estão cada vez mais perto dos recordes atingidos em 2008. FONTE: Euribor-Rates | Euribor a 6 (verde) e 12 (preto) meses

Um produto destacado pelo economista é o Crédito Habitação do Banco CTT, com Taxa Fixa Promocional 2 anos, uma campanha que vigora até 31 de março e que permite fixar a taxa por 2, 10, 20 ou 30 anos. Quem quiser deixar de perder o sono com as decisões de Christine Lagarde nos próximos dois anos, pode contar com uma taxa anual nominal (TAN) de 2,5% nos casos em que o financiamento é menor do que 65% do valor da casa e 3,25% quando o financiamento for de 65% a 85% do valor.

Estas são taxas que apenas incluem o valor do indexante e o spread do banco (a TAN), pelo que é importante ter em conta os possíveis custos associados que estão refletidos na taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) – essa sobe para 4,1% com vendas facultativas associadas ou para 4,7% sem esses outros produtos. Mesmo assim, trata-se de um plano mais barato do que aquilo que um novo crédito com taxa variável pode custar, tendo em conta que a generalidade das TAN hoje disponíveis facilmente supera os 4% (e as TAEG os 5%) nas principais ofertas indexadas à Euribor.

O ponto menos positivo deste produto do Banco CTT é que, depois do período de taxa fixa, passa-se para taxa variável com um spread de 0,95%, o que já é um custo relativamente elevado numa altura em que vários bancos estão a vender crédito à habitação com margens de 0,8%. Isso não impede que, no futuro, se possa tentar renegociar esse spread de 0,95% mas não deixa de ser um ponto que deve ser tido em conta.

O “povo português é dos mais vulneráveis da Europa”

Ao contrário da maior parte dos países europeus, os produtos de crédito à habitação com taxa fixa nunca foram muito populares em Portugal – levando a que em 2021 93% do stock de créditos à habitação tivesse taxa variável. Esse cenário está a mudar, lentamente, e o Banco de Portugal indicou esta sexta-feira que 24% dos créditos feitos em janeiro tinham taxa mista e 7% taxa fixa em toda a duração do crédito.

Este aumento da procura significa que as pessoas estão a fazer bons negócios? Num parecer sobre uma proposta do Livre que propunha a obrigatoriedade de os bancos terem soluções de taxa fixa, o Banco de Portugal salientou, em novembro, que a proposta do partido liderado por Rui Tavares partia do “pressuposto de que o regime de taxa de juro fixa ou mista [era] mais benéfico para os consumidores do que o regime de taxa de juro variável, pressuposto que é discutível“.

E porquê “discutível”? Porque, dizia o Banco de Portugal, “além de se constatar que a opção por uma taxa de juro fixa acarreta, em regra, maiores encargos para os mutuários, também importa salientar que, sendo certo que a taxa de juro fixa protege os mutuários face a aumentos dos indexantes de referência, é igualmente verdade que não permite aos clientes beneficiar das suas descidas“. Essa “circunstância ganha especial relevo no âmbito de contratos de crédito à habitação, com prazos de reembolso alargados”, acrescentava o supervisor.

No fundo, o Banco de Portugal argumenta que é impossível garantir que, num crédito que dura várias décadas, no final o cliente não terá desembolsado mais por ter tido taxa fixa (ou mista). “As pessoas têm de pensar nisto como um prémio de um seguro“, explica Nuno Rico, da Deco Proteste. À falta de uma bola de cristal, só no final do crédito se poderá fazer as contas sobre se pagou mais por ter tido taxa fixa ou taxa variável, na comparação daquilo que foi a média dos custos pagos e as prestações que teriam sido suportadas numa escolha alternativa.

Porém, há um ponto importante que deve ser tido em conta por quem estiver a decidir: é natural que num período de várias décadas os indexantes de taxa variável flutuem entre valores mais elevados e valores mais baixos (até negativos, como acontecia até há pouco tempo). Mas há uma vantagem na taxa fixa mesmo que no final as contas indiquem que se pagou mais do que numa opção variável. É que as contas baseiam-se na média da taxa variável, e o risco é que, como acontece sempre que se usam médias, escondam períodos em que as Euribor estiveram mais elevadas ao ponto de poder criar situações de sufoco com eventual situação em que o cliente teria de vender a casa ou, no limite, entregá-la ao banco.

É também por isso que Nuno Rico fala em olhar para a taxa fixa como “um prémio de seguro”. “A questão é se esse prémio, em Portugal, é muito elevado ou não – e nós achamos que ainda é“, diz o economista da Deco Proteste.

Nuno Rico diz que, embora ninguém possa dizer se vai ser mais ou menos vantajoso no final de contas, “do ponto de vista conceptual, podemos dizer que para financiar a compra de algo tão essencial como a nossa habitação faz sentido que seja com taxa fixa, para se ter sempre a certeza do encargo que se vai ter”.

“O problema que temos em Portugal há muito tempo é que sempre privilegiámos a taxa variável porque era a única forma de termos uma oferta de crédito com competitividade” e “criou-se o hábito de termos valores mais baixos mas com taxas de juro variáveis”, diz o economista, sublinhando que isso é “o que leva a que hoje o povo português seja dos mais vulneráveis na Europa” neste cenário de subida repentina das taxas de juro.

Banqueiros recomendam taxa fixa (pelo menos alguns anos)

Paulo Macedo, presidente da Caixa Geral de Depósitos, disse na quinta-feira, 2 de março, na apresentação de resultados, que o banco público “há muito tempo” tem entre os seus produtos soluções com taxa fixa – e até foram feitas, a dada altura, campanhas publicitárias, disse o banqueiro, mas “nunca tivemos grande sucesso nem muita aceitação por parte das pessoas“.

Será desta? “Cada caso é um caso, e as pessoas saberão da sua vida e fazem as suas escolhas, mas parece-nos que é interessante as pessoas poderem ter uma taxa mista, fixa num prazo curto/médio – 2 ou 5 anos – para este período de maior incerteza e, depois, uma taxa variável”, recomendou Paulo Macedo.

O presidente do Millennium BCP, Miguel Maya, emitiu uma opinião semelhante: “pessoalmente, se tivesse de contratar um crédito contrataria com taxa fixa, não para a totalidade do prazo mas com uma componente de taxa fixa nos primeiros anos”. O banqueiro acrescentou que “em 2020 a produção de taxa mista/taxa fixa representou 39% dos novos créditos. Em 2021 foram 31%, em 2022 foram 26% e, nos últimos meses, 43% da produção tem taxa mista, ou seja, com uma parte do período com taxa fixa”.

Nesta perspetiva, o Observador pediu ao portal de comparação de preços ComparaJá uma análise sobre quais podem ser as ofertas mais vantajosas na banca portuguesa para estes prazos de dois e cinco anos iniciais com taxa fixa e, depois, várias simulações para períodos de taxa variável mais ou menos longos.

Entre os outros bancos a operar em Portugal, também o BPI referiu que 30% da nova produção já é em taxa fixa, algo que o presidente executivo, João Pedro Oliveira e Costa, recomendou para quem tem um “orçamento familiar relativamente estável” e, desta forma, poder garantir que não há flutuações na prestação mensal. João Pedro Oliveira e Costa, aliás, foi um dos primeiros banqueiros a “recomendar vivamente” as opções de taxa fixa, logo na primavera de 2022, quando as taxas de juro começaram a subir de forma rápida.

Outro dos principais bancos a operar em Portugal, o Santander, foi, por outro lado, notícia em novembro porque retirou a oferta de taxa mista do portefólio. Questionado na conferência de imprensa de apresentação dos resultados anuais, no início de fevereiro, o administrador financeiro do Santander, Manuel Preto, justificou essa retirada dos produtos de taxa mista com a evolução dos preços de mercado na altura e, por outro lado, com a legislação portuguesa.

“O que aconteceu em outubro/novembro foi que as taxas de mercado dispararam e o Santander entendeu que estar a oferecer aos seus clientes uma taxa fixa inicial acima de 5%, que era o que seria necessário na altura, não fazia sentido”, afirmou Manuel Preto, acrescentando que esses produtos foram retirados “para proteção dos clientes“.

O responsável admitiu vir a “reequacionar” esta decisão, à medida que os mercados e a política monetária do BCE evoluem, mas deixou claro que, a haver produtos, serão apenas de taxa mista. Puramente empréstimos com taxa fixa o Santander nunca teve porque, explicou, a legislação limita (a 2%) a comissão por amortização antecipada.

Ora, isso cria “um risco desmesurado para os bancos“, afirmou, porque “os bancos quando têm um crédito com taxa fixa, o que tipicamente fazem [compram] é uma cobertura no mercado para a transformar em taxa variável”. Isso significa que, se o banco compra essa proteção de longo prazo e, no dia seguinte, o cliente amortiza o crédito e paga uma comissão limitada legalmente a 2%, o banco pode ter um prejuízo relevante.

Mesmo assim, o Santander terá, quando o Governo aprovar a nova legislação, de criar pelo menos um produto com estas características, mesmo que com um porção de taxa fixa de poucos anos. E o mesmo acontece com o EuroBic e o Crédito Agrícola, que também não comercializam créditos com taxa fixa nem mista.