Investir no mercado imobiliário sempre foi, é e será um bom negócio, mas é fundamental ter um conhecimento aprofundado do setor. A análise das métricas é importante para uma tomada de decisão que se possa concretizar em lucro, mas as melhores ferramentas estão no local. “O imobiliário é um ativo de rua, é preciso estar no terreno para perceber as dinâmicas locais e quais os melhores investimentos a fazer”, alerta Gonçalo Nascimento Rodrigues que lidera, em conjunto com José Crespo de Carvalho, a Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários – INDEG-ISCTE.

Estar atento e ponderar um conjunto de variáveis financeiras é outro dos segredos para o sucesso. É necessário analisar o mercado imobiliário com base num enquadramento macroeconómico, mas em simultâneo as caraterísticas próprias de cada país, de cada cidade, de cada rua. Existem questões cruciais que quem quer investir deve colocar: por exemplo, a subida de preços no mercado da habitação está a ser alimentada com dívida? Há 10 anos, praticamente 100% das casas vendidas em Portugal eram financiadas com recurso a crédito; hoje, esse valor caiu para 55%, o que se explica por um novo perfil de procura estrangeiro, que investe em casas de preço mais elevado sem recorrer a crédito.

Do ponto de vista da tomada de decisão do investidor, o mercado responde sempre à procura final, mas o imobiliário apresenta uma caraterística que muda tudo: a oferta demora muito tempo a responder às dinâmicas da procura. Durante 15 anos, a construção de casas novas superou a criação de novos agregados familiares, o que resultou num desajuste do mercado, com uma forte procura de habitação nova fora dos centros urbanos e um desinvestimento na reabilitação.

Turismo impulsionou aposta na reabilitação urbana

Nos últimos anos verificou-se uma inversão de sentido, com a explosão do turismo em Portugal desenvolveu-se uma forte aposta na reabilitação urbana, como resposta à subida acentuada da procura de alojamento local nos centros das cidades, em especial em Lisboa e no Porto. “Não houve reabilitação urbana até há uns 5 ou 6 anos, porque não havia racional económico, ou seja, não existiam compradores. Como era tão caro reabilitar no centro da cidade e depois não havia procura para pagar o preço, era muito mais interessante e barato construir de raiz nas periferias”, sublinha Gonçalo Nascimento Rodrigues.

Remodelar ou construir casa: qual a melhor opção?

Da perspetiva do utilizador final, a opção de construir casa nova é mais viável fora dos centros urbanos, em que é mais económico comprar um terreno, desenvolver um projeto e edificar a própria moradia. “Construir de raiz fica mais barato, porque, neste caso, só é necessário pagar os fatores de produção, mas o utilizador final raras vezes constrói a sua própria casa; compra o produto que está disponível no mercado: reabilitado ou construído de novo”, explica o analista financeiro da área do imobiliário.

Se é mais económico remodelar, construir de novo ou comprar pronto vai depender de cada caso. O tipo de imóvel e a localização têm toda a importância, embora, “à partida, construir, seja reabilitando ou construindo de raiz, é mais barato do que comprar já feito, e tipicamente a reabilitação é mais cara do que construir de raiz”.

Será que não estamos a cometer erros do passado?

A atual tendência do mercado imobiliário na globalidade volta a dirigir-se para casas construídas de raiz, na sequência de uma época marcada pela queda na atividade da construção, com maior enfâse no período pós-subprime. Gonçalo Nascimento Rodrigues mostra alguma prudência. “No passado, houve um ciclo alargado em que se construíram muitas habitações novas, o que levou a que muitas pessoas comprassem casa própria com o recurso a crédito. Os preços subiram, o crédito disparou e o malparado também. Será que não corremos o risco de entrar num ciclo similar, em que estamos a cometer os mesmos erros do passado em vez de pensar a realidade imobiliária de um modo diferente, mais inovadora e disruptiva?”, questiona.

Investimento imobiliário resistente a crises

“A tomada de decisão do investimento depende do momento em que se entra no ciclo do mercado”, sublinha Gonçalo Nascimento Rodrigues. Quem ingressa no início ou meio do ciclo poderá beneficiar do movimento de subida, quem o faz no final do ciclo pode confrontar-se com prejuízos. De qualquer forma, o investimento imobiliário é tipicamente mais resiliente a crises do que outros ativos financeiros. “No final do ano passado, o mercado de capitais e bolsistas em três dias anulou as mais-valias de dois anos. Esta situação não acontece no mercado imobiliário, não tem correções abruptas, o que torna o investimento mais interessante. Em geral, também cobre o risco de inflação, as rendas todos os anos são atualizadas à taxa de inflação. Estas duas caraterísticas — seja para o pequeno ou grande investidor — são fundamentais”, refere o analista financeiro.

O enquadramento macroeconómico, com as taxas de juros em baixa, também tem facilitado os investimentos no setor. “Quando o mercado imobiliário começa a recuperar em 2013 ou 2014, já os mercados bolsistas e obrigacionistas estão muito alavancados. O imobiliário torna-se uma alternativa fantástica e o dinheiro é muito barato. Até para o pequeno investidor é muito mais interessante comprar uma casa e arrendá-la do que ter o dinheiro parado no banco”, afirma Gonçalo Nascimento Rodrigues.

O investimento no mercado imobiliário, equacionado por norma para o longo prazo, tem uma multiplicidade de fins: turísticos, habitação própria permanente, arrendamento para estudantes ou habitação partilhada, entre outros – o que significa que é flexível e mais facilmente transacionado.

Tipologias pequenas marcam tendência imobiliária

Nos dias de hoje, a tendência do mercado imobiliário está a ser marcadas pelo crescimento do mercado da habitação partilhada ou tipologias pequenas. “Muitas reabilitações em Lisboa e no Porto são remodelações de apartamentos muito pequenos, estúdios ou T1, porque a procura quer estar no centro.”

Independentemente da tipologia do imóvel, “seja num ciclo em que os preços sobem muito rapidamente ou num ciclo de queda, há sempre oportunidade de negócio, e um bom profissional vai aconselhá-lo da melhor forma possível”, acrescenta Gonçalo Nascimento Rodrigues. Nos últimos anos, o mercado imobiliário recuperou muito rapidamente, com a subida de preços e vendas. Em 10 anos, de 2009-2019, o índice de preços sobe quase 30% e as vendas quase 70%.

Massimo Forte, que atua no setor da mediação imobiliária não só em Portugal como também em Espanha e Itália, realça a importância do aconselhamento. “O agente imobiliário tem informação privilegiada, fornecendo um parecer de quem é especialista, tem experiência no terreno e contacto com vários canais de informação.”

Como distinguir um bom de um mau mediador imobiliário?

Como em todas as áreas, existem bons e maus profissionais. Mas como distingui-los? Com mais de 20 anos de experiência, Massimo Forte considera que é um “bom indício” que o mediador tenha uma zona de atuação, um segmento ou especialidade. Depois existem os factos: o tempo de experiência, quais os resultados que obteve (por exemplo, o volume de transação por ano) e qual a notoriedade que tem na zona onde atua. A informação online é uma fonte importante, mas o mais sensato antes de “assinar o que quer que seja” é conhecer pessoalmente o agente de mediação imobiliária e fazer perguntas in loco.

O também docente da Pós-Graduação de Investimentos Imobiliários do INDEG-ISCTE realça ainda a necessidade da formação técnica e ética na área da mediação imobiliária. Massimo Forte refere a sua experiência em mercados de diferentes países, considerando que Portugal apresenta um bom nível de profissionais. “Portugal apresentou permeabilidade às marcas norte-americanas, que vieram trazer novos sistemas e métodos ao mercado da mediação imobiliária.”

Avaliação imobiliária e o impacto no investimento imobiliário

Para ajudar na tomada de decisão dos investimentos, a avaliação imobiliária é outra ferramenta incontornável. “Permite-nos saber o valor do ativo imobiliário à data em que se vai fazer o investimento, comparando com outros ativos que possam estar no mercado, e, portanto, saber se o investimento está em linha com o mercado. Mas acima de tudo, permite perceber a potencialidade de ganho face ao investimento imobiliário: se a avaliação patrimonial for acima do valor que estamos a comprar, significa que estamos a fazer uma boa compra e existe uma potencialidade de ganho importante”, explica José Covas, perito avaliador de imóveis e docente da Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários do INDEG-ISCTE.

Uma das vantagens da avaliação imobiliária é a independência, na medida em que está sujeita a normas internacionais muito específicas. “Nesta área, olhamos não só para a liquidez e para a capacidade de gerar valor do imóvel, mas também para um conjunto maior de características técnicas, como a necessidade de obras, o estado de conservação, a orientação solar ou a compartimentação do imóvel”, acrescenta.

Além das caraterísticas físicas, existem outros aspetos que podem ter um grande impacto na avaliação do imóvel, como a localização — por exemplo, a passagem de uma autoestrada com ruído desvaloriza o preço do imóvel.

O perito avaliador garante igualmente que nesta área os profissionais têm a preocupação da avaliação ser sustentável no tempo, refletindo a evolução dos ciclos de mercado e não apenas um momento específico.

Na era da sociedade do conhecimento e tecnologia, o mercado está cada vez mais transparente, o que torna o trabalho dos avaliadores de imóveis mais credível e rigoroso, sublinha ainda o especialista. Uma ideia que reflete a evolução positiva do setor em Portugal, com a entrada de diversos players internacionais, que têm vindo a contribuir para a profissionalização do mercado imobiliário.

Uma pós-graduação para aprofundar conhecimentos

É com o objetivo de dar a conhecer este setor na globalidade, com uma abordagem que se baseia na prática de docentes com ampla experiência em áreas complementares que surge a Pós-graduação em Investimento Imobiliário do INDEG-ISCTE. Executivos, quadros superiores ou intermédios de empresas do setor, brokers e mediadores imobiliários, gestores de carteiras de imobiliário, peritos avaliadores de imóveis, licenciados em gestão, economia, contabilidade ou direito, entre outros, podem aprofundar conhecimentos para compreender e utilizar as ferramentas necessárias para analisar e concretizar um investimento imobiliário vencedor.