Os programas dos principais partidos que se apresentam às eleições de 10 de março têm na habitação um tema-chave. Entre soluções do lado da oferta e do lado da procura, soluções “transitórias” e outras que ainda “terão de ser modeladas”, os partidos apresentam propostas para todos os casos: para quem quer comprar casa e não consegue, para quem já tem mas está a ter dificuldades em pagar e, também, para quem tem casas para colocar no mercado de arrendamento e não o faz.

Em comum, os partidos elegem como prioridade os jovens, que são, na generalidade, aqueles que sentem na pele as maiores dificuldades no acesso à habitação – e, também, aqueles que sofreram mais com a subida rápida das taxas de juro. Se a habitação é a matéria que mais o preocupa, conheça as propostas dos vários partidos.

Como os partidos prometem ajudar quem quer comprar casa mas não consegue

A Aliança Democrática (AD) propõe que quem comprar habitação própria e permanente e tem até 35 anos deixe de pagar o Imposto sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT) e, também, o imposto de selo. Estas são duas despesas muito relevantes que, por se somarem às “entradas” iniciais, são um fator que limita a capacidade dos jovens de comprarem casa.

Isso pode significar largos milhares de euros que deixam de ter de ser pagos, em imposto, por quem (abaixo do limite de idade) quer comprar casa. Alguém que compre uma casa no valor de 250 mil euros, por exemplo, terá de pagar 7.477 euros de IMT e mais 2.000 euros de imposto de selo – um total de quase 9.500 euros de poupança fiscal. Não só a AD mas também a IL acha que não se deve cobrar IMT na compra de uma casa que é para habitação própria e permanente.

Outra a medida-bandeira da AD, nesta área, é uma garantia pública para viabilizar o financiamento bancário da totalidade do preço da aquisição da primeira casa por jovens. Esta é uma medida antiga, proposta pelo PSD há quase um ano, e que abrange pessoas até 35 anos. O que não aparece no programa é a indicação anterior de que a ajuda limitaria a 250 mil euros o valor das casas elegíveis para esta garantia.

Isso não significa que a AD queira garantir a totalidade do crédito, mas apenas a entrada inicial. Luís Montenegro explicou melhor como essa medida iria funcionar, no debate com Pedro Nuno Santos: trata-se de ter o Estado a garantir aquilo que falta aos jovens para conseguirem um crédito que os bancos, no respeito das regras macroprudenciais definidas pelo Banco de Portugal, não financiam na totalidade (os bancos só financiam até 90% do valor da casa).

As verdades, mentiras, dúvidas e enganos no duelo entre Pedro Nuno Santos e Luís Montenegro

O PS tem uma proposta, aparentemente, semelhante, mas que Pedro Nuno Santos diz que ainda terá de “ser modelada”: garante apenas que “não é para todos” e “não é para todas as casas”. A intenção do PS é que as pessoas com idade até 40 anos possam beneficiar de um apoio em que o Estado entra como “fiador” e, caso a pessoa não consiga pagar a prestação ao banco, passa a pagar uma renda ao Estado.

É nos seguintes termos que a medida está pensada, de acordo com o programa eleitoral do PS: “Em caso de incumprimento do pagamento do crédito à habitação pelos beneficiários da garantia, pode o devedor, contratualizando com o Estado, manter a casa como habitação permanente mediante o pagamento de uma renda ao Estado, que assumiria a sua posição no crédito”.

Também à esquerda, o Livre quer criar um programa chamado “Ajuda de Casa”, em que as pessoas recebem um “financiamento” até 30% do valor de mercado da casa, uma espécie de empréstimo para “ajudar no valor de entrada e despesas”. Num dos debates em que participou, Rui Tavares explicou que seria o Estado a fazer esse financiamento de até 30% do valor de mercado do imóvel, sob a forma de um empréstimo de capital próprio. Também aqui o Estado assumiria uma posição de “fiador”.

Mais do que os partidos à direita, à esquerda os programas insistem na necessidade de aumentar o parque público de habitação, que se estima rondar os 2% em Portugal (muito pouco em comparação com outros países europeus onde essa percentagem atinge os 30%). Como objetivo de “médio prazo”, o PS tenciona elevar para 5% o peso da habitação pública no parque habitacional português. O Livre ambiciona o dobro: 10%.

Já o PCP não define um objetivo concreto mas promete “alargar a oferta pública de habitação através da mobilização imediata do património público para fins habitacionais, destinado a diversas camadas da população, e de um investimento público reforçado e contínuo na construção de habitação pública financiado a partir do Orçamento do Estado (50.000 fogos)”.

A AD diz que a habitação pública também “é importante” mas prefere falar noutros pontos como a melhoria da rede de transportes. A coligação liderada por Luís Montenegro promete fazer um “planeamento e implementação da política e oferta de transportes públicos que sustente a possibilidade de aumento dos perímetros urbanos e o encurtamento das distâncias físicas e temporais entre os existentes, garantindo uma utilização do território de forma sustentável e socialmente coesa e harmoniosa”.

Se há vários partidos que propõem ter o Estado como fiador de créditos à habitação, há só dois partidos que propõem o regresso do crédito bonificado para pessoas até aos 35 anos: o Chega e o PAN – Pessoas Animais Natureza.

E o Chega quer, também, “abolir” o IMT na aquisição de habitação própria permanente e “isentar do pagamento de IVA a construção da primeira habitação” – uma medida envolta em alguma polémica porque no programa do Chega se falava inicialmente no IVA na aquisição – que não existe.

Para melhorar o acesso à habitação, o Bloco de Esquerda resume assim as suas prioridades: “baixar o preço das casas, dos juros e das rendas”. Para quem quer comprar casa, o Bloco quer a “redução em 50% das taxas de IMT na compra de habitação própria e permanente, compensada por um aumento equivalente nas taxas aplicáveis a habitações secundárias”.

Por fim, o PS também promete, sem dar detalhes, “estimular o contributo dos empregadores para soluções de habitação dos trabalhadores”.

As propostas para quem tem casa comprada com crédito (e está a ter dificuldade em pagar)

O Chega, no âmbito de uma “reformulação da fiscalidade na habitação”, quer avançar com uma “redução de impostos sobre a propriedade” – o que inclui “abolir” o IMI em primeiras habitações. As câmaras seriam compensadas por essa perda de receita, diz o Chega (sem explicar como).

A IL tem uma abordagem diferente: não quer “abolir” o IMI mas quer mudar a lei para que a taxa mínima baixe de 0,3% para 0%. “Esta medida dará liberdade a todos os municípios de, caso o entendam, não cobrar IMI aos seus munícipes, tornando-se mais competitivos na atração de pessoas, investimento e desenvolvimento, promovendo uma maior concorrência entre municípios.

Sobre o IMI, o BE propõe um alargamento da isenção de três para oito anos no imposto a pagar por casas com valor patrimonial tributário até 125 mil euros. Por outro lado, para ajudar quem já tem crédito (e, também, quem está a tentar obter um) o Bloco de Esquerda diz que a Caixa Geral de Depósitos “deve utilizar a sua posição dominante no mercado do crédito à habitação para aplicar uma política de juros baixos, que leve a uma redução generalizada do custo dos empréstimos à habitação própria e permanente”.

Não só a Caixa mas todos os bancos do sistema devem, defende o Bloco, ser alvo de um aumento da contribuição extraordinária para financiar políticas de habitação. Uma intenção partilhada pelo Chega, que quer “criar uma contribuição extraordinária temporária sobre o sector bancário, aplicável aos lucros excedentários apurados nos períodos de tributação para efeitos do IRC que se iniciem nos anos de 2024 e 2025 e manter a Contribuição do Sector Bancário já existente e aumentá-la em 10%”.

Banca vai apresentar lucros históricos mas não quer ser arma de arremesso eleitoral

Na mesma linha, o PCP promete criar um “regime especial de proteção da habitação própria que ponha os lucros da banca a suportar o aumento das taxas de juro, reduzindo igualmente taxas, comissões e outros encargos”. Isto além de, tal como o BE, os comunistas defenderem a “intervenção do banco público” na redução dos encargos de crédito para valores “abaixo dos que são praticados pelos bancos privados” – não só para novos créditos como para créditos existentes.

O PAN tem uma abordagem diferente: quer “limitar o pagamento de remunerações acionistas e de bónus por bancos que tenham recebido apoios financeiros públicos entre 2008 e 2023, obrigando a que tais valores sejam canalizados para medidas tendentes a mitigar os efeitos do incremento dos indexantes de referência de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente”.

O Bloco também quer que seja “consagrada a impenhorabilidade de casa própria e permanente/morada de família”. E tanto o Bloco como o Livre e o PCP querem garantir que nos casos de dação em incumprimento a entrega da casa ao banco extinga a dívida.

Entre os partidos que reúnem mais intenções de voto, de acordo com as sondagens, a AD propõe criar contas-poupança inspiradas nos 401k nos EUA e nas ISA accounts do Reino Unido, em que os trabalhadores podem acumular riqueza, com tributação favorável, que, depois pode ser utilizada na amortização de crédito à habitação (só relativo a primeiras habitações).

Embora seja uma proposta com um impacto a médio-longo prazo, seria uma forma de aliviar os encargos dos portugueses com crédito à habitação porque poderia acelerar a redução dos montantes em dívida (com vantagem fiscal) e, dessa forma, baixar o peso das prestações (que são sempre calculadas em função da dívida existente).

Por outro lado, Luís Montenegro promete “promover a concorrência no setor bancário”, restringindo as práticas de bundling, ou seja, a prática que alguns bancos usam de levar os clientes bancários a terem os seguros na mesma instituição que lhes dá o crédito, caso contrário o spread sobe, por exemplo.

Já o PS tinha, na última legislatura, avançado com várias medidas de apoio a quem tem créditos à habitação e fonte oficial da campanha de Pedro Nuno Santos confirmou ao Observador que esses apoios são para manter, de um modo geral.

De que formas os partidos querem promover mais construção e mais oferta, para melhorar o acesso das pessoas à habitação

Para atacar uma “crise na habitação” em que os “preços sobem muito mais do que os rendimentos”, a AD prefere propostas que ataquem o problema pelo lado do “aumento da oferta” de casas (e não através da redução da procura). E isso consegue-se, para a coligação liderada por Luís Montenegro, com “a redução de impostos e burocracia” e, também, com a “injeção de imóveis públicos no mercado”.

Para promover mais construção, a AD defende a “flexibilização das limitações de ocupação dos solos, densidades urbanísticas (incluindo construção em altura) e exigências e requisitos construtivo”. Por outro lado, quer-se reduzir os “obstáculos ao licenciamento” nomeadamente fazendo uma “transição de um modelo de controlo urbanístico prévio para fiscalização” posterior.

Se Luís Montenegro for primeiro-ministro, o Estado irá também criar um “regime excecional e temporário de eliminação ou redução dos custos tributários em obras de construção ou reabilitação”. E está nos planos a celebração de “parcerias público-privadas (PPP) para a construção e reabilitação em larga escala, quer de habitação geral quer de alojamento para estudantes”.

Finalmente, a AD quer “estimular e facilitar [o surgimento de] novos conceitos de alojamento no mercado português, incluindo com regulatory sand box“, ou seja, a criação de regimes especiais, experimentais, em que prescinde de algumas limitações impostas pela regulação para testar novos conceitos de forma limitada – antes de se dar uma autorização mais generalizada.

Entre esses conceitos estão o “build to rent”, o “mixed housing com bónus de densidade urbanística para habitação a custos moderados”, o “co-living”, a habitação modular, as cooperativas de habitação e a utilização flexível dual das residências de estudantes”. Também os partidos à esquerda têm propostas no mesmo sentido de estimular novos conceitos de habitabilidade.

Mas, ainda sobre a oferta de casas a preços acessíveis, o PS tem uma abordagem diferente: garante que irá assegurar que no licenciamento de novos projetos se irá forçar a construção a custos controlados.

Em termos que parecem ser semelhantes aos propostos pela AD, o Chega quer “estimular e incentivar a construção de habitação acessível por meio de parcerias entre o sector público e privado”, neste caso “utilizando terrenos públicos com concessão de 90 anos e estabelecendo rendas a custos controlados”.

O Livre quer “implementar quotas de habitação acessível em empreendimentos urbanísticos de grande dimensão” – uma quota de pelo menos 20%. Em termos semelhantes, o BE propõe que seja criada uma “quota de 25% do produto de obras de construção, reconstrução, ampliação e alteração ou de operações de loteamento ou operações urbanísticas para habitação a arrendar sob o regime de renda condicionada”. E Mariana Mortágua quer aumentar a construção pública de novos alojamentos mas de forma integrada na malha urbana – “evitando a reprodução de guetos”.

O Bloco também propõe a “mobilização imediata de edifícios públicos devolutos ou sem utilização para habitação a custos acessíveis” e, por outro lado, defende a “posse administrativa” no uso de solos e conversão de prédios devolutos em habitação a custos controlados.

Já o PAN é mais específico: quer “converter imóveis públicos devolutos em habitação para jovens, nomeadamente estudantes, podendo prolongar-se a permanência na habitação por um ano após o término dos estudos, com rendas enquadradas no valor das residências universitárias.

O PCP também quer que se crie “um regime simplificado de posse administrativa pelo Estado de imóveis devolutos, quando os proprietários não recorram aos mecanismos públicos para a sua recuperação, disponibilizando-os para arrendamento pelo Estado após reabilitação, considerando um período mínimo que permita o ressarcimento do investimento realizado”.

A IL prefere ir por outra via. Tal como a AD, os liberais preferem reduzir o IVA na construção, para 6%, algo que o partido acredita que irá aumentar a oferta. E, também, “colocar os milhares de imóveis vazios do Estado à disposição do mercado de habitação”. Diz a IL, que quer eliminar “quaisquer formas de arrendamento forçado” (como as que preconiza o programa Mais Habitação).

Um alvo primordial da IL é a burocracia como impedimento à construção. “Se é verdade que uma casa não se constrói da noite para o dia, não é menos verdade que a carga burocrática no sector é muito elevada”, diz a IL, que se propõe “consolidar mais de dois mil diplomas dispersos num só Código da Construção/Edificação”.

É preciso “arrefecer” a procura – nomeadamente por estrangeiros e Alojamento Local – para que não faltem casas para todos?

A AD promete “eliminar, de imediato, a contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local (AL)” que foi criada no âmbito do programa Mais Habitação – e também a caducidade das licenças anteriores ao lançamento desse programa. É uma das (muitas) áreas em que existe sintonia com a Iniciativa Liberal: Rui Rocha promete “revogar as alterações resultantes do pacote ‘Mais Habitação’, propondo o regresso ao regime anterior” porque as alterações recentes foram “um ataque sem fundamento ao AL, que tanto tem contribuído para a revitalização das nossas cidades e cujo impacto no mercado de habitação é residual”.

O PS tem mais medidas para tentar limitar a procura, designadamente aquela que pode ser considerada uma compra para “especulação”, ou seja, tentar comprar e vender mais caro sem que a casa tenha sido utilizada. Pedro Nuno Santos quer “agravar as mais-valias em imóveis adquiridos e vendidos sem que tenham sido recuperados ou habitados”.

O Bloco de Esquerda diz que “esta crise tem causas e responsáveis. É preciso identificá-los e combatê-los. Se a especulação nos está a tirar casas, então é preciso tirar as casas das mãos dos especuladores e devolvê-las às pessoas”. Está no programa e Mariana Mortágua explicou em vários debates que quer “proibir a venda de casas a não residentes” nos casos de pessoas que não habitam em Portugal e apenas querem “adquirir um ativo financeiro ou bem de luxo”.

Além disso, o Bloco defende a “eliminação das isenções e benefícios fiscais em sede de IRC, IMT e IMI a fundos de investimento imobiliário”.

Por seu turno, o PAN estabelece como prioridade que “onde houver excesso de oferta de escritórios” irá “incentivar a sua transformação em habitação e onde houver falta de habitação” o partido vai “pugnar para que os quarteirões, lotes ainda não construídos e prédios devolutos não sejam destinados a hotéis ou a escritórios”. E, também à esquerda, o Livre quer “reformular o cálculo do IMI para reduzir a carga fiscal sobre habitação permanente e agravar a dos imóveis devolutos que não cumprem a função social da habitação”.

As propostas para quem quer arrendar casa a um custo razoável para os seus rendimentos

Para quem mais precisa, a AD reconhece que “são precisos apoios públicos e estímulos transitórios para fazer face às situações mais prementes de carência e falta de acessibilidade habitacional”.

“A aposta no aumento da oferta de habitação privada e pública demora tempo a impactar decisivamente nos preços de mercado. Enquanto tal não se verifica, a AD sabe que há muitos atuais e prospetivos arrendatários a passar grandes dificuldades e que se justifica uma política pública que os acuda neste período de desequilíbrio do mercado”, diz o programa eleitoral da coligação.

“Enquanto o mercado não estabiliza”, diz a AD (sem explicar o que quer dizer com isso), um governo liderado por Luís Montenegro iria “manter o subsídio de renda dinâmico que garante uma comparticipação a todas as famílias com taxas de esforço elevadas”.

No caso dos jovens, a AD promete reformular o programa Porta 65 para dar aos jovens a garantia de que podem arrendar uma casa já sabendo se vão receber o apoio (e quanto), em vez de celebrarem um contrato de arrendamento e só depois saberem se têm o apoio. Neste ponto, o Livre quer alargar o Porta 65 ao arrendamento de quartos, desde que em habitações de tipologia adequadas à quantidade de pessoas que partilham a casa.

O PS diz que quer “aumentar a abrangência do Porta 65, alterando os limites para a sua aplicação”. Na prática, explicou Pedro Nuno Santos, seria eliminado o atual teto às rendas, que tem sido um fator limitativo do acesso a essas casas – isto é, o valor máximo do apoio não mudaria mas seria retirado o limite máximo da renda total.

Por outro lado, para toda a gente que paga rendas de casa o PS propõe aumentar a despesa dedutível com arrendamento em sede de IRS em 50 euros por ano até atingir os 800 euros. A Iniciativa Liberal quer não só aumentar a dedução com rendas mas, também, com juros de crédito à habitação. Uma intenção em que é acompanhada pelo PAN, que promete “garantir a todas as famílias a dedutibilidade de gastos com a prestação de crédito à habitação em sede de IRS”.

Por outro lado, para evitar aumentos súbitos em situações de inflação, o PS quer criar um “travão” que passa por “rever a fórmula de cálculo para atualização de rendas, incluindo a evolução dos salários nos critérios de atualização em anos com inflação superior a 2%”.

Numa perspetiva diferente, o Livre, liderado por Rui Tavares, quer “compatibilizar os rendimentos médios e baixos com o valor do arrendamento”, impedindo que os novos contratos de arrendamento excedam “uma majoração de 30% dos limites gerais de preço de renda por tipologia previstos em portaria”.

De acordo com o seu programa, o PAN quer “alterar os critérios de atribuição de habitação pública visando facilitar o acesso à população LGBTQI+, que está dificultado pelo facto de os critérios terem ainda por base o conceito de agregado familiar heterossexual com filhos” – uma proposta que já estava no programa do PAN para as eleições de 2022.

O PAN também quer “criar um regime de não discriminação no acesso ao arrendamento por famílias com animais de companhia”.

Como se quer levar os senhorios a colocarem mais casas no mercado de arrendamento

Para a AD, o desafio da habitação “não se ganha sem a recuperação da confiança do mercado de arrendamento” e, por isso, é “imperioso criar um clima de confiança e de segurança para que os alojamentos aptos para habitação sejam colocados no mercado de arrendamento”.

Para isso, Luís Montenegro quer fazer uma avaliação das “contra-reformas” feitas nos anos da governação de António Costa – e, depois, “em conformidade com os resultados” dessa avaliação” fazer alterações legislativas. Embora isso também tenha sido uma prioridade do programa Mais Habitação, a AD dá a entender que quer fazer diferente no que diz respeito à aceleração dos mecanismos de rápida resolução de litígios em caso de incumprimento dos contratos de arrendamento.

Já o PS promete “criar uma entidade fiscalizadora do arrendamento” e “promover um regime excecional de regularização de contratos informais, reforçando garantias de senhorios e arrendatários”, ao mesmo tempo que se criam “projetos de mediação, geridos pelas câmaras municipais, entre inquilinos e senhorios”.

Por seu turno, o Chega propõe benefícios fiscais para os senhorios, para que seja “proveitoso pôr a casa no mercado”. E, para que haja mais oferta, quer “estabelecer uma isenção fiscal para projetos build-to-rent que se comprometam a manter as propriedades no mercado de arrendamento por um período mínimo de 15 anos”.

André Ventura também quer limitar os impostos no arrendamento a uma taxa autónoma de 10% aos rendimentos provenientes de rendas de contratos estabelecidos com alunos do ensino superior e aos rendimentos decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente celebrados com duração inferior a dez anos; aos contratos com o mesmo fim, mas celebrados com prazo superior a 10 anos, a taxa autónoma aplicável é de 5%.

A Iniciativa Liberal vai diretamente ao estímulo fiscal: quer reduzir o imposto sobre as rendas para uma taxa máxima de 14,5%, uma forma de tentar incentivar os senhorios a colocarem casas no mercado de arrendamento. Em paralelo, a IL propõe-se “alterar o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) para acabar com o congelamento de rendas ainda em vigor, cabendo ao Estado o apoio a pessoas em situação de carência económica”. A opinião da IL é que “quem não tem meios para pagar continuará a ter apoio social, mas não são os proprietários quem tem de cumprir a função social”.

Também o PAN quer “reduzir significativamente o IRS dos senhorios” mas só aqueles que “promovam o arrendamento acessível e que atualizem os valores das rendas abaixo dos valores da inflação”.

Já o Bloco de Esquerda quer controlar as rendas criando tetos máximos e limitando a sua atualização legal considerando a evolução do poder de compra (e não apenas a inflação). Por outro lado, Mariana Mortágua defende que “no imediato” devem ser dados subsídios ao pagamento de rendas. E, também, revogar a “Lei Cristas” que, no entender do BE, “veio facilitar os despejos”.

Como Cavaco, Costa e Cristas foram moldando a lei das rendas até se chegar ao Mais Habitação

O PCP chama-lhe, mesmo, a “lei dos despejos” e quer juntar-lhe uma alteração do “regime da renda apoiada, garantindo que a renda não excede uma taxa de esforço de 15% definida para o agregado, em função do seu rendimento líquido, e que as alterações de rendimento do agregado no valor da renda se repercutem de forma automática”.

No que diz respeito a revogações, a IL prefere revogar o programa Mais Habitação, “eliminando quaisquer formas de arrendamento forçado”.