Quem vende uma casa e realiza um lucro – o que é muito provável acontecer, tendo em conta a subida dos preços das casas na última década – vai ter mais uma forma de evitar (ou atenuar) o imposto sobre as mais-valias. Isto, claro, se a Assembleia da República aprovar o conjunto de medidas fiscais que foram anunciadas pelo Governo no final da semana passada e que já chegou aos deputados.

Uma das medidas em cima da mesa é a possibilidade de alguém vender uma casa e evitar o imposto comprando outra casa que não tem, necessariamente, de se tornar habitação própria permanente – pode ser uma casa para arrendar a outra pessoa, desde que por um valor considerado pelo Governo “moderado”: até 2.300 por mês.

O pedido de autorização legislativa submetido pelo Governo ao parlamento prevê uma “isenção de IRS sobre as mais-valias prediais em caso de reinvestimento em imóveis para arrendamento habitacional”, o que tem como objetivo “reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional”. Mas há mais medidas: de forma “temporária”, o Governo quer aplicar uma “taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação de imóveis para habitação”, um IVA que será de 6%.

Por outro lado, propõe-se uma “redução das taxas de IRS e de IRC sobre os rendimentos de contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional, obtidos até ao final de 2029″ e cria-se um “regime de contratos de investimento para arrendamento, garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período de até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional”.

Saiba em que consistem as medidas propostas e como é que o Governo acredita que podem ajudar na crise do acesso à habitação em Portugal.

Quem vender a casa e comprar outra para arrendar evita imposto sobre mais-valias

A proposta já tinha sido revelada por Luís Montenegro, num debate quinzenal no parlamento (a 24 de setembro), mas não constava da lista de medidas elencadas pelo Ministério das Infraestruturas e Habitação no pacote de medidas que apresentou publicamente no dia seguinte. Em causa está a criação de mais uma forma de evitar (ou mitigar) o pagamento do imposto de mais-valias que pode, em muitos casos, corresponder a largas dezenas ou mesmo centenas de milhares de euros: poderá passar a ser possível reduzir essa fatura comprando outra casa para arrendar a terceiros.

Atualmente, existem várias formas de evitar pagar o imposto sobre as mais-valias, sendo a principal a compra de outra casa para “habitação própria e permanente” ou de um terreno para construir habitação. Nesta exclusão, são considerados os reinvestimentos feitos dois anos antes e três anos depois da venda – sendo que se a pessoa não reinvestir imediatamente deve declarar a intenção de reinvestir dentro do prazo previsto na declaração de IRS referente ao ano em que ocorreu a venda.

Outra forma de mitigar o imposto, exclusivamente para pessoas com mais de 65 anos ou reformadas, é com a aplicação do encaixe em produtos financeiros com certas características, incluindo alguns seguros de vida e fundos de pensões que assegurem um rendimento periódico com determinados limites.

O que esta proposta prevê é passar a incluir a compra de casa para arrendar a outra pessoa como mais uma forma de evitar o pagamento das mais-valias – sendo aplicáveis os mesmos prazos (24 meses antes e 36 meses posteriores à data da venda da casa).

A renda mensal a cobrar não deve exceder os limites máximos definidos na legislação apresentada pelo Governo, os 2.300 euros independentemente da localização ou da tipologia da casa – um valor que corresponde a “2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026”, explica-se.

Promotores e construção vão construir com IVA a 6% – e quem constrói a casa própria também

Esse mesmo limite máximo no preço da renda mensal (além de limites máximos também no preço de venda, onde não se pode exceder os 640 mil euros) será, também, o valor de referência na construção com IVA à taxa de 6%. Se esta autorização legislativa for dada ao Governo, a intenção será aplicar essa taxa reduzida às empreitadas de construção ou reabilitação de casas destinadas a habitação própria e permanente.

Quem construir essas casas tem dois anos para vender a casa a um preço inferior a 640.022 euros ou arrendá-la por menos de 2.300 euros por mês – um prazo que, lê-se na proposta entregue no parlamento, começa a contar a partir “da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização”.

No caso de haver um arrendamento, o pedido de autorização legislativa também esclarece por quantos anos a casa terá de ser arrendada a um valor inferior aos 2.300 euros: são, pelo menos, três anos, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, salvo “impedimento justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes e pelo período estritamente necessário para o efeito”.

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Já as pessoas que queiram construir a própria casa, em vez de a comprarem a promotores, também vão poder beneficiar do IVA a 6% – um tema que gerou alguma confusão em setembro, quando o Governo apresentou, pela primeira vez, os traços gerais destas medidas. Nesses casos, cria-se um “regime de restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria“.

Também aqui se limita o valor dos imóveis, em coerência com os 648 mil euros da promoção e venda – são tidos em conta o “valor de aquisição do terreno ou, se superior, o valor patrimonial inscrito na matriz, acrescido dos custos de construção”.

Na prática, as pessoas (singulares) que encomendem empreitadas de construção de casa para habitação própria e permanente irão poder recuperar a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida. Para isso, terá de ser feito um pedido à Autoridade Tributária (AT), suportado com as faturas e vários comprovativos, “no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização”.

A AT tem, depois, de restituir a diferença no prazo máximo de 150 dias.

Contratos de investimento para arrendar vão durar até 25 anos. E admite-se indemnizações

A sigla associa-se mais à agência de informação norte-americana, mas os CIA – contratos de investimento para arrendamento – são outra das medidas previstas pelo Governo para dinamizar a atividade de construção em Portugal. A intenção já era conhecida mas, agora, a novidade no pedido de autorização legislativa é que esses contratos terão um “período de vigência de até 25 anos a contar da sua celebração“.

Por outras palavras, estes contratos, que serão assinados entre investidores e o IHRU (o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), irão dar aos construtores acesso a vários benefícios fiscais se, depois, prometerem colocar as casas no mercado de arrendamento “a preços moderados” (os tais 2.300 euros por mês).

Em linha com aquilo que o Governo já tinha indicado publicamente, estes contratos podem dar isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição e, também, isenção de IMI “por um período de até oito anos” (e uma redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente).

Também aqui se aplica a taxa reduzida do IVA (a 6%), bem como será devolvido pela Autoridade Tributária “50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos”.

Por outro lado, sem dar todos os pormenores para já, acautela-se que quem celebrar estes contratos com o Estado terá uma garantia: eventuais “alterações legislativas ou regulamentares relativas a regimes de fixação e atualização de rendas ou outros regimes contratualmente relevantes, que afetem o equilíbrio económico-financeiro dos contratos celebrados no âmbito de CIA, conferem ao investidor o direito a indemnização“.

Governo quer obras de construção habitacional a arrancar em oito dias

Tal como já tinha indicado no final de setembro, o Governo inclui neste pacote legislativo uma proposta para alterar os regimes jurídicos da urbanização e da edificação (RJUE) e da reabilitação urbana para dar “maior flexibilidade” aos procedimentos urbanísticos, num contexto de “crise da oferta habitacional”.

O diploma reduz prazos “tendo em vista a redução ao máximo dos custos de contexto associados à atividade construtiva”, com o objetivo de acelerar a construção de imóveis para habitação. Quer-se “flexibilizar procedimentos, agilizar prazos, clarificar conceitos, assegurar a existência de títulos juridicamente seguros e disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia dos interessados”, de acordo com o documento.

O Governo já tinha, num encontro com jornalistas no final de setembro, indicado que queria fazer alterações nesta área – na prática, simplificar o simplex urbanístico que foi lançado pelo executivo de António Costa e em relação ao qual Miguel Pinto Luz tem várias críticas.

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A generalidade das operações urbanísticas passam a poder ser executadas “na sequência da submissão de uma comunicação prévia”, sem “ficar na dependência de qualquer ato administrativo”, como sucede atualmente, para que o tempo entre a comunicação prévia e o início da execução da obra seja possível ao fim de um período mínimo de oito dias, de acordo com os objetivos que têm sido anunciados pelo Governo.

Assumindo que a comunicação prévia “já não constituía um mecanismo de controlo prévio das operações urbanísticas”, uma vez que a intervenção municipal apenas ocorria em fase de “verificação formal da entrega documental”, o Governo propõe em alternativa a “autorresponsabilização” dos interessados, “quer pela entrega dos elementos instrutórios necessários, quer pelo cumprimento integral das normas legais e regulamentares”.

No licenciamento, eliminam-se “os prazos globais indexados à área bruta de construção”, repõem-se “os prazos intercalares” ajustados à complexidade das operações, “possibilitando que os projetos mais simples possam ser decididos em prazos mais curtos” e prevendo a possibilidade da sua prorrogação, por decisão municipal, “no caso de operações mais complexas”.

Rendas. Governo confirma desconto no IRS (e IRC) a quem arrendar a “preços moderados”

Quando o Governo apresentou, pela primeira vez, este pacote – que agora se conhece em maior detalhe –, foi logo anunciado que iria haver benefícios fiscais para senhorios e, também, para arrendatários. Essa intenção confirma-se no pedido de autorização legislativa: quem arrendar imóveis para habitação a “valores moderados”, até 2.300 euros por mês, vai ter acesso a “uma taxa de tributação autónoma de IRS reduzida [de 10%, em vez de 25%] nos rendimentos prediais”.

Esta é uma taxa que se aplica até final de 2029, final (previsível) do mandato deste Governo. Por outro lado, as empresas que colocarem imóveis no arrendamento habitacional e praticarem rendas até esse limite dos 2.300 euros também beneficiam de um incentivo: aí, o executivo propõe que, no IRC, só sejam tributados 50% dos rendimentos prediais.

A proposta publicada no site do parlamento também prevê a “aplicação de uma taxa de 5% aos rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais em organismos de investimento alternativo”, na proporção equivalente aos “rendimentos daqueles organismos resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional celebrados ao abrigo do RSAA [o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível] ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis”.

Caso os senhorios adiram ao RSAA, o programa lançado pelo anterior Governo, esses rendimentos continuam isentos de IRS. O Governo quis simplificar as regras e indica que, para isso, é obrigatório que a renda mensal seja “igual ou inferior ao limite máximo por tipologia a definir em portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, tendo por base 80% da mediana de valores de renda divulgada pelo INE para o concelho do locado, e podendo tomar em consideração as características dos imóveis, designadamente o nível de eficiência energética e a disponibilidade de estacionamento privativo”.

Para que os rendimentos associados aos contratos celebrados ao abrigo deste regime fiquem isentos de IRS (e IRC) é preciso que os contratos tenham prazos mínimos de três anos para residência permanente ou três meses para residência temporária.

Se o senhorio optar pelo englobamento dos rendimentos prediais com os restantes rendimentos (do trabalho ou outros) para ser tributado através das taxas progressivas dos escalões de IRS, os rendimentos continuam também isentos, mas contam para a “determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos”, diz-se no pedido de autorização legislativa.

Já os inquilinos, como tinha sido indicado, vão passar a poder deduzir no IRS 900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027 pelo pagamento de rendas.

Estrangeiros vão pagar mais IMT: taxa de 7,5% quando compram casa em Portugal

O Governo tenciona penalizar a compra de casa por parte de compradores estrangeiros, confirma o pedido de autorização legislativa entregue no parlamento. Irá haver uma taxa única de 7,5% e não se aplicam quaisquer reduções ou isenções (como aquelas que há para os jovens portugueses) quando o adquirente é um não residente”.

“A taxa é sempre de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação, não se aplicando qualquer isenção ou redução sempre que o adquirente seja não residente”, pode ler-se no documento publicado no site do parlamento.

Ainda assim, preveem-se algumas isenções e exceções, designadamente quando o comprador (estrangeiro) encaminha a casa para o mercado de arrendamento habitacional e aí permaneça pelo menos 36 anos, “seguidos ou interpolados”, durante os primeiros cinco anos após a compra da casa.

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Em meados de novembro, Pinto Luz tinha indicado publicamente que a “agenda” do Governo se resumia “a uma frase muito simples: mais oferta, mais casas”. Logo aí, estabeleceu-se como prioridade aumentar significativamente o parque público de habitação, estimular o mercado privado através de benefícios fiscais e simplificar os processos de licenciamento.

A intenção do Governo é que, após aprovadas pelo parlamento, todas estas novas regras produzam efeitos a 1 de janeiro do próximo ano, com os CIA a entrarem em vigor a 1 de junho do mesmo ano. O IVA reduzido aplica-se às operações urbanísticas iniciadas entre 23 de setembro deste ano – a véspera da data do anúncio feito pelo Governo – e 31 de dezembro de 2029.