Todos os contratos de arrendamento vão poder passar a deduzir no IRS 900 euros por ano a partir de 2026 (e 1.000 euros em 2027), não apenas aqueles que têm um valor mensal até 2.300 euros. Esses 2.300 euros são o limiar do que é considerado uma “renda moderada” pelo Governo, mas, ao contrário do que o primeiro-ministro tinha dito na véspera, o “bónus” maior em IRS aplica-se a todos. O esclarecimento foi dado pelo ministro das Infraestruturas e Habitação num curto encontro com jornalistas para explicar a nova leva de medidas contra a crise no acesso à habitação. Nesse encontro, Pinto Luz sublinhou que “só em Portugal” é que um casal cujos salários podem pagar uma renda de 2.300 euros é considerado “rico“.

As medidas foram apelidadas, por Luís Montenegro, de “política de choque” com o objetivo de “atacar” o problema da habitação – e “abanar o mercado de construção e arrendamento” .

Na semana anterior tinham sido anunciadas várias propostas, mais direcionadas ao património e construção pública e nesta quinta-feira o foco foi para o arrendamento, bem como o estímulo fiscal à construção – finalmente, o muito aguardado IVA da construção a 6% – e a simplificação dos processos de licenciamento, construção e reabilitação. E até dezembro, acrescentou o ministro das Infraestruturas, haverá mais medidas para apresentar, em várias áreas como as regras dos despejos e das heranças indivisas. E, também, nova regulação para a mediação imobiliária e para os condomínios. O regime é para vigorar até 2029.

Para já, porém, as novidades desta quinta-feira tinham sido antecipadas, em parte, por Luís Montenegro no debate quinzenal da véspera, no parlamento. Numa nova declaração em São Bento, sem direito a perguntas, esta quinta-feira, o primeiro-ministro explicou melhor algumas das questões que tinham ficado no ar quando anunciou, por exemplo, que os senhorios vão pagar menos IRS (10%) se praticarem rendas “moderadas“.

Essa foi, aliás, uma das novidades que Montenegro trouxe do Conselho de Ministros. O Governo vai “acabar com o conceito de arrendamento acessível e criar o conceito de preço moderado“. Em concreto, para os senhorios, isso significa que a taxa de IRS aplicada às rendas pode baixar de 25% (quando não se opta pelo englobamento, que é a maioria dos casos) para 10% se forem celebrados contratos com a duração mínima de três anos e for cobrado aos inquilinos um valor máximo (mensal) de 2.300 euros.

Vai manter-se o IRS/IRC de 0% nas rendas com valor 20% (ou mais) abaixo da mediana calculada para cada município do país – tanto para os contratos existentes como, eventualmente, para novos. Mas cria-se uma nova “banda” de incentivos fiscais para tentar levar os senhorios, mesmo aqueles que não querem fazer um “desconto” face ao preço mediano naquele concelho, a disponibilizar as casas no mercado.

Foi este tipo de “mecanismos” de incentivo fiscal que faltou a programas anteriores, como o Programa Arrendamento Acessível, que não foi “apetecível”, disse Pinto Luz, aos olhos da generalidade dos senhorios. Tanto que só foram celebrados, segundo os números do ministro, cerca de 2.700 contratos em todo o país – uma ínfima fração dos mais de 900 mil contratos de arrendamento que existem em Portugal.

Numa crítica à governação anterior, Pinto Luz diz confiar que com estas medidas se está a passar da “fase da proclamação” para a fase da produção de resultados mais ambiciosos.

Porquê 2.300 euros? Onde foi o Governo buscar este valor de “renda moderada”?

“O valor, eu sei, vai soar um pouco elevado”, admitiu Montenegro, na declaração feita ao início da tarde, em São Bento. “Eu sei que para um cidadão de Bragança ou Freixo de Espada à Cinta uma renda de 2.300 euros é uma fortuna. E é”, reconheceu.

“Mas uma família com dois ou três filhos em Lisboa ou Porto muitas vezes não consegue ter uma habitação a um preço inferior a este”, justificou Montenegro, insistindo que este “não é um plano só para quem tem dificuldades acrescidas“: é para “médicos, professores, agentes das forças de segurança…”, para que possam “fixar-se e constituir os recursos humanos que a nossa administração pública e as nossas empresas precisam para serem competitivas”.

Como é que o Governo chegou a esse valor, que é a fasquia utilizada pelo Governo para várias medidas? Miguel Pinto Luz explicou que foram feitos “estudos técnicos” que analisaram a oferta disponível de arrendamento, incluindo nas zonas de maior procura – áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e, também, o Algarve, onde a pressão nos preços é maior.

E, face a esses preços, que também tiveram por base cálculos do INE, assumiu-se uma taxa de esforço de referência de 40% do rendimento disponível para despesa com habitação, a fasquia recomendada pela OCDE e pela Comissão Europeia. Ou seja, para um casal poder pagar as rendas cobradas no mercado sem exceder esses 40% de taxa de esforço máxima, assume-se que esse casal tem um salário bruto, acumulado, de pelo menos 5.750 euros por mês.

Antecipando as críticas de que possa ser considerado um valor elevado, Pinto Luz disparou de forma preventiva – tal como o primeiro-ministro já tinha feito. “Isto não são rendas para ricos, só em Portugal é que um agregado familiar que ganha 5.750 euros por mês, entre o marido e a mulher, é considerado rico”. “Isto é classe média, e a classe média também precisa de ajuda“, afirmou o ministro das Infraestruturas e Habitação.

“É preciso ajudar quem pode pagar quase nada, mas também aqueles que conseguem pagar qualquer coisa e também uma gama de mercado que vai até aos 2.300 euros, que nós entendemos que é uma verdadeira classe média“, asseverou Pinto Luz, no encontro com jornalistas nesta quinta-feira, após o Conselho de Ministros. Acima desse valor dos 2.300 euros, “o mercado continuará a funcionar, sem estes benefícios”, notou.

IVA a 6% para quem construir para arrendar (ou vender) a “valores moderados”

Além de servir de base para o cálculo da renda de “valor moderado”, os 2.300 euros também são a renda de referência para o programa “build to rent” (construir para arrendar) em que os promotores poderão beneficiar de uma taxa reduzida de IVA na construção, a 6% – algo que o setor da construção pedia há anos.

Mas só quem construir assumindo um compromisso, através de um contrato de investimento assinado com o Estado, de não arrendar cada casa a mais de 2.300 euros, é que poderá poupar no IVA. E durante quantos anos é que o Estado vai exigir que esse valor máximo de renda se mantenha? Ao Observador, Pinto Luz respondeu que esse é um dos aspetos que ainda não estão definidos pelo Governo, que ainda está a desenhar as medidas com maior detalhe.

A outra forma de beneficiar do IVA a 6% é assumir o compromisso de construir para vender a outro valor que o Governo considera “moderado”: 648 mil euros, no máximo, por cada casa (independentemente das tipologias).

Os promotores vão ter direito a mais incentivos, aliás, além do IVA a 6%: isenção do IMT (numa futura venda a terceiros), isenção de IMI até oito anos, redução de 50% do IMI a partir do nono ano e isenção do Adicional ao IMI (AIMI). E, ainda, outro incentivo: quem investir num fundo de investimento (como a SIC, sociedades de investimento coletivo) criado especificamente para este tipo de construção terá dividendos taxados a 5% (um quinto dos atuais 25%).

“O Governo está a dizer às pessoas para, em vez de porem dinheiro em depósitos a prazo, invistam neste tipo de fundos que estão a construir para renda moderada”, apontou Pinto Luz. “Se colocarem o vosso aforro lá, os dividendos serão taxados a 5%”, concluiu.

Pinto Luz recusou a ideia de que o estabelecimento destes limites possa levar o mercado a “ajustar-se”, em alta, a esses mesmos valores – isso não aconteceu, sublinhou, com a isenção (total) de IMT para os jovens, aplicável em compras de casas até 324 mil euros, aproximadamente. O valor médio das compras com isenção de IMT rondou os 195 mil euros, o que, para o ministro, significa que esse fenómeno de ajustamento em alta não se verifica na prática.

Ao Observador, o ministro Pinto Luz confirmou, também, que quem constrói casa própria também poderá beneficiar deste IVA reduzido. Ainda está a ser definido a forma de cálculo dos valores máximos envolvidos, mas estes serão coerentes com os limites aplicados à construção para terceiros (neste caso, os valores de venda de 648 mil euros).

IVA a 6% finalmente “vê, agora, a luz do dia”. Promotores satisfeitos

Em reação partilhada com o Observador, Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), mostrou-se satisfeito com o anúncio do IVA a 6% na construção – mesmo que com limites. “Esta é uma guerra pela qual a APPII se tem vindo a bater nos últimos anos, e que vê agora a luz do dia”, afirma o responsável, vendo “este anúncio como uma vitória para o início da resolução do problema sistémico da habitação em Portugal”.

Porém, a associação diz que ainda é necessário conhecer “os detalhes” da proposta, que ainda não são totalmente conhecidos – ou não foram, sequer, decididos, como a tal duração mínima dos contratos de renda moderada.

Outro valor que ainda não é conhecido é o valor do agravamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) na compra de habitações por parte de cidadãos não residentes em Portugal, excluindo os emigrantes.

Mas há mais medidas. Como Luís Montenegro já tinha “pré-anunciado”, o Governo vai avançar, também, com uma isenção total do imposto sobre as mais-valias nos reinvestimentos em habitação com valor moderado.

“Um exemplo típico é alguém que vive num T4, com três filhos, os filhos entretanto casaram, foram-se embora. Não me interessa ficar sozinho com a minha mulher naquele casarão. Se comprar uma casa mais barata, mais pequena, o que me sobra seria tributado”, explicou Pinto Luz. O que acontece, a partir de quando estas medidas entrarem em vigor, é que passa a isentar-se o imposto das mais-valias se reinvestir esse dinheiro se comprar, por exemplo, um T1, arrendá-lo a valores moderados”.

O Governo adiantou, também, que está a trabalhar com a banca para encontrar novos produtos que flexibilizem o acesso ao crédito à habitação e a capital para construção. “Estamos a trabalhar com a Associação Portuguesa de Bancos, com a banca, no sentido de encontrar novos produtos que flexibilizem o acesso ao crédito à habitação dos portugueses, mas também que flexibilizem o acesso ao crédito de quem necessita de capital para construção”, afirmou Pinto Luz.

A maior parte das medidas apresentadas tem carácter fiscal, o que significa que a sua aprovação está dependente da Assembleia da República. Além de Luís Montenegro e de Miguel Pinto Luz, “nos próximos dias” serão chamados a dar explicações sobre as medidas o ministro Adjunto e da Reforma do Estado, Gonçalo Matias, e o ministro das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento.