Todas as taxas Euribor, que servem de referência à maioria dos créditos à habitação, estão em níveis negativos. Este não é o único motivo para ser uma boa altura para contratar um empréstimo para a compra de casa: muitos bancos voltaram a abrir a porta a quem procura financiamento e baixaram os spreads, a margem que cobram sobre a Euribor.

Em 2015, os bancos concederam mais de quatro mil milhões de euros em créditos hipotecários, praticamente o dobro do registado dois anos antes. Só em dezembro, os bancos financiaram 469 milhões de euros, o máximo mensal desde maio de 2011.

A ronda que o Observador fez pela banca portuguesa aponta para spreads médios de 2,5%, mas encontrámos quem ofereça 1,75% ou 1,85%. Simulámos créditos para três perfis de clientes bancários junto de uma dezena de instituições financeiras. Se está a ponderar a procura de um empréstimo para comprar casa, estes cenários são bons pontos de partida para a sua busca.

BIC, Caixa e Crédito Agrícola para os mais novos

Os futuros devedores mais jovens podem descansar: comprar casa não é impossível, especialmente se tiverem um pé-de-meia – próprio ou familiar – para ajudar na aquisição. No caso simulado, de uma engenheira de 25 anos que procura financiamento de 107 mil euros a 40 anos para adquirir um pequeno apartamento no Porto avaliado em 135 mil euros, o Banco BIC, a Caixa Geral de Depósitos e o Crédito Agrícola são as instituições mais económicas. Os spreads ficam entre 2,35% e 2,52%.

Para começar a vida
Uma jovem de 25 anos deseja comprar um apartamento T1 no centro do Porto por 135 mil euros. Os pais ajudam com 28 mil euros, por isso, necessita de financiamento para os restantes 107 mil euros. A duração do crédito é de 40 anos. Os seus rendimentos mensais líquidos são de mil euros. Está disposta a domiciliar o vencimento, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos. O Barclays e o Montepio não concedem crédito nestas condições e a UCI não estende os prazos até 40 anos.

Banco	Encargo mensal (primeiro mês)	Indexante + spread	TAER
Banco BIC	373,46€	Euribor 12 meses + 2,50%	3,000%
Caixa Geral de Depósitos	371,54€	Euribor 12 meses + 2,35%	3,016%
Crédito Agrícola	377,64€	Euribor 12 meses + 2,52%	3,074%
Santander Totta	389,56€ (399,95€ no 61.º mês)	Euribor 12 meses + 2,60%*	3,458%
Banco BPI	402,35€	Euribor 12 meses + 2,95%	3,489%
Novo Banco	418,76€	Euribor 12 meses + 3,00%	3,797%
Millennium bcp	360,17€ (447,97€ no 25.º mês)	Euribor 6 meses + 2,25%**	4,116%
Fonte: simuladores dos bancos a 15 de fevereiro de 2016. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. *Passa a 2,80% após cinco anos. **Passa a 2,75% após dois anos.

O Millennium bcp propõe um spread inicial de 2,25%, mas que sobe para 2,75% após o segundo ano, o que acaba por tornar esta solução na mais dispendiosa com uma taxa anual efetiva revista (TAER) de 4,116%.

A TAER é o melhor indicador para comparar propostas de empréstimos, porque reflete todos os custos bancários ligados ao financiamento, incluindo prémios de seguros e comissões de abertura, de dossiê, de avaliação e de processamento de prestações.

Mudar de casa para a UCI

É o segundo caso – um casal que procura financiamento de 100 mil euros durante 30 anos para comprar um apartamento de 150 mil euros em Lisboa – que permite uma poupança de 25% entre a escolha mais económica e a mais cara.

A sucursal portuguesa da Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) oferece um spread de 1,75%, menos de metade dos 4,30% propostos pelo Barclays. No final do primeiro mês, os devedores pagam 392,74 euros na UCI em vez de 523,57 euros no Barclays. A UCI, a especialista em crédito à habitação que nasceu da parceria entre o espanhol Santander e o francês BNP Paribas, é a única que indica uma TAER inferior a 3% nas 24 simulações operadas pelo Observador para este artigo.

Expandir a vida
Como estão à espera do primeiro filho, o casal de 35 anos quer vender o seu T1 e comprar um T2 em Lisboa. O preço do novo apartamento é de 150 mil euros, mas, depois de amortizarem o crédito anterior, terão 50 mil euros com a venda do T1. Por isso, necessitam de um financiamento de 100 mil euros durante 30 anos. Os rendimentos mensais líquidos do casal somam 2.500 euros. Estão dispostos a domiciliar os vencimentos, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos.

Banco	Encargo mensal (primeiro mês)	Indexante + spread	TAER
UCI	392,74€	Euribor 6 meses + 1,75%	2,649%
Caixa Geral de Depósitos	417,99€	Euribor 12 meses + 2,35%	3,236%
Banco BIC	424,71€	Euribor 12 meses + 2,40%	3,433%
Crédito Agrícola	431,27€	Euribor 12 meses + 2,42%	3,703%
Santander Totta	433,88€ (447,01€ no 61.º mês)	Euribor 12 meses + 2,60%*	3,779%
Novo Banco	448,04€	Euribor 12 meses + 2,80%	3,833%
Banco BPI	443,46€	Euribor 12 meses + 2,65%	3,857%
Montepio	447,84€	Euribor 12 meses + 2,80%	3,975%
Millennium bcp	419,17€ (471,01€ no 25.º mês)	Euribor 6 meses + 2,25%**	4,247%
Barclays	523,57€	Euribor 12 meses + 4,30%	5,309%
Fonte: simuladores dos bancos a 15 de fevereiro de 2016. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. *Passa a 2,80% após cinco anos. **Passa a 3,25% após dois anos.

Nem sempre as simulações são comparáveis devido à cobertura dos seguros incluídos nos cálculos. A maioria das instituições financeiras não permite ajustar os seguros a contratar de modo a ser possível uma análise mais justa.

O plano financeiro resultante da simulação da UCI contabiliza prémios de seguros de vida e multirriscos de 443,08 euros no primeiro ano e um total de 9.768,59 euros ao longo dos 30 anos, embora não inclua seguros de vida a partir do 16.º ano. A Caixa Geral de Depósitos, que apresenta a segunda TAER mais baixa, cobra 294,56 euros pelos seguros no primeiro ano e 12.671,40 euros nas três décadas completas.

Caixa para os mais velhos

A Caixa Geral de Depósitos deve ser o banco escolhido por um casal de 6o anos que procura um crédito de 100 mil euros a 15 anos para comprar uma habitação de 250 mil euros. Embora a UCI e o Montepio proponham spreads mais baixos (1,75% e 1,85%, respetivamente), a TAER da CGD é a mais reduzida. A prestação do primeiro mês, 810,41 euros, é também mais baixa no banco estatal.

O Novo Banco tem a segunda melhor solução de financiamento. O spread de 2,65% traduz-se numa prestação de 841,43 euros. O empréstimo fica quase 1% por ano mais caro do que na CGD, de acordo com a TAER.

Preparar a reforma
Este casal de 60 anos está a pensar na aposentação. Comprará uma moradia na Zambujeira do Mar por 250 mil euros, recorrendo a 100 mil euros de financiamento bancário por 15 anos. Os rendimentos mensais líquidos do casal somam 3.000 euros. Estão dispostos a domiciliar os vencimentos, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos. O Banco BIC e o Barclays não concedem o crédito por a soma da idade e do prazo ultrapassar 70 anos. O Santander Totta não simula com seguros de vida a partir dos 60 anos.

Banco	Encargo mensal (primeiro mês)	Indexante + spread	TAER
Caixa Geral de Depósitos	810,41€	Euribor 12 meses + 2,15%	5,295%
Novo Banco	841,43€	Euribor 12 meses + 2,65%	6,239%
Montepio	880,00€	Euribor 12 meses + 1,85%	6,596%
UCI	846,46€	Euribor 6 meses + 1,75%	7,190%
Millennium bcp	938,92€ (969,35€ no 25.º mês)	Euribor 6 meses + 2,25%*	7,821%
Banco BPI	962,13€	Euribor 12 meses + 2,55%	8,324%
Crédito Agrícola	1.035,07€	Euribor 12 meses + 2,37%	8,441%
Fonte: simuladores dos bancos a 15 de fevereiro de 2016. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. *Passa a 2,50% após dois anos.

O cenário dos créditos à habitação pode mudar muito em apenas alguns meses. Para já, o preçário do Banco CTT, que planeia estar presente em 51 estações dos Correios em breve, não prevê esta solução de financiamento. No entanto, no dia 4 de abril, o espanhol Bankinter substituirá o Barclays em Portugal no retalho bancário. Em Espanha, o banco promete spreads de 1,20%. O Barclays foi o que teve a pior solução nas várias simulações efetuadas pelo Observador: um spread de 4,30%.

Como fizemos

Procurámos as soluções de crédito à habitação dos bancos e outras instituições financeiras a operar em Portugal que têm simuladores operacionais nos seus portais. Encontrámos 11 instituições disponíveis. Estes são os spreads previstos nos seus preçários para crédito à habitação própria permanente no regime geral:

• Banco Best (intermediário para crédito do Novo Banco): spreads de 1,95% a 5,80%,
• Banco BIC: spreads de 2,10% a 4,40%,
• Banco BPI: spreads de 1,95% a 4,75%,
• Barclays: spreads de 1,90% a 5,70%,
• Caixa Geral de Depósitos: spreads de 1,75% a 4,25%,
• Crédito Agrícola: spreads de 1,65% a 3,00%,
• Millennium bcp: spreads de 1,75% a 4,25%,
• Montepio: spreads de 2,05% a 4,00%,
• Novo Banco: spreads de 1,95% a 5,80%,
• Santander Totta: spreads de 1,50% a 4,20%,
• Unión de Créditos Inmobiliarios: spreads de 1,50% a 5,00%.

As simulações efetuadas respeitaram os perfis detalhados nos quadros anteriores. Aceitaram-se os seguros propostos por defeito pelos simuladores. A maioria dos bancos apenas disponibiliza créditos indexados à Euribor a 12 meses, por isso optou-se por essa referência sempre que possível.

Embora tenha um simulador operacional, o Banif foi excluído na sequência da resolução do Banco de Portugal que levou à compra da instituição madeirense pelo Santander Totta.

Há outras 15 instituições que preveem conceder empréstimos para a compra de casa, mas que não têm simuladores na Internet:

• Abanca: spreads de 1,25% a 4,25%,
• Atlântico Europa: spreads de 3,50% a 7,50%,
• Banco de Investimento Global: spreads de 2,75% a 5,00%,
• Banco Popular: spreads de 1,75% a 3,50%,
• Banco Português de Gestão: spreads de 1,00% a 9,00%,
• Banco Primus: spreads de 2,90% a 3,90%,
• BBVA: spreads de 2,50%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Chamusca: spreads de 2,25% a 5,00%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Bombarral: spreads até 7,00%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Mafra: spreads de 4,00% a 7,00%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Torres Vedras: spreads até 5,50%,
• Caixa de Crédito Agrícola Mútuo dos Açores: spreads de 3,00% a 6,00%,
• Caixa Económica da Misericórdia de Angra do Heroísmo: spreads de 2,00% a 6,00%,
• Deutsche Bank: spreads de 1,50% a 5,00%,
• IberCaja: spreads de 3,00% a 5,00%.

Quem está à procura de habitação e quer garantir que contrata o crédito mais barato, deve também procurar simular junto destas instituições de crédito, nomeadamente através de contactos telefónicos ou visitas aos seus balcões ou escritórios. Pelos seus spreads mais baixos, o Abanca, o Banco Popular e o Deutsche Bank devem ser adicionados à lista de simulações. O Banco Português de Gestão, que tem spreads desde 1%, só dá crédito aos respetivos colaboradores.