Rádio Observador

Economia em dia com a CATÓLICA-LISBON

A ilusão hipotecária

Autor
  • Nelson Camanho
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Na opção entre comprar ou alugar uma casa intervém um factor a que chamamos ilusão hipotecária que levar a maus negócios. Mas como evitar a intuição de que “se deita dinheiro fora” quando se aluga?

Comprar uma casa é para muitos a decisão financeira mais importante da vida e há imensos fatores que influenciam a decisão. Num artigo académico (escrito com o meu amigo Daniel Fernandes, também professor da Católica Lisbon School of Business & Economics) propomos um novo fator que, fugindo à racionalidade, influencia a decisão de comprar um imóvel: a ilusão hipotecária, definida como a diferença entre o que se paga mensalmente por um aluguer e o que se pagaria mensalmente com uma hipoteca na mesma casa. O resultado mostra que há pessoas que tomam a decisão de comprar ou alugar uma casa baseando-se principalmente na diferença mensal entre o aluguer e a hipoteca.

Vamos a um exemplo. Supondo que o Pedro paga de aluguer pelo apartamento onde mora 1.000 euros por mês. O proprietário deste apartamento decide vendê-lo por 300 mil euros e um banco propõe um empréstimo imobiliário ao Pedro, no qual terá de pagar 90 mil euros de entrada (30% do valor de venda), mais uma hipoteca mensal de 900 euros, valor fixo por 30 anos. O Pedro, que tem um bom emprego e uma folga no seu orçamento, aceita a proposta e compra o apartamento. Afinal, não há dúvidas que é um bom negócio: se continuasse a alugar, estaria “a deitar dinheiro fora”, enquanto ao comprar, economiza 100 euros por mês, e ainda será proprietário do apartamento daqui a 30 anos. Será que o Pedro pode ter caído na ilusão hipotecária e, na verdade, ter feito um mau negócio?

Ao basear-se apenas na diferença mensal entre o aluguer e a hipoteca para tomar a decisão de compra da casa, pode estar a desconsiderar, que a hipoteca requer 30% do preço de venda como entrada. É claro que o valor mensal da hipoteca seria maior se a sua entrada ou duração fossem menores, como mostra a tabela abaixo.

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As nove opções mencionadas são indiferentes em relação à avaliação da compra do apartamento ser ou não um bom negócio. Pagar 900 euros todos os meses por 30 anos com 30% de entrada (opção 1) equivale a pagar 1.178 euros por mês durante 20 anos com 30% de entrada (opção 3) que também equivale a pagar 1.082 euros por mês por 25 anos com 25% de entrada (opção 5). No entanto, se o Pedro toma decisões através da ilusão hipotecária, teria comprado o apartamento apenas nas opções 1, 4, 7 e 8 (as únicas cujo valor da hipoteca mensal está abaixo do valor do aluguer mensal de 1.000 euros). Se o Pedro não fosse afetado pela “ilusão hipotecária” e se não tivesse restrições de orçamento mensal, teria uma única decisão para as 9 opções. Esta decisão poderia ser comprar ou alugar, dependendo de vários fatores que vão além da ilusão hipotecária, mas certamente a decisão seria a mesma para as 9 opções.

Mas como conciliar a ilusão hipotecária com a intuição de que “se deita dinheiro fora” quando se aluga? O que muitas pessoas não tomam em consideração é que na opção 1, Pedro dá uma entrada de 90 mil euros para comprar o apartamento. Assim, não é justo comparar (i) o pagamento da hipoteca de 900 euros por mês por 30 anos com (ii) o pagamento de aluguer de 1.000 euros por mês para sempre. Propomos como solução uma regra racional, a opção “hipoteca infinita” da tabela acima: a hipoteca infinita equivalente com entrada zero. Acreditamos ser mais justo comparar o valor mensal desta hipoteca infinita com o aluguer mensal, pois estas duas opções dão ao Pedro o direito de viver na casa para sempre sem adquirir nenhuma parte do apartamento. Se ignorarmos outros fatores que tornam a compra de uma casa mais desejada, tais como o valor intrínseco de possuir a casa, a expectativa de valorização futura da casa, o nível de aversão ao risco do comprador, entre outros fatores, a compra da casa só deve ser efetuada se o valor mensal da hipoteca infinita com entrada zero for menor que o valor mensal do aluguer. No exemplo acima, parece que a compra desta casa é um bom negócio: a hipoteca infinita é de 782 euros por mês, muito menos do que o aluguer mensal de mil euros.

Há uma explicação para o facto das pessoas que habitualmente pagam hipotecas com valores mensais semelhantes ao valor de um aluguer: é natural que aqueles que pagam um aluguer de mil euros por mês não tenham capacidade orçamental para pagar muito mais do que mil euros por mês por uma hipoteca. Não é surpreendente que estas pessoas acabem por ter como referência o valor mensal de aluguer como referência do valor a pagar pela hipoteca.

O nosso artigo académico revela, através de questionários, que os indivíduos são mais influenciados pela ilusão hipotecária do que por uma regra racional, tal como “comprar se o valor mensal da hipoteca infinita equivalente for menor que o valor do aluguer mensal” (a tabela abaixo mostra como o Pedro agiria de acordo com cada uma das duas regras). E este resultado sobrevive a questionários alternativos que neutralizam o efeito de restrição orçamental. Mas o que então pode levar pessoas a seguirem a heurística simples da ilusão hipotecária e por vezes executarem maus negócios? Os primeiros estudos dos determinantes da ilusão hipotecária apontam para falhas de cognição. Mas isto já seria assunto para outro artigo.

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Professor Auxiliar na Católica Lisbon School of Business & Economics

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