O custo de reabilitar um edifício, ou fração, sem margem de lucro, já estava inacessível para a maioria das famílias, mas após o acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA), de 26.03.2025, só uma minoria pode comprar habitação em edifícios reabilitados. Segundo o acórdão, a aplicar por todos os Tribunais, o IVA a 6% apenas deve ser aplicado quando a empreitada de reabilitação se localizar em Área de Reabilitação Urbana (ARU) para a qual esteja previamente aprovada pelo município uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU). Segundo o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, DL 307/2009, “… a delimitação de uma área de reabilitação urbana caduca se, no prazo de três anos, não for aprovada a correspondente operação de reabilitação”.

Ora, como são poucas as ORU aprovadas, a maioria das empreitadas de reabilitação terá o IVA a 23%.

Numa primeira fase a taxa de 6% foi aplicado às empreitadas de reabilitação que se localizassem em Área de Reabilitação Urbana, devendo os municípios emitir certidão, sem ter em conta a existência de ORU. No caso de Lisboa, por exemplo, toda a área do município foi considerada como ARU, com exceção das freguesias de Santa Clara, Lumiar e Parque das Nações, mas apenas estas freguesias e Alvalade têm Operações de Reabilitação Urbanas aprovadas.

Depois entendeu-se que o IVA reduzido também se poderia aplicar a construções novas, desde que localizadas em ARU.

Mas para uma obra ser considerada de reabilitação urbana era também necessário satisfazer outros critérios, como manter as fachadas e por isso existem tantas fachadas suportadas por estruturas metálicas, sem qualquer justificação para além da redução do IVA. Em termos construtivos é mais seguro demolir a fachada e reconstruir, utilizando as cantarias e outros elementos, mantendo a imagem, assegurando-se melhor resistência aos sismos e menor custo.

Em termos comparativos, a reabilitação de edifícios é, no geral, mais complexa do que a construção nova, pois o licenciamento tem mais restrições, depende de pareceres de mais entidades externas e está sujeita a pesquisas arqueológicas. A ocupação da via pública e as restrições à execução da obra são mais difíceis, começando pelos acessos e segurança dos edifícios contíguos. Tudo isto aumenta o prazo e agrava os custos.

Contudo, a reabilitação de edifícios deveria ser a primeira prioridade para aumentar a oferta de habitação em locais consolidados e a preços mais reduzidos.

Mas tal não será possível sem uma profunda alteração da legislação e dos procedimentos que fazem da reabilitação de edifícios uma operação para produzir bens de luxo.

Não é admissível que se mantenham edifícios habitados em estado de quase ruína, mas quando se pretende reabilitar as exigências obrigam a transformar a ruína num edifício que custa mais do que um novo, a que se soma o custo do edifício antes de reabilitado e, em muitos casos, o encargo social de manter os inquilinos com rendas congeladas.

Obrigado ao STA por esclarecer o que os diferentes Governos não fizeram.

Neste contexto há dois desafios legislativos que se colocam ao futuro Governo: (i) reduzir o IVA para 6%, sem depender da localização e da aprovação de operações de reabilitação e (ii) como deverá a Autoridade Tributária tratar os milhares de entidades que promoveram empreitadas de reabilitação com IVA a 6%, sem que tenham sido cumpridos os requisitos que constam do acórdão do STA.

Sem uma resposta que reduza os custos e salvaguarde a confiança de quem investiu, a reabilitação de edifícios ficará ainda mais condicionada. Mas se nada mudar os custos continuarão a aumentar, o investimento a reduzir, mas já sabem a quem atribuir a culpa, é aos especuladores.

Por tudo isto este tema deveria constar dos debates da campanha eleitoral.