Toda a gente se queixa de que os preços da habitação em Lisboa sobem todos os anos, tendo atingido valores totalmente inalcançáveis para a bolsa do cidadão médio português.

De facto, nem a pandemia provocou o previsto arrefecimento do mercado imobiliário e especialmente no segmento residencial.

Em 2021, os preços da habitação em Lisboa subiram 11,7% e no Porto 10,3%, segundo o Confidencial Imobiliário

Se olharmos para os mercados internacionais e segundo um estudo da consultora Knight Frank, para 150 cidades, o agravamento nas principais cidades portuguesas até está longe do que se verificou noutras metrópoles, por esse mundo fora.

Nos Estados Unidos, os preços aumentaram 18,8% em média no país, com cidades como Phoenix, Tampa e Miami bem acima dos 25% , em 2021.

Chicago, Minneapolis e Washington DC encontram-se entre as que viram os preços subir de forma mais moderada, cerca de 11%.

Noutras partes do mundo o fenómeno repete-se, com as cidades mais importantes da Turquia a verem a habitação encarecer mais  de 30%. Nível idêntico se verificou em cidades como Seul, Halifax etc.

Na China, as preocupações com a provável existência de uma bolha imobiliária são evidentes. Veja-se o que se está a passar no mercado com o gigante Evergrande.

Este comportamento global no imobiliário tem uma explicação muito simples: As taxas de juro estão em níveis historicamente baixos e isso implica que os detentores de liquidez têm poucas alternativas para aplicarem os seus recursos em activos rentáveis e de risco controlado.

O imobiliário e sobretudo o segmento da habitação aparece como um refúgio. Tem procura, local e resultante de migrações de pessoas das classes media alta e alta, e boas possibilidades de rentabilidade

Em Portugal e sobretudo em Lisboa há outras razões mais locais que explicam esta evolução dos preços.

Desde logo há uma procura crescente que não é acompanhada pela oferta, quer em quantidade quer em diversidade.

Os portugueses continuam a ser os principais compradores de habitação em todos os segmentos do mercado. O dinheiro, por enquanto, está barato e as pessoas entre terem depósitos não remunerados e comprar imobiliário optam pela segunda hipótese.

Por outro lado, os bancos têm liquidez em excesso e, na ausência de projectos de investimento em quantidade e qualidade para aplicarem os depósitos, optam pelo crédito a particulares para a habitação. Vamos ver o que acontece quando as taxas de juro, um dia destes, inevitavelmente subirem.

Os preços também sobem porque o imobiliário está sujeito a uma carga fiscal e parafiscal perfeitamente absurda.

Ele é o IMT, já classificado pelos políticos como o imposto mais estúpido, mas que ninguém acaba. Há o IMI e o adicional ao IMI (imposto Mortágua), uma espécie de

renda que os cidadãos pagam ao Estado por terem resolvido o seu problema de habitação. É completamente absurdo e inaceitável o pagamento de IMI pelo menos no que se refere à casa de família.

Para além destes impostos, há ainda o imposto de selo para quem recorre ao financiamento, a generalidade dos cidadãos

Mas as câmaras e especialmente a de Lisboa não se ficam pelos impostos.

Têm um regulamento de taxas, cuja interpretação nem sempre é fácil e em muitos casos significam uma inflação imediata sobre um terreno.

Se se faz um loteamento ou constrói um prédio em Lisboa com mais de cinco mil metros quadrados pagam-se compensações à Câmara, não se sabe muito bem a que título. Quando se aprova um projecto, antes de levantar a licença de construção, esbarra-se na chamada TRIU – Taxa de reforço das infra-estruturas urbanas. Ninguém vê tal reforço. Trata-se de um verdadeiro imposto

Para começar a construir tem de liquidar a taxa inerente ao alvará de construção e se precisar de colocar uma grua em meia dúzia de metros pertencentes ao município paga a chamada taxa de ocupação do espaço público, que pode atingir centenas de milhares de euros

Ainda não acabou. Para ter a licença de utilização tem mais uma taxa e isto sem contar com o que se paga às concessionárias das diferentes especialidades (água, gás e electricidade), para receberem os projectos, que já nem apreciam, ficando a responsabilidade nos técnicos que os elaboram.

Nestas concessionárias, facilmente as taxas que se pagam para receberem os projectos ultrapassam o valor recebido pelos profissionais que fizeram o projecto.

A Câmara é claramente o principal responsável pela inflação da habitação em Lisboa, pela carga fiscal e sobretudo pelo tempo que leva a despachar.

Um investidor que espera anos, facilmente três e quatro, para ter uma decisão da Câmara está a suportar custos que inevitavelmente repercute no preço final.

Quando a Câmara atrasa a aprovação ou a reprovação de um projecto está a impedir que a oferta possa acompanhar o ritmo da procura, criando o desequilíbrio actualmente existente no mercado.

A lei da oferta e da procura, com esta muito mais dinâmica do que aquela, só pode ter como resultado o agravamento dos preços. É exactamente isso que acontece em Lisboa.

É da responsabilidade da Câmara tomar medidas para reduzir o time to market dos empreendimentos, eliminando rapidamente o défice de oferta, quer em quantidade quer em diversidade.

Quando isso acontecer, os preços naturalmente acalmam e até podem reduzir em certos segmentos do mercado. Poderia acontecer com rapidez, atendendo à existência de grandes grupos internacionais com apetência para investirem no imobiliário em Portugal e especialmente em Lisboa

Não vale a pena responsabilizar os malandros dos estrangeiros nem os vistos gold pelo preço da habitação em Lisboa. Ainda bem que eles existem porque têm tido um papel essencial na reabilitação dos bairros da baixa de Lisboa. Sem eles os prédios continuavam ao abandono e a cair.