É a pergunta evitada quando se discute a crise da habitação, pois o confronto com a realidade põe em causa as soluções utópicas de quem não sabe quanto custa e o tempo necessário para construir, nem mesmo a Habitação a Custos Controlados. Neste caso apenas se pode saber o resultado teórico de uma complexa fórmula que remete para estatísticas, como se fosse uma ciência oculta.

Atualmente, o fator crítico da Crise da Habitação reside no elevado custo de produção, incluindo terreno infraestruturado e impostos. Nos últimos 15 anos os custos quase triplicaram, sem que o rendimento das famílias tivesse acompanhado. A crise veio para ficar, enquanto este problema não tiver solução.

A crise do setor produtivo começou em 2009/2010, mas até 2018 esteve oculta, pois existiam à venda, a preço de saldo, as habitações que os bancos tinham recebido da falência dos promotores e construtores. Como o Regulador Bancário considerava a habitação um produto de elevado risco, os bancos foram obrigados a vender a qualquer preço.

Quando o stock terminou com vendas abaixo do custo e começou a construção nova, com custos atuais, ficou evidente a impossibilidade de haver habitação a preço acessível com custos inacessíveis e o aumento das taxas de juro acentuou o problema.

Para reduzir os custos seria necessário reverter muitas das exigências impostas pela UE e que Portugal ainda agrava, para além de regulamentos com exigências desproporcionadas. O exagero das imposições sobre descontaminação dos solos e as medidas relativas à eficiência e sustentabilidade energética, são apenas exemplos, a que se somam as pesquisas arqueológicas, proteção contra incêndios, mobilidade, resíduos, etc. Todos têm uma justificação, mas não há um regulamento que, previamente, tivesse avaliado o seu impacto no custo final, e quais as alternativas mínimas com custos mais reduzidos. A habitação foi tratada como um bem de luxo que tudo pode suportar, porque no momento da venda um Banco financiará e quem precisa paga.

Nos últimos 20 anos, a Administração Pública, com raras exceções, não produziu habitação, deixando de saber produzir e quanto custa. Hoje, construir uma Habitação de Custos Controlados, imputando os custos reais, pode atingir cerca de 2.400€ por m2 de área bruta, incluindo o custo do terreno infraestruturado e caves, o que equivale a cerca de 3.000€ por m2 de área privativa, quando há 25 anos custava três vezes menos.

Para produzir habitação para venda a preços mais acessíveis, o custo por m2 de área privativa pode atingir 3.500€, incluindo caves. Se adicionarmos uma margem de lucro bruta de 20%, podemos chegar a 4.200€ e o valor dos impostos e taxas é semelhante, o que faz do Estado um sócio a 50%, mas sem risco.

Mas há outras causas para o acréscimo dos custos: (i) falência ou redução da atividade de quase 50% das empresas de construção, urbanizadores e promotores, entre 2009 e 2014; (ii) falta de mão-de-obra qualificada e grande dependência de subempreiteiros que, sendo escassos, fazem subir os preços. Durante aquele período ficaram sem emprego mais de 220.000 trabalhadores da construção.

Como os custos elevados conduzem a preços de venda inacessíveis, os terrenos urbanos ficam por construir, os edifícios existentes por reabilitar e a Habitação a Custos Controlados por construir, mesmo com o PRR, pois muitos concursos ficaram desertos.

Aumentando o custo das novas habitações sobe também o preço das existentes.

É fácil de perceber, mas parece que a UE só agora descobriu que há um grave problemas e que “a situação no mercado está fora de controlo”, tendo criado uma comissão especial para elaborar um Plano de Habitação Acessível no prazo de um ano.

Bem vindos ao mundo real e continuem a produzir estudos e relatórios.