Desde fevereiro de 2014 que as taxas de juro dos créditos à habitação estão em queda. A redução das taxas Euribor é a principal justificação, mas alguns bancos estão também a rever os spreads, as margens que adicionam aos indexantes para calcular as prestações mensais.

As reduções dos spreads são progressivas. “Em abril ou maio deveremos atualizar a grelha” de spreads, tinha alertado uma colaboradora do Banif ao Observador em março no artigo “Crédito à habitação. Preparado para lutar contra “spreads” de 6%?” O movimento confirmou-se e o Banif agora posiciona-se a meio de tabela de spreads da banca portuguesa e não nos últimos lugares, como em março.

“O Banco Santander Totta reduziu novamente o spread de crédito à habitação, disponibilizando spreads a partir de 1,79%”, comunicou a instituição financeira em maio. Entretanto, o Novo Banco baixou a margem mínima para 1,95%.

Para tomar o pulso ao mercado, o Observador fez uma ronda junto dos bancos com simuladores funcionais nos seus sítios de Internet. Banco BPI e Caixa Geral de Depósitos são os que mais se aproximam do topo nas três simulações de casos hipotéticos. Barclays e o Millennium bcp são os que ficam no fundo. Se tiver tempo apenas para simular junto de três bancos, vá também ao Banco BIC.

O Santander Totta é o principal ausente nas simulações. O seu simulador não está a funcionar há pelo menos três dias.

[Atualização a 19 de junho de 2015 10h30: O Santander Totta alertou o Observador para outro simulador. Acrescentámos novas simulações aos dois primeiros quadros. Excluímos o Santander Totta do terceiro quadro por não incluir seguros de vida para clientes a partir de 60 anos.]

O Crédito Agrícola posiciona-se na liderança para fornecer financiamento hipotecário aos mais jovens. A simulação junto desta instituição para um crédito de 107 mil euros a 40 anos aponta para uma taxa anual efetiva revista (TAER) de 3,108%.

A TAER é o melhor indicador para comparar propostas de empréstimos, porque reflete todos os custos bancários ligados ao financiamento, incluindo prémios de seguros e comissões de abertura, de dossiê, de avaliação e de processamento de prestações.

Neste caso e no seguinte, as comparações não são lineares, porque, regra geral, os simuladores não são claros sobre as coberturas dos seguros de vida. Alguns bancos exigem que ambos os clientes tenham um seguro de vida que cubra 100% do capital em dívida, outros a cobertura é de 50% para cada um e alguns simulam que apenas um dos membros do casal precisa de cobertura a 100%. O Novo Banco é o único que permite fazer a opção no decorrer da simulação.

A Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) indica o spread mais baixo para um casal de 35 anos que queira comprar uma casa de 150 mil euros recorrendo ao endividamento em 100 mil euros, mas o peso dos prémios de seguros empurram-na para a segunda posição, a seguir ao Banco BPI.

A Caixa Geral de Depósitos propõe o spread mais baixo entre todas as simulações efetuadas pelo Observador nos três casos hipotéticos. O casal de 60 anos que solicite 100 mil euros para comprar uma moradia de 250 mil euros conseguirá um spread de 2,25%. Mesmo assim, é o Banco BPI quem tem os encargos mensais menores: a Caixa tem seguros mais caros e cobra comissões mensais de processamento.